Решение по делу № 3а-168/2018 ~ М-23/2018 от 10.01.2018

Дело № 3а-168/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ставрополь                          28 июня 2018 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П.,

при секретаре судебного заседания Пика А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Амириди Константина Ивановича к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

Административный истец Амириди К.А. обратился в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу : <адрес>, предоставленного в аренду, в размере равном его рыночной стоимости – 437 858 рублей 16 копеек.

В обоснование заявленных требований истец Амириди К.А. указал, что использует указанный земельный участок, предоставленный ему на основании договора аренды № 3.2015-20 от 14 августа 2015 года, заключенного с комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Георгиевска.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, оценка которых производилась по состоянию на 1 января 2015 года. По результатам государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, установлена в размере 1 912 820 рублей.

Утвержденная кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышающей рыночную стоимость, в связи с чем истец обратился к независимому оценщику. Размер рыночной стоимости земельного участка по результатам оценки составил – 437 858 рублей 16 копеек.

    Административный истец полагает, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы как арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы за использование земельного участка, исчисляемой исходя из их кадастровой стоимости объекта оценки.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации физические и юридические лица вправе обратиться в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В судебном заседании 6 февраля 2018 года определением суда к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Георгиевска ( том 1 л.д. 114).

Определением суда от 21 февраля 2018 года в судебном заседании из числа заинтересованных лиц исключена администрация города Георгиевска, привлечена к участию в деле в качестве заинтересованного лица администрация Георгиевского городского округа Ставропольского края (том 1 л.д. 136-137).

В судебное заседание не явились : административный истец Амириди К.И., представители административных ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Министерства имущественных отношений Ставропольского края, представители заинтересованных лиц - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц - администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края, комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Георгиевска, извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

От представителя Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, администрации Георгиевского городского округа поступили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие их представителей (том 1 л.д. 104, 131).

При таких обстоятельствах суд, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц, в порядке части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд находит заявленные в иске требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с подпунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Положениями статьи 24.18 Федерального Закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В настоящее время определение кадастровой стоимости земельных участков земель населенных пунктов осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12 февраля 2007 года № 39 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 11 января 2011 года № 3).        

Пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящийся у него в аренде земельный участок арендные платежи рассчитываются, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из материалов административного дела следует, что Амириди К.И. является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1000 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - под строительство автомойки легковых автомобилей до двух постов со встроенным кафе, расположенного по адресу : <адрес>, на основании договора аренды от 14 августа 2015 года № 3.2015-20, зарегистрированного в установленном законом порядке в Едином государственном реестре недвижимости 31 августа 2015 года. Срок аренды установлен : с 11 августа 2015 года по 10 августа 2018 года (том 1 л.д. 10-12, 16-19).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, оценка которых производилась по состоянию на 1 января 2015 года.

По результатам государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость указанного земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере 1 912 820 рублей по состоянию на 1 января 2015 года, что подтверждается кадастровой выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 7 апреля 2017 года. Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 20 декабря 2015 года (том 1 л.д. 9).

В соответствии с отчетом № НИ-139-05/2017 от 2 июня 2017 года, выполненного ИП Клименко О.А., об оценке земельного участка площадью 1000 кв.м., кадастровый номер 26:26:011021:26, расположенного по адресу : Ставропольский край, город Георгиевск, улица Калинина, дом 170, категория земель : земли населенных пунктов, разрешенное использование - под строительство автомойки легковых автомобилей до двух постов со встроенным кафе, рыночная стоимость земельного участка составила – 437 858 рублей 16 копеек (том 1 л.д. 23-81). Судом установлено, что административный истец 6 июня 2017 года обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю. Решением комиссии от 22 июня 2017 года № 1828 заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка отклонено (т. 1 л.д. 13-15).

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, проанализировав представленный административным истцом отчет № НИ-139-05/2017 от 2 июня 2017 года, выполненный ИП Клименко О.А. об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, указала на недостатки в оформлении и содержании данного отчета, не соответствие его требованиям действующего оценочного законодательства.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с изложенным, а также в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу, определением Ставропольского краевого суда от 12 марта 2018 года назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО Межрегиональный центр оценки «Бизнес Партнер» (том 1 л.д. 149-151).

По заключению судебной оценочной экспертизы № 263/18 от 7 мая 2018 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1000 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - под строительство автомойки легковых автомобилей до двух постов со встроенным кафе, расположенного по адресу <адрес>, по состоянию на 1 января 2015 года составила – 1 154 878 рублей (том 1 л.д. 162-218).

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства РФ на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (п. 8 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства РФ).

Из материалов дела следует, что заключение оценочной экспертизы подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №

Из экспертного заключения следует, что экспертом произведен визуальный осмотр объекта оценки, с оформлением фототаблиц, отражающих техническое состояние объекта исследования. Объект оценки – земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м., адрес: <адрес> категория земель : земли населенных пунктов, разрешенное использование – под строительство автомойки легковых автомобилей о двух постов со встроенным кафе, находится в аренде у административного истца. Наличие улучшений - на земельном участке находится нежилое здание. Земельный участок расположен на удалении от красной линии – на второй линии, окружающая застройка – торгово-офисная, АЗС, жилая. Обеспеченность общественным транспортом хорошая, ближайшая остановка в районе 200 метров, участок благоустроен, имеются коммуникации.

Экспертом в заключении проанализирован рынок недвижимости на 2014 год, произведен анализ рынка объекта оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оспариваемый объект – «земли коммерческого назначения», проведен анализ рынка недвижимости коммерческого назначения, анализ фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, описан выбор и применение подходов и методов оценки.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости указанного земельного участка в рамках сравнительного подхода, методом сравнения продаж. В качестве объектов-аналогов для оценки выбраны 3 объекта-аналога, находящиеся в собственности, с целевым использованием – коммерческого назначения, расположенные на красной линии, с наличием подключения коммуникаций, расположенные в городе Георгиевске, как и объект оценки.

Из таблицы 12. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости следует, что корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на торг, местоположение, красную линию. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом подробно мотивированы в заключении. Стоимость 1 кв.м. выведена в размере – 1 154,88 рублей.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы не имеется. Выводы, содержащиеся в отчете № НИ-139-05/2017 от 2 июня 2017 года опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы.

Содержание заключения эксперта свидетельствует о том, что вывод эксперта о рыночной стоимости данного земельного участка не является произвольным; при оценке объекта эксперт в полной мере придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами; заключение эксперта базируется на достоверных сведениях об объекте оценки; описание технических характеристик объекта оценки выполнено на основании материалов административного дела, публичной кадастровой карты, публичных данных ФГБУ «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации и картографии» по Ставропольскому краю, произведенные на основе сравнительного подхода, методом сравнения продаж, объективно отражают рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2015 года; оценка произведена на основе анализа рынка земельных участков, с учетом ценообразующих факторов с применением корректировок по всем значимым группам элементов сравнения.

С учетом изложенного, подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы.

    Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

    В краевой суд одновременно с экспертным заключением поступило ходатайство о взыскании судебных расходов по оплате судебной экспертизы от директора ООО МЦО «Бизнес-Партнер», которое суд считает подлежащими удовлетворению как в связи с тем, что определениями суда о назначении судебной оценочной экспертизы и повторной судебной оценочной экспертизы оплата за их проведение возложена на административного истца, так и потому, что в соответствии с положениями части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

    Исходя из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства РФ, если соответствующие судебные издержки понесены в связи с установлением обстоятельств, бремя доказывания которых возложено на истца, то эти издержки относятся на данную сторону.

    Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 Кодекса административного судопроизводства РФ, лежит на административном истце, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости в размере рыночной спорного земельного участка, следовательно, обязанность по оплате расходов на проведение судебной экспертизы возлагается на административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

административные исковые требования Амириди Константина Ивановича к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1000 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - под строительство автомойки легковых автомобилей до двух постов со встроенным кафе, расположенного по адресу : <адрес> в размере его рыночной стоимости – 1 154 878 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:26:011021:26.

Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать дату обращения Амириди К.И. в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю – 6 июня 2017 года.

Установленная судом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № применяется с 1 января 2017 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскать с Амириди Константина Ивановича в пользу ООО Межрегиональный Центр Оценки «Бизнес-Партнер» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 35 000 рублей путем перечисления на банковские реквизиты :

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

    Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия его в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда через суд, принявший решение по первой инстанции.

Судья краевого суда      Задорнева Н.П.