Решение по делу № 2-129/2016 (2-3290/2015;) от 07.12.2015

Дело № 2-129/2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

    Юргинский городской суд Кемеровской области в составе

председательствующего С.А.Красиевой,

при секретаре Осокиной Т.В.,

при участии истца Табатадзе Б.Ш.,

представителей истца Черепановой Л.А., Чулашова В.Р.,

представителя ответчика Осиповой Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Юрге Кемеровской области

18 января 2016года

дело по иску Табатадзе Б.Ш. к ПАО «МДМ Банк» о признании незаключенным договора ипотеки ***.,

УСТАНОВИЛ:

Табатадзе Б.Ш. обратился в суд с иском к ПАО «МДМ Банк» о признании незаключенным договора ипотеки ***.

        В суде Табатадзе Б.Ш. требования мотивировал тем, что *** между истцом и ОАО « УРСА БАНК» (в настоящее время ПАО «МДМ БАНК») был заключен договор об ипотеке ***, предметом которого является недвижимое имущество принадлежащее ему на праве собственности- нежилое строение незаконченное строительством, торгового назначения 1-этажное, расположенный в ***, на пересечении улиц ***, кадастровый ***, а так же (на тот момент) право аренды земельного участка общей площадью 815,3 кв.м., с кадастровым номером ***, на котором расположено здание, с символической оценкой данного предмета залога в 1 рубль. В *** году право аренды земельного участка было прекращено по соглашению между ним и Администрацией г.Юрга, в связи с чем предмет залога -аренда земельного участка по договору от *** был аннулирован. С согласия банка от *** он выкупил в собственность земельный участок площадью 894,3 кв.м., расположенный по адресу ***, у Администрации г. Юрга за 143117рублей, зарегистрировал свое право на земельный участок с кадастровым номером *** (предыдущий ***). Банк воспользовался ситуацией по замене предмета залога принял меры по гашению задолженности обратив взыскание на предмет залога- кафе. На земельный участок, на котором расположено кафе, ипотеки нет. Никакого дополнительного соглашения к договору ипотеки от ***, о залоге земельного участка между ним и МДМ Банк не заключалось. Считает, что договор об ипотеке ***. *** должен быть признан судом незаключенным, так между ним и ответчиком при оформлении договора не были достигнуты соглашения по всем существенным условиям договора. В договоре об ипотеке от *** указан несуществующий кадастровый номер строения, поскольку заложен был объект незавершенный строительством, а затем достроен и введен в эксплуатацию, отсутствуют указания размера общей площади здания, не указан точный адрес местонахождения здания, отсутствует оценка земельного участка, не указана его общая площадь, не указан кадастровый номер земельного участка. Просит суд признать незаключенным договор ипотеки *** от ***. между ним и ПАО «МДМ Банк».

         Представитель истца Чулашов В.Р., действующий на основании устного ходатайства, в суде исковые требования поддержал, дал пояснения аналогичные указанным в иске, иск просил удовлетворить.

       Представитель истца Черепанова Л.А., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении, возражала против применения судом срока исковой давности, мотивируя тем, что его следует исчислять с ***., когда Табатадзе Б.Ш. обратился в суд с исковым заявлением в рамках гражданского дела, рассмотренного Юргинским городским судом ***. по иску Табатадзе Б.Ш. к ОАО «МДМ Банк» о прекращении ипотеки, по встречному исковому заявлению ОАО «МДМ Банк» к Табатадзе Б.Ш. об обращении взыскания на недвижимое имущество – кафе, обращении взыскания на земельный участок.

       Представитель ответчика ПАО «МДМ Банк» Осипова Н.Н., действующая на основании доверенности, в суде против иска возражала, представила письменный отзыв, приобщенный к материалам дела, заявила ходатайство о применении судом срока исковой давности, который истек через 3 года с даты заключения договора об ипотеке ***., то есть ***. и пропущен истцом при обращении в суд.

       Суд, выслушав истца и его представителей, представителя ответчика исследовав письменные материалы дела, пришел к следующему.

В соответствии со ст. 819 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

По ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно ст. 339 ГК РФ в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Как устанавливает ст. 9 Закона об ипотеке, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Согласно п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" при отсутствии в договоре о залоге сведений, индивидуально определяющих заложенное имущество, договор о залоге не может считаться заключенным

Как следует из материалов дела оспариваемая истцом сделка - договор ипотеки *** заключен между истцом и ответчиком ***., зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д.6-10). Предметом договора является нежилое строение незаконченное строительством торгового назначения. 1-этажное, по адресу ***, на пересечении ***, а также право аренды земельного участка, на котором данное здание расположено, принадлежавший Табатадзе Б.Ш. на праве аренды на основании договора аренды от ***.

На основании договора купли-продажи от ***. Табатадзе Б.Ш. приобретен в собственность указанный земельный участок (л.д.12-13), договор аренды земельного участка от ***. расторгнут (л.д.17).

Ответчиком выдано согласие на приобретение на праве собственности спорного земельного участка Табатадзе Б.Ш. и на государственную регистрацию права.

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №***., выданного МО «Юргинский городской округ» за Табатадзе Б.Ш. зарегистрировано право собственности на кафе, назначение: нежилое, торгового назначения, 1 –этажное, по адресу ***, имеется запись об обременении – ипотеке, что видно из свидетельства о государственной регистрации права собственности от ***. (л.д.11).

Решением Юргинского городского суда Кемеровской области от *** по делу *** (вступило в законную силу ***) взыскано с Табатадзе Б.Ш. и Туркадзе И.А. в пользу ОАО «МДМ Банк» задолженность по кредитному договору ***. в размере 4 187 054,79 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 000 рублей, почтовые расходы в размере 523,92 рубля, также обращено взыскание на заложенное имущество, а именно, кафе, назначение нежилое, торгового назначения, 1-этажный, инв. ***, *** адрес объекта: ***, кадастровый ***, установлена начальная продажная стоимость в размере 4 988 200 (четыре миллиона девятьсот восемьдесят восемь тысяч двести) рублей 00 коп., определен способ реализации указанного имущества: путем продажи с открытых торгов. Решением Юргинского городского суда Кемеровской области от *** по делу *** (вступило в законную силу ***) взыскано с Табатадзе Б.Ш. и Туркадзе И.А. в пользу ОАО «МДМ Банк» задолженность по кредитному договору ***. в размере 4 187 054,79 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 000 рублей, почтовые расходы в размере 523,92 рубля, также обращено взыскание на заложенное имущество, а именно, кафе, назначение нежилое, торгового назначения, 1-этажный, инв. ***, ***, адрес объекта: ***, кадастровый ***, установлена начальная продажная стоимость в размере 4 988 200 (четыре миллиона девятьсот восемьдесят восемь тысяч двести) рублей 00 коп., определен способ реализации указанного имущества: путем продажи с открытых торгов; в части требований об обращении взыскания на земельный участок – отказано, поскольку он не является предметом залога (л.д. 27-34).

Кроме того, апелляционным определением Кемеровского областного суда от ***. по делу по иску МОСП по г.Юрге и Юргинскому району к Табатадзе Б.Ш., Туркадзе И.А. об обращении взыскания на земельный участок дана оценка тому, что спорный земельный участок не является предметом залога по договору ипотеки ***. (л.д.45-52).

Судом установлено, что после приобретения спорного земельного участка Табатадзе Б.Ш. дополнительных соглашений истцом и ответчиком об обременении данного земельного участка ипотекой не заключалось, он перестал быть предметом ипотеки в рамках спорного договора.

В соответствии со ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ (ред. от 30.12.2008 года) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

В соответствии с подпунктом 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

Согласно пункту 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса положения Гражданского кодекса РФ в его редакции применяются к правоотношениям, возникшим после дня его вступления в силу. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу названного Закона, положения Гражданского кодекса РФ в его редакции применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня его вступления в силу.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии со ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

В связи с прекращением у истца права аренды на вышеуказанный земельный участок в *** году, залог права аренды на данный земельный участок также прекратился. Данное обстоятельство должно было стать известно истцу при расторжении договора аренды на спорный земельный участок ***. (л.д.17).

Таким образом, 3-годичный срок исковой давности, определяемый согласно ст. 196 ГК РФ, по данному требованию истек ***.

Суд находит несостоятельными доводы истца о том, что в результате реконструкции кафе изменился сам объект недвижимости, а потому договор ипотеки *** от ***. в части объекта – кафе является незаключенным с момента регистрации права собственности на кафе Табатадзе Б.Ш.

В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

По смыслу изложенной нормы реконструкция означает конструктивное изменение параметров объекта капитального строительства, что предполагает изменение именно его технических характеристик, но никак не гибель объекта недвижимости. При этом степень реконструкции объекта означает лишь оценку его физических (технических) характеристик, но не определяет его правовой режим как вновь созданного объекта права и обременения в виде ипотеки.

Согласно ст. 6 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом.

В рамках рассматриваемого вопроса распространения обременения ипотекой на реконструированные нежилые помещения к толкованию и применению указанных норм следует подходить, исходя из понимания реконструкции именно как неотделимого изменения параметров уже существующего объекта, который не утрачивается по завершению такой реконструкции и не образует нового объекта недвижимости. Иное правовое понимание противоречит особенностям правового режима имущества, обремененного залогом недвижимости, поскольку исключает возможность физического преобразования объекта недвижимости.

В связи с изложенным, ипотека, установленная на нежилые помещения, подвергшиеся реконструкции, сохраняется в отношении реконструированных помещений.

Аналогичная позиция имеется в информационном письме Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", содержащее положение о том, что изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу п.п. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога. Ни ГК РФ, ни ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений.

Согласно ст. 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Как установлено положениями ст. 2 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. В соответствии со ст. 339 ГК РФ, ст. 9 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре о залоге, в том числе о залоге недвижимого имущества в договоре об ипотеке, должны быть указаны предмет залога с указанием его наименования, места нахождения и достаточного для идентификации этого предмета описания, его оценка.

Таким образом, существенным является момент наличия именно на момент заключения договора об ипотеке в гражданском обороте предмета ипотеки, зарегистрированного на праве собственности за залогодателем в соответствии с установленными законом требованиями и в полном соответствии с актуальными данными технического (кадастрового) учета. То есть относительно рассматриваемого вопроса важным является именно то, чтобы на момент осуществления государственной регистрации договора об ипотеке характеристики объекта, указанные в договоре об ипотеке, совпадали с данными объекта, содержащимися в Реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, в силу вышеизложенных норм закона, ипотека, установленная на спорное нежилое помещение, подвергшееся реконструкции, сохраняется в отношении реконструированного помещения, а значит, оснований для удовлетворения требований истца в данной части не имеется.

При этом суд усматривает, что истцу было известно о том, что изменились характеристики предмета залога – кафе, а также о том, что на данный объект обращено взыскание решением суда по делу *** от ***. (вступило в законную силу ***) по иску ОАО «МДМ Банк» к Табатадзе Б.Ш. и Туркадзе И.А. о взыскании задолженности по кредиту и судебных расходов. Кроме того, о данном обстоятельстве истцу должно было быть известно в момент регистрации его права на спорное кафе ***.

На этом основании суд пришел к выводу, что 3 годичный срок исковой давности по данному требованию истек ***., что является самостоятельным основанием для отказа истцу в иске.

При установленных обстоятельствах суд отказывает в исковых требованиях Табатадзе Б.Ш. к ПАО «МДМ Банк» о признании незаключенным договора ипотеки *** от ***.

          Руководствуясь ст. ст. 193-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В исковых требованиях Табатадзе Б.Ш. к ПАО «МДМ Банк» о признании незаключенным договора ипотеки *** от ***. - отказать.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца с даты изготовления решения в окончательной форме через Юргинский городской суд Кемеровской области путем подачи апелляционной жалобы.

Председательствующий:

В окончательной форме решение изготовлено 20.01.2016г.