Решение по делу № 2-736/2017 (2-2128/2016;) ~ М-1946/2016 от 30.03.2016

Дело № 2-736\17                            21 апреля 2017 года

                 Р Е Ш Е Н И Е

            Именем Российской Федерации

    Смольнинский районный суд г. Санкт-Петербурга в составе:

Председательствующего судьи Голиковой К.А.

С участием эксперта Чибиток В.В.

При секретаре Бриали К.А.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению     Фуркало Я.В. к АО «Строительная Корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» об обязании произвести замену квартиры на аналогичную квартиру с соответствующим перерасчетом покупной цены, возместить убытки, связанные с ремонтом квартиры, взыскании компенсации морального вреда, и по исковым требованиям к Холмову В.В. о запрете использования общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, обязании восстановить проектное состояние кровли части крыши дома, взыскании компенсации морального вреда, признании части крыши (кровли) жилого дома по вышеуказанному адресу общим имуществом жилого дома и признать отсутствующим права собственности на часть крыши (кровли) жилого дома,

                У с т а н о в и л :

    Фуркало Я.В. обратилась в суд с исковым заявлением к АО «СК «Возрождение Санкт-Петербурга» об обязании произвести замену квартиры на аналогичную квартиру с соответствующим перерасчетом покупной цены, возместить убытки, связанные с ремонтом квартиры и взыскании компенсации морального вреда. Истцом также заявлены требования к Холмову В.В. о запрете использования общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, обязании восстановить проектное состояние кровли части крыши дома и взыскании компенсации морального вреда. Истец указывает, что при заключении договора долевого участия в строительстве жилого дома строительная компания должна была предупредить истца о том, что крыша, находящаяся под квартирой по всему ее периметру, является террасой, и АО «СК «Возрождение» незаконно продало общее имущество (крышу) в качестве террасы третьему лицу. Истец указывает, что при заключении договора ее не предупредили, и она была введена в заблуждение относительно характеристики квартиры, поскольку приобретая квартиру на 4 этаже, фактически приобрела квартиру на 1 этаже, в то же время как она имела возможность выбрать аналогичную квартиру на другом этаже или в другой парадной по такой же цене. Как указывает истец, наличие террасы под квартирой значительно снижает ее стоимость и причиняет истцу неудобства для проживания. Как указывает истец, жильцы квартиры № 1 вместе со своими гостями систематически используют террасу для проведения своего досуга и праздников; шум и музыка мешают полноценному отдыху, а сигаретный дым отравляет здоровье, из-за чего истец лишена возможности открывать балкон и окна в своей квартире для проветривания помещений и пользоваться своим балконом; кроме того вынуждена делать замечания соседям по поводу соблюдения тишины и курения, вступать с ними в конфликтные отношения; обращаться в службу охраны дома, когда поведение соседей выходит за рамки соблюдения общественного порядка, особенно после 23 часов. Истец указывает, что покупая дорогостоящую квартиру, она не предполагала, что может оказаться в такой ситуации, что будет вынуждена находится в своей квартире в нервном, напряженном состоянии, вместо покоя и отдыха. Кроме того, как указывает истец, данная терраса используется жильцами для прогулок малолетнего ребенка и активных с ним игр, что также мешает полноценному отдыху. Истец считает, что использование крыши в качестве террасы нарушает нормы градостроительного кодекса и представляет собой опасность для окружающих и может привести к разрушению крыши. Истец указывает, что ни при заключении договора, ни как собственник квартиры она не давала согласие на использование крыши в качестве террасы, а если, по плану она изначально являлась террасой, примыкающей к квартире, то она имела бы возможность выбрать другую квартиру по стоимости равнозначной квартире на другом этаже или в другой парадной, под которыми не находится терраса. В связи с изложенным истец считает, что она имеет право потребовать замены квартиры на аналогичную квартиру с соответствующим перерасчетом покупной цены и возмещением убытков на ремонт квартиры, а также компенсации морального вреда в соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей». Кроме того, истец просит запретить собственнику квартиры № 1 – Холмову В.В. использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, а именно: части крыши дома площадью 120 кв.м, примыкающей к квартире № 1, до получения согласия на это всех собственников помещений в указанном доме, обязать ответчиков восстановить проектное состояние кровли, а также взыскать компенсацию морального вреда в сумме 300000 рублей. В судебном заседании от 21.11.2016г. истец дополнила исковые требования, просит признать часть крыши (кровли) жилого дома по вышеуказанному адресу общим имуществом жилого дома и признать отсутствующим у Холмова В.В. права собственности на часть крыши (кровли) жилого дома по указанному адресу.     В судебном заседании представитель истца – Фисенко М.А. (по доверенности от 16 марта 2016 года) – просит удовлетворить исковые требования.

