Решение по делу № 2-68/2016 (2-6928/2015;) от 26.10.2015

Гр.дело № 2-68/16

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 февраля 2016 года ...

Советский районный суд ... в составе судьи Матвеевой Н.А., при секретаре Зангееве А.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Цыренжапова Д., Гармаева Н.Б. к Андреев А.В., Чирипов Р.Ц. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости, применении последствий недействительности сделок,

УСТАНОВИЛ:

В суд обратились Цыренжапова Д., Гармаева Н.Б. с иском к Андреев А.В., Чирипов Р.Ц. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости, применении последствий недействительности сделок мотивировав тем, что ДД.ММ.ГГГГ. Гармаев Б.Д. получил взаймы от Андреев И.А. денежные средства в размере рублей под % ежемесячно и между ними был заключен договор займа. Срок займа шесть месяцев, до ДД.ММ.ГГГГг.

В срок Гармаев Б.Д. не вернул всю сумму долга и Андреев И.А.. потребовал, в целях обеспечения возврата долга, в качестве залога, оформить на его отца квартиру, расположенную по адресу: .... Гармаев Б.Д. уговорил истцов, что он рассчитается с долгом быстро и Андреев А.В. вернет квартиру. Поскольку Гармаева Н.Б. находился в «подавленном» состоянии, они согласились. Фактически купли-продажи не было, истцы как проживали в квартире так и проживают, несут бремя содержания жилого помещения. Андреев А.В. не претендовал на жилье, не осматривал его, не возражал против их проживания. Денег по договору купли-продажи Андреев А.В. не передавал.

Фактически договор купли-продажи прикрывал договор залога. Стоимость 3-х комнатной квартиры, в один миллион рублей, указана символическая, фактически она стоит около рублей. Квартира от предметов домашней обстановки не освобождалась, ключи не передавались. В данном случае истцы не передавали квартиру Андреев А.В.

Поскольку договор купли-продажи 3-х комнатной квартиры прикрывал договор залога, является притворной сделкой на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ.

ДД.ММ.ГГГГг. Гармаев Б.Д. занял деньги у Чирипов Р.Ц. и вернул долг Андреев И.А., но Андреев А.В.., в лице своего сына Андреев И.А., вместо того, чтобы вернуть квартиру собственникам, передал ее в качестве залога Чирипов Р.Ц., по договору займа между Чирипов Р.Ц. и Гармаева Н.Б..

Квартира Чирипов Р.Ц. не передавалась, он ее не осматривал. Договор залога подтверждается обязательством Чирипов Р.Ц. от ДД.ММ.ГГГГ. о переоформлении квартиры по ... на Гармаев Б.Д. в случае полного исполнения обязательств перед ним по договору процентного займа от ДД.ММ.ГГГГ. Договор, заключенный между Андреев А.В. и Чирипов Р.Ц. также является притворной сделкой.

Просили признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. ..., заключенный между Цыренжапова Д., Гармаева Н.Б. и Андреев А.В. недействительным (ничтожным) в силу притворности. Применить последствия недействительности сделки - признать недействительным договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между Андреев А.В. и Чирипов Р.Ц. Прекратить право собственности на квартиру Чирипов Р.Ц. Возвратить Цыренжапова Д. 2/3 доли и Гармаева Н.Б. 1/3 доли в общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: ....

Определениями суда принято увеличение исковых требований в части признания договора купли - продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между Чирипов Р.Ц. и Кулыков В.Д. недействительным, прекращении права собственности на квартиру Кулыков В.Д.; к участию в деле в качестве соответчика привлечен Кулыков В.Д. и третьего лица Андреев И.А.

В судебном заседании истцы Цыренжапова Д., Гармаева Н.Б. и их представитель по устной доверенности Чукреева О.Б. доводы изложенные в иске поддержали в полном объеме, настаивали на удовлетворении иска.

Третье лицо Гармаев Б.Д. в судебном заседании суду пояснил, что действительно ДД.ММ.ГГГГ. он занял у Андреев И.А. денежные средства в размере рублей под % ежемесячно и между ними был заключен договор займа. В установленный срок он не вернул всю сумму долга и Андреев И.А.. потребовал в качестве залога оформить на его отца квартиру, расположенную по адресу: .... Гармаев Б.Д. уговорил дочь и тещу, что он рассчитается с долгом быстро и Андреев А.В. вернет квартиру. Фактически договор купли-продажи прикрывал договор залога. Затем, ДД.ММ.ГГГГг. Гармаев Б.Д. занял деньги у Чирипов Р.Ц. и вернул долг Андреев И.А., но ответчик вместо того, чтобы вернуть квартиру, передал ее в качестве залога Чирипов Р.Ц., по договору займа между Чирипов Р.Ц. и Гармаева Н.Б..

