Решение по делу № 2-2012/2010 ~ М-1866/2010 от 05.07.2010

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

02 августа 2010г. Дело Номер обезличен

   Судья Советского районного суда г.Улан-Удэ Бадмаева Д.Н.

при секретаре Шоноевой О.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Вовк Ю.А. к Папулову Ю.В., Папулову В.В. о понуждении заключить договор,  

   УСТАНОВИЛ:

 Вовк Ю.А. обратилась в суд с иском к Папуловым Ю.В. и В.В. о понуждении заключить договоры купли-продажи долей в квартире, расположенной по адресу: г.Улан-Удэ, ..., ... .... В обоснование своих исковых требований истец указала следующее. Папулов В.В. и Папулов Ю.В. являются собственниками по 1\2 доле квартиры, расположенной по адресу г.Улан-Удэ ... ... .... Желая продать свою квартиру (каждый свою долю), Папулов В.В. и Папулов Ю.В. заключили предварительные договоры с Вовк Ю.А., приняли предоплату и в последующем отказались заключать основные договоры. Так, 15 июня 2010 года, Папулов В.В. и Вовк Ю.А. заключили между собой предварительный договор о том, что в срок до 01 июля 2010 года Папулов В.В. заключит с Вовк Ю.А. основной договор купли-продажи 1\2 доли квартиры, расположенной по адресу г.Улан-Удэ ... ... .... В этот же день, Вовк Ю.А. передала Папулову В.В. денежную сумму 400 000 рублей в качестве предоплаты, о чём имеется соответствующая расписка. 29 июня 2010 года Вовк Ю.А. предложила Папулову В.В. заключить основной договор купли продажи доли квартиры, однако, Папулов В.В. отказался заключать основной договор, подтвердив это соответствующим письменным заявлением. Далее, 15 июня 2010 года, Папулов Ю.В. и Вовк Ю.А. заключили между собой предварительный договор о том, что в срок до 01 июля 2010 года Папулов Ю.В. заключит с Вовк Ю.А. основной договор купли-продажи 1\2 доли квартиры, расположенной по адресу г.Улан-Удэ ... ... .... В этот же день, Вовк Ю.А. передала Папулову Ю.В. денежную сумму 400 000 рублей в качестве предоплаты, о чём имеется соответствующая расписка. 29 июня 2010 года Вовк Ю.А. предложила Папулову Ю.В. заключить основной договор купли продажи доли квартиры, однако, Папулов В.В. отказался заключать основной договор, подтвердив это соответствующим письменным заявлением. Таким образом, в соответствии с требованиями ст.ст. 229, 445 ГК РФ, истец имеет право требовать принудительного заключения договоров купли продажи с Папуловым В.В. и Папуловым Ю.В..

  В судебном заседании представитель истца по доверенности Трушков Д.В. требования иска по заявленным основаниям поддержал в полном объеме. Суду пояснил, что истец, желая приобрести квартиру, обращалась в агенства недвижимости, где ей была предложена квартира по адресу г.Улан-Удэ ... ... .... Предварительный договор купли-продажи непосредственно с самими ответчиками истец не заключала, все документы оформлялись другими людьми, о которых ему ничего не известно. Истец подписала предварительные договоры, на которых уже имелись подписи ответчиков. С продавцами не знакома и не встречалась, покупаемую квартиру не осматривала. Денежные средства лично ответчикам сама не передавала, они были переданы также через других лиц, которые отдали истцу расписки, выданные ответчиками Папуловыми. Просил иск удовлетворить.  

  Ответчики Папулов В.В. и Папулов Ю.В., будучи извещенными о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом, в суд не явились, в связи с чем, при отсутствии сведений об уважительности причин неявки указанных ответчиков, с согласия представителя истца, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие, в порядке заочного производства, по имеющимся материалам.

  Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

  Согласно Выписке из ЕГРП от 05.07.2010г., правообладателями квартиры площадью 46,3кв.м, расположенной по адресу: г.Улан-Удэ, ..., ... ..., являются Папулов Ю.В. и Папулов В.В., вид права: общая долевая собственность, доля в праве – по 1/2 доле. 

Из материалов дела следует, что 15 июня 2010 года ответчик Папулов Ю.В. заключил с истцом Вовк Ю.А. предварительный договор, по условиям которого Папулов в срок до 01 июля 2010г. продает Вовк ? долю квартиры, находящейся в собственности, расположенной по адресу: г.Улан-Удэ, ..., ... ... за 400 000 (четыреста тысяч) рублей; в качестве предоплаты за покупаемую квартиру Вовк Ю.А. вносит всю сумму целиком в объеме 400 000руб., что подтверждается дополнительной распиской. Согласно расписке от 15 июня 2010 года, Папулов Ю.В. получил сумму денег в размере 400 000руб. от Вовк Ю.А. за проданную квартиру, расположенную по адресу: г.Улан-Удэ, ..., ... ....