Ответчик – АО «СК «Возрождение» - представители Радушевская О.А. (копия доверенности в деле), Стенник В.А. (копия доверенности в деле), Ионова Е.А. (по доверенности от 20.04.2017г.) – в судебное заседание явились, возражают против удовлетворения исковых требований, указывая, что строительство террасы было предусмотрено рабочей документацией, просят применить пропуск срока исковой давности (отзывы в деле). В отзывах ответчик указал, что при выборе квартиры истец пользовался услугами Общества с ограниченной ответственностью * (агента), ответственность, по мнению ответчика, за предоставленную истцу информацию о квартире лежит на агенте. Ответчик считает, что АО «СК «Возрождение Санкт-Петербурга» не может нести ответственность за действия третьих лиц и не является надлежащим ответчиком по делу. Ответчик также указывает, что соответствие многоквартирного жилого дома подтверждено Заключением о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации (ЗОС) №08-09/015 от 28.08.2009 и Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 25.09.2009 №78-1418в-2009. Ответчик также указывает, что о заселении соседей истец узнала более пяти лет назад. Ответчик также указывает, что площадь квартиры, принадлежащей Холмову В.В., составляет 153,5 кв.м., терраса не включена в перечень передаваемых помещений и не является принадлежностью квартиры. Согласно проекту, прошедшему государственную экспертизу, как указывает ответчик, положительное заключение Управления государственной экспертизы Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга от 24.10.2007 №528-П-2007, все террасы являются эксплуатируемыми, терраса не может быть неэксплуатируемой и не является крышей; террасы предусмотрены проектом жилого дома; спорное помещение числится террасой и по данным поэтажного плана, составленного Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУИОН), имеющегося в ТСЖ. Ответчик считает, что обязанность продавца по передаче товара исполнена надлежащим образом; и по состоянию на 20.07.2016 в собственности АО «СК «Возрождение Санкт-Петербурга» отсутствуют аналогичные квартиры. Утверждения истца о том, что наличие террасы под принадлежащей ей квартирой значительно снижает ее стоимость, и истцом была бы выбрана иная квартира, равно как и о том, что истец был введен в заблуждение строительной компанией, и квартира продана по завышенной цене, как считает ответчик, не подтверждены и являются субъективными, равно как и доводы о ненадлежащем поведении жильцов квартиры №1 и о причинении морального вреда. Причинно-следственная связь между действиями ответчика и какими-либо неблагоприятными последствиями для истца, как считает ответчик, не доказана. Ответчик также считает, что требование о возмещении затрат на ремонт квартиры истца не относится к предмету иска. В возражениях на исковое заявление АО «СК «Возрождение Санкт-Петербурга» дополнительно указало на то, что истцом пропущен срок исковой давности, поскольку договор купли-продажи квартиры №1 был заключен 31.10.2011, а не в 2014 году. Квартира №1 передана Холмову по акту приема-передачи 13.12.2011. Жилой дом соответствовал требованиям технических регламентов и проектной документации, строительство террас в многоквартирном доме по адресу: № предусмотрено проектной документацией. Под лоджией истца, как указывает ответчик, находится неэксплуатируемая кровля зимнего сада квартиры №1; терраса квартиры №1 расположена на кровле нижерасположенного этажа и выход на нее имеется только из квартиры №1. Как считает ответчик, при показе квартиры истцу Обществом с ограниченной ответственностью * истец мог установить, что спорная поверхность является террасой на основании визуального осмотра: так как на ней положена тротуарная плитка и растет газон. Ответчик считает, что фактически истец указывает на нарушение ее прав соседями, а именно, на нарушение ими общественного порядка и правил пользования жилыми помещениями. В возражениях на уточненные исковые требования АО «СК «Возрождение Санкт-Петербурга» сослалось на то, что представленной в материалы дела проектной документацией подтверждается, что в доме были предусмотрены кровли с покрытием из тротуарной плитки – террасы. Сведения о том, что к квартире №1 относится терраса приведенной площадью 36 кв.м, содержатся на странице 1 Ведомости помещений и их площадей, составленной ГУП «ГУИОН» ПИБ Центрального района. По мнению ответчика, принадлежность эксплуатируемой кровли определяется возможностью доступа. Кроме того, в возражениях на экспертное заключение ответчик сослался на то, что экспертиза заключение дано лишь одним экспертом – Чибиток В.В., не имеющим квалификации в области деятельности по проектированию. По мнению ответчика, экспертом применены нормативные акты, не действовавшие на момент выполнения проектной документации и прохождения государственной экспертизы проектной документации, а именно: Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 №87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», ГОСТ Р 21.1101 2009 «Система проектной документации для строительства. Основные требования к проектной и рабочей документации» (утв. Приказом Ростехрегулирования от 30.11.2009 №525-ст). СП 54-13330-2011 «Здания жилые многоквартирные», утв. Приказом Минрегиона РФ от 24.12.2010 №778, тогда как в указанный период применимыми нормами были: Постановление от 27.12.2000 №1008 «О порядке проведения государственной экспертизы и утверждения градостроительной, предпроектной и проектной документации»; постановление от 05.03.2007 №145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий»; Межгосударственный стандарт ГОСТ 21.101-97 «Система проектной документации для строительства. Основные требования к проектной и рабочей документации», введенный постановлением Госстрой РФ от 29.12.1997 №18-75; Территориальный руководящий документ ТРД 11-501-2004 «Порядок проектной подготовки капитального строительства в Санкт-Петербурге», утвержденный постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 27.07.2004 №1322. По мнению ответчика, эксперт не дал оценки проектной документации стадии «рабочая документация»; вышел за рамки поставленных судом вопросов, положив в основание заключения выводы о несоответствии проектной документации предъявляемым к ней требованиям, в то время как проверка проектной документации выполнена уполномоченным государственным органом. Ответчик считает, что строительство террасы предусмотрено проектной документацией, в частности планом кровли третьего этажа; выход на крышу из винтажных конструкций зимнего сада предусмотрен Рабочей документацией; работы по содержанию террасы производят жильцы квартиры №1, так как доступа на нее их других мест нет. Площадь террасы не входит в площадь квартиры №1 в силу указания на это в пункте 5 статьи 15 ЖК РФ; на плане третьего этажа содержится исчерпывающая информация о местоположении кровли с привязкой к осям; конструктивное решение эксплуатируемой кровли как террасы указано в условных обозначениях на плане кровли третьего этажа; функциональное и проектное назначение указано в Положительном заключении – кровли-террасы эксплуатируемые с покрытием тротуарной плиткой, с подогревом в местах дождеприемных воронок; указанный в заключении эксперта метод математического подсчета площади кровли, по мнению ответчика, не применим, экспертом не была учтена площадь террасы 44,8 кв.м., покрытая посадочным материалом. Ответчик также указывает, что балконы, лоджии, веранды и террасы, относящиеся к конкретному жилому помещению, не являются общим имуществом собственников помещений в доме; уточнение проектной документации стадии проект не является перепланировкой и не требовало дополнительного согласования с уполномоченными органами. Отетчик считает, что выход жильцов №1 на террасу предусмотрен проектной документацией стадией Рабочая документация; использование жильцами квартиры №1 террасы допустимо с точки зрения безопасности. Ответчик считает, что должно было применяться постановление Правительства РФ №1008 и Порядок проектной подготовки, который не содержит требования о составлении экспликации, а также полагает, что возможность изменения планируемой площади прямо предусмотрена законодателем.

    Ответчик – Холмов В.В. – в судебное заседание не явился. Представитель ответчика – Холмова Т.Г. (по доверенности от т08.06.2016г.) - в судебное заседание явилась, возражает против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным представителем АО «СК «Возрождение», просит применить пропуск срока исковой давности. В отзыве на иск Холмов В.В. возражал против удовлетворения исковых требвоаний, ссылаясь на то, что площадь террасы, указанная в паспорте на квартиру, принадлежащую Холмову В.В., составляет 120 кв.м. Правильность расчета площади террасы подтверждается СНиП 31-012003 «Здания жилые многоквартирные», Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ» от 04.08.1998 №37. На плане квартиры четко указано и выделено красным маркером площадь террасы, принадлежащей Холмову В.В.; доступ на террасу квартиры №1 может быть осуществлен только из указанной квартиры, других входов на террасу не предусмотрено, что подтверждает принадлежность террасы ответчику. Терраса может быть им использована по своему усмотрению; действий и работ по демонтажу и замене проектного состояния кровли Холмовым В.В. не осуществлялось. Ответчик также указывает, что правила тишины и проживания в квартире ответчик и члены его семьи не нарушали, жалоб от истца не поступало; к административной ответственности жильцы квартиры №1 не привлекались; из квартиры истицы на террасу ответчика не раз попадали окурки от сигарет. Ответчик также указывает, что использование террасы имело место с ноября 2011 года, таким образом, по мнению ответчика, срок исковой давности пропущен. В дополнение к отзыву на исковое заявление Холмов В.В. указывает на то, что истцом пропущен срок исковой давности, так как спорная площадь используется в личных целях Холмовым В.В. с 2012 года. К искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права применяется общий срок исковой давности в три года. По мнению ответчика, исковые требования в данном деле не связаны с нарушением права истца на владение принадлежащей ему жилой недвижимостью и не направлены на устранение таких нарушений, в данном случае следует применять общий срок исковой давности. Как указывает ответчик, в проектной документации не указано, что строительство террас предусмотрено исключительно на 6-9 этажах. По мнению ответчика, утверждение истца опровергается Приложениями 8-10 к проектной документации, в которых указано, что на 3 этаже жилого дома предусмотрено строительство инверсионной кровли как террасы. Ответчик считает, что право собственности Холмова В.В. на квартиру с прилегающей к ней террасой зарегистрировано законно на основании кадастрового паспорта и договора купли-продажи от 31.10.2011 №4288/2011, и не может быть оспорено. Как указывает ответчик, на фото, представленном истцом, люди спокойно сидят за столом.

Третье лицо – ТСЖ «Кирочная,64» - представитель Рау О.В. 9по доверенности от 15.11.2016г.) - в судебное заседание явилась, поддерживает позицию ответчиков. ТСЖ «Кирочная,64» считает экспертное заключение №СД16-02/2-2128.2018 недопустимым доказательством. Третье лицо полагает, что у эксперта не имелось квалификации, достаточной для оценки проектной документации; заключение не содержит сведений о повышении квалификации эксперта.

    Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, документацию, представленную для исследования эксперту, опросив эксперта Чибиток В.В., суд считает следующее:

    Согласно материалам дела 30 ноября 2010 года между ОАО «СК «Возрождение» (застройщик, продавец) и Фуркало Я.В. заключен договор № 3816/1110-С63 купли-продажи квартиры № 4 по адресу <адрес>. Право собственности истца на указанную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке 15.12.2010г.. Квартира № 4 имеет общую площадь 111,2 кв.м., находится на 4 этаже. Окна указанной квартиры обращены в сторону дворовой территории, однако под окнами располагается часть кровли данного жилого дома, обустроенной над двухэтажной частью этого же жилого дома на уровне третьего этажа. Из окон квартиры № 4 открывается вид на территорию указанной части кровли, которая выложена тротуарной плиткой и используется в качестве террасы собственником квартиры № 1. (л.д. 17 Т. 1). Согласно материалам дела собственником квартиры № 1 по указанному адресу является Холмов В.В. (ответчик по делу), право собственности которого зарегистрировано 25.11.2011г. на основании договора купли-продажи от 31.10.2011г.. Утверждения ответчиков о наличии зеленых насаждений на указанной части кровли опровергается представленными фотоматериалами. Согласно материалам дела на указанную часть кровли обустроены два выхода из квартиры №1, а именно: из расположенной на той же части кровли застекленной пристройки к квартире № 1, именуемой в проектной документации как «зимний сад».

Согласно п. 3 договора купли-продажи от 30.11.2010г. отчуждаемая квартира принадлежит продавцу на праве частной собственности на основании договора участия в долевом строительстве №2954/0408-С63 от 29.04.2008г., зарегистрированного за регистрационным номером 78-78-01/0280/2008-104 от 05.06.2008, Соглашения о замене стороны от 26.12.2008, зарегистрированного за регистрационным номером 78-78-01/0096/2009-244 от 27.04.2009, дополнительного соглашения от 24.09.2009, зарегистрированного за регистрационным №78-78-01/0628/2009-286 от 06.11.2009, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №78-1418в-2009 от 25.09.2009, акта приема-передачи от 24.08.2010, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии 78-АЖ №001485, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 06.10.2010 года, регистрационный №78-78-42/301/2010-010, дата регистрации 06.10.2010г., условный номер 78-78-42/301/2010-010.

Согласно пункту 4 договора купли-продажи отчуждаемая квартира находится на 4 этаже 12(2-3-6-8-10-12)-ти этажного дома, 2009 года постройки. Квартира общей площадью 111,2 кв.м., состоит из 3-х комнат жилой площадью 64,5 кв.м. В качестве принадлежности главной вещи у квартиры имеются два балкона. Площадь балконов с учетом понижающего коэффициента 0,3 составляет 2,8 кв.м. Цена квартиры определена в пункте 6 договора в сумме 13269600,00 руб.

В силу пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.

Исходя из буквального толкования положений ст. 36 ЖК РФ, крыши относятся к общему имуществу жилого дома в силу характеристик указанного конструктивного элемента, вне зависимости от ее расположения в доме и порядка эксплуатации.

Крыши сами по себе квалифицированы как общее имущество собственников многоквартирного дома и пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила содержания общего имущества).

Положения статьи 36 ЖК РФ формируют понятие и перечень общего имущества собственников в многоквартирном доме исходя из характеристик имущества и его назначения, но вне зависимости от возможности доступа к указанному имуществу, следовательно, указание ответчиков на то, что выход на спорную крышу имеется только из квартиры №1 не может являться основанием для утверждения о том, что данное имущество не относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома, а является исключительно принадлежностью квартиры № 1.

Напротив, отнесение имущества к общему имуществу собственников многоквартирного дома порождает обязанность отдельных собственников помещений в многоквартирном доме не создавать препятствий в доступе и использовании общего имущества всеми собственниками в многоквартирном доме, равно как и необходимость соблюдать предусмотренный законом режим использования общего имущества.

Положениями статьи 36 ЖК РФ, равно как и пункта 2 Правил содержания общего имущества, возможность отнесения крыши к общему имуществу собственников в многоквартирном доме не ставится в зависимость от способа использования крыши, наличия у нее дополнительных функций, помимо функции покрытия здания.

Как определяется строительными правилами, СП 17.13330.2011. Свод правил. Кровли. Актуализированная редакция СНиП II—76) (утверждены Приказом Минрегиона РФ от 27.12.2010 №784, верхний элемент покрытия (крыши), представляет собой кровля, предохраняющая здание от проникновения атмосферных осадков, она включает кровельный материал, основание под кровлю, аксессуары для обеспечения вентиляции, примыканий, безопасного перемещения и эксплуатации, снегозадержания и др.

При этом, кровля эксплуатируемая – специально оборудованная защитным слоем (рабочим настилом) кровля, рассчитанная на пребывание на ней людей, размещения оборудования, транспорта и т.п.

Таким образом, кровля, в том числе эксплуатируемая, - это конструктивный элемент здания.

Понятие террасы приведено в СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», утвержденных Приказом Минрегиона РФ от 24.12.2010 №778, согласно пункту 3.11 которых терраса – огражденная открытая площадка, пристроенная к зданию или размещаемая на кровле нижерасположенного этажа. Может иметь крышу и выход из примыкающих помещений дома.

Таким образом, терраса представляет собой дополнительное покрытие на кровле, которая, очевидно, должна являться в этом случае эксплуатируемой, ограниченное соответствующим ограждением, и, которая, в свою очередь, представляет собой покрытие крыши. При этом, из приведенных определений не следует, что терраса должна непременно является принадлежностью какого-либо помещения в доме.

То есть, терраса, при ее размещении на кровле нижерасположенного этажа, фактически представляет собой не самостоятельный конструктивный элемент здания, в отличие от лоджии или балкона, а является способом обустройства покрытия крыши.

При этом, как указано выше, крыши многоквартирного дома относятся к общему имуществу собственников помещений в этом доме.

Понятие принадлежности главной вещи приведено в статье 135 ГК РФ, согласно которой вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Таким образом, квалифицировать террасу как принадлежность квартиры возможно лишь в случае, если указанная терраса была предназначена для обслуживания этой квартиры и связана с ней общим назначением (в данном случае – предназначена для эксплуатации проживающими в квартире).

Между тем, такое предназначение спорной террасы не доказано ответчиками и третьим лицом.

Исходя из положений статьи 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), правоотношения по строительству объектов капитального строительства, регулируется законодательством о градостроительной деятельности, в частности ГрК РФ.

Статьей 48 ГрК РФ предусмотрено осуществление архитектурно-строительного проектирования путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику или иному правообладателю. Согласно пункту 2 указанной нормы, проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Таким образом, назначение отдельных элементов здания как объекта капитального строительства определяется проектной документацией.

Пунктом 12 статьи 48 ГрК РФ определено, что в состав проектной документации объектов капитального строительства, за исключением проектной документации линейных объектов, включаются, в том числе, разделы: пояснительная записка с исходными данными для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями; архитектурные решения; конструктивные и объемно-планировочные решения.

Статьей 49 ГрК РФ предусмотрена экспертиза проектной документации, результатом которой в силу пункта 9 указанной нормы, является заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий, требованиям к содержанию разделов проектной документации, предусмотренным в соответствии с частью 13 статьи 48 настоящего Кодекса, а также о соответствии результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов (в случае, если результаты инженерных изысканий были направлены на экспертизу одновременно с проектной документацией). В случае, если результаты инженерных изысканий были направлены на экспертизу до направления проектной документации на экспертизу, результатом экспертизы является заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.

Разрешение на строительство в соответствии с положениями статьи 51 ГрК РФ представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

Таким образом, назначение отдельных конструктивных элементов объектов капитального строительства определяется проектной документацией, прошедшей в установленном порядке экспертизу, а содержание строительных работ по возведению объекта должно соответствовать проектной документации.

Проект строительства многоквартирного дома по адресу – <адрес> (строительный адрес <адрес>) - разработан в 2007 году, по результатам экспертизы проекта получено Положительное заключение управления государственной вневедомственной экспертизы от 18.01.2007 №305-2006 по проекту жилого дома со встроенными помещениями и подземной автостоянкой (без раздела внешнего электроснабжения» по адресу: <адрес>, - Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Правительства СПб.

Согласно данным архитектурно-планировочного задания Комитета по градостроительству и архитектуре на проектирование и строительство от 01.08.2005 №5/14364, каждая жилая квартира в доме запроектирована с балконом или лоджией, проектирование квартир с террасами не предусмотрено. При этом кровли здания проектируются – плоские, инверсионные, с внутренними водостоками, с посыпкой щебнем и с покрытием из тротуарной плитки - террасы. Таким образом, запроектированные террасы не предусматривались в качестве принадлежности отдельных квартир в жилом доме.

В тексте объемно-планировочных решений проекта 2007 года в торцах 7-8 этажей запроектированы двухуровневые квартиры, которые завершаются остекленными гостиными с выходом на открытые террасы. На 9 и 11 этажах запроектированы остекленные гостиные с выходом на открытые террасы.

Квартир с выходом на террасы на уровне третьего этажа запроектировано не было.

При этом, как усматривается из имеющихся в материалах дела фото, террасы на верхних этажах обособлены, то есть конструктивно отнесены к единственной, выходящей на соответствующую террасу квартире, в отличие от спорной террасы, на которую выходят окна и балконы всех квартир, расположенных в соответствующей части дома (над квартирой №1).

При этом, оборудование иной части кровли как террас – тротуарной плиткой с подогревом кровли в местах дождеприемных воронок, в проектной документации не поставлено в зависимость от принадлежности такой террасы какому-либо конкретному помещению в доме.

На спорных террасах запроектировано размещение иного общего имущества собственников многоквартирного дома, в частности карнизов и дождеприемных воронок.

То же следует и из графической части проектной документации, которая предусматривает план инверсионной кровли как терраса площадью 1356 кв.м. (тротуарная плитка, гравий, геотекстиль), но не указывает, что данная терраса является принадлежностью какого-либо конкретного помещения в жилом доме.

Более того, на проектной схеме третьего этажа отсутствуют выходы на спорную террасу из квартиры №1, в том числе и через сооружение «зимнего сада», который указан в проекте в качестве обособленного помещения площадью 36,8 кв.м., вход в которое осуществляется из одной из комнат в квартире №1. По проекту какой-либо возможности выхода на спорную террасу из помещений многоквартирного не предусмотрено, в принципе.

При этом, при изготовлении чертежа третьего этажа в рамках рабочего проекта, указанная планировка была изменена, помещение зимнего сада указано как часть одной из комнат квартиры №1 (общая площадь указанной комнаты 67,3 кв.м.), а также указано два выхода из строения зимнего сада на спорную террасу, составляющую 120 кв.м., а с учетом коэффициента 0,3 – 36 кв.м.

Такая планировка сохранена при постройке здания, что нашло отражение при проведении технического учета квартиры № 1 и составлении паспорта квартиры № 1.

На момент подготовки проекта здания по вышеуказанному адресу действовал Межгосударственный стандарт ГОСТ 21.101-97 «Система проектной документации для строительства. Основные требования к проектной и рабочей документации», введенный постановлением Госстроя РФ от 29.12.1997 №18-75, в силу пункта 3.1 которого состав и содержание проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений установлены действующими строительными нормами и правилами.

Состав рабочей документации определен отдельной нормой пункта 3.2 вышеуказанного ГОСТа, согласно которой в состав рабочей документации на строительство здания или сооружения в общем случае включают: рабочие чертежи, предназначенные для производства строительных и монтажных работ, рабочую документацию на строительные изделия; эскизные чертежи общих видов нетиповых изделий, спецификации оборудования, изделий и материалов; другую прилагаемую документацию, предусмотренную соответствующими стандартами Системы проектной документации для строительства, сметную документацию по установленным формам.

То есть рабочая документация частью проектной документации не является, но детализирует решения проектной документации для целей производства строительных работ. Включения в рабочую документацию проектных решений, не предусмотренных проектом, изменение проектной документации на стадии рабочей документации или рабочего проекта (согласно ранее применимой терминологии) не предусмотрено, а также противоречит характеру и назначению рабочей документации.

     Согласно определению постановления Правительства РФ от 27.12.2000 №1008 «О порядке проведения государственной экспертизы и утверждения градостроительной, предпроектной и проектной документации», под проектной документацией понимается инвестиционный проект, проект (рабочий проект) строительства, реконструкции, расширения, капитального ремонта и технического перевооружения предприятий, зданий и сооружений, а также консервации и ликвидации опасных производственных объектов.

При этом, исходя из письма Министерства регионального развития РФ от 08.08. 2008 №19512- СМ/08 (с изм., внесенными письмом Минрегиона РФ от 24.10.2008 N 27321-ИМ/08), следует, что до вступления в силу Постановления Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 о составе проектной документации № 87 (далее – Постановление Правительства РФ от 16.02.2008г. № 87), которое имело место после подготовки документации стадии Проект в отношении спорного жилого дома и до подготовки рабочих чертежей, применяется Инструкция о порядке разработки, согласования утверждения и составе документации на строительство предприятий, зданий и сооружений (СНиП 11-01-95), утвержденная Постановлением Министерства строительства Российской Федерации от 30 июня 1995 г. N 18-64. Вновь принятое Постановление Правительства РФ № 87, в отличие от ранее действовавших нормативных документов, не предусматривает стадийность проектирования: «ТЭО», «проект», «рабочий проект», а использует понятия «проектная документация» и «рабочая документация», исходя из которых объем проектной документации примерно соответствует объему ранее применявшейся стадии «рабочий проект».

Заказчик должен подготовить проектную документацию в объеме, достаточном для проведения государственной экспертизы и осуществления строительства.

В соответствии с пунктом 4 Постановления Правительства РФ от 16.02.2008г. № 87 рабочая документация разрабатывается в целях реализации в процессе строительства архитектурных, технических и технологических решений. При этом объем, состав и содержание рабочей документации должны определяться заказчиком (застройщиком) в зависимости от степени детализации решений, содержащихся в проектной документации, и указываться в задании на проектирование.

Впоследствии указанное письмо утратило силу в связи с изданием письма Минрегиона РФ от 22.06.2009 N 19088-СК/08, в котором также указано на то, что инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе документации на строительство предприятий, зданий и сооружений (СНиП 11-01-95), утвержденная Постановлением Министерства строительства Российской Федерации от 30.06.1995 № 18-64 действовала до вступления в силу Постановления Правительства Российской Федерации№ 87. С учетом того, что Постановлением Правительства Российской Федерации «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий» от 05.03.2007 № 145 предусмотрен порядок проведения экспертизы в отношении документации, разработанной в объеме стадии «проектная документация», заказчик должен подготовить ее в соответствии с указанным положением, и представить для проведения государственной экспертизы.

В соответствии с пунктом 4 Постановления Правительства РФ от 16.02.2008г. № 87 рабочая документация разрабатывается в целях реализации в процессе строительства архитектурных, технических и технологических решений. При этом объем, состав и содержание рабочей документации должны определяться заказчиком (застройщиком) в зависимости от степени детализации решений, содержащихся в проектной документации, и указываться в задании на проектирование.

Согласно положениям пункта 3.7. СНиП 11-01-95 проекты, рабочие проекты на строительство объектов, независимо от источников финансирования, форм собственности и принадлежности подлежат государственной экспертизе в соответствии с порядком, установленным в Российской Федерации.

В пункте 4.2 указанного нормативного акта оговорено, что проект на строительство объектов жилищно-гражданского назначения состоит, в том числе, из следующих разделов: Общая пояснительная записка; Архитектурно-строительные решения; Технологические решения.

