Решение по делу № 2-854/2019 ~ М-774/2019 от 23.09.2019

Решение в окончательной форме принято 1 ноября 2019 года.                 

Дело № 2- 854/2019                                

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 октября 2019 года Пермский край город Оса

Осинский районный суд Пермского края в составе

председательствующего судьи Мялицыной О.В.,

при секретаре судебного заседания Кузнецовой А.В.,

с участием представителя истца Кузьминых А.Д. – Наугольных Антона Павловича,

представителя ответчика Щербаковой О.Н. – Ерогова Геннадия Борисовича,

представителя третьего лица Цепенщиковой Надежды Юрьевны – Щукиной Натальи Васильевны,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кузьминых Анны Дмитриевны к Щербаковой Оксане Николаевне, третьим лицам Цепенщиковой Надежде Юрьевне, Акционерному обществу «Пермское агентство инвестиционного жилищного кредитования» о возложении на Щербакову Оксану Николаевну обязанности заключить договор купли-продажи трехкомнатной квартиры,

УСТАНОВИЛ:

Кузьминых А.Д. обратилась в суд с иском к Щербаковой О.Н. о возложении на Щербакову О.Н. обязанности заключить договор купли-продажи трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу <адрес>, общей площадью № кв.м.

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ с Щербаковой О.Н. заключили предварительный договор, в соответствии с которым обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи указанной квартиры, принадлежащей ответчику. При подписании предварительного договора купли-продажи передала ответчику в качестве задатка 13 000 000 рублей в счет причитающихся платежей. Реализуемая квартира согласно договоренности продавалась за 18 000 000 рублей. Ответчик уклоняется от заключения договора купли-продажи.

Истец Кузьминых А.Д. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела смс-уведомлением (л.д. 97).

Представитель истца Наугольных А.П. исковые требования поддержал по доводам искового заявления. В судебном заседании 10.10.2019 пояснил, что после передачи денежных средств от Кузьминых О.Н. по предварительному договору Щербакова О.Н. погасила задолженность по договору ипотеки, закладную передала истцу. При заключении предварительного договора Кузьминых А.Д. было известно о наличии обременений в отношении квартиры. Первое предложение заключить договор купли-продажи истец направила ответчику в августе 2019, вручала лично.

В судебном заседании 30.10.2019 дополнил, что истец направляла ответчику предложение заключить договор также в июле 2019 г. и после подачи иска в суд. Оставшиеся 5 000 000 рублей в счет оплаты стоимости квартиры до настоящего времени ответчику не переданы.

Ответчик Щербакова О.Н. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, о чем имеется уведомление о вручении (л.д. 96).

Представитель ответчика Ерогов Г.Б. пояснил, что готовы заключить договор купли-продажи квартиры с Кузьминых А.Д., но сделать это ответчик не может, так как квартира продана с торгов. Со слов ответчика, получала от истца несколько предложений заключить договор купли-продажи, в какие даты они были направлены и когда получены, пояснить не смог, так как ответчик их не предоставила. Квартира была приобретена Щербаковой О.Н. за счет средств материнского (семейного) капитала, в настоящее время ответчик принимает меры к передаче детям долей в соответствии с обязательством при реализации средств материнского (семейного) капитала.

Третье лицо Цепенщикова Н.Ю. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, что следует из отчета об отслеживании отправления с сайта Почты России (л.д. 161).

Представитель третьего лица Цепенщиковой Н.Ю. Щукина Н.В. представила отзыв на исковое заявление, суть которого сводится к несогласию с исковыми требованиями, так как договор купли-продажи должен быть заключен в срок до ДД.ММ.ГГГГ, до указанной даты договор не был заключен, в связи с чем прекратил свое действие, обязательство по передаче оставшейся суммы не исполнено. На момент заключения предварительного договора купли-продажи в отношении квартиры имелись ограничения в виде ипотеки в силу закона и иные ограничения в виде запрещения регистрации, ареста. Цена сделки по договору существенно отличается от рыночной стоимости квартиры. По решению суда на квартиру обращено взыскание путем реализации с публичных торгов. Истцом не приняты должные меры осмотрительности при заключении предварительного договора по проверке продавца и квартиры, что свидетельствует о недобросовестности истца и ответчика при заключении предварительного договора. Цепенщикова Н.Ю. является собственником квартиры, приобрела по результатам торгов, оплату за квартиру произвела в полном объеме (л.д. 124 – 125). В судебном заседании представитель Щукина Н.В. повторила доводы отзыва. Просила об отмене обеспечительных мер.

Представитель третьего лица Акционерного общества «Пермское агентство инвестиционного жилищного кредитования» о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился (л.д. 95).

Принимая во внимание, что все участники процесса о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание истец, ответчик, третьи лица не явились, направили в судебное заседание представителей, с учетом части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие истца, ответчика, третьих лиц.

