Решение по делу № 33-734/2015 от 02.02.2015

Судья Леккерева И.С. №33-734/2015

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

03 марта 2015 г. г. Петрозаводск

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе

председательствующего судьи Роговой И.В.,

судей Степановой Т.Г., Стыцюн С.А.

при секретаре Панасенко Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчиков на решение Прионежского районного суда Республики Карелия от 18 ноября 2014 г. по иску Кондроевой П. С. к Кобелеву В. Л., Кобелевой Н. В., Пядиной О. А. о признании ничтожными договоров купли-продажи, признании отсутствующим права собственности на земельный участок.

Заслушав доклад судьи Степановой Т.Г., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Кондроева П.С. обратилась в суд с настоящим иском, мотивируя свои требования тем, что (...) г. скончался ее отец (...)., проживавший в (.....). (...) г. нотариусом (.....) было заведено наследственное дело. В наследственную массу в числе прочего входил земельный участок с кадастровым номером (...), расположенный по адресу: (.....), СНТ «(...)», участок №. Однако свидетельство о праве на наследство истцу выдано не было. Впоследствии истцу стало известно, что земельный участок был продан Кобелевой Н.В., переход права собственности был зарегистрирован (...) г. Истец, ссылаясь на положения ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ), просила признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером (...), заключенный (...). и Кобелевой Н.В., ничтожным, взыскать судебные расходы.

В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве соответчика привлечена Пядина О.А., а также исковые требования дополнены требованием о признании ничтожным договора купли-продажи от (...) г., заключенного между Кобелевой Н.В. и Пядиной О.А., и признании отсутствующим права собственности Пядиной О.А. на земельный участок с кадастровым номером (...) и расположенное на нем жилое строение.

Решением суда исковые требования удовлетворены частично. Суд признал отсутствующим право собственности Пядиной О.А. на земельный участок с кадастровым номером (...), расположенный по адресу: Республика Карелия, (.....), СНТ «(...)», участок по генплану №; аннулировал запись о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от (...) г.; признал ничтожным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером (...) и расположенного на нем жилого строения от (...) г. между Кобелевой Н.В. и Пядиной О.А.; применил последствия недействительности ничтожной сделки, взыскав с Кобелевой Н.В. в пользу Пядиной О.А. денежные средства, уплаченные по договору в размере (...) руб.; признал отсутствующим право собственности Кобелевой Н.В. на земельный участок с кадастровым номером; аннулировал запись о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от (...) г.; взыскал с Кобелевой Н.В., Пядиной О.А. в пользу Кондроевой П.С. расходы по оплате государственной пошлины в размере (...) рублей с каждого.

Дополнительным решением суд взыскал с Кобелевой Н.В., Пядиной О.А. в пользу Кондроевой П.С. судебные расходы в размере (...) рублей с каждого. Применил последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи от (...) г., заключенного между Кобелевой Н.В. и Пядиной О.А., а именно признал отсутствующим право собственности Пядиной О.А. на жилое строение по адресу: Республика Карелия, (.....), СНТ «(...)», участок №; аннулировал запись о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от (...) г.

Определением суда от (...) г. устранена описка в резолютивной и мотивировочной частях решения суда, а именно вместо неверно указанного кадастрового номера земельного участка «(...)» указано правильно «(...)»; вместо неверно указанного номера записи о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также – ЕГРП) от (...) г. «№» указано «№».

С таким решением не согласны ответчики, в апелляционной жалобе просят его отменить, приняв по делу новое решение. В обоснование доводов жалобы указывают, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, при вынесении решения судом нарушены нормы материального права. Ссылаясь на положения статей 209, 218 ГК РФ, отмечают, что совершение сделки по отчуждению объекта недвижимости возможно собственником, то есть лицом, который вправе совершать действия по владению, пользованию и распоряжению лишь в отношении принадлежащего ему имущества в установленном законом порядке. Обращают внимание, что по делу установлено, что (...). являлся правообладателем земельного участка с кадастровым номером (...) и жилого строения на нем. Считают, что договор купли-продажи, заключенный (...) г., подписанный (...). и Кобелевой Н.В., свидетельствует о достижении соглашения сторонами по всем существенным условиям сделки. Отчуждение недвижимого имущества продавцом и передача денежной суммы покупателем подтверждается передаточным актом. Отмечают, что стороной истца не было представлено доказательств того, что договор купли-продажи подписан не (...)., о проведении почерковедческой экспертизы на предмет принадлежности подписи в договоре (...). сторона истца не ходатайствовала.

Обращают внимание, что для перехода права собственности необходима государственная регистрация перехода титула, что непосредственно было исполнено Кобелевой Н.В. и Кобелевым В.Л. - представителем (...) по доверенности, которые обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Карелия и представили на регистрацию все необходимые документы. (...) г. Кобелевой Н.В. было получено свидетельство о государственной регистрации права. В связи с отсутствием необходимости в приобретенном земельном участке между Кобелевой Н.В. и Пядиной О.А. был заключен договор купли-продажи, который впоследствии был зарегистрирован в ЕГРП. Полагают, что Пядина О.А. является добросовестным приобретателем земельного участка и жилого строения, расположенных в садоводческом товариществе «(...)». Объекты недвижимости вышли из владения как (...)., так и Кобелевой Н.В. по их воле. (...)., Кобелева Н.В. выразили свою волю на отчуждение, впоследствии не совершали никаких действий, свидетельствующих о несогласии с возможностью совершения сделок по распоряжению земельным участком и жилым строением. Считают, что при вынесении решения суду необходимо было учесть права добросовестного приобретателя.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик Кобелева Н.В. доводы апелляционной жалобы поддержала по изложенным в ней основаниям.

Иные ответчики Кобелев В.Л., Пядина О.А. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Истец Кондроева П.С. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом. Ее представитель Степанова Е.Г., действующая на основании доверенности, в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражала относительно доводов апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии с ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Заслушав явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

Между тем, в соответствии с п.2 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ) в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В соответствии с п.4 ст.1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Согласно п.1 ст.1114 ГК РФ днем открытия наследства является день смерти гражданина.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что (...) г. умер (...)., одним из наследников которого принявших наследство является истец Кондроева П.С.

На момент смерти (...). ему принадлежали на праве собственности земельный участок с кадастровым номером (...) с расположенным на нем жилым строением без права регистрации проживания в нем, находящиеся по адресу: Республика Карелия, (.....), по генплану №, в восточной части кадастрового квартала (...) садоводческого некоммерческого товарищества «(...)». Право собственности (...). на указанные объекты было зарегистрировано (...) г. в ЕГРП на основании договора купли-продажи от (...) г.

По утверждению ответчиков, (...). при жизни совершил действия по распоряжению принадлежащими ему земельным участком с кадастровым номером (...) и расположенным на нем жилым строением без права регистрации проживания в нем, заключив договор купли-продажи (...) г. с Кобелевой Н.В. и передав ей указанное имущество.

Между тем, при жизни (...). государственная регистрация перехода права собственности от (...). к Кобелевой Н.В. по указанной сделке осуществлена не была.

В тот же день (...) г. Кобелевой Н.В. была совершена сделка по отчуждению земельного участка с кадастровым номером (...) с расположенным на нем жилым строением в пользу Пядиной О.А. В соответствии с условиями договора Пядиной О.А. было уплачено в пользу Кобелевой Н.В. за приобретаемое имущество (...) рублей, что подтверждается подписью Кобелевой Н.В. в договоре.

После смерти (...)., а именно (...) г., была осуществлена государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи от (...) г. между (...) и Кобелевой Н.В. и в ЕГРП зарегистрировано право собственности Кобелевой Н.В. на вышеуказанные земельный участок (запись регистрации № от (...) г.) и жилое строение (запись регистрации № от (...) г.). При этом все необходимые заявления в регистрирующий орган были поданы от имени (...).

Далее, (...) г. была осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на основании договора купли-продажи от (...) г., заключенного между Кобелевой Н.В. и Пядиной О.А., и в ЕГРП внесены записи о регистрации права собственности Пядиной О.А. на вышеуказанный земельный участок (запись регистрации № от (...) г.) и жилое строение (запись регистрации № от (...) г.).

В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона №122-ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с п.2 ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином (п.6 ст.8 ГК РФ).

В силу положений ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Руководствуясь приведенными положениями действующего законодательства, учитывая разъяснения, данные судам в п.60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что поскольку на день смерти (...). государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи от (...) г. к Кобелевой Н.В. не была произведена, (...). являлся собственником указанного земельного участка и расположенного на нем жилого строения, а потому данное имущество вошло в состав наследственного имущества, оставшегося после его смерти.

