Решение по делу № 2-2-1172/2019 (2-2-12180/2018;) ~ М0-2-11262/2018 от 17.12.2018

Решение

Именем Российской Федерации

15 марта 2019 г. <адрес>

Автозаводский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Фроловой С.В.,

при секретаре ФИО4,

с участием: истца ФИО3,

представителя ответчика ФИО5 в порядке ст. 50 ГПК РФ – адвоката ФИО11, действующей на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о признании сделки состоявшейся,

Установил:

ФИО3 обратился в суд с иском к наследникам ФИО6 – ФИО5 и ФИО2, в котором просил признать сделку по письменному договору от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи гаражного бокса площадью 21 кв.м., подземный гараж№, находящегося по адресу: <адрес>А, гаражный бокс № – состоявшейся.

Заявленные требования мотивированы тем, что в соответствии с условиями договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи, ФИО6 продал за 150 000 рублей, а ФИО3 купил гаражный бокс площадью 21 кв.м, подземный этаж №, находящийся по адресу: <адрес>А, гаражный бокс №. Кадастровый № (дата присвоения кадастрового номера ДД.ММ.ГГГГ). В этот же день согласно собственноручно написанной расписки, ФИО6 получил от ФИО3 150 000 рублей в полном объеме. Так же в кассе ГСК 84 «Утес» была получена правоустанавливающая справка № от ДД.ММ.ГГГГ о том, что ФИО6, принадлежит по праву собственности гаражный бокс № в указанном ГСК. ФИО6 были переданы ФИО3 членская книжка ГСК 84 «Утес», пропуск №, ключи от гаражного бокса. Для организации сделки в Росреестре ФИО3 обратился к специалисту по недвижимости ФИО7, на которого ФИО6 по просьбе истца выдал доверенность от ДД.ММ.ГГГГ <адрес>9 удостоверена ФИО8, доверенность нужна была для оформления и получения выписки ЕГРН на гаражный бокс. Когда выписка ЕГРН была готова, истец пытался связаться, с ФИО15 для согласования времени и даты совместного обращения в регистрирующий орган с заявлениями по регистрации перехода права и права собственности на гаражный бокс по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, однако его телефон был недоступен. Истец выехал по известному адресу проживания ФИО6 <адрес>70, дверь никто не открыл. После чего на адрес проживания ФИО6 было направлено письмо-извещение от ДД.ММ.ГГГГ с уведомлениями и описью вложения, где сообщалось о необходимости совместного обращения в регистрирующий орган с заявлениями по регистрации перехода права и права собственности на гаражный бокс по договору купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ (письмо вернулось истцу обратно в связи с истечением срока хранения).

Истец вновь, выехал, по известному адресу проживания ФИО6 дверь квартиры так же никто не открыл, однако соседка из 69 квартиры сообщила, что ФИО6 умер ДД.ММ.ГГГГ на территории <адрес>.

В адрес руководителя ЗАГС г.о. Сызрань, был направлен адвокатский запрос и заявление истца о предоставлении сведений о смерти ФИО6

Отдел ЗАГС г.о. Сызрань направил в отдел ЗАГС <адрес> справку о смерти ФИО6 № от ДД.ММ.ГГГГ формы 34 о том, что последний умер ДД.ММ.ГГГГ в 06 часов 45 мин в <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ указанный документ был получен истцом, после уплаты им государственной пошлины в сумме 200 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился с заявлением в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии за регистрацией перехода права собственности и права собственности на гаражный бокс по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в отсутствии одной стороны сделки, уплатив государственную пошлину в сумме 2 000 рублей, приложив необходимый пакет документов.

ДД.ММ.ГГГГ переход права собственности на гаражный бокс был приостановлен, регистрирующим органом, в связи с непредставлением заявления передающей стороны - ФИО6

Поскольку истец не может произвести регистрацию перехода права собственности по заключенному договору от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи в отсутствии одной из сторон договора, истец обратился в суд с настоящим иском. Иной возможности зарегистрировать право собственности, в установленном законом порядке у истца нет.

После смерти ФИО6, выразившего свою волю на отчуждение спорного имущества, но умершего до государственной регистрации перехода права собственности на указанное имущество, обязательства по договору купли-продажи перешли к его наследникам, универсальным правопреемникам, из запроса наследственных дел <адрес> установлено, что нотариусом <адрес> ФИО9 открылось наследственное дело 263/2018, которая при разговоре с истцом подтвердила факт открытия наследственного дела.

После смерти ФИО6, наследниками первой очереди являются дочери: ФИО1, ФИО2.

Ссылаясь на положения ст.ст. 1, 8, 160, 165, 218, 223, 432, 433, ГК РФ, истец полагал установленным факт заключения вышеуказанного договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи, который соответствует форме сделки. В соответствии с п. 8 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора. Договор имеет силу передаточного акта.