Раздел Архитектурно-строительные решения содержит сведения об инженерно-геологических, гидрогеологических условиях; решения и основные показатели по генеральному плану и благоустройству участка, обоснование архитектурно-строительных решений и их соответствие архитектурному замыслу, функциональному назначению с учетом градостроительных требований; охрана памятников истории и культуры, соответствие объемно-планировочных и конструктивных решений установленным заказчиком требованиям и техническим условиям; соображения по организации строительства (при необходимости разрабатывается отдельный раздел); мероприятия по взрыво- и пожарной безопасности объекта, защите строительных конструкций от коррозии, данные об обеспечении в помещениях требуемого комфорта, мероприятия по охране здоровья работающих и обеспечению условий жизнедеятельности маломобильных групп населения (пункт 4.2.3.).

Пунктом 4.3 данного нормативного акта указано, что рабочий проект разрабатывается в сокращенном объеме и составе, определяемом в зависимости от вида строительства и функционального назначения объекта, применительно к составу и содержанию проекта. В состав рабочего проекта включается рабочая документация.

Таким образом, архитектурно-конструктивные решения объекта капитального строительства, в том числе планировка помещений в нем, размещение и назначение конструктивных элементов определяется проектной документацией, прошедшей экспертизу в установленном порядке. Чертежи рабочей документации могут лишь детализировать проектные решения, но не предусматривать новые. Сведений о том, что в проектную документацию вносились изменения в части объединения одной из комнат квартиры № 1 с зимним садом и устройства выхода из него на спорную террасу, либо указания на спорную террасу как на принадлежность квартиры №1, равно как и то, что указанные изменения представлялись на государственную экспертизу, в материалах дела не имеется.

Согласно проектной документации, прошедшей государственную экспертизу, квартиры третьего этажа террас в качестве своей принадлежности не предусматривают, выхода на кровлю второго этажа не имеют.

Данный вывод соответствует нормативным актам, как действовавшим в период проектирования строительства многоквартирного дома, так и на момент осуществления строительства и принятия его в эксплуатацию, в том числе Порядку проектной подготовки капитального строительства в Санкт-Петербурга ТРД 11-501-2004 Санкт-Петербург, 2005 (далее – Порядок), в силу пункта 7.1.1 которого проект, утверждаемая часть рабочего проекта на строительств объектов жилищно-гражданского назначения состоят, в том числе из разделов – Общая пояснительная записка, Архитектурные решения, Конструктивные решения. Прилагаются архитектурные чертежи планов этажей, фасадов, разрезов зданий и сооружений со схематичным изображением основных несущих и ограждающих конструкций. Архитектурный проект представляет собой архитектурно-строительную часть проектной документации и состоит пояснительной записки, чертежей генерального плана, архитектурных и конструктивных чертежей (пункт 7.1.6).

В пунктах 7.3, 7.3.1 Порядка оговорено, что рабочий проект состоит из утверждаемой части и рабочей документации, состав рабочей документации на строительство объекта определяется соответствующими национальными стандартами СПДС и уточняется, при необходимости, заданием на проектирование.

В приложении А (обязательное) (пункты 11, 12) Порядка определены понятия проектной документации и рабочей документации, согласно которым проектная документация – документация, содержащая архитектурно-градостроительные решения и технические решения, учитывающие социальные, экономические, функциональные, инженерные, технологические, противопожарные, санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-художественные и иные требования к объекту в объеме, необходимом для согласования экспертизы, утверждения и разработки рабочей документации, включая, при необходимости, сметную стоимость строительства; рабочая документация – документация, разработанная на основании утвержденной проектной документации и предназначенная для проведения строительных работ.

Таким образом, назначение спорной террасы подлежит определению исходя из проектной документации, которая прошла государственную экспертизу и согласно которой данный элемент является крышей, то есть общим имуществом собственников многоквартирного дома, а не принадлежностью квартиры № 1.

Данный вывод подтверждается и заключением эксперта от 27.03.2014 №СД16-02/2-2128-2016, в котором указано, что проектной документацией не предусмотрено строительство террасы площадью 120 кв.м. в составе квартиры № 1, расположенной на третьем этаже по вышеуказанному адресу.

Проектом не предусмотрены выходы на спорную кровлю ни с земли, ни из квартир, ни из офисных помещений.

Функциональное назначение кровли – совмещенная крыша для нижерасположенных офисных помещений и галереи. На данном перекрытии размещены конструкции зимних садов, относящиеся, согласно проекта, к двум квартирам на третьем этаже, в том числе исследуемой квартире 131 по проекту (№1 по ПИБ).

Изменение проекта, согласно которому на спорную террасу имеется выход из комнаты квартиры №1, объединенной с помещением зимнего сада, не согласовано.

Согласно заключению эксперта проектной документацией не предусмотрено строительство террасы площадью 120 кв.м в составе квартиры № 1; часть покрытия на третьем этаже вышеуказанного жилого дома имеет основное функциональное назначение – крыша для нижерасположенных офисных помещений и галереи, а также для размещения на ней конструкции зимнего сада и козырька над проездом. Проектной документацией нее предусмотрен выход на открытую площадку площадью 120 кв.м (в паспорте на квартиру № 1 обозначена «террасой»). По заключению эксперта, в процессе строительства застройщиком произведена перепланировка квартиры, изменение фасадов (установка дополнительных дверных проемов), а также изменение функционального назначения кровли и конструкции ее покрытия, что выполнено с отклонением от проектной документации, и не обосновано изменениями в проекте.

Данные выводы эксперта подтверждаются доказательствами, представленными в материалы дела, и не опровергаются замечаниями ответчиков относительно содержания экспертного заключения.

Ответчики считают, что экспертом не приняты во внимание сведения, отраженные в рабочей документации, что, по мнению ответчиков и третьего лица, свидетельствует о неполноте заключения.

Материалами дела подтверждается, что по ходатайству эксперта у ООО «СК «Возрождение СПб» истребованы следующие документы: проектная документация в отношении жилого дома (л.д. 64-65 Т. 2), планы ПИБ, а также ведомость помещений и их площадей; планы этажей с экспликацией помещений (наименование, площадь), соответствующие разрешению на ввод объекта в эксплуатацию; проектное решение выхода на кровлю в осях 3\1-6\2 на отм. +8.575 для её обслуживания; проектное решение использования кровли в осях 3\1-6\2 на отм. +8.575 (с обоснованием в том числе с точки зрения эргономики и комфорта для проживания жильцов дома); разрешение КГА о возможном использовании кровли в качестве террасы; проект отопления (главное – план на уровне третьего этажа, а также аксонометрию) (л.д. 68 Т.2). В ходе судебного разбирательства установлено, что экспертиза проведена по результатам исследования всех имеющихся в материалах дела и представленных эксперту документов.

В соответствии с предл. 2 ч. 1 ст. 68 ГПК РФ в случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

Кроме того, согласно ч. 3 ст. 79 ГПК РФ при уклонении стороны от участия в экспертизе, непредставлении экспертам необходимых материалов и документов для исследования и в иных случаях, если по обстоятельствам дела и без участия этой стороны экспертизу провести невозможно, суд в зависимости от того, какая сторона уклоняется от экспертизы, а также какое для нее она имеет значение, вправе признать факт, для выяснения которого экспертиза была назначена, установленным или опровергнутым.

После проведения экспертизы выявлено, что несмотря на запрос суда и ходатайство эксперта, на исследование эксперту ответчиком АО «СК «Возрождение СПб» не представлена рабочая документация. Указанная документация не была представлена ответчиком ни в материалы дела, ни на исследование эксперту, что само по себе является основанием для применения последствий, предусмотренных ч. 1 ст. 68 ГПК РФ, ч. 3 ст. 79 ГПК РФ, то есть для признания фактов, установленных при проведении экспертизы на основании представленных эксперту документов.

Вместе с тем, следует учесть, что планировка помещений в доме, а также размещение и назначение конструктивных элементов в нем определяется проектной документацией, прошедшей экспертизу в установленном порядке. Чертежи рабочей документации могут лишь детализировать проектные решения, но не предусматривать новые. То есть рабочая документация не должна изменять или противоречит проектной документации. Следовательно, исследование представленной проектной документации было достаточно для дачи ответов на поставленные вопросы. При данных обстоятельствах поскольку проектной документацией не предусмотрено размещение террасы в составе квартиры № 1, и экспертом сделан указанный вывод на основании данных, отраженных в проектной документации, прошедшей экспертизу в установленном порядке, основания полагать, что заключение эксперта является неполным, отсутствуют.

Ответчики считают, что эксперт не имела права проводить экспертизу единолично. Между тем, определением суда от 28.11.2016г. была назначена комплексная, а не комиссионная экспертиза. Исходя из положений статьи 82 ГПК РФ, проведение комплексной экспертизы одним экспертом не исключается. Экспертиза проведена экспертом Чибиток В.В., имеющей высшее профессиональное образование, стаж работы по специальности 38 лет, стаж экспертной работы 5 лет. Как пояснила в судебном заседании эксперт, она работала по специальности на объектах строительства в качестве руководителя, в 2009-2010 годах защищала проект, полученного образования и опыта работы достаточно для того, чтобы читать чертежи и ответить на постановленные вопросы.

При исследовании заключения эксперта установлено, что данное заключение отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, содержит подробное описание исследования, выводы и ответы на поставленные вопросы, при обосновании выводов эксперт основывался на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в материалах дела и представленную по ходатайству эксперта документацию, а также на использованной при проведении исследования методической литературы, строительных норм и правил, экспертом проводилось обследование квартиры, в заключении указаны данные о квалификации эксперта, его образовании, стаже экспертной работы. Оснований сомневаться в достоверности сведений, предоставленных экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда первой инстанции не имеется. Экспертиза не содержит противоречий. Допустимых доказательств, подвергающих сомнению правильность или обоснованность выводов эксперта, данных о наличии в экспертизе неустранимых противоречий, ответчиками представлено не было.

Суд считает, что заключение судебной экспертизы является допустимым доказательством по делу, поскольку составлено экспертом, обладающей соответствующим профессиональным образованием, значительным опытом работы, имеющей квалификацию, достаточную, для дачи ответов на поставленные вопросы в том объеме, который необходимым для разрешения исковых требований по существу.

В ходе судебного разбирательства ответчиками не представлены обоснования довода о том, что квалификации эксперта в области строительной деятельности недостаточно для оценки содержания проектной документации, подготовка которой также относится к области строительной деятельности.

Примененная экспертом нормативная документация являлась действующей на момент осуществления строительства и составления проектной документации, на которой основаны доводы ответчика о принадлежности спорной террасы у квартиры №1.

Выводы эксперта основаны, в том числе, на исследовании объекта в натуре, которое произведено с участием истца и ответчика Холмова В.В., и зафиксировано посредством фотосъемки, соответствующие материалы приложены к заключению.

Экспертом в судебном заседании даны дополнительные пояснения по возможным неясностям, содержащимся в заключении экспертизы.

Таким образом, оснований не принимать экспертное заключение в качестве доказательства по делу не имеется, выводы эксперта подлежат оценке в совокупности с иными представленными в материалы дела доказательствами, с учетом положений подлежащих применению нормативных актов.

В отношении многоквартирного дома, в котором расположены квартиры истца и Холмова В.В., выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №78-1418в-2009 от 25.09.2009 и Заключение от 28.08.2009 №08-09/015 о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

Сами по себе указанные документы не содержат сведений о принадлежностях конкретных квартир в жилом доме.

На момент ввода дома в эксплуатацию технический учет объектов капитального строительства осуществлялся в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства», которым утверждено Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства (далее – Положение). Согласно пункту 7 Положения первичный государственный технический учет объектов капитального строительства осуществляется по результатам первичной технической инвентаризации, за исключением случаев, установленных пунктом 8 настоящего Положения. При осуществлении первичного государственного технического учета объектам капитального строительства в установленном порядке присваиваются инвентарный и кадастровый номера.

Государственный технический учет в связи с изменением характеристик объекта капитального строительства осуществляется по результатам технической инвентаризации таких изменений.

По результатам технической инвентаризации на каждый объект капитального строительства оформляется технический паспорт, форма которого и состав включаемых в него сведений устанавливаются Министерством экономического развития Российской Федерации.

Технический паспорт является документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства (далее - Единый государственный реестр).

При осуществлении первичного государственного технического учета многоквартирного дома, введенного в эксплуатацию после 1 марта 2008 г., одновременно осуществляется первичный государственный технический учет расположенных в нем помещений.

Таким образом, данные, отраженные в Ведомости помещений и их площадей, составленной Филиалом ГУП «ГУИОН» ПИБ Центрального района в отношении жилого дома по адресу: <адрес>, а также в Кадастровом паспорте и паспорте квартиры №1 сформированы по данным технического учета помещений в многоквартирном доме, которые, в свою очередь, отражают данные первичной инвентаризации помещений, то есть описание фактически построенного помещения, но не его назначения, определяемого проектной документацией. Как указано выше, в данном случае планировка квартиры № 1 фактически выполнена с нарушением положений проектной документации, прошедшей государственную экспертизу, что не может изменять назначение конструктивных элементов здания согласно утвержденной в установленном порядке проектной документации.

Квартира №1 в многоквартирном доме, которому присвоен милицейский адрес: <адрес>, - приобретена Холмовым В.В. по договору купли-продажи квартиры с использованием кредитных денежных средств банка от 31.10.2011 № 4288/1011-С63, заключенному с ОАО «СК «Возрождение Санкт-Петербурга» (продавец).

По условиям пункта 1.2 указанного договора квартира состоит из трех жилых комнат, имеет общую площадью 153,5 кв.м., жилую площадь 106,3 кв.м., расположена на третьем этаже 12 (2-3-6-8-10-12)-ти этажного дома, материал стен – монолитные железобетонные, кирпичные, 2009 года постройки, что подтверждается паспортном на квартиру, инв.№ документа 11877/28, выданный филиалом ГУП «ГУИОН» - ПИБ Центрального района 05.11.2009г..

По условиям пункта 2.1 указанного договора квартира продается по цене, равной 18810000,00 руб.

Наличие в квартире террасы, как ее принадлежности, в договоре купли-продажи не оговорено.

При сопоставлении размера общей площади квартиры истца и площади балконов с учетом понижающего коэффициента и цены приобретения данной квартиры выявлено, что цена одного квадратного метра жилой площади составляла 116400 руб.

Таким образом, цена квартиры № 1 с включением в нее стоимости 36 кв.м. террасы (с учетом понижающего коэффициента 0,3), должна была составить 22116000,00 руб., а не 18100000,00 руб., как предусмотрено договором с Холмовым В.В.

При таких обстоятельствах, довод ответчиков о том, что квартира № 1 была оплачена с учетом наличия у нее принадлежности в виде террасы, не может быть принят во внимание, так как противоречит представленным в материалы дела доказательствам.