Действительно, согласно разъяснениям, данным судам в п.62 приведенного выше Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. №10/22, на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, в случае смерти одной из сторон сделки до государственной регистрации, государственная регистрация такой сделки или перехода права собственности по ней может быть совершена только на основании судебного решения, вынесенного по иску второй стороны такой сделки.

Между тем, как правильно указал суд первой инстанции, до настоящего времени Кобелевой Н.В. требований к наследникам (...). о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилое строение не заявлялось. Государственная регистрация перехода права и права собственности Кобелевой Н.В. на земельный участок и жилое строение была произведена иным образом, с подачей заявлений о государственной регистрации от имени умершего лица, что не соответствует требованиям закона и с учетом положений ст.ст.17, 18 ГК РФ свидетельствует о недействительности таких действий.

Доводы ответчиков о том, что заявления о государственной регистрации перехода права собственности от имени (...) подавались его представителем – Кобелевым В.Л., действующим на основании доверенности, не могут быть приняты во внимание, поскольку в соответствии с п.1 ст.188 ГК РФ действие доверенности прекращается в случае смерти гражданина, выдавшего доверенность.

С учетом изложенных обстоятельств суд первой инстанции правильно заключил, что право собственности Кобелевой Н.В. на спорный земельный участок и расположенное на нем жилое строение в установленном порядке не возникло и с учетом разъяснений, данных судам в п.52 приведенного выше Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. №10/22, подлежит признанию отсутствующим.

Вместе с тем, суд правильно отказал истцу в удовлетворении иска в части признания недействительным договора купли-продажи от (...) г., заключенного между (...). и Кобелевой Н.В., поскольку отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю само по себе не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. На наличие иных оснований для признания этой сделки недействительной истцом не указывалось.

Учитывая выводы о незаконности произведенной (...) г. государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилое строение от (...). к Кобелевой Н.В. и необходимости признания отсутствующим права собственности на спорные объекты недвижимости за Кобелевой Н.В., суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст.166-168 ГК РФ, имея в виду, что Кобелева Н.В. распорядилась не принадлежащим ей имуществом, обоснованно усмотрел основания для признания ничтожной сделкой договора купли-продажи от (...) г. в отношении указанных объектов между Кобелевой Н.В. и Пядиной О.А.

Применяя последствия недействительности данной сделки, суд первой инстанции правомерно взыскал с Кобелевой Н.В. в пользу Пядиной О.А. полученные по сделке купли-продажи денежные средства в сумме (...) руб., а также признал отсутствующим право собственности Пядиной О.А. на спорные земельный участок и расположенное на нем жилое строение.

Поскольку Кобелев В.Л. не являлся стороной оспариваемых сделок, суд обоснованно отказал в иске к данному ответчику.

Доводы ответчиков о необходимости признания Пядиной О.А. добросовестным приобретателем и применения в отношении нее положений ст.302 ГК РФ не могут быть приняты судебной коллегией в виду следующего.

В соответствии со ст.302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Учитывая, что у Кобелевой Н.В. не возникло право собственности на спорное имущество, она не имела право на его отчуждение Пядиной О.А. При этом имущество выбыло из обладания наследников (...)., которым оно принадлежит на праве собственности с момента открытия наследства, помимо их воли.

Кроме того, признание приобретателя добросовестным возможно только в случае, если он не знал и не мог знать о том, что приобретает имущество у лица, которое не имеет права его отчуждать. Совершая (...) г. сделку с Кобелевой Н.В., Пядина О.А. должна была проявить должную степень осмотрительности и учесть, что сделка по приобретению самой Кобелевой Н.В. этого имущества совершена в тот же день – (...) г. При этом переход права собственности к Кобелевой Н.В. на эти объекты не зарегистрирован в установленном порядке, чего Пядиной О.А. сделано не было, что не позволяет сделать вывод о ее добросовестности.

При таких обстоятельствах оснований для признания Пядиной О.А. добросовестным приобретателем и отказа по этим основанием к ней в иске о признании права собственности отсутствующим не имеется.

Вопрос о распределении судебных расходов разрешен судом правильно, в соответствии с положениями ст.ст.94, 98, 100 ГПК РФ, в том числе с учетом принципов разумности и справедливости.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом установлены правильно. Содержащиеся в решении выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, которые могут являться основанием к отмене решения, судом не допущено. По изложенным мотивам судебная коллегия оставляет апелляционную жалобу без удовлетворения, а решение суда – без изменения.

Руководствуясь положениями статей 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Прионежского районного суда Республики Карелия от 18 ноября 2014 г. по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчиков – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи