Решение по делу № 33-986/2015 от 16.02.2015

Судья Цеханович М.К. № 33-986/2015

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 марта 2015 г. г. Петрозаводск

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе

председательствующего судьи Переплесниной Е.М.,

судей Черонко Е.В., Глушенко