Заключению данного договора купли-продажи предшествовало составление расписки ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ о получении от ФИО3 150 000 рублей в соответствии с договором за продажу гаражного бокса. ФИО6 собственноручно составил указанную расписку, получил денежные средства, подписал договор. Более того, в этот же день по просьбе ФИО3 ФИО6 была выдана доверенность на специалиста по недвижимости ФИО7, с целью оформления и получения выписки ЕГРН на гаражный бокс. Настоящая доверенность удостоверена и зачитана в слух ФИО8, подписана ФИО6 в ее присутствии, личность ФИО6, установлена, дееспособность проверена.

Таким образом, истец считал, что волеизъявления сторон договора было направлено на заключение договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи и его государственную регистрацию.

В соответствии с п. 3 вышеуказанного договора, недвижимое имущество продано за 150 000 рублей, которые продавец получил от покупателя до подписания настоящего договора. Продавец гарантирует отсутствие задолженностей по налогам, взносам, коммунальным платежам.

Согласно п. 4 договора, передача отчуждаемой недвижимости и принятия ее покупателем осуществлена путем передачи правоустанавливающих документов и ключей при подписании настоящего договора. Настоящий договор имеет силу передаточного акта.

Таким образом, из фактически сложившихся отношений сторон, т.е. из факта передачи имущества и денег заключение договора объективно следует наличие воли сторон на заключение и исполнение данного договора.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что сделка совершена в надлежащей форме, стороны выполнили свои обязательства по сделке, третьих лиц, претендующих на спорное имущество, не имеется. Препятствием для регистрации перехода права собственности на гаражный бокс является отсутствие продавца ФИО6, в связи с его смертью.

При таких обстоятельствах, в соответствии со ст.ст. 224, 432 ГК РФ, договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи считается заключенным, а сделка купли - продажи гаражного бокса площадью 21 кв.м. находящийся по адресу: <адрес>А, гаражный бокс №, состоявшейся.

С учетом изложенного, истцом заявлены вышеназванные исковые требования.

В ходе судебного разбирательства дела истец ФИО3 основания и доводы, изложенные в исковом заявлении поддерживал и настаивал на удовлетворении заявленных им исковых требований. До настоящего времени он не может осуществить регистрацию договора купли-продажи гаражного бокса в Управлении Росреестра, т.к. продавец умер, а его наследники на связь с истцом не выходят.

Ответчик ФИО10 в судебное заседание не явилась, хотя по ее последнему известному месту жительства направлялось извещение. Согласно информации адресно-справочного бюро <адрес>, ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ в России не проживает, выбыла в другое государство – Грецию на остров Корсу, точный адрес не известен (л.д. 54).

В связи с отсутствием сведений о месте жительства и регистрации ФИО1, судом в порядке ст. 50 ГПК РФ назначен защитник.

Участвующая в судебном заседании в качестве представителя ответчика ФИО1 - адвокат ФИО11 на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 110) в судебном заседании с исковыми требованиями не соглашалась, т.к. не имеет полномочий на признание иска, мнение ее доверителя ей неизвестно, считала необходимым разыскать ответчика ФИО1

Ответчик ФИО12 в судебное заседание не явилась, хотя о дне и времени слушания дела судом извещалась лично (л.д. 107). Согласно телефонограмме от ДД.ММ.ГГГГ она ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие, против удовлетворения исковых требований не возражала (л.д. 108). Выраженное мнение по предъявленным требованиям, ФИО2 также изложила в заявлении (л.д. 109).

Из показаний допрошенного по делу свидетеля ФИО7 следовало, что он работает риэлтором в ООО «Реал» и истец являлся его клиентом при покупке гаражного бокса. ДД.ММ.ГГГГ состоялась сделка, вместе с истцом он ездил в гараж, истец оплатил имеющуюся задолженность, оформил договор купли-продажи и передал денежные средства продавцу. От продавца истцу были переданы ключи, членская книжка, также и сам гараж в ГСК «Утес», бокс №. Впоследствии продавец не вышел на связь и они начала его искать, но оказалось, что он умер.

Суд, выслушав участников судебного заседания, оценив показания допрошенного свидетеля, исследовав письменные материалы дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению исходя из следующего.

Из материалов дела видно, что ФИО13 на праве собственности принадлежал гаражный бокс, площадью 21 кв.м., подземный этаж – 2, расположенный по адресу: <адрес>А, бокс № (л.д. 15, 16, 18), которым он распорядился, продав его ФИО3 за 150000 рублей, что подтверждается договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13).

В соответствии с п. 3 договора купли-продажи расчет между сторонами произведен до подписания настоящего договора в полном объеме.

Также, в данном договоре указано, что покупатель оплатил из личных средств все расходы и государственные пошлины постановку на кадастровый, регистрацию права собственности на отчуждаемое имущество.