Далее, аналогичный предварительный договор заключен 15 июня 2010 года между ответчиком Папуловым В.В. и истцом Вовк Ю.А., согласно которому Папулов В.В. в срок до 01 июля 2010г. продает Вовк ? долю квартиры, находящейся в собственности, расположенной по адресу: г.Улан-Удэ, ..., ... ... за 400 000 (четыреста тысяч) рублей; в качестве предоплаты за покупаемую квартиру Вовк Ю.А. вносит всю сумму целиком в объеме 400 000руб., что подтверждается дополнительной распиской. В подтверждение заключения предварительного договора и выплаты денежных средств по нему истцом представлена расписка от 15 июня 2010 года, согласно которой Папулов В.В. получил от Вовк Ю.А. сумму денег в размере 400 000руб. за проданную квартиру, расположенную по адресу: г.Улан-Удэ, ..., ... ....

В представленных суду оригиналах предварительных договоров и расписок имеются соответствующие подписи сторон договора, с указанием их фамилий, имен и отчеств.

На беседе 20.07.2010г., проведенной в порядке подготовки дела к судебному разбирательству, ответчики Папулов В.В. и Папулов Ю.В. не отрицали, что подписи на указанных документах принадлежат им, однако, возражая против исковых требований, ссылались на то, что они отдали чистые листы со своими подписями знакомым, с истцом Вовк Ю.А. они не знакомы, ее ни разу не видели, договоры с ней не подписывали, денег ни от кого не получали.                

В соответствии со ст.429 Гражданского кодекса РФ (далее –ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно п.4 ст.445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, проанализировав содержание предварительных договоров купли-продажи долей в квартире от 15.06.2010г., принимая во внимание буквальное значение содержащихся в них слов и выражений, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для признания предварительных договоров купли-продажи долей в квартире от 15.06.2010г. незаключенными в связи с отсутствием в них данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, а также отсутствием других существенных условий основного договора.

 Согласно ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из смысла вышеуказанной статьи следует, что существенным условием договора купли-продажи недвижимости является указание в нем всех данных продаваемого имущества, поскольку предмет договора продажи недвижимости относится к индивидуально-определенным вещам. Поэтому в договоре должны фиксироваться сведения о продаваемом имуществе, содержащиеся в формах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (адрес, вид объекта, его площадь, назначение, этажность и иная необходимая информация).

В настоящем случае, в предварительных договорах не указаны общая и жилая площадь приобретаемой квартиры, количество комнат в ней, местоположение квартиры на этаже, этажность самого дома, т.е. все необходимые параметры, которые обеспечивали бы идентификацию продаваемого жилого помещения, позволяющую безошибочно отличить это помещение от другого по соответствующим характеристикам. Отсутствие в договоре продажи недвижимого имущества указанных сведений свидетельствует о том, что сторонами не согласовано условие о недвижимом имуществе, подлежащем продаже, и договор не считается заключенным.

В соответствии с ч.1 ст.558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

         В данном случае в заключенных между сторонами предварительных договорах не разрешен вопрос о правах лиц, за которыми может быть сохранено право пользования спорным жилым помещением либо его частью после перехода права собственности от продавца к покупателю, в случае отсутствия таковых лиц, указанное обстоятельство сторонами в договорах не оговорено. 

В силу ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ч.1 ст.182, ч.1 ст.185 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.

Как установлено судом, истец и каждый из ответчиков не заключали предварительные договоры купли-продажи путем одномоментного подписания договоров при непосредственном присутствии самих продавца и покупателя. Предварительные договоры, на которых уже имелись подписи ответчиков, истцом были подписаны в присутствии иных лиц, которые занимались оформлением документов по данным сделкам. Указанные обстоятельства подтверждается пояснениями представителя истца и не противоречит пояснениям ответчиков, данными ими на беседе 20.07.2010г. Кроме того, как пояснял представитель Трушков Д.В., денежные средства лично ответчикам истец не передавала, они были переданы через других лиц, которые отдали истцу расписки, выданные ответчиками Папуловыми.   

В нарушение вышеназванных правовых норм, в заключенных между сторонами сделках не указано лицо, которое действовало от имени продавцов, и основания, по которым действовало данное лицо, с указанием объема его полномочий, включая право на заключение купли-продажи квартиры и получение денежных средств по сделке. Правильность выводов суда подтверждается положениями Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной приказом Министерства юстиции РФ от 06.08.2001г. №233, согласно которым, если договор продажи заключен не собственником жилого помещения или не покупателем, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре продажи лицо (лица) действует от имени правообладателя (продавца) или покупателя.

  Таким образом, по вышеизложенным обстоятельствам оснований для удовлетворения иска суд не усматривает. 

  На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Вовк Ю.А. оставить без удовлетворения.

Заочное решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия в течение 10 дней через Советский районный суд г.Улан-Удэ.

Ответчики в случае несогласия с принятым заочным решением вправе в течение 7 дней со дня получения его копии обратиться в Советский районный суд г.Улан-Удэ с заявлением о пересмотре настоящего решения.

Судья Д.Н. Бадмаева 

Решение отменено судом кассационной инстанции, дело направлено на новое рассмотрение

...

...

...0