Решение по делу № 2-116/2016 ~ М-22/2016 от 12.01.2016

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ишим 12 января 2016 г.

Ишимский районный суд Тюменской области составе председательствующего судьи Иванова В.М. при секретаре Шараповой Ю.А.., с участием представителя истца Маслакова С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2- 116/16 по иску Кряжевой О.Я. об отмене определения об оставлении искового заявления Кряжевой О.Я. к Обществу с ограниченной ответственностью Аграрная компания «Авангард» о признании заключенным (действительным) договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Истец Кряжева О.Я. обратилась в адрес Ишимского районного суда Тюменской области с указанным исковым заявлением, мотивируя свои требования следующим.

24 ноября 2014 года между истцом и Обществом с ограниченной ответственностью Аграрная компания «Авангард» (далее по тексту – ООО АК «Авангард») был заключен договор купли-продажи, согласно которого истец приобрела у последнего в собственность недвижимое имущество в количестве 37 единиц (согласно приложения № 1 к данному договору).

При покупке истца заверили, что имущество, указанное в приложении к договору принадлежит продавцу, то есть ООО АК «Авангард», на праве собственности, а именно на основании договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ к договору ДД.ММ.ГГГГ, заключенного по результатам торгов, проводимых конкурсным управляющим ФИО13, в рамках конкурсного производства, оформленных Протоколом <данные изъяты> Указанное имущество было куплено ООО АК «Авангард» у Закрытого акционерного общества «Машино - технологическая станция «Гагаринская».

Все имущество, приобретенное истцом на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в количестве 37 единиц было оплачено ею в полном объеме и передано истцу по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ

В 2014 году Кряжева О.Я. решила зарегистрировать свое право на указанные нежилые здания для чего обратилась в Ишимский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тюменской области, предоставив все документы.

Однако, истцу в регистрации права на указанные объекты недвижимости было отказано, в устной форме ей пояснили, что право не может быть зарегистрировано, поскольку не было зарегистрировано право на данные объекты у продавца, то есть у ООО АК «Авангард», при этом рекомендовали обратиться для разрешения данного вопроса в суд с иском о признании права собственности, пояснив, что такая практика существует.

Поскольку в здании детского сада, расположенного по адресу: <адрес>, зарегистрированы по месту жительства физические лица, а земельный участок по адресу: <адрес>, на котором расположена начальная школа, входящая в состав спорного имущества по настоящему гражданскому делу, имеет собственников, определением суда требования Кряжевой О.Я. в отношении указанных объектов недвижимости выделены в отдельное производство

В судебное заседание истец Кряжева О.Я. не явилась, в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении истца о месте и времени рассмотрения дела по существу.

Представитель истца Маслаков С.А., действующий на основании ордера, заявленные требования Кряжевой О.Я. поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ООО АК «Авангард» в судебное заседание не явился, в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении ответчика о месте и времени рассмотрения дела по существу. До судебного заседания от представителя ответчика Е.А. Сахаровой, действующей на основании доверенности, поступило заявление с просьбой рассмотреть дело без участия представителя.

Согласно поступившему до судебного заседания заявлению, ответчик ООО АК «Авангард» с требованиями истца о признании за ней права собственности на спорное недвижимое имущество согласен в полном объеме.

Представитель третьего лица администрации Ишимского муниципального района Тюменской области в судебное заседание не явился, в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении третьего лица о месте и времени рассмотрения дела по существу. До судебного заседания от представителя третьего лица в лице главы района С.Б. Вотякова поступило ходатайство, согласно которому, он просит суд рассмотреть дело без его участия.

Исследовав представленные письменные доказательства в их совокупности, суд считает иск Кряжевой О.Я. подлежащим удовлетворению по следующим основаниям:

Согласно части 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другими лицами на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 2 статьи 223 Гражданского кодекса российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законом.

В силу п. 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно разъяснениям приведенным в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации ( ст. 218 ГК РФ). В силу п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно п. 59 Постановления, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 ст. 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 ст. 8 ГК РФ.

В пункте 60 Постановления, исходя из нормы п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации разъяснено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ.

Согласно п. 61 Постановления, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности ( пункт 3 ст. 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно аб. 2 п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основание своих требований или возражений.

Как следует из материалов дела 01 июля 2015 года продавец ЗАО «МТС Гагаринская» в лице конкурсного управляющего ФИО14., действующего на основании определения Арбитражного суда продал, а покупатель ООО АК «Авангард» купил недвижимое имущество:

- нежилое здание - проходная МТМ, <адрес>;

- нежилое здание - склад запчастей МТМ, <адрес>;

- нежилое здание - гараж для грузовых машин, <адрес>;

- нежилое здание - ремонтная мастерская МТМ, <адрес>;

- нежилое здание - пункт техобслуживания, <адрес>;

- нежилое здание - ангарный склад МТМ, <адрес>;

- нежилое здание – нефтебаза, <адрес>;

- нежилое здание – сторожка, <адрес>;

- нежилое здание - металлический склад, <адрес>;

- нежилое здание – ангар, <адрес>;

- нежилое здание - зерносклад, <адрес>;

- нежилое здание - зерносклад, <адрес>;

- нежилое здание - зерносклад, <адрес>;

- нежилое здание - картофелехранилище, <адрес>;

- нежилое здание - правление, <адрес>;

- нежилое здание - гараж, <адрес>;

- нежилое здание - столовая, <адрес>;

- нежилое здание - зерносушилка, <адрес>;

- нежилое здание - незавершенный строительством объект, <адрес>;

- нежилое здание - зерносклад, <адрес>;

- нежилое здание - пчелоферма, <адрес>;

- нежилое здание - тракторный гараж, <адрес>;

- нежилое здание - детский сад, <адрес>;