В п. 4 договора указано, что передача отчуждаемой недвижимости и принятие ее покупателем осуществлена путем передачи правоустанавливающих документов и ключей при подписании настоящего договора. Сам договор имеет силу акта приема-передачи, т.е. гаражный бокс передан от продавца к покупателю.

Данный договор в установленном законом порядке никем не оспорен, недействительным не признан.

Кроме того, в материалы дела представлена расписка от ДД.ММ.ГГГГ, из которой следовало, что ФИО14 получил от ФИО3 денежные средства в сумме 150000 рублей за проданный гаражный бокс в ГСК № «Утес» (л.д. 14).

Исходя из указанного, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи названного гаражного бокса, соответствуют требованиям действующего законодательства и фактически исполнен сторонами.

Вместе с тем судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 умер, что подтверждается справкой о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 26) и свидетельством о смерти (л.д. 62), в свою очередь, переход права собственности на проданный истцу гаражный бокс не был надлежащим образом зарегистрирован в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно положениям ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 235 ГК РФ).

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В силу положений ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Согласно ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из разъяснений, данных в п. п. 11, 58 - 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В данном случае, исходя из установленных обстоятельств о том, что ФИО15 добровольно и без принуждения распорядился принадлежащим ему гаражным боксом, что в свою очередь также нашло отражение в показаниях опрошенного по делу свидетеля ФИО7, суд пришел к выводу о том, что фактически договор купли-продажи гаражного бокса между продавцом и покупателем был исполнен, т.к. между сторонами произведены взаиморасчеты, договор, имеющий силу акта-приема передачи подписан, гаражный бокс фактически передан истцу, ФИО6 (продавец), выразив свою волю, совершил действия по отчуждению гаражного бокса, но регистрация договора не состоялась по независящим от сторон обстоятельств, так как ФИО6 умер ДД.ММ.ГГГГ

При обращении истца в Управление Росреестра по <адрес>, с документами для регистрации своего права собственности, регистрация была приостановлена в отношении спорного гаражного бокса (л.д. 27-29).

Из реестра наследственных дел нотариальной палаты было установлено, что после смерти ФИО6 открыто наследственное дело нотариусом ФИО9 в <адрес> (л.д. 31).

Согласно представленных материалов наследственного дела № ФИО15, с заявлением о вступлении в наследство ДД.ММ.ГГГГ обратилась дочь ФИО15 – ФИО2 Другие наследники за принятием наследства не обращались. При этом в состав наследственного имущества включены: земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>. Иного наследственного имущества не указано и не заявлено (л.д. 60-91).

Принимая во внимание, что ФИО15, еще при жизни был отчужден гаражный бокс площадью 21 кв.м., подземный этаж – 2, расположенный по адресу: <адрес>А, бокс №, однако сделка купли-продажи не была зарегистрирована по независящим от сторон обстоятельствам, суд пришел к выводу, что сделка - договора купли-продажи спорного гаражного бокса состоялась. До настоящего времени со стороны наследников умершего продавца, несмотря на их извещение о рассматриваемом гражданском деле, каких-либо претензий в отношении гаражного бокса не заявлено.

С учетом изложенного, суд не усматривает оснований для отказа истцу в удовлетворении заявленных им требований, напротив они признаются судом обоснованными, исходя из установленных правоотношений между ФИО3 и ФИО15, вытекающих из заключенного между ними договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается действиями сторон в ходе исполнения данного договора.

Принимая во внимание вышеизложенное, на основании ст. ст. 1, 8, 130, 153, 209, 223, 224, 431, 432, 433, 549, 551, 554, 555, 556 ГК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ФИО3 – удовлетворить.

Признать сделку, по письменному договору от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи гаражного бокса площадью 21 кв.м., подземный гараж№, находящегося по адресу: <адрес>А, гаражный бокс № – состоявшейся.

Решение может быть обжаловано, в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме, в Самарский областной суд через Автозаводский районный суд <адрес>.

В окончательной форме решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья С.В. Фролова

Решение

Именем Российской Федерации

(резолютивная часть)

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Автозаводский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Фроловой С.В.,

при секретаре ФИО4,

с участием: истца ФИО3,

представителя ответчика ФИО5 в порядке ст. 50 ГПК РФ – адвоката ФИО11, действующей на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о признании сделки состоявшейся,

на основании ст. ст. 1, 8, 130, 153, 209, 223, 224, 431, 432, 433, 549, 551, 554, 555, 556 ГК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ФИО3 – удовлетворить.

Признать сделку, по письменному договору от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи гаражного бокса площадью 21 кв.м., подземный гараж№, находящегося по адресу: <адрес>А, гаражный бокс № – состоявшейся.

Решение может быть обжаловано, в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме, в Самарский областной суд через Автозаводский районный суд <адрес>.

В окончательной форме решение будет изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья С.В. Фролова