Решение по делу № 2-1087/2019 (2-7224/2018;) ~ М-6920/2018 от 23.10.2018

Дело № 2-1087/2019 15 апреля 2019 года

УИД 78RS0015-01-2018-008961-88

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Невский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи     Игумновой Е.Ю.,

при секретаре     Лепиной Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Суходуловой И. Б. к частному образовательному учреждению дополнительного образования педагогических новаций и технологий «Учебный центр «Прессто», ООО «Магазин квартир», ЗАО «Мегалит» и Бреге А. Н. об обязании не чинить препятствий в доступе и пользовании детской площадкой, демонтировать информационный стенд, признании имущества принадлежащим собственникам помещений в многоквартирном доме, оспаривании сделок, по искам Несвита А. А. к ООО «Магазин квартир» о признании имущества принадлежащим собственникам помещений в многоквартирном доме, истребовании из чужого незаконного владения имущества и к ООО «Магазин квартир», Бреге А. Н. и ЗАО «Мегалит» об оспаривании сделок и применении последствий их недействительности,

У С Т А Н О В И Л:

Суходулова И.Б. обратилась в Невский районный суд Санкт-Петербурга с иском к частному образовательному учреждению дополнительного образования педагогических новаций и технологий «Учебный центр «Прессто», просила обязать ответчика не чинить препятствий в доступе и пользовании истцом закрытой детской игровой площадкой, прилегающей к внутридворовому проезду на придомовой (внутридворовой) территории дома по адресу: <адрес>, демонтировать информационный стенд, размещенный на ограждении детской игровой площадки.

Исковые требования обоснованы тем, что Суходуловой И.Б. и ее супругу принадлежит <адрес>, на одном уровне с которым в качестве его благоустройства оборудована детская игровая площадка, расположенная на придомовой (внутридворовой) территории, непосредственно прилегающей к внутридворовому (придомовому) проезду, и, соответственно, являющаяся общедомовым имуществом. На ограждении детской площадки размещен информационный стенд, на котором обозначен график посещения площадки и указано, что данная площадка является площадкой детского сада. Информационный плакат ограничивает доступ жильцам дома на детскую площадку. Истица считает ограничение в пользовании указанной детской площадкой незаконным, т.к. она расположена на внутридомовой территории на едином с домом земельном участке и отнесена действующим законодательством Российской Федерации к общедомовому имуществу.

Определением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 28 января 2019 года по ходатайству истца к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Магазин квартир» (том I л.д. 25, 37).

В ходе рассмотрения дела истица уточнила заявленные требования, просила обязать частное образовательное учреждение дополнительного образования педагогических новаций и технологий «Учебный центр «Прессто» не чинить препятствий в доступе и пользовании истцом закрытой детской игровой площадкой, прилегающей к внутридворому проезду на придомовой (внутридворовой) территории дома по адресу: <адрес>, и демонтировать информационный стенд, размещенный на ограждении детской игровой площадки, признать часть внутридворовой территории, расположенной во дворе дома по адресу: <адрес>, которая указана в едином государственной реестре недвижимости как прогулочная площадка площадью 970 кв.м в составе нежилого помещения № 51-Н с кадастровый номером № по адресу: <адрес>, имуществом, принадлежащим собственникам помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, на праве общей долевой собственности, признать сделку по передаче нежилого помещения № 51-Н, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый № от ЗАО «Мегалит» в собственность Бреги А.Н. (реестровая запись № от 21 марта 2016 года) недействительной, признать сделку по передаче нежилого помещения № 51-Н по указанному адресу от Бреги А.Н. в собственность ООО «Магазин квартир» (реестровая запись <адрес> от 05 октября 2018 года) недействительной, применить последствия недействительности сделки путем возврата нежилого помещения № 51-Н к ЗАО «Мегалит», обязать ЗАО «Мегалит» осуществить действия, направленные на погашение в едином государственном реестре недвижимости записи о принадлежности прогулочной площадки площадью 970 кв.м к нежилому помещению № 51-Н, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый №.

Уточненные требования обоснованы тем, что включение прогулочной площадки в состав нежилого помещения № 51-Н и, как следствие, возникновение единоличного права ООО «Магазин квартир» на спорный объект в связи с указанием в едином государственном реестре недвижимости следующего наименования нежилого помещения – Детское образовательное учреждение с прогулочной площадкой площадью 970 кв.м, спорный объект должен быть признан общедомовым имуществом и возвращен в состав общегодомового имущества, поскольку он расположен на крыше (перекрытии) подземного паркинга, являющегося частью многоквартирного жилого дома, сами перекрытия и крыши отнесены к несущим конструкциям, предназначенным для обслуживания всех помещений в многоквартирном доме. По мнению истца, сделки по передаче нежилого помещения № 51-Н от ЗАО «Мегалит» в собственность Бреги А.Н. и от последнего к ООО «Магазин квартир» недействительны, поскольку такие сделки нарушают права или охраняемые законом интересы истца, повлекли для него негативные последствия в виде лишения прав истца на общедомовое имущество в виде прогулочной площадки.

Определением Невского районного суда Санкт-Петербурга по ходатайству истца, а также в связи с уточненными требованиями к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ЗАО «Мегалит», обслуживающая дом организация ООО «Балтийский дом», ГСК «Мегалит», Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, в качестве ответчика Брега А. Н..

Несвит А.А. также обратился в Невский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением к ООО «Магазин квартир» о признании части внутридворовой территории, расположенной во дворе дома по адресу: <адрес>, которая указана в едином государственном реестре недвижимости как прогулочная площадка площадью 970 кв.м в составе нежилого помещения №-Н с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, имуществом, принадлежащим собственникам помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, на праве общей долевой собственности (том II л.д. 7).

В обоснование поданного искового заявления Несвит А.А. указывал, что является собственником <адрес> многоквартирном доме по адресу: <адрес>, спорный объект представляет собой часть внутридворовой территории и является одним из элементов благоустройства дома, принадлежит в силу закона всем собственникам помещений многоквартирного дома на праве общей долевой собственности, не может классифицироваться недвижимым имуществом и не отвечает характеристикам имущества, право на которое подлежит государственной регистрации, как в комплексе, так и предметно (том II л.д. 4-7).

Кроме того, Несвит А.А. подал исковое заявление к ООО «Магазин квартир» об истребовании из чужого незаконного владения ООО «Магазин квартир» принадлежащего истцу по праву общей долевой собственности собственника квартиры в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, следующее имущество: прогулочную площадку, указанную в едином государственном реестре недвижимости как прогулочная площадка площадью 970 кв.м в составе нежилого помещения № 51-Н с кадастровым номером: № по адресу: <адрес>.

Данные требования основаны на отсутствии в ЕГРН сведений о наличии в отношении спорного нежилого помещения специально установленных (особых) видов разрешенного использования, следовательно, оно является объектом недвижимого имущества свободного назначения; истец считает ответчика недобросовестным приобретателем прогулочной площадки, которая по своим характеристикам и целевому назначению является общим имуществом в многоквартирном доме и в силу прямого указания закона не должна находиться в индивидуальной собственности ответчика.

Также Несвит А.А. подал иск к ООО «Магазин квартир», Бреге А.Н. и ЗАО «Мегалит», просил признать договор, в результате которого Брега А.Н. увеличил уставный капитал ООО «Магазин квартир» за счет внесения дополнительного вклада в виде нежилого помещения № 51-Н с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1060,6 кв.м, наименование помещения – «Детское образовательное учреждение с прогулочной площадкой площадью 970 кв.м» (решение единственного участника ООО «Магазин квартир» от 03 августа 2018 года, вид, номер и дата государственной регистрации права: собственность, № от 05 октября 2018 года), недействительным в части передачи в собственность ООО «Магазин квартир» прогулочной площадки площадью 970 кв.м, включенной в состав нежилого помещения № 51-Н с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1060,6 кв.м, признать договор, в результате которого Брега А.Н. приобрел у ЗАО «Мегалит» спорный объект недвижимого имущества, недействительным в части передачи в собственность Бреги А.Н. прогулочной площадки, применить последствия недействительности указанной сделки и вернуть прогулочную площадку площадью 970 кв.м в общую долевую собственность собственников квартир многоквартирного дома по адресу: <адрес>.

Определением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 02 апреля 2019 года гражданские дела по указанным искам Суходуловой И.Б. и Несвита А.А. объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Истец Несвит А.А., также являющийся представителем истицы Суходуловой И.Б. на основании выданной доверенности, на судебное заседание явился, исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Представители ответчиков частного образовательного учреждения дополнительного образования педагогических новаций и технологий «Учебный центр «Прессто», ООО «Магазин квартир», ЗАО «Мегалит» в суд явились, исковые требования не признали, просили в исках отказать.

Представитель третьего лица ООО «Балтийский Дом» в суд явился, против иска возражал.

Ответчик Брега А.Н., третьи лица ГСК «Мегалит», Управление Росреестра по Санкт-Петербургу в суд не явились, извещены надлежащим образом, ввиду чего суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, полагает исковые требования подлежащими оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.

В силу п.4 ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

На основании подп. «е», «ж» п. 2 раздела I постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» в состав общего имущества включаются земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Из анализа приведенных правовых положений следует, что квалифицирующим признаком, позволяющим отнести имущество к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, является его вид – земельный участок, либо его назначение – для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.

Из материалов дела следует, что Несвит А.А. является собственником <адрес> многоквартирном доме по адресу: <адрес>. Данное жилое помещение приобретено им в период брака с Суходуловой И.Б. Истцы зарегистрированы и проживают в указанной квартире.

Обслуживание данного многоквартирного дома осуществляет третье лицо ООО «Балтийский Дом».

Из объяснений истцов и проектной документации на многоквартирный дом следует, что здание имеет П-образную форму, расположено на платформе цокольного этажа, занимающего весь участок; в цокольном этаже размещается подземная автостоянка для жильцов дома и технические помещения, между цокольным и первым этажом размещается технический этаж для прокладки инженерных сетей на отметке – 1.150; в уровне первого этажа размещаются помещения офисов, встроенное детское дошкольное учреждение; во дворе дома запроектирована площадка встроенного детского дошкольного учреждения.

Из проектной документации, получившей положительное заключение Управления государственной экспертизы № от 25.08.2011г., документации технического учета следует, что спорная прогулочная площадка не является земельным участком либо его частью, располагается на эксплуатируемой встроенно-пристроенной подземной автостоянке, предназначена непосредственно для детского образовательного учреждения (стр.8-9 Положительного заключения).

Строительство многоквартирного дома со встроенным помещением 51-Н детского образовательного учреждения осуществлено согласно проектной документации и требованиям нормативных актов.

Прогулочная площадка детского образовательного учреждения проектировалась, строилась, вводилась в эксплуатацию как неотъемлемая часть, обеспечивающая использование именно встроенного помещения детского образовательного учреждения.

Помещение детского образовательного учреждения совместно с прогулочной площадкой возведено и учтено в этом качестве в поэтажном плане многоквартирного дома, изготовленном в целях ввода объекта в эксплуатацию многоквартирного дома и проведения кадастрового учета встроенных помещений.

Из изложенного следует, что помещение детского образовательного учреждения с прогулочной площадкой является неделимым, а спорная прогулочная площадка не относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома, поскольку данный объект создавался в иных целях, изначально не предназначался для обслуживания общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

Истцам при приобретении жилого помещения в многоквартирном доме было известно о составе общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в который не входила спорная прогулочная площадка.

Согласно представленному в материалы дела договору № № от 23 января 2014 года участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенном между ЗАО «Мегалит» и Несвитом А.А., истцы приобрели <адрес> указанном доме на основании договора долевого участия.

В абз. 5 п. 2.1 договора долевого участия указано, что состав общего имущества в объекте указан в строке 7 проектной декларации, размещенной в сети «Интернет» 02 апреля 2012 года на сайте застройщика по адресу: http://www.megalit.ru/.

Раздел 4 Проектной декларации содержит информацию о том, что на земельном участке подлежит размещению жилой дом с встроенными помещениями и дошкольным образовательным учреждением, встроенно-пристроенной подземной автостоянкой с эксплуатируемой кровлей, на которой размещены прогулочные площадки детского дошкольного учреждения, площадки для отдыха детей и взрослых жителей жилого дома и надземная автостоянка закрытого типа с пристроенной трансформаторной подстанцией.

В разделе 6 Проектной декларации также имеется указание на встроенный детский сад, не относящийся к общему имуществу многоквартирного дома. В составе общего имущества многоквартирного дома (раздел 7 Проектной декларации) прогулочная площадка детского дошкольного учреждения не предусмотрена.

Истцы, приобретая квартиру и общее имущество в многоквартирном доме, перечисленное в проектной декларации, передавали застройщику денежные средства в объеме, определенном застройщиком и достаточном для строительства именно указанных объектов; строительство иных помещений, не входящих в состав общего имущества и не предназначенных для обслуживания многоквартирного дома, а также не закрепленных как общее имущество в проектной декларации, осуществлялось с привлечением денежных средств иных дольщиков, которые впоследствии оформили переданные им объекты в собственность.

С момента окончания строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного дома собственником нежилого помещения 51-Н (детского образовательного учреждения с прогулочной площадкой площадью 970 кв.м) являлся Брега А.Н., его право на указанный объект зарегистрировано в установленном порядке.

Согласно решению единственного участника ООО «Магазин квартир» от 03 августа 2018 года Бреги А.Н. уставный капитал данного общества был увеличен за счет внесения дополнительного вклада участником недвижимого имущества, в т.ч. детского образовательного учреждения с прогулочной площадкой, пом. 51-Н, переход права также зарегистрирован регистрирующим органом.

В настоящее время спорная площадка используется на правах аренды частным образовательным учреждением дополнительного образования педагогических новаций и технологий «Учебный центр «Прессто», которое вправе использовать прогулочную площадку, входящую в состав переданного в аренду нежилого помещения № 51-Н, по своему усмотрению, в т.ч. ограничивая доступ к площадке и размещая стенды с указанием времени посещения площадки.

Учитывая изложенные обстоятельства, осведомленность дольщиков при приобретении квартир в строящемся доме о составе общего имущества, финансировании строительства спорного объекта, изначально не отнесенного к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, не истцами, а иным лицом, приобретение этим лицом права собственности на спорный объект, проверку проектной документации и положительное заключение по ней Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, суд не усматривает нарушений права истцов, ввиду чего полагает, что они не вправе оспаривать сделки, стороной которых не являются.

Также суд отмечает, что, помимо прогулочных площадок детского образовательного учреждения, на территории многоквартирного дома создана и благоустроена общедоступная площадка для отдыха детей и взрослых жителей дома.

При таких обстоятельствах суд отклоняет требования о признании имущества принадлежащим собственникам помещений в многоквартирном доме, оспаривании сделок и применении последствий их недействительности, истребовании из чужого незаконного владения прогулочной площадки, нечинении препятствий и демонтаже стенда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░-░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░-░░░░░░░░░░.

░░░░░

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ 19 ░░░░░░ 2019 ░░░░.