Суд, выслушав представителей истца, ответчика, третьего лица, изучив письменные доказательства, приходит к следующим выводам.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с частью 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу части 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если таковой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Как предусмотрено пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Частью 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора купли-продажи недвижимости в срок, определенный сторонами. Неисполнение такой обязанности в указанный срок прекращает обязательства сторон при условии, если ни одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить такой договор.

Согласно статье 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой, назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено частью 1 статьи 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Из материалов дела судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Щербаковой О.Н. (продавец) и Кузьминых А.Д. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому продавец обязуется в будущем продать, а покупатель купить квартиру под №, состоящую из трех комнат, находящуюся в <адрес>, в <адрес>, расположенную на 12 этаже дома, общей площадью № кв.м, кадастровый номер № (пункт 1).

Согласно пункту 3.1 стоимость квартиры при продаже будет составлять 18 000 000 рублей. В соответствии с пунктом 3.2 стороны договорились, что покупатель оплачивает стоимость квартиры следующим образом: 13 000 000 рублей в момент заключения настоящего договора в качестве задатка, 5 000 000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Как установлено сторонами в пункте 3.4 предварительного договора, продавец обязуется передать квартиру свободной от регистрации, проживающих лиц и вещей в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с пунктом 5, основной договор купли-продажи должен быть заключен в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно. Исполнение истцом обязательства по договору в части оплаты 13 000 000 рублей подтверждается записью Щербаковой О.Н. о получении денежных средств (л.д. 9).

В срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи сторонами не заключен, 5 000 000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ со стороны Кузминых А.Д. Щербаковой О.Н. не передавались.

Кузьминых А.Д. направила Щербаковой О.Н. почтовой связью ДД.ММ.ГГГГ предложение заключить основной договор купли-продажи, что подтверждается кассовыми чеками о передаче на почту почтового сообщения (л.д. 8, 8-оборот). Согласно уведомлению о вручении, предложение получено Щербаковой О.Н. ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 23).

Аналогичное предложение получено Щербаковой О.Н. нарочно ДД.ММ.ГГГГ в 11.00 часов, о чем свидетельствует отметка, сделанная Щербаковой О.Н. (л.д. 11).

Согласно сведениям о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества, правообладателем спорной квартиры является Щербакова О.Н. в связи с заключением договора купли-продажи квартиры (возникновения ипотеки в силу закона) от ДД.ММ.ГГГГ. На квартиру зарегистрированы ограничения и обременения: ДД.ММ.ГГГГ по постановлению судебного пристава-исполнителя отдела судебных приставов по Свердловскому району г. Перми УФССП по Пермскому краю о запрете регистрационных действий, ДД.ММ.ГГГГ по определению Свердловского районного суда г. Перми, ДД.ММ.ГГГГ по определениям Мотовилихинского районного суда г. Перми, ДД.ММ.ГГГГ ипотека в силу закона в пользу АО «Пермское агентство по ипотечному жилищному кредитованию», имелась закладная в пользу залогодержателя ОАО «Пермское агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (л.д. 13, 24 – 30, 31 – 33, 34, 46 – 52, 101 – 103, 104 – 108, 109).

Из решения Мотовилихинского районного суда г. Перми по делу № 2-1155/2017 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что расторгнут договор займа от ДД.ММ.ГГГГ №. С Щербаковой О.Н. (ранее Шанько, Катина) взысканы в пользу Акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в общем размере 2 517 828,83 рублей, а также проценты за пользование кредитом в размере 11,5 % годовых за период с ДД.ММ.ГГГГ по день вступления решения суда в законную силу. Обращено взыскание на недвижимое имущество – квартиру, расположенную по адресу <адрес>, запись в ЕГРП о праве собственности ответчика на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ за №; запись об ипотеке в силу закона объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ за №, путем реализации на публичных торгах, определив начальную продажную цену для реализации с торгов в размере 6 608 509,60 рублей. Также в пользу Акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 26 789,14 рублей, расходы по оплате судебной экспертизы в размере 17 640 рублей. Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 139 – 143).

Из договора купли-продажи арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ООО «Симония» (продавец) и ИП Цепенщикова Н.Ю. (покупатель), на основании протокола № о результатах торгов по продаже арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ и протокола № заседания комиссии об определении победителя торгов, проведенных Продавцом ДД.ММ.ГГГГ на электронной торговой площадке, подписали договор, по которому продавец передает в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять подвергнутое аресту МОСП по ИОИП РД и ИИ УФССП России по Пермскому краю по исполнительному производству № от ДД.ММ.ГГГГ, находящееся в залоге у АО АИЖК и принадлежащее должнику Шанько О.Н. имущество: квартиру, общей площадью № кв.м, по адресу <адрес>, кад. №. Ипотека прекращается по основаниям, установленным подп. 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1.1). Общая стоимость имущества составила 6 674 594,7 рублей, имущество оплачено покупателем в полном объеме (пункты 2.1, 2.2) (л.д. 128 – 129, 130), в подтверждение представлены платежные поручения № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 131, 132). Аналогично о результатах торгов спорного имущества содержатся сведения в сообщении ООО «Симония» о проведении торгов в электронной форме, лот №.

