Решение по делу № 2-22/2017 (2-4058/2016;) от 06.10.2016

Дело № 2-22/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 мая 2017 года г. Горно-Алтайск

Горно-Алтайский городской суд Республики Алтай в составе:

председательствующего судьи Беспаловой Т.Е.,

при секретаре Конгуновой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Мартынова <данные изъяты> к Крохалевой <данные изъяты> об установлении площади дома при заключении договора купли-продажи, взыскании в качестве возмещения затрат на устранение выявленных недостатков жилого дома и земельного участка, взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения покупной цены домовладения;

УСТАНОВИЛ:

Мартынов О.Ю. в лице представителя по доверенности Мартыновой М.Б. обратился в суд с исковыми требованиями к Крохалевой Т.И. о взыскании в качестве возмещения затрат на устранение выявленных недостатков жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, денежных средств в размере <данные изъяты> и взыскании денежных средств в размере <данные изъяты> в счет соразмерного уменьшения покупной цены жилого дома и земельного участка по указанному адресу.

Заявленные требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ истец с семьей приобрел у ответчика дом и земельный участок по адресу: <адрес>, оплатив наличными денежными средствами <данные изъяты>. После начала эксплуатации дома стали проявляться недостатки дома, о которых на момент осмотра дома истец не знал и не мог знать. Отопления дома не хватало. Туалет и душевая в цокольном этаже с наступлением холодов не могли использоваться в связи с замерзанием канализации. При использовании душевой кабины стала высокая влажность и следы плесени. Объемы канализации недостаточны для использования дома как благоустроенного, то есть дом оказался неблагоустроенным, поскольку использование унитаза и душевой кабины невозможно. В летний период времени на втором этаже находиться нельзя, поскольку высокий температурный режим и духота, а в зимнее время- холод и недостаток тепла от печного отопления. Поскольку дом находится на садовом земельном участке, истец и члены его семьи не могли зарегистрироваться по месту жительства, не могут воспользоваться мерами соцподдержки, медобслуживания и трудоустройством. В 2016 году истцу от соседей стало известно, что газификация домовладения невозможна, поскольку садоводческое товарищество не введено в черту города, так как строительство осуществлялось с нарушением градостроительных норм, в то время как ответчик при продаже дома убедил истца в скорой газификации.

В процессе рассмотрения дела истец изменил заявленные исковые требования, просил установить, что на момент заключения договора купли-продажи дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и в настоящее время общая площадь дома, расположенного по адресу: <адрес> составляет 119,5 кв.м, взыскать в качестве возмещения затрат на устранение выявленных недостатков жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, денежные средства в размере <данные изъяты>; взыскать денежные средства в сумме <данные изъяты> в счет соразмерного уменьшения покупной цены указанного домовладения.

В судебном заседании истец и ответчик участия не принимали при надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения дела.

Представители истца Мартынова М.Б. и Евенко О.Н., действующие на основании доверенности, поддержали исковые требования по основаниям, указанным в исковых заявлениях.

Представитель ответчика Феоктистов М.А., действующий на основании доверенности, возражал относительно удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на то, что утверждение истца о наличии недостатков жилого дома, о которых он не знал или не мог знать на момент приобретения опровергаются предварительным договором купли-продажи, актом, распиской, которые содержат неоднократные удостоверения покупателя об отсутствии претензий к качеству приобретаемых жилого дома и земельного участка, а так же подтверждают, что имущество неоднократно обследовалось сторонами. Имущество в собственность покупателя передано в соответствии с договором, содержащим все существенные условия сделки, в том числе характеристики жилого дома и земельного участка. Полагает, что к утверждениям истца о наличии с его стороны требований о таких существенных условиях как возможность регистрации в жилом доме граждан по месту жительства и подведении газоснабжения при заключении договора следует отнестись критически, так как они не отражены в договорах. Считает выводы экспертов об устранении недостатков отопления жилого дома, кровли, веранды не основаны на требованиях действующих нормативов. При исследовании санузла исследование производилось фрагментально, данное помещение находится в цокольном этаже, по результатам сделки купли-продажи не было включено в состав жилого помещения отчуждаемого дома, предъявление к нему требований как к жилому помещению не соответствует предназначению помещения во время продажи.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению на основании следующего:

На основании статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Согласно ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Исходя из анализа вышеприведенных норм права, для применения мер гражданско-правовой ответственности к продавцу, сторона должна доказать, что переданный объект недвижимости не соответствует условиям договора о качестве товара и данные недостатки возникли до его передачи покупателю.

Качество товара определяется соглашением сторон в договоре, при отсутствии такого соглашения товар, пригодный для использования, считается соответствующим требованиям о качестве.

В суде установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Крохалевой Т.И. ( продавец) и Мартыновым О.Ю. в лице представителя по доверенности Мартынова Е.О.(покупатель) заключен договор купли-продажи дома и земельного участка в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, а покупатель обязуется принять и оплатить их стоимость в порядке установленном настоящим договором ( п.1). До заключения настоящего договора покупатель ознакомился с техническим состоянием дома и границами земельного участка, согласен приобрести их за указанную в договоре цену. Общая стоимость дома и земельного участка составляет <адрес>. До подписания настоящего договора покупатель полностью рассчитался с продавцом ( п.3). Дом и земельный участок никому не проданы, не заложены, в споре и под запрещением ( арестом) не состоят. Дом не имеет визуальных технических (строительных) недостатков, находится в удовлетворительном состоянии. Земельный участок приобретается в качественном состоянии, как он есть. (п.5) Дом и земельный участок находящиеся в собственности считаются переданными покупателю с момента подписания настоящего договора, который имеет силу акта приема и передачи дома и земельного участка. Покупатель претензий к качеству покупаемого дома и земельного участка не имеет (п.7).

Право собственности Мартынова О.Ю. на указанный жилой дом и земельный участок, приобретенные по договору купли-продажи, зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует выписка из ЕГРП и регистрационный штамп на договоре.

В п.2 договора указано, что жилой дом имеет общую площадь 56 кв.м

Вместе с тем, истцом представлен технический паспорт на жилое строение, расположенное по адресу: <адрес>, в соответствии с которым площадь жилого дома составляет 119,5 кв.м, этажей надземной части:2, этажей подземной части :1. Обследование проведено отделением по Республике Алтай филиала ФГУП «Ростехинветаризация-Федеральное БТИ» по Алтайскому краю ДД.ММ.ГГГГ по заказу Мартынова О.Ю..

В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что право собственности Крохалевой Т.И. на жилой дом было оформлено по упрощенной процедуре - по декларации об объекте недвижимости, площадь объекта определена условно без составления технической документации, не отрицал, что при заключении договора купли-продажи дома и земельного участка Мартынову О.Ю. от Крохалевой Т.И. был передан жилой дом площадью указанной истцом, однако, в договоре купли-продажи площадь была указана относительно зарегистрированного права собственности Крохалевой Т.И. на жилой дом, о чем покупателю было известно. При установленных в суде обстоятельствах, суд считает подлежащим удовлетворению требование истца к ответчику об установлении площади жилого дома 119,5 кв.м на момент заключения договора купли-продажи дома и земельного участка, поскольку ответчиком не представлено возражений и доказательств опровергающих данное обстоятельство, имеющее значение для разрешения заявленных истцом требований.

Доводы истца относительно передачи ему жилого дома ответчиком со скрытыми недостатками нашли подтверждение в заключении экспертов ООО «Специализированная фирма РосЭксперТ» от ДД.ММ.ГГГГ. Экспертами выявлены нарушения: устройства кровли жилого дома, наружных стен помещения веранды жилого дома, устройства полов в помещении санузла жилого дома, которые являются скрытыми, существенными, устранимыми недостатками. Согласно произведенным расчетам стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных скрытых устранимых недостатков жилого дома в ценах на 4 квартал 2016 года составляет <данные изъяты>.

Рыночная стоимость домовладения, включающего в себя земельный участок и дом на нем, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на сентябрь 2014 года, учитывая скрытые недостатки ( дефекты) составляет <данные изъяты> в том числе: рыночная стоимость объекта капитального строительства: жилого дома составляет <данные изъяты>, право собственности на застроенный земельный участок составляет <данные изъяты>, что следует из выводов эксперта ООО «Специализированная фирма «РосЭксперТ-Алтай», изложенных в заключении экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд считает выводы экспертов, изложенные в заключениях, являются допустимыми и относимыми доказательствами по делу, поскольку экспертами непосредственно производился осмотр жилого помещения с использованием проверенных измерительных приборов, с применением методов исследования, направленных на всестороннее полное изучение объекта, на предмет его соответствия ГОСТ и СНиП. Оснований ставить под сомнение заключение указанных экспертов, имеющих высшее образование, соответствующие квалификации, продолжительный стаж работы в указанных областях, предупрежденных об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, не имеется. Обстоятельств, свидетельствующих об их заинтересованности в исходе дела, также не установлено.

Как усматривается из материалов дела на момент подписания договора купли-продажи и передачи истцу недвижимого имущества, стороны фактически произвели осмотр и прием-передачу данного недвижимого имущества, разногласий по качеству жилого дома и земельного участка между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию дома истец не предъявлял, дом и земельный участок переданы и приняты без каких-либо отмеченных недостатков, цена договора согласована сторонами с учетом их технического состояния и пригодности для проживания, использования.

Согласно статье 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилой дом используется для целей проживания.

Каких-либо объективных и достоверных доказательств того, что дом непригоден для проживания, то есть не соответствует своему назначению, ввиду выявленных недостатков, в том числе скрытых, судом, равно как и экспертом, не установлено и из материалов дела не усматривается.

Требование истца о возмещении убытков, связанных с расходами на устранение выявленных недостатков (абз. 4 п. 1 ст. 475 ГК РФ) не подлежит удовлетворению, поскольку истцом не представлено доказательств несения расходов по устранению недостатков жилого дома.

В соответствии со ст. 475 ГК РФ требование о возмещении расходов на устранение недостатков и требование о соразмерном уменьшении цены различны по своему правовому содержанию, при этом, уменьшение покупной цены приобретенного жилого дома не может осуществляться путем возмещения стоимости ремонтных работ.

В данном случае истец, пользуясь правом выбора в силу ч. 1 ст. 475 ГК РФ, заявил требования о соразмерном уменьшении покупной цены жилого дома и земельного участка и взыскании с ответчика излишне уплаченной денежной суммы.

Вместе с тем, под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ).

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Поскольку указанные в заключении экспертизы скрытые недостатки жилого дома не были оговорены продавцом Крохалевой Т.И. в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а иных доказательств, подтверждающих факт уведомления покупателя Мартынова О.Ю. продавцом Крохалевой Т.И. о наличии таких недостатков последним суду не представлено, также как отсутствуют доказательства того, что цена дома при заключении сделки была снижена с учетом недостатков, то наличие скрытых недостатков в данном случае дают истцу основания требовать снижения покупной цены жилого строения в порядке п. 1 ст. 475 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, исходя из положений вышеуказанных правовых норм, оценив заключение экспертов, с учетом наличия в приобретенном истцом жилом строении неоговоренных продавцом скрытых недостатков, которые существенно снижают эксплуатационную пригодность дома, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца о снижении покупной стоимости спорного дома в связи с вышеуказанными скрытыми недостатками и взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения покупной цены.

Так, покупная цена дома с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес>, подлежит уменьшению до <данные изъяты>, исходя из заключения эксперта. При этом с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма <данные изъяты>, составляющая разницу между суммой <данные изъяты>, уплаченной истцом по договору купли- продажи дома и земельного участка, и установленной рыночной ценой домовладения в сумме 2 <данные изъяты>, по состоянию на дату заключения договора с учетом выявленных скрытых недостатков жилого дома.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», при неполном (частичном) удовлетворении имущественных требований, подлежащих оценке, судебные издержки присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику – пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано (статьи 98, 100 ГПК РФ, статьи 111, 112 КАС РФ, статья 110 АПК РФ). В случае частичного удовлетворения как первоначального, так и встречного имущественного требования, по которым осуществляется пропорциональное распределение судебных расходов, судебные издержки истца по первоначальному иску возмещаются пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. Судебные издержки истца по встречному иску возмещаются пропорционально размеру удовлетворенных встречных исковых требований.

Стороной истца заявлено о взыскании с ответчика судебных расходов по оплате судебной строительно-технической экспертизы в размере <данные изъяты>, подтвержденных квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку истцу отказано в удовлетворении одного из трех заявленных исковых требований, суд полагает подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца судебных расходов по оплате строительно-технической экспертизы в сумме <данные изъяты>, что составляет 2/3 от заявленной суммы.

Поскольку при подаче иска в суд истцу была предоставлена отсрочка по уплате госпошлины, исходя из удовлетворенной части исковых требований, руководствуясь ст. 103 ГПК РФ, с ответчика в доход местного бюджета муниципального образования город Горно-Алтайск» подлежит взысканию госпошлина в размере <данные изъяты>.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Мартынова <данные изъяты> к Крохалевой <данные изъяты> удовлетворить в части.

Установить, что на момент заключения договора купли-продажи дома и земельного участка ДД.ММ.ГГГГ между Крохалевой <данные изъяты> и Мартыновым <данные изъяты> площадь дома, расположенного на земельном участке по адресу: Республика Алтай, г. Горно-<данные изъяты>, составляла 119,5 кв.м.

Уменьшить покупную цену жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: Республика Алтай, г№, приобретенных Мартыновым <данные изъяты> у Крохалевой <данные изъяты> по договору купли-продажи дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, до <данные изъяты>.

Взыскать с Крохалевой <данные изъяты> в пользу Мартынова <данные изъяты> в счет уменьшения покупной цены жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес>, денежные средства в размере <данные изъяты>.

Отказать в удовлетворении требований Мартынова <данные изъяты> о взыскании с Крохалевой <данные изъяты> денежных средств в сумме <данные изъяты> в качестве возмещения затрат на устранение выявленных недостатков жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу <данные изъяты>

Взыскать с Крохалевой <данные изъяты> в пользу Мартынова <данные изъяты> судебные расходы в сумме <данные изъяты>

Взыскать с Крохалевой <данные изъяты> в доход местного бюджета муниципального образования «Город Горно-Алтайск» государственную пошлину в размере <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Алтай в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Горно-Алтайский городской суд Республики Алтай.

Судья Т.Е. Беспалова

Решение в окончательной форме принято 22 мая 2017 года