Материалами дела подтверждается, что в ЕГПР право собственности Холмова В.В. зарегистрировано в отношении квартиры площадью 153,5 кв.м, то есть без учета площади террасы. В выписке из ЕГРП отсутствуют сведения о наличии террасы в составе квартире № 1. То есть исходя из содержания сведений, имеющихся в ЕГРП, истец не имела возможности узнать о допущенном нарушении ее права, как сособственника общего имущества дома, со стороны Холмова В.В. с момента регистрации права собственности последнего на квартиру. Следовательно, дата регистрация права собственности Холмова В.В. на квартиру не является началом течения срока исковой давности по заявленным требованиям. В ходе судебного разбирательства также установлено, что до обращения с иском в суд истец не была ознакомлена с проектной, рабочей документацией или с кадастровым паспортом на квартиру № 1. Сведения о том, что кровля около квартиры № 1 является террасой и используется Холмовым В.В., как собственником указанного имущества, достоверно стало известно истцу только в ходе судебного разбирательства по настоящему делу (09.06.2016г.). Вышеизложенное подтверждается и содержанием первоначальной редакции искового заявления, согласно которому осенью 2014 года в квартиру № 1 заселились соседи, оборудовали крышу, застелили пол, после чего стали использовать указанный участок кровли, и после обращения истца в ТСЖ ей устно разъяснили, что терраса находится в собственности соседей. Следовательно, начало течения срока исковой давности по заявленным требованиям следует исчислять не ранее чем с осени 2014 года. При этом, следует учесть, что ответчиком не представлены доказательства того, что при заключении договора купли-продажи или в дальнейшем истцу своевременно и в полном объеме была предоставлена информация о том, что участок кровли под окнами квартиры истца передан собственнику квартиры № 1. Ответчиком Холмовым В.В. также не представлены доказательства начала эксплуатации кровли, как принадлежности квартиры, ранее осени 2014 года. Учитывая вышеизложенное и принимая во внимание, что настоящее исковое заявление Фуркало Я.В. подано в суд 30 марта 2016 года, то есть в пределах трехлетнего срока с момента, когда Фуркало Я.В. стало известно о том, что указанный участок кровли передан Холмову В.В. на праве собственности, суд считает не подлежащими удовлетворению ходатайства ответчиков о применении пропуска срока исковой давности.

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 289 ГК РФ). Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 ГК РФ).

В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

В случае, если собственники жилых помещений в здании в силу закона владеют общим имуществом, однако право индивидуальной собственности на общее имущество оформлено за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания права общей долевой собственности на общее имущество. Такое требование должно рассматриваться как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения, при этом нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчиков на это имущество.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.

Материалами дела подтверждается, что кадастровый паспорт и план квартиры № 1, которые были переданы в регистрирующие органы для регистрации права собственности Холмова В.В. на указанную квартиру, оформлены с учетом площади части кровли, как составной части квартиры № 1. При данных обстоятельствах заявленные истцом требования о признании указанного имущества общей собственности, а также о признании отсутствующим право собственности на часть крыши (кровли) жилого дома по указанному адресу у Холмова В.В., направлены именно на устранение такого нарушения прав истца путем оспаривания права Холмова В.В. на недвижимое имущество, право индивидуальной собственности на которое не могло возникнуть у данного лица в силу закона.

В дополнение к вышеизложенному относительно доводов ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности, суд считает необходимым указать следующее:

В силу положений статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на: требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения; требования о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ, кроме случаев, предусмотренных законом.

Поскольку в силу абзаца 2 пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009г. N 64 заявленное по делу требование о признании права общей долевой собственности является аналогичным требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации), тогда как согласно статье 208 названного Кодекса исковая давность на требования, возникающие на основании статьи 304 Гражданского кодекса, не распространяется.

Согласно данным кадастрового паспорта квартиры №1 на 05.11.2009, общая площадь квартиры составляет 153,5 кв.м., инвентарный номер №. На кадастровом плане действительно указана терраса 120 кв.м., куда имеется два выхода из одной из комнат квартиры №1, объединенной с зимним садом.

Терраса площадью 36,0 кв.м (с учетом понижающего коэффициента) указана и в паспорте квартиры.

Следует отметить, что общая площадь квартиры №1, указанная в кадастровом паспорте и паспорте квартиры не совпадает с общей площадью данной квартиры по данным плана 3-го этажа рабочей документации, на который ссылается истец, и согласно которому общая площадь квартиры составляла 168,7 кв.м.,а площадь комнаты квартиры №1 (25,4 кв.м.) и зимнего сада (33,6 кв.м.) учитывались отдельно.

Документы технического учета, исходя из указанного выше, не определяют предназначение помещений и конструктивных элементов объектов капитального строительства, а лишь отражают их фактическое наличие или порядок использования.

В данном случае спорная терраса действительно используется ответчиком, что и повлекло обращение с рассматриваемым иском. Между тем, фактическое использование не меняет функционального назначения данного элемента, определенного при строительстве здания, равно как и не является основанием для возникновения права на данное имущество.

Соответственно, передача Холмову В.В. по акту приема-передачи квартиры к договору купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств банка от 31.10.2011 №4288/1011 от 13.12.2011 квартиры с указанием, в том числе приведенной площади балкона и одной террасы 36,50 кв.м., в части указания на наличие террасы противоречит поименованным выше нормативным документам и назначению спорной террасы.

В нарушение положений статьи 36 ЖК РФ ответчиком ООО «СК «Возрождение СПб» было передано ответчику Холмову В.В. общее имущество собственников многоквартирного дома. Передача имущества с нарушениями требований законодательства, исходя из положений статьи 8 ГК РФ, не может порождать возникновения права на это имущество, так как сама по себе не является юридическим фактом, влекущим возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В силу пункта 10 Правил содержания общего имущества общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;

б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения;

г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;

д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее - Правила предоставления коммунальных услуг);

е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома;

ж) соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

Владение спорным имуществом и использование его единолично Холмовым В.В., как собственником квартиры №1, без получения согласия на это всех сособственников помещений многоквартирного дома нарушает положения статьи 247 ГК РФ и статьи 36 ЖК РФ, нарушает права и законные интересы указанных сособственников помещений многоквартирного дома, включая истца, а также препятствует обеспечению содержания объекта общего имущества в соответствии с пунктом 10 Правил содержания общего имущества.

Положениям подпункта 1 пункта 4 статьи 37 ЖК РФ исключают права собственника помещения в многоквартирном доме осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Норма части 2 статьи 40 ЖК РФ устанавливает, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкции, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, требования Фуркало Я.В. в части признания части крыши (кровли) жилого дома площадью 120 кв.м., расположенной на третьем этаже и примыкающей к квартире №1 по адресу: <адрес>, - общим имуществом собственников помещений указанного дома, признания отсутствующим права собственности на спорный объект у Холмова В.В. и запрещения Холмова В.В., использовать указанное имущество до получения согласия на это всех собственников помещений в указанном доме направлены на восстановление нарушенного права сособственника общего имущества дома и подлежат удовлетворению.

В силу положений статья 151 ГК РФ если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Согласно ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Статьей 4 Закона РФ «О защите прав потребителей» установлена обязанность продавца передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.

Если законами или в установленном ими порядке предусмотрены обязательные требования к товару (работе, услуге), продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий этим требованиям.

Кроме того, согласно ст. 10 Закона РФ «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. В частности, потребителю должна быть предоставлена информация о качестве товара, об основных потребительских свойствах товара; правилах и условиях эффективного и безопасного использования товара.

В данном случае продавцом по договору купли-продажи квартиры, на основании которого Фуркало Я.В. приобрела квартиру № 4, выступает ОАО «СК «Возрождение» (в настоящее время – АО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга») (ответчик по делу). Следовательно, ответственность за несоблюдение требований о качестве товара, о предоставлении своевременной, полной, достоверной информации о товаре (квартире) несет указанное Общество.

ООО * действовало при реализации квартиры в рамках договора от 01.06.2010 №0610/ПН-СКВ, заключенного между ООО * и ОАО «СК «Возрождение Санкт-Петербурга», предметом которого являлось возмездное совершение ООО * от имени ОАО «СК «Возрождение Санкт-Петербурга» юридических и иных действий, связанных с привлечением юридических и физических лиц к заключением с последним договоров долевого участия, предварительных договоров купли-продажи в объектах недвижимости, в том числе, по адресу – <адрес>. То есть, исходя из положений статьи 971 ГК РФ, права и обязанности при совершении сделки купли-продажи квартир возникали у АО «СК «Возрождение Санкт-Петербурга», а не у поверенного, соответственно данный ответчик должен был исполнить обязанность по обеспечению передачи покупателю имущества надлежащего качества, в том числе, соответствующего положениям статьи 36 ЖК РФ, то есть с возможностью реализации собственником квартир права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Как указывает истец, перед покупкой квартиры она поинтересовалась о назначении части кровли под окнами квартиры, на что ей сообщили, что это территория не является террасой, а является кровлей. Как указывает истец, если бы ей своевременно была предоставлена указанная информация, она бы не согласилась на покупку этой квартиры. В ходе судебного разбирательства ответчиком не представлены доказательства своевременного предоставления полной, необходимой, достоверной информации о квартире истцу, в частности, о том, что под окнами квартиры № 4 будет располагаться терраса квартиры № 1, а не кровля дома. Тем самым ответчик не опроверг доводы истца о нарушении прав истца, как потребителя, предусмотренных ст. 10 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Как указано выше, в нарушение требований ст. 36 АО «СК «Возрождение Санкт-Петербурга» не обеспечено надлежащее владение и пользование общим имуществом многоквартирного дома в виде крыш двухэтажных секций указанного здания, и размещенных на них террас. Напротив, в нарушение приведенных выше положений закона, данное имущество передано продавцом отдельным собственникам многоквартирного дома.

Таким образом, в данном случае нарушены права истца, в отношении использования общего имущества, а также, воздержания от его использования как единоличной собственности отдельными собственниками помещений в многоквартирном доме, на соблюдение которых он рассчитывал при приобретении недвижимости. Данным нарушением истцу причиняются нравственные страдания, в том числе в виде невозможности полноценно использовать принадлежащее ему жилое помещение, расположенное в непосредственной близости от общего имущества, так как на террасе ввиду передачи ее во владение собственнику квартиры №1, могут постоянно находиться посторонние истцу люди, при том, что приобретая квартиру, расположенную непосредственно над крышей, истец вправе была рассчитывать на обеспечение уединенного пользования данным жилым помещением, в том числе, исключение визуального доступа в помещения квартиры и балкона посторонних лиц.

Таким образом, АО «СК «Возрождение Санкт-Петербурга» не исполнены надлежащим образом обязанности продавца при реализации квартиры истцу, чем последнему причинены нравственные страдания, подлежащие компенсации за счет продавца в порядке статьи 15 Закона РФ «О защите прав потребителей». С учетом изложенного суд считает, что требования истца в взыскания компенсации морального вреда с ответчика АО «СК «Возрождение Санкт-Петербурга» подлежат удовлетворению. Размер компенсации оценивается судом в сумме 10000 руб. с учетом характера и степени перенесенных истцом нравственных страданий, а также с учетом степени вины и поведения ответчика.

Об обстоятельствах нарушения ОАО «СК «Возрождение Санкт-Петербурга» требований статьи 36 ЖК РФ при исполнении заключенного с истцом договора купли-продажи квартиры в виде передаче собственникам квартиры №1 общего имущества многоквартирного дома истец мог узнать только при рассмотрении данного дела, так как у него не имелось доступа к документации, относящейся к нижерасположенной квартире, находящейся в частной собственности иных лиц, в том числе и к документам о передаче собственникам данной квартиры части общего имущества в многоквартирном доме. Данные обстоятельства стали известны из представленных в материалы дела ответчиками доказательств. Само по себе использование общего имущества собственниками квартиры №1 не указывало на то, что причиной данных действий послужило нарушение положений ст. 36 ЖК РФ и ст. 247 ГК РФ со стороны АО «СК «Возрождение Санкт-Петербурга». Таким образом, срок исковой давности не может исчисляться исходя из даты заселения Холмова В.В. в квартиру №1. Кроме того, ответчики не представили доказательств, что спорная терраса начала использования собственниками квартиры №1 с момента их заселения.

При таких обстоятельствах, срок исковой давности, установленный статьей 196 ГК РФ в части требований о компенсации морального вреда, также не может считаться пропущенным.

Истцом не представлено доказательств, что монтаж Холмовым В.В. нового покрытия террасы повлек причинение вреда общему имуществу собственников либо препятствует его использованию по назначению или создает угрозу жизни и здоровью лиц, проживающих в многоквартирном доме при использовании имущества. Согласно заключению эксперта в настоящее время открытая площадка площадью 120 кв.м отвечает требования прочности, жесткости и устойчивости, а также требованиям пожарных и санитарно-технических норм. При таких обстоятельствах следует вывод, что замена покрытия террасы не влечет нарушения прав и законных интересов истца в отношении общего имущества многоквартирного дома, равно как и не препятствует использованию принадлежащей ему квартиры. С учетом изложенного суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований в части обязания Холмова В.В. восстановить проектное состояние кровли.

Допущенные АО «СК «Возрождение Санкт-Петербурга» нарушения при исполнении договора купли-продажи квартиры, заключенного с истцом, в виде передачи части общего имущества собственников многоквартирного дома собственникам отдельных квартир, является устранимым. Права истца восстановлены прекращением использования террасы Холмовым В.В. и членами его семьи. Вместе с тем следует отметить, что аналогичных помещений в указанном доме, которые могли бы быть переданы истцу взамен приобретенной им квартирой, не имеется. С учетом изложенного суд считает необходимым в удовлетворении исковых требований об обязании произвести замену квартиры на аналогичную с соответствующим перерасчетом покупной цены и о возмещении убытков в виде затрат на ремонт отказать.

Учитывая изложенное исковые требования Фуркало Я.В. следует удовлетворить частично: признать часть крыши (кровли) жилого дома площадью 120 кв.м., расположенную на третьем этаже и примыкающую к квартире №1 по адресу : <адрес> общим имуществом собственников помещений указанного дома; признать отсутствующим право собственности на часть крыши (кровли) жилого дома площадью 120 кв.м., расположенную на третьем этаже, примыкающую к квартире № 1 по адресу: <адрес>, - у Холмова В.В.; запретить Холмову В.В, использовать указанное имущество до получения согласия на это всех собственников помещений в указанном доме; взыскать с АО «Строительная Корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» в пользу Фуркало Я.В. компенсацию морального вреда в сумме 10000 руб.. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

В соответствии с требованиями ст. 103 ГПК РФ с ответчика АО «СК «Возрождение СПб» в доход государства необходимо взыскать государственную пошлину в сумме 300 рублей, с ответчика Холмова В.В. в доход государства необходимо взыскать государственную пошлину в сумме 300 рублей.

    Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

                    Р е ш и л :

    Исковые требования Фуркало Я.В. признать частично.

    Признать часть крыши (кровли) жилого дома площадью 120 кв.м, расположенную на третьем этаже и примыкающую к квартире № 1 по адресу: <адрес>, общим имуществом собственников помещений указанного дома.

    Признать отсутствующим право собственности на часть крыши (кровли) жилого дома площадью 120 кв.м, расположенную на третьем этаже и примыкающую к квартире № 1 по адресу: <адрес>, - у Холмова В.В.. Запретить Холмову В.В. использовать указанное имущество до получения согласия на это всех собственников помещений в указанном доме.

Взыскать с АО «Строительная Корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» в пользу Фуркало Я.В. компенсацию морального вреда в сумме 10000рублей.

    Взыскать с АО «Строительная Корпорация Возрождение Санкт-Петербурга» в доход государства государственную пошлину в сумме 300 рублей.

    Взыскать с Холмова В.В. в доход государства государственную пошлину в сумме 300 рублей.

    В удовлетворении исковых требований Фуркало Я.В. в остальной части отказать.

    Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в Смольнинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья