Решение по делу № 3а-61/2015 от 07.10.2015

Дело №а-61/2015

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

25 декабря 2015 года <адрес>

Ивановский областной суд в составе

председательствующего судьи Белоглазовой Н.В.

при секретаре М.Н.А.,

с участием представителя административного истца по доверенности Б.И.Н., представителя заинтересованного лица Администрации <адрес> по доверенности К.Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «…» к Департаменту управления имуществом <адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «…» (далее – ООО «…») обратилось в Ивановский областной суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. Заявленные требования мотивированы тем, что ООО «…» планировало оформить земельный участок с кадастровым номером «…», категория земель: «…», с разрешенным использованием: «…», площадью «…» кв.м, находящийся по адресу: «…», в собственность. На указанном земельном участке, на основании договора купли-продажи объектов недвижимости от «…» г. находится часть нежилого здания (литер «…»), принадлежащего ООО «…». Спорный земельный участок находится в аренде на основании договора аренды № «…» от «…» г., заключенного между Администрацией <адрес> и Государственным геологическим предприятием «…».

Приказом Департамента управления имуществом <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ утверждена кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка в размере «…» рубля, кадастровая стоимость определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

Рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка в размере «…» рублей определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, отчетом об оценке № «…» от «…» г., выполненным оценщиком индивидуальным предпринимателем О.ФИО2 отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, подтверждено экспертным заключением № «…» от «…» г., выполненным экспертом НП «…». До обращения в суд административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по <адрес>. Решением комиссии от «…» г. заявление административного истца отклонено. Поскольку размер арендной платы, уплачиваемого арендатором земельного участка, исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, размер кадастровой стоимости земельного участка затрагивает права и обязанности административного истца. Административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка площадью «…» кв.м., с кадастровым номером «…», категория земель: «…», с разрешенным использованием: «…», площадью «…» кв.м, находящийся по адресу: «…», равной его рыночной стоимости в размере «…» рублей.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Б.И.Н. поддержала заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, а также пояснила, что не оспаривает выводы судебной экспертизы о размере рыночной стоимости земельного участка и оставляет определение кадастровой стоимости земельного участка на усмотрение суда.

Представитель административного ответчика Департамента управления имуществом <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, сведений о наличии уважительных причин неявки не представили, ходатайств об отложении судебного заседания не поступило, в отзыве на административное исковое заявление указали следующее. Расчет кадастровой стоимости земельного участка проведен по «…» группе видов разрешенного использования «…». Кадастровая стоимость, установленная по результатам кадастровой оценки, составляет «…» рубля. Административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по <адрес> с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости. Комиссией в представленном административном истцом отчете об оценке выявлены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности к содержанию отчета, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, в связи с чем заявление ООО «…» отклонено. Департамент не оспаривает рыночную стоимость объекта недвижимости, установленную отчетом об оценке и положительное экспертное заключение эксперта саморегулируемой организации оценщиков представленных административным истцом, полагает нарушены права и законные интересы муниципального образования. Решение по настоящему делу оставили на усмотрение суда.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, сведений о наличии уважительных причин неявки не представили, ходатайств об отложении судебного заседания не поступило, в отзыве на административное исковое заявление указали следующее. Административный истец обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по <адрес> с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. Решением Комиссии от «…» года заявление отклонено в связи с тем, что оформление и содержание отчета об оценке, представленного в обоснование рыночной стоимости земельного участка, не соответствует установленным законодательством об оценочной деятельности требованиям. Поскольку административный истец не оспаривает решение Комиссии, привлечение Управления к участию в деле в качестве административного ответчика является неправомерным.

Представитель заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, сведений о наличии уважительных причин неявки не представили, ходатайств об отложении судебного заседания не поступило, в отзыве на административное исковое заявление указали, что возражений по существу заявленных требований не имеют, их разрешение оставляет на усмотрение суда, кроме того, пояснили, что в случае установления судом иной кадастровой стоимости спорного земельного участка решение суда, вступившее в законную силу, будет исполнено Филиалом согласно части 3 и части 4 ст. 16 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости».

Представитель Федерального бюджетного учреждения «…» - П.В.П. в судебном заседании «…» г. не возражал против удовлетворения административного искового заявления, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель заинтересованного лица Администрации <адрес> по доверенности К.Н.А. оставила решение по спору на усмотрение суда, указала, что в достоверности выводов экспертного заключения не сомневается.

Заслушав представителя административного истца Б.И.Н., представителя Администрации г. ФИО3А., исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их в совокупности, суд считает административное исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что ООО «…» является собственником на основании договора купли-продажи объектов недвижимости от «…» г. части нежилого здания (литер «…»), расположенного на земельном участке с кадастровым номером «…», категория земель: «…», с разрешенным использованием: «…», площадью «…» кв.м, находящемся по адресу: «…», указанное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права «…» от «…» г. (л.д. «…»). Спорный земельный участок находится в аренде на основании договора аренды № «…» от «…» г., заключенного между Администрацией <адрес> и Государственным геологическим предприятием «…».

Приказом Департамента управления имуществом <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории <адрес>. Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от «…» г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером «…» определена по состоянию на «…» г. в размере «…» рубля.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В силу части 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно части 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. При этом частью 1 указанной статьи определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Размер арендной платы по договору аренды вышеуказанного земельного участка определяется в соответствии с постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-П. Указанным постановлением утвержден Порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности <адрес>, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. Пунктом 2 Порядка определения размера арендной платы установлено, что размер арендной платы за пользование земельными участками устанавливается на основе Методики расчета арендной платы, предусматривающей исчисление арендной платы за пользование земельными участками исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка либо удельного показателя его кадастровой стоимости.

Кроме того, в силу положений ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации административному истцу принадлежит исключительное право на приобретение вышеуказанного земельного участка, на котором расположено принадлежащее ему на праве собственности здание, в собственность. Согласно ст. 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

При таких обстоятельствах, учитывая, что размер арендной платы за пользование земельным участком зависит от его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание право заявителя приобрести земельный участок в собственность по цене, не превышающей его кадастровую стоимость, административный истец вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в размере его рыночной стоимости в порядке статьи 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Лицами, участвующими в деле, право ООО «…» на обращение в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: «…», в размере его рыночной стоимости не оспаривалось.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11 статьи 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: «…», установлена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере «…» рублей отчетом об оценке №«…», выполненным «…» г. оценщиком Индивидуальным предпринимателем О.П.В. (далее по тексту - Отчет об оценке). Согласно положительному экспертному заключению № «…» от «…» г., выполненному экспертом НП «…», Отчет об оценке соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, соответствует заданию на оценку, выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны экспертом обоснованными.

Статья 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» устанавливает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № указано, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Судом по ходатайству представителя Администрации <адрес> по делу назначена экспертиза. Согласно экспертному заключению № «…» от «…» года, выполненному ООО «…» экспертом А.И.А., рыночная стоимость земельного участка, принадлежащего административному истцу, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет «…» рублей.

Проанализировав положения действующего законодательства, установленные по делу обстоятельства, оценив относимость, допустимость, досто­верность представленных суду доказательств, а также достаточность и взаимную связь этих доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для пересмотра кадастровой стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка и установления ее в размере рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, рыночную стоимость земельного участка суд считает необходимым установить в размере, определенном в заключении эксперта № «…» от «…» г., по следующим основаниям.

Экспертное заключение соответствует положениям ст. 82 КАС РФ, отвечает требованиям статей 60-61 названного кодекса об относимости и допустимости доказательств, является обоснованным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные экспертом выводы, а также ответ на поставленный судом вопрос. Экспертное заключение выполнено экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, подтвержденным приложенными к заключению документами.

Экспертное заключение в части определения рыночной стоимости земельного участка соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, базируется на достоверных документах об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта. Расчет рыночной стоимости земельного участка произведен в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж, при этом отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов и выбор метода оценки обоснованы.

В процессе оценки эксперт провел анализ рынка в том его сегменте, к которому относится фактическое использование оцениваемого объекта, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки, обоснованно выбрал для расчета рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода объекты-аналоги, последовательно с изложением обоснования произвел корректировки по всем значимым группам элементов сравнения. В заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки.

В экспертном заключении экспертом введена и обоснована шкала корректировок, ко всем объектам-аналогам применены единые шкала и процедуры корректирования единиц сравнения.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что при составлении заключения эксперта правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, соблюдены базовые принципы существенности, обоснованности, однозначности и проверяемости использованной информации, нарушений, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, экспертом не допущено.

Суд также учитывает, что судебный эксперт А.И.Б. предупреждена судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оценщик индивидуальный предприниматель О.П.В. определял рыночную стоимость спорного объекта недвижимости в рамках гражданско-правового договора, заключенного с ООО «…». Величина рыночной стоимости земельного участка, которая определена судебным экспертом, превысила величину рыночной стоимости, определенную отчетом об оценке, представленным административным истцом. При этом лицами, участвующими в деле, достоверность заключения эксперта не оспаривалась и под сомнение не ставилась, ходатайств о назначении по делу повторной экспертизы не заявлено. Оснований не доверять заключению эксперта у суда не имеется. С учетом изложенного, суд считает возможным использовать величину рыночной стоимости земельного участка в размере «…» рублей, определенную судебным экспертом, для пересмотра в судебном порядке кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с частями 5, 6 статьи 24.20 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Датой подачи заявления ООО «…» об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в размере его рыночной стоимости следует считать дату обращения с соответствующим заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по <адрес> – «…» года.

Ссылка Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> на необоснованность привлечения Управления к участию в деле в качестве административного ответчика является несостоятельной.

Согласно части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, следует, что административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В соответствии с пунктом 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке.

В приказе Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ № П/296 «О стратегии кадровой политики Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии на период до 2020 года» со ссылкой на приведенную норму Положения указано, что именно Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке.

Таким образом, надлежащими административными ответчиками по данному делу являются Управление Росреестра по <адрес> как территориальный орган федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, и Департамент управления имуществом <адрес> как государственный орган, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «…» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером «…», категория земель: «…», с разрешенным использованием: «…», площадью «…» кв.м, находящийся по адресу: «…», равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере «…» рублей.

Датой подачи заявления Общества с ограниченной ответственностью «…» об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости считать дату обращения с соответствующим заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по <адрес> – «…» года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ивановского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Белоглазова Н.В.