Решение по делу № 2-1537/2015 от 27.03.2015

№ г.

             РЕШЕНИЕ

         Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ              г.Наро-Фоминск

Наро-Фоминский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Зариповой Э.Р., при секретаре Ледяевой М.П.,, с участием представителей ФИО1 по доверенности ФИО2. представителей ООО <данные изъяты> по доверенности ФИО3., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

ФИО4 к Обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» о расторжении договора купли продажи земельного участка, возмещении денежных средств по договору, убытков, взыскании штрафа, процентов за пользование денежными средствами, расходы на услуги представителя,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5. обратился в суд с иском к ООО «<данные изъяты>» и в уточнение исковых требований от ДД.ММ.ГГГГ просит суд :

Признать договор № № купли- продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ООО «<данные изъяты>» с ФИО6, расторгнутым.

Взыскать с ООО «<данные изъяты>» в пользу ФИО7 стоимость земельного участка в размере <данные изъяты> <данные изъяты>

Взыскать с ООО «<данные изъяты>» в пользу ФИО8 убытки в размере <данные изъяты> <данные изъяты>.

Взыскать с ООО «<данные изъяты>» в пользу ФИО9 штраф в <данные изъяты> <данные изъяты>.

Взыскать с ООО «<данные изъяты>» в пользу ФИО10 проценты за пользование чужими денежным средствами в размере <данные изъяты>

Взыскать с ООО «<данные изъяты>» в пользу ФИО11 расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> <данные изъяты>.

В обоснование иска, <данные изъяты> указал на то, что ДД.ММ.ГГГГ г. истец приобрел у ООО «<данные изъяты>» по договору купли продажи № № земельного участка, площадью <данные изъяты>м., с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> <адрес>

Приобретя участок истец для дальнейшего строительства на нем жилого дома и строений, обратился в ООО ПСК <данные изъяты>» для оформления проекта жилого дома и хозяйственных строений. При этом, в ходе проведения работ, указанной организацией, выяснилось, что площадь земельного участка, менее, чем площадь, которая была указана в договоре купли продажи. В связи с этим, проект дома и строений, изготовленных ООО ПСК <данные изъяты> выходят за пределы красных линий участка, так как фактические границы участка меньше сведений, содержащихся в ГКН. Поскольку, приобретенный истцом земельный участок не может быть использован по назначению, так как не соответствуют данным, указанным в правоустанавливающих документах, истец был вынужден обратиться в суд с вышеуказанными исковыми требованиями.

В обоснование иска представлен договор купли продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ г. /л.д.№. Акт приема передачи земельного участка /л.д.№, Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок /л.д.№, Кадастровый паспорт на земельный участок /л.№, Спецпроект /л.д№

В судебном заседании представитель истца пояснил, что земельный участок фактически не огорожен. Не имеют ограждений и смежные участки. Строения на участке, также отсутствуют.

Представитель ответчика с иском не согласился, представил письменные возражения. Пояснил, что истцу по договору купли продажи передан земельный участок площадью <данные изъяты>., который поставлен на учет в ГКН с определенными границами, право собственности на участок зарегистрировано. На момент продажи, оградительный забор по периметру участка отсутствовал. На сегодняшний день, забора на участке не имеется. Претензий к продавцу, на момент продажи участка, не предъявлялось. По итогам, проведенной судебной экспертизы, установлено, что имеется возможность использовать земельный участок, по целевому назначению.

Суд, выслушав представителя истца, представителей ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Представитель истца в обоснование исковых требований сослался на ст. 166, 556 ГК РФ и п№ условйи договора.

Согласно пункту 1 части 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом /оспоримая сделка/ либо независимо от такого признания /ничтожная сделка/.

В силу ст. 556.ГК РФ

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ года между ООО «<данные изъяты>» и ФИО12 заключен договор купли продажи земельного участка /л.д.№ площадью <данные изъяты>.м., с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>-<адрес>

По условиям договора, истец приобрел у ответчика земельный учатсок площадью <данные изъяты> с кадастровым номером № расположенный по адресу:    <адрес>, <адрес>», категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства и размещения рекреационной зоны. Ответчик гарантировал, что на момент подписания договора, передачи Земельного участка и на момент государственной регистрации права собственности истца на Земельный участок, передаваемый Земельный участок и/или отдельные его части (доли) никому не проданы, не заложены, не обещаны, в споре и под запрещениями (арестом) не состоят, судебного спора по ним не имеется, свободны от прав и притязаний третьих лиц. Продавец также гарантирует, что лиц, имеющих право пользования Земельным участком или отдельными его частями (долями) не имеется; объектов недвижимости на отчуждаемом по настоящему Договору Земельном участке нет№ договора/

В соответствии с п№ договороа покупатель удовлетворен качественным состоянием приобретаемого Земельного участка, осмотрел его до подписания настоящего Договора, каких-либо дефектов и недостатков, о которых Покупателю не было сообщено, им не обнаружено.Риск случайной гибели или порчи Земельного участка несет Продавец до момента, когда в соответствии с пунктом №. настоящего Договора Продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче Земельного участка Покупателю.

Стороны несут ответственность за неисполнение условий настоящего Договора в. ответствии с действующим законодательством Российской Федерации. /п.№. Договора/ Покупатель имеет право потребовать уменьшения стоимости Земельного участка или в :одностороннем порядке расторгнуть настоящий Договор в случае предоставления Продавцом заведомо ложной информации (гарантий), указанной в пункте №. настоящего Договора, об обременениях Земельного участка, отчуждаемого по настоящему Договору./п№ договора/

Сторонами по договору подписан акт приема -передачи земельного участка /л.д.№

Суду представлен кадастровый паспорт земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ г. /л.д№ гшрафе «особые отметки» сведений об обремении земельного участка, не имеется.

ФИО14, выдано Свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ г. /л.№

В связи с необходимостью возведения строений на земельном участке, ФИО15 обратился в ООО «<данные изъяты>» по вопросу подготовки предпроектной документации (эскизы поэтажных планировок объекта, эскизы архитектурных решений фасадов), проектной документации, в соответствии с п.12 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ по объекту индивидуальный жилой дом, баня, гараж. Между ООО «<данные изъяты>» и ФИО16. заключены договоры

№ № на выполнение проектных работ от ДД.ММ.ГГГГ г. Стоимость работ по договору, исходя из площади жилого дома — <данные изъяты>. составила <данные изъяты>. /л.д.№

№ № на выполнение проектных работ от ДД.ММ.ГГГГ г. по гаражу. Стоимость работ по договору, составила <данные изъяты>.

№ № на выполнение проектных работ от ДД.ММ.ГГГГ г. по бане. Стоимость работ по договору, составила <данные изъяты>.

Согласно письму (без даты, без номера) генерального директора ООО <данные изъяты>» /л№ адресованному лицу по имени «<данные изъяты>», адрес которого, не соответствует адресу истца, указанному в иске, установлено, что рассмотрев, присланную топографическую съемку участка (коттеджный поселок «<данные изъяты>, <данные изъяты>), выполненную компанией ООО «<данные изъяты> сообщается, что согласованный проект дома, гаража и бани, разработанные компанией, выходят за пределы красных линий участка, так как фактические границы участка меньше сведений из ГКН, что противоречат градостроительным и пожарным нормам проектирования.

В подтверждение, произведенной истцом оплаты по договору № № от ДД.ММ.ГГГГ г., суду представлены квитанции:

от ДД.ММ.ГГГГ г. на сумму <данные изъяты>

от ДД.ММ.ГГГГ г. на сумму <данные изъяты>.

от ДД.ММ.ГГГГ г. на сумму <данные изъяты>

от ДД.ММ.ГГГГ г. на сумму <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ г. на сумму <данные изъяты>

Всего на сумму ДД.ММ.ГГГГ

Сумма, подлежащая оплате, по представленным суду договорам равна <данные изъяты>

В связи с чем, фактически оплаченная сумма, выше сумм по договорам, представитель истца разъяснить затруднился. Доказательств не представлено.

По делу проведена судебная землеустроительная экспертиза. Согласно выводу судебного эксперта при выезде на место, определено местоположение фактических границ земельного участка с кадастровым номером №.

Фактическая площадь земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу<адрес> <адрес> определена по имеющимся колышкам, и составляет <данные изъяты>м. Оградительного забора на участке не имеется /фото на стр№ заключения экспертизы/. Поскольку выезд на место был осуществлен ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ и на момент образования земельного участка эксперт не был на местности, то определить местоположение границ земельного участка на момент образования не представилось возможным.

Фактическая площадь и фактические границы земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> не соответствуют площади, границам и координатам, внесенным в Государственный кадастр недвижимости. Фактическая площадь земельного участка составляет <данные изъяты>м, что меньше площади земельного участка, указанной в свидетельстве (<данные изъяты>м.

Для того чтобы привести фактическую площадь и фактическую границу земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу:    <адрес>», в соответствие со сведениями ГКН и правоустанавливающими документами, необходимо произвести следующие действия:

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты> м.

8. Поскольку средняя квадратическая погрешность положения характерных точек границ для земельных участков, расположенных на землях населенных пунктов, составляет <данные изъяты> колышки в поворотных точках земельного участка, где отклонение от факта до кадастра составляет <данные изъяты> и менее, можно не переносить.

Данное несоответствие может быть вызвано ошибкой, допущенной при разбивке земельного участка и закреплении точек на местности. На плане (л№ координаты земельного участка указаны в соответствии со сведениями ГКН (на № Приложения показаны желтым цветом), но на местности: колышки вбиты с отклонением от точек, показанных на плане №).

Проект дома и бани выходят за пределы красных линий участка, так как фактические границы участка меньше сведений в ГКН, проект гаража не выходит за пределы красных линий участка.

Фактические заборы участка площадью <данные изъяты>.м с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> <адрес> отсутствуют.

Возвести забор по периметру в соответствии с кадастровыми координатами земельного участка возможно, но при этом по территории земельного участка будет проходить газопровод.

В судебном заседании, в ходе опроса, эксперт пояснил, что при установлении границ участка в соответствии с правоустанавливающими документами, по территории участка будет проходить газопрвоод низкого давления. Часть указанного газопрвода проходит частино по задней границе участка и частично по участку — вдоль задней межи, с углублением в участок, в максимальной точке - на <данные изъяты> метра /рис. <данные изъяты> заключения эксперта/. Охранная зона от указанного газопровода, в обе стороны, составляет по 2 метра. Т.е. в указанной зоне не допускаются землянные работы, глубиной свыше <данные изъяты>. При этом, эксперт пояснил, что на расстоянии 3 метров от задней межи возможно строительство жилого дома, а бани и гаража — на расстоянии <данные изъяты>

В соответствии с Уставом ПУЭСК <данные изъяты>» - п. № на индивидуальном земельном участке не допускается строительство дома, для постоянного проживания свыше <данные изъяты> (истец яавляется членом кооператива).

По мнению эксперта, в том числе и с учетом п№ Устава ПУЭСК «<данные изъяты>, отраженные на плане застройки земельного участка /л.д.№ могут быть размещены на спорном земельном участке, при установлении его границ в соответствии с кадастровыми данными.

На вопрос суда эксперт пояснил, что земельный участок площадью <данные изъяты> с границами, установленными в соответствии с кадастрвыми данными, может быть использован по назначению, с постройкой на нем объектов по проекту, представленному ООО ПСК <данные изъяты>», при этом, в случае постройки строения «баня» со стороны задней межи, о чем высказался представитель истца, необходимо отступить от задней межи на <данные изъяты> м. вглубь земельного участка, вместо <данные изъяты>. Возможно строительство строения «баня» в другом месте земельного участка. Кадастровой ошибки не имеется.

Как видно из проекта №/ у задней межи располагается строение «баня». При этом, непостредственно, к задней меже примыкает один из углов строения. и, именно, этот угол строения, необходимо передвинуть вглубь участка <данные изъяты>. Кроме того, при уменьшении площади жилого дома с <данные изъяты>.м., также освобождается часть площади земельного участка.

Таким образом, при покупке земельного участка, он не был огорожен забором. На участке имелись колышки. Сведений о том, что колышки переносились, не имеется. Следовательно, истец, при приобретении земельного участка, не произвел основательной проверки соответствия месторасположения клышков кадастровым данным земельного участка.

Но несмотря на это, на сегодняшний день, принимая во внимание отсутствие иных оградительных заборов вокруг участка, истец не лишен возможности установить границы участка в соответствии с кадастровыми данными. Таким образом, считать, что участок имеет меньшую площадь, чем полагается по документам, нельзя.

Принимая во внимание выводы судебного эксперта, суд приходит к выводу о том, что земельный участок возможно использовать по назначению и разместить на нем все объекты, отраженные в проекте ООО ПСК <данные изъяты> уменьшив, при этом площадь жилого дома до <данные изъяты> соответствии с Уставом <данные изъяты> «<данные изъяты>»(поскольку, представленный проект дома не был согласован с <данные изъяты> <данные изъяты>») и передвинув угол строения «Баня», примыкающий к задней меже на <данные изъяты> вглубь земельного участка. При этом, территория, расположенная за строением «Баня» и до задней межи, также может быть использована по назначению: за исключением работ, предусматривающих необходимость вскапывания земли на глубину свыше <данные изъяты> м. или посадки деревьев, имеющих корневище, глубиной свыше 1 м. Либо, возведения строений, по согласованию с газовой службой.

Что касается прохождения газовой службы по незначительной части спорного участка, то суду не представлено доказательств, достоверно, подтверждающих тот факт, что на момент оформления земельного участка в собственность ООО «<данные изъяты> продажи его ФИО17., ответчик знал или должен был знать о прохождении газопровода по терриитории спорного участка. Из представленных суду документов, такие обстоятельства не прослеживаются.

Эксперт полагает, что газопровод проложен около 5 лет назад. Наличие обременений на участке, в документах не имеется.

В ходе судебного разбирательства, представитель истца пояснил, <данные изъяты>», на момент покупки истцом участка, была огорожена по периметру забором, часть которого проходил вдоль одной из сторон спорного участка. Из чего был возведен указанный забор, представитель истца не мог назвать. Представитель истца считает, что за день до выезда судебного эксперта на местнсть, часть забора, проходящего вдоль одной из сторон участка, была спилена ответчиком. При этом, указанные обстоятельства не подтверждены доказательствами.

Эксперт пояснил, что опозновательный знак о прохождении газопровода находится за пределами, указанного забора - <данные изъяты> долина», со стороны деревни, и истец мог их не увидеть, если, при покупке участка, не осмотрел территорию со всех сторон, в том числе и территорию за забором.

В свою очередь, представитель ответчика ссылается на то, что забора по периметру <данные изъяты>», на момент покупки истцом участка был в виде сетки рабица, который, впоследствии, был заменен.

Статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" установлено, что опасными производственными объектами в соответствии с настоящим Федеральным законом являются предприятия или их цехи, участки, площадки, а также иные производственные объекты, указанные в Приложении 1 данного Федерального закона.

Критерии отнесения опасных производственных объектов к классам опасности установлены как Приложением 1 к Федеральному закону N 116-ФЗ, так и в Приложении 2 к Федеральному закону N 116-ФЗ.

В силу п. 2 ст. 2 Федерального закона N 116-ФЗ опасные производственные объекты подлежат регистрации в государственном реестре в порядке, устанавливаемом Правительством РФ.

Постановлением Правительства РФ от 24.11.1998 N 1371 утверждены Правила регистрации объектов в государственном реестре опасных производственных объектов, действующие на момент рассмотрения дела.

В соответствии с п.3,5 Правил:

3. Регистрацию объектов в государственном реестре осуществляет Федеральная служба по экологическому, технологическому и атомному надзору, а также федеральные органы исполнительной власти, которым в установленном порядке предоставлено право проводить регистрацию подведомственных объектов, и Государственная корпорация по атомной энергии "Росатом".(в ред. Постановлений Правительства РФ от 01.02.2005 N 49, от 10.06.2013 N 486)

5. Для регистрации объектов в государственном реестре организации, эксплуатирующие эти объекты, не позднее 10 рабочих дней со дня начала их эксплуатации представляют в установленном порядке на бумажном носителе или в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью, сведения, характеризующие каждый объект.(в ред. Постановлений Правительства РФ от 10.06.2013 N 486, от 15.08.2014 N 816)

В соответствии с Правилами, действующими ранее (в редакции от 06.12.2011 г.)

5. Для регистрации объектов в государственном реестре организации, эксплуатирующие эти объекты, представляют в установленном порядке сведения, характеризующие каждый объект. Организациям, эксплуатирующим соответствующие объекты, выдаются свидетельства установленного образца о регистрации этих объектов в государственном реестре. 6. Объекты, вводимые в установленном порядке в эксплуатацию, подлежат регистрации в государственном реестре не позднее 30 дней с даты начала их эксплуатации.

Статьей 9 Федерального закона от 21.07.1997 N 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" установлены требования промышленной безопасности к эксплуатации ОПО, а именно обязанности организации, эксплуатирующей ОПО, и их работников.

Таким образом, на момент оформления земельного участка в собственность продавцом земельного участка — ООО «Золотая долина»и приобретении участка ФИО18 газопровод низкого давления, в установленном законом порядке не был зарегистрирован.

Согласно пояснениям эксперта, газопровод установлен в течении пяти лет. Т.о. опозновательный знак о прохождении газопровода мог быть установлен и после ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях

При этом в пункте 2 ст. 451 ГК РФ перечислены условия, при одновременном наличии которых договор может быть расторгнут: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Тем самым законом установлено, что обстоятельства должны измениться после заключения договора и их изменение является существенным.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 ст. 37 ЗК РФ, установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

Согласно п. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Суд считает подлежащими отклонению доводы истицы о предоставлении ему продавцом земельного участка заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием.

При заключении договора купли-продажи земельного участка продавцом указан вид использования земельного участка, сообщена вся информация о земельном участке, имеющаяся в официальных источниках, и покупатель нашел его в приемлемом состоянии и не имел претензий.

При заключении договора купли-продажи земельного участка покупатель осмотрел его и мог обладать информацией о прохождении по территории участка газопровода и наличии охранной зоны, в частности — наличия опозновательных знаков о прохождении газопровода. Проявляя разумную заботу о получении информации при заключении сделки, покупатель не был лишен возможности получения сведений о наличии охранных зон на территории расположения приобретаемого объекта недвижимости.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка, существующих ограничений (обременения) права на момент продажи не зарегистрировано.

Наличие охранной зоны объекта газопровода не является обременением объектов недвижимости правами третьих лиц, поскольку это специальная территория с особым режимом использования.

Доказательств невозможности использования истцом земельного участка по назначению и невозможности размещения на нем, объектов, указанных в проекте ( с учетом положений Устава <данные изъяты> суду не представлено.

Таким образом, истцом не представлены доказательства существенного нарушения договора ответчиком, предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

На основании изложенного, руковдствуясь ст.ст. 194-197 ГПК РФ, суд

                    РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО19 к <данные изъяты>» о расторжении договора купли продажи земельного участка, возмещении денежных средств по договору, убытков, взыскании штрафа, процентов за пользование денежными средствами, расходы на услуги представителя, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Наро-Фоминский городской суд в течение месяца, с даты принятия решения суда в окончательной форме. Решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья:                                    Э.Р.Зарипова