- нежилое здание - начальная школа, <адрес>

(л.д. 21)

В суд истцом представлена письменная копия договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого продавец ООО АК «Авангард» продал, а покупатель Кряжева О.Я.. купил недвижимое имущество:

- проходная МТМ <адрес>

- склад запчастей МТМ <адрес>

- гараж для грузовых машин <адрес>

- ремонтная мастерская МТМ <адрес>

- пункт техобслуживания <адрес>

- ангарный склад МТМ <адрес>

- нефтебаза <адрес>

- сторожка <адрес>

- металлический склад <адрес>

- ангар <адрес>

- зерносклад, <адрес>

- зерносклад, <адрес>

- зерносклад, <адрес>

- картофелехранилище, <адрес>

- правление, <адрес>

- гараж, <адрес>

- столовая, <адрес>

- зерносушилка, <адрес>

- незавершенный строительством объект, <адрес>

- зерносклад, <адрес>

- пчелоферма, <адрес>

- тракторный гараж, <адрес>

- детский сад, <адрес>

- начальная школа, <адрес>

Из материалов дела видно, что между владельцем объектов недвижимости и приобретателем достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи не жилых помещений в собственность от ДД.ММ.ГГГГ Обязательства по сделке сторонами исполнены, при этом продавец передал, а покупатель принял не жилые помещения по акту передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд считает, что поскольку сделка по отчуждению имущества совершена в надлежащей письменной форме и все существенные условия договора по ней сторонами исполнены, то обстоятельства не своевременного оформления перехода права собственности на имущество, связанные с уклонением стороны сделки от ее регистрации либо отсутствия владельца имущества, при отсутствии спора заинтересованных сторон, не являются препятствием для признания сделки действительной и регистрации перехода права собственности в судебном порядке, поскольку защитить имущественное право истца и разрешить правовую неопределенность в праве на имущество иным способом кроме судебного не представляется возможным.

Вместе с тем, в п. 63 Постановления содержится прямое указание о том, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки ( пункт 3 ст. 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Исходя из приведенных разъяснений, сторона договора купли-продажи не имеет права на удовлетворение иска о признании права собственности, основанного на этом договоре, при отсутствии государственной регистрации перехода этого права от продавца к покупателю. Надлежащим способом защиты прав покупателя в этом случае является требование о государственной регистрации перехода права собственности, условием удовлетворения которого (если иное не предусмотрено договором купли-продажи) является передача имущества во владение покупателя.

Следовательно, при наличии установленного договором обязательства по передаче объекта недвижимости в собственность продавца и при наличии факта передачи этого объекта во владение покупателя, который в связи с этим вправе требовать государственной регистрации перехода права собственности, поскольку ситуация, возникшая в настоящем деле и явившаяся поводом к предъявлению иска, по своим признакам аналогична уклонению продавца от государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, так как в данном случае такой регистрации препятствуют обстоятельства связанные с отсутствием государственной регистрации права собственности у продавца.

Из материалов дела видно и не оспаривается ответчиком, что спорный объект недвижимости в муниципальной либо федеральной собственности не находится, собственник не жилых помещений на момент рассмотрения дела юридически не определен (л.д. ).

Вместе с тем, в порядке ст. 225 Гражданского кодекса Российской Федерации объект недвижимости на учет не принят, а привлеченный к участию в деле орган местного самоуправления, чьи предполагаемые права на имущество могли бы быть затронуты, иск ФИО15. связанный с переходом права собственности на объекты недвижимости не оспаривает.

При таких обстоятельствах, ограничение прав истца на имущество является нарушением Конституции Российской Федерации, прямо предусматривающей права и свободы человека непосредственно действующими, определяющими смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, органов местного самоуправления и обеспечивающихся правосудием.

Исходя из изложенного и руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

Иск Кряжевой О.Я. об отмене определения об оставлении искового заявления Кряжевой О.Я. к Обществу с ограниченной ответственностью Аграрная компания «Авангард» о признании заключенным (действительным) договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества удовлетворить.

Признать заключенным (действительным) договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, между обществом с ограниченной ответственностью Аграрная компания «Авангард и мной, то есть Кряжевой О.Я.

Принять решение о государственной регистрации сделки по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, между обществом с ограниченной ответственностью Аграрная компания «Авангард Кряжевой О.Я. на объекты недвижимости:

- нежилое здание - проходная МТМ, <адрес>;

- нежилое здание - склад запчастей МТМ, <адрес>;

- нежилое здание - гараж для грузовых машин, <адрес>;

- нежилое здание - ремонтная мастерская МТМ, <адрес>;

- нежилое здание - пункт техобслуживания, <адрес>;

- нежилое здание - ангарный склад МТМ, <адрес>;

- нежилое здание – нефтебаза, <адрес>;

- нежилое здание – сторожка, <адрес>;

- нежилое здание - металлический склад, <адрес>;

- нежилое здание – ангар, <адрес>

- нежилое здание - зерносклад, <адрес>;

- нежилое здание - зерносклад, <адрес>;

- нежилое здание - зерносклад, <адрес>;

- нежилое здание - картофелехранилище, <адрес>;

- нежилое здание - правление, <адрес>;

- нежилое здание - гараж, <адрес>

- нежилое здание - столовая, <адрес>

- нежилое здание - зерносушилка, <адрес>

- нежилое здание - незавершенный строительством объект, <адрес>

- нежилое здание - зерносклад, <адрес>

- нежилое здание - пчелоферма, <адрес>

- нежилое здание - тракторный гараж, <адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тюменский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий подпись В.М. Иванов

Подлинник решения прошит и пронумерован в гражданском деле №2-116/ 2016 г. и хранится в Ишимском районном суде.

Решение вступило в законную силу ___________________________

Судья Ишимского районного суда В.М. Иванов