Проанализировав условия предварительного договора, фактические обстоятельства дела, иные представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для возложения на ответчика обязанности заключить основной договор купли-продажи квартиры в связи с прекращением действия предварительного договора, поскольку до истечения срока его действия – ДД.ММ.ГГГГ – ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о заключении основного договора купли-продажи.

Поскольку в предварительном договоре купли-продажи содержалось условие о сроке, в который стороны обязуются заключить основной договор, основной договор подлежал заключению не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Между тем, в течение указанного срока стороны договора каких-либо требований о заключении основного договора друг другу не направляли, в связи с чем действие данного договора прекратилось.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», следует, что ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения шестимесячного срока, указанного в пункте 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть передачи спора о понуждении к заключению основного договора на рассмотрение суда.

Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается (пункт 28 Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49).

Доводы представителя истца на имеющиеся направления предложений заключить договор купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ несостоятельны, так как таких доказательств суду в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено. Также несостоятельны доводы представителя истца о том, что в течение оговоренного сторонами срока Кузьминых А.Д. неоднократно обращалась к ответчику в устном порядке с требованием о заключении основного договора, такие доводы носят декларативный характер, объективными доказательствами не подтверждены. Стороной ответчика не подтверждено получение предложений заключить основной договор купли-продажи в срок по ДД.ММ.ГГГГ.

С учетом действующего принципа добросовестного пользования процессуальными правами участниками процесса ходатайство представителя истца об отложении рассмотрения дела в целях представления суду доказательств обращения к ответчику до ДД.ММ.ГГГГ с предложениями заключить договор купли-продажи, по причине нахождения истца Кузьминых А.Д. на отдыхе за пределами Российской Федерации, судом расценено как злоупотребление процессуальными правами. Всем сторонам, в том числе стороне истца, было предоставлено достаточно времени для подготовки к судебным заседаниям, которых по делу было два. Вопрос об обращениях с предложениями заключить договор купли-продажи выяснялся судом в первом судебном заседании – ДД.ММ.ГГГГ, перерыв до второго судебного заседания был достаточный – 20 дней, объективных и уважительных причин для невозможности представить суду доказательства, подтверждающие доводы и возражения по заявленным требованиям, у сторон не имелось.

Доказательств заключения между истцом и ответчиком каких-либо соглашений, направленных на изменение срока действия предварительного договора, в силу которых данный договор мог быть признан действующим, истец суду не предоставила.

Поскольку действие предварительного договора прекратилось, оснований для предъявления каких-либо требований, вытекающих из данного договора, у истца по делу не имелось.

Кроме того, установлено, что спорное недвижимое имущество реализовано с публичных торгов Цепенщиковой Н.Ю.

Исходя из позиции стороны ответчика в судебном заседании, невозможность заключить договор связана не с нежеланием Щербаковой О.Н. заключить основной договор купли-продажи, а в связи с реализацией квартиры на торгах третьему лицу.

Вместе с тем в рамках данного дела истец Кузьминых А.Д. не привлекала в качестве ответчика Цепенщикову Н.Ю., исковых требований к ней не предъявлено.

С учетом установленных обстоятельств дела, норм права, регулирующих спорные правоотношения, тех оснований, на которых истец обосновала свои исковые требования, у суда не имеется законных оснований для возложения на ответчика обязанности заключить основной договор купли-продажи квартиры, в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.

Вместе с тем у суда не имеется оснований для удовлетворения на данной стадии ходатайства стороны третьего лица Цепенщиковой Н.Ю. о снятии обеспечительных мер, принятых в рамках настоящего дела определением суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно части 3 статьи 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

    Ходатайство о принятии обеспечительных мер связано непосредственно с предметом спора, спор носит имущественный характер, условия, послужившие основанием для принятия мер по обеспечению иска, не отпали, отмена мер по обеспечению иска до вступления в законную силу является преждевременной.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Кузьминых Анне Дмитриевне в удовлетворении исковых требований к Щербаковой Оксане Николаевне, третьим лицам Цепенщиковой Надежде Юрьевне, Акционерному обществу «Пермское агентство инвестиционного жилищного кредитования» о возложении на Щербакову Оксану Николаевну обязанности заключить с Кузьминых Анной Дмитриевной договор купли-продажи трехкомнатной квартиры общей площадью 103,9 кв.м, расположенной по адресу <адрес>, отказать.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд в апелляционном порядке путем подачи жалобы через Осинский районный суд Пермского края в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья –