Решение по делу № 3а-445/2015 от 21.08.2015

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

01 декабря 2015 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего-Судьи Родиной Т.А.

При секретаре Бамбуровой Т.А.

Рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело №03а-445/2015 по административному исковому заявлению Александрова В.С., Вербенец А.П. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

с участием представителя Александрова В.С., Вербенец А.П. по доверенности Зарифовой И.И.,

представителя Администрации г.о.Жигулевск по доверенности Агабекян Л.Р.,

У с т а н о в и л :

Александров В.С., Вербенец А.П. обратились в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: № равной рыночной стоимости в размере 1 822 922,28 руб.

В судебном заседании представитель административных истцов по доверенности Зарифова И.И. поддержала заявленные требования по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель Администрации г.о.Жигулевск по доверенности Агабекян Л.Р. не возражала против частичного удовлетворения заявленных требований и установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области, Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области и Управление Росреестра по Самарской области представили отзывы, в которых просили отказать в удовлетворении заявленных требований.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Данное дело рассмотрено в порядке главы 25 КАС РФ.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает требование Александрова В.С., Вербенец А.П. подлежащим удовлетворению частично.

В соответствии со ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог /до введения в действие налога на недвижимость/ и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ №135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Установлено, что Александров В.С. и Вербенец А.П. являются собственниками <данные изъяты> в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: № площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Под нежилое здание, расположенного по адресу: <адрес>/основание : договор о предоставлении отступного передачей должнику имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: №, равная 6 018 499,80 руб., была установлена в соответствии с приложением №1 к Постановлению Правительства Самарской области от 13.11.2013 года №610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области».

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 01.01.2013 года.

Александров В.С., не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, обратился в ООО «<данные изъяты> » для определения рыночной стоимости земельного участка.

Согласно отчета об оценке №, выполненного оценщиком ФИО1., рыночная стоимость оцениваемого земельного участка составляет по состоянию на 01.01.2013 года 1 822 922,28 руб.

Экспертным заключением №, выполненным <данные изъяты>», членом которого является оценщик ФИО1., подтверждено соответствие отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в нем также указано, что выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, следует признать обоснованными.

Ссылаясь на подготовленный по их заказу отчет, административные истцы указали, что кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость спорного земельного участка, что влечет нарушение их прав.

В связи с этим административные истцы обратились в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В ходе рассмотрения дела заинтересованными лицами были представлены возражения на заявленные требования, в которых они, ссылаясь на существенное расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью, указали на необходимость проверки отчета об оценке посредством назначения судебной экспертизы.

Администрация г.о.Жигулевск заявила ходатайство о назначении судебной экспертизы.

В соответствии со ст.77 КАС РФ при возникновении в процессе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний суд назначает экспертизу, которая может быть поручена конкретному эксперту или нескольким экспертам.

В связи с заявленными возражениями и необходимостью получения специальных знаний ходатайство Администрации г.о.Жигулевск было удовлетворено, определением суда от 21.10.2015 года по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «<данные изъяты>», на разрешение эксперта суд поставил вопрос:

1.Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: № по состоянию на 01.01.2013 года?

По результатам проведенной экспертизы судом получено заключение эксперта №, в котором содержится вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: № по состоянию на 01.01.2013 года составляет 3 444 417 руб..

Из данного экспертного заключения следует, что кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость.

Оценщик ФИО1., будучи допрошенной в качестве свидетеля, высказала следующие замечаний к экспертному заключению: эксперт не провела корректировку на время продаж, а также использовала для сравнения объекты-аналоги, расположенные в Чапаевске, Кинеле, Тольятти, в то время, как наиболее близкими с исследуемым объектом могут быть земельные участки, расположенные в г.Тольятти.

Проанализировав экспертное заключение, опросив в судебном заседании эксперта ФИО2., суд приходит к выводу о том, что приведенные оценщиком замечания к экспертному заключению, являются несостоятельными.

В соответствии с п.19 ФСО №1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №256. информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Согласно п.22 подп. »б» ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

На стр.29-30 экспертного заключения эксперт обосновала правила отбора объектов-аналогов для проведения расчетов, ссылаясь на то, что выбранные для расчета земельные участки находятся в собственности, имеют категорию земель: земли населенных пунктов, относятся к сегменту рынка земельных участков административно-торгового назначения, расположены в городах областного подчинения /кроме г.Самары/, то есть сопоставимы с исследуемым объектом по ценообразующим факторам. С учетом обеспечения максимального значения коэффициентов детерминации в уравнении многофакторной регрессии, возможности учета максимального количества ценообразующих факторов, а также силы корреляции с результирующим признаком, эксперт пришел к выводу о том, что ценообразование отобранных аналогов единообразно.

На стр.17 экспертного заключения на рисунке 4.5 эксперт показала зависимость цены продажи земельных участков под административно-торговые объекты от численности населенного пункта.

Эксперт также указала, что на стоимость земельного участка влияет рейтинг городов, транспортная доступность, площадь, местоположение внутри населенного пункта, инженерные коммуникации.

В расчетах экспертом был применен метод внесения корректировок-метод корреляционно-регрессионного анализа, который позволил выявить связи между стоимостью и различными потребительскими характеристиками оцениваемого объекта и описать эти связи с помощью математической модели.

На стр.18 эксперт указала, что срок экспозиции предлагаемых к продаже земельных участков под административно-торговые объекты находится в диапазоне от 6 месяцев до 1,5 года и составляет в среднем 1 год, поэтому изменение цен в пределах срока экспозиции не анализировалось.

Оснований сомневаться в компетентности и беспристрастности эксперта и объективности экспертного заключения у суда не имеется, эксперт предупрежден об ответственности по ст.307 УК РФ.

В связи с изложенным суд признает экспертное заключение № достоверным доказательством по делу.

Согласно ст.24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Заключением эксперта рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2013 года, то есть на ту же дату, на которую была установлена кадастровая стоимость земельного участка.

Принимая во внимание представленные доказательства, в том числе заключение эксперта, суд приходит к выводу о том, что завышение кадастровой стоимости нарушает права административных истцов, и полагает, что требование административных истцов об установлении кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером: № равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года подлежит удовлетворению частично, в размере, установленном заключением эксперта и составляющим 3 444 417 руб.

Доводы заинтересованных лиц о существенной разнице между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью не могут являться основанием для отказа в удовлетворении требований, поскольку указанные доводы были проверены судом путем назначения

экспертизы, которая подтвердила завышение кадастровой стоимости.

На основании изложенного и руководствуясь ст.65-66 ЗК РФ, ст.24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р е ш и л :

Требование Александрова В.С. и Вербенец А.П. удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: № площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Под нежилое здание, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 3 444 417 руб.

В остальной части административного иска отказать.

Дата обращения Александрова В.С., Вербенец А.П. в суд 21.08.2015 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение 1 месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Родина Т.А.