Ответчик Андреев А.В. и его представитель в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не известили.

Ответчик Чирипов Р.Ц. и его представитель по доверенности Башитов М.П. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. От Чирипов Р.Ц. в материалах дела имеется заявление о рассмотрении дела в его отсутствии. Ранее в судебном заседании представитель ответчика по доверенности Башитов М.П. возражала против удовлетворения иска. Суду пояснила, что до момента покупки квартиры по ...43, Чирипов Р.Ц. была представлена копия акта о передаче денежных средств. При заключении договора купли продажи доверителем были предприняты все действия для того чтобы уточнить является ли собственником Андреев А.В., был представлен договор, передаточный акт, а также копия расписки о получении денежных средств. ДД.ММ.ГГГГ. был заключен договор купли продажи между Чирипов Р.Ц. и Андреев А.В. Денежные средства передавались двумя суммами по руб., о чем свидетельствуют расписки. ДД.ММ.ГГГГ Чирипов Р.Ц. обратившись в управляющую компанию, узнал, что по данному адресу имеются зарегистрированные лица. Было направлено требование о выселении и снятии с регистрационного учета данных лиц в добровольном порядке. При этом Чирипов Р.Ц. предоставил срок до ДД.ММ.ГГГГ. В установленный срок зарегистрированные лица не снялись с регистрационного учета и не выселились, было подано исковое заявление о прекращении права пользования и снятии с регистрационного учета. Иск был оставлен без рассмотрения, поскольку к тому моменту Чирипов Р.Ц. решил продать указанную квартиру. ДД.ММ.ГГГГ. Гармаева Н.Б., Цыренжапова Д. и Андреев И.А. действующий на основании доверенности от Андреев А.В. подали заявление о регистрации перехода права собственности, ДД.ММ.ГГГГ. подали заявление об ускорении. Следовательно, стороны понимали и знали последствия заключения данного договора купли продажи. Андреев А.В. были предоставлены Чирипов Р.Ц. документы на квартиру, никаких обременений и ограничений не было указано. Доводы истцов о том, что в квартире они продолжают проживать не имеет правового значения, поскольку сторонами были совершены действия по оформлению спорной квартиры в собственность Андреев А.В., на сегодня в собственности Кулыкова т.е. созданы правовые последствия для сторон. Законных оснований для признания договора купли продажи квартиры недействительным отсутствуют.

Ответчик Кулыков В.Д. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. В материалах дела имеется письменный отзыв в котором просит в удовлетворении иска отказать, т.к. является добросовестным приобретателем.

Третье лицо Андреев И.А. в судебное заседание также не явился, извещен надлежащим образом, причины неявки не известны.

Суд, полагая возможным рассмотреть дело в отсутствии указанных лиц, выслушав истцов, их представителя, третье лицо Гармаев Б.Д., свидетелей Л., С., С., исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Как установлено судом, и следует из материалов дела, истцы -Цыренжапова Д. являлась собственником 2/3 доли и Гармаева Н.Б. – 1/3 доли в общей долевой собственности жилого помещения, расположенного по адресу: ....

ДД.ММ.ГГГГ. между Цыренжапова Д., Гармаева Н.Б. и Андреев А.В. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: .... При этом в договоре определена стоимость квартиры в ., также стороны договорились, что квартира не будет находиться в залоге у продавца.

Согласно передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ. продавцы передали вышеуказанную квартиру покупателю Андреев А.В., при этом никаких претензий стороны договора друг к другу не имели.

Право собственности Андреев А.В. было зарегистрировано в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по РБ ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ. между Андреев А.В. и Чирипов Р.Ц. заключен договор купли-продажи квартиры расположенной по адресу: .... При этом в договоре определена стоимость квартиры в . Право собственности Чирипов Р.Ц. было зарегистрировано в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по РБ ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ. между Чирипов Р.Ц. и Кулыков В.Д. заключен договор купли-продажи квартиры расположенной по адресу: .... При этом в договоре определена стоимость квартиры в . Право собственности Кулыков В.Д. было зарегистрировано в установленном законом порядке - ДД.ММ.ГГГГ.

В силу статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно статьи 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

В п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от ДД.ММ.ГГГГ "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Из содержания приведенной выше нормы следует, что притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка) и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка). Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является. Таким образом, по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Учитывая изложенное, в предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входит установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил, предусмотренных ст. 432 Гражданского кодекса РФ, достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Исходя из части 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу части 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Из материалов дела видно, что договор купли-продажи между Цыренжапова Д., Гармаева Н.Б. и Андреев А.В. заключен в надлежащей форме, содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества; спорное имущество по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ было передано в собственность ответчика.

Получение истцом денежных средств от ответчика за продажу имущества подтверждено пунктом 6 указанного договора купли-продажи, допустимыми доказательствами не опровергнуто.

Таким образом, все соответствующие сделке купли-продажи правовые последствия наступили.

В соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя. По смыслу указанной нормы залогодержателем может быть лишь кредитор по обеспеченному залогом обязательству.

Согласно требованиям ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обращаясь в суд с указанным иском, истцы обосновывают свои требования тем, что фактически квартира была передана в счет обеспечения займа, заключенного между Андреев И.А. и Гармаев Б.Д. ДД.ММ.ГГГГ.

Из содержания представленного в материалы дела договора от ДД.ММ.ГГГГг. следует, что Гармаев Б.Д. взял в долг у Андреев И.А. рублей и принял на себя обязательство вернуть деньги с уплатой процентов на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

В деле имеется также договор от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между Чирипов Р.Ц. и Гармаев Б.Д., из содержания которого следует, что Гармаев Б.Д. взял в долг у Чирипов Р.Ц. рублей с уплатой процентов на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, в расписке от ДД.ММ.ГГГГ. подписанной Чирипов Р.Ц. указано, что Чирипов Р.Ц. в случае полного исполнения обязательств по договору от ДД.ММ.ГГГГ. переоформит квартиру, расположенную по адресу: ... на Гармаев Б.Д.

Оценивая указанные договоры займа по правилам, предусмотренным ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что истцами не представлено доказательств о том, какое отношение к делу имеет долг Гармаев Б.Д. перед Андреев И.А., которые не являются сторонами договора купли-продажи. Также не свидетельствует о заключении сторонами какого-либо соглашения о залоге и представленная истцами расписка от ДД.ММ.ГГГГ., подписанная Чирипов Р.Ц., поскольку впоследствии договор купли продажи ДД.ММ.ГГГГ. заключен между Андреев А.В. и Чирипов Р.Ц.

Ни один из предоставленных в материалы дела договоров не подписан Цыренжапова Д., Гармаева Н.Б. либо Андреев А.В. и касается денежных взаимоотношений, возникших между Гармаев Б.Д. и Андреев И.А., Гармаев Б.Д. и Чирипов Р.Ц. Договоры займов не могут свидетельствовать о том, что квартира является залогом, так как в силу прямого указания закона залог является способом обеспечения обязательства, предоставляющим залогодержателю право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) не только за неисполнение должником залогового обязательства, но и в случае ненадлежащего исполнения такого обязательства. Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Залогодержателем может быть лишь кредитор по обеспеченному залогом обязательству.

Между тем, истцами не предоставлено ни одного доказательства, подтверждающего заключение между ними и Андреев А.В. какого-либо договора либо соглашения о том, что спорная квартира является предметом залога.

Доводы стороны истца о том, что фактически между ними и Андреев А.В. был заключен договор залога имущества в виде спорной квартиры - не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Кроме того, в материалах дела имеется требование Чирипов Р.Ц. направленное в адрес истцов о выселении из спорного жилого помещения, следовательно Чирипов Р.Ц. были предприняты меры на реализацию его права пользования жилым помещением.

Из показаний допрошенных в судебном заседании свидетелей Л., С., С. следует, что истцы до настоящего времени проживают в спорном жилом помещении, однако их показания не свидетельствуют о притворности заключенной сделки, поскольку, по смыслу положений статей 59, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оспаривание истцами содержания письменных доказательств, свидетельствующих о заключении и исполнении договора купли-продажи недвижимого имущества, лишь на основании показаний свидетелей исключается.

Как следует из договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ., сторонами достигнуто соглашение по всем существенным его условиям, в том числе, о предмете договора, цене, установлен срок, порядок передачи квартиры покупателю и освобождения ее от имущества продавца; сторонами подписан акт приема-передачи квартиры.

В договоре отсутствует указание на наличие каких-либо заемных обязательств перед Андреев А.В., либо Андреев И.А., а также на то, что договор купли-продажи является обеспечением исполнения обязательств по договору займа; договор также не содержит условий о возвращении квартиры прежнему владельцу.

Исходя из изложенного, оснований для удовлетворения требований о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. ..., заключенного между Цыренжапова Д., Гармаева Н.Б. и Андреев А.В. недействительным в силу притворности и применении последствий недействительности сделки не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Цыренжапова Д., Гармаева Н.Б. оставить без удовлетворения

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Советский районный суд ....

Судья: Н.А.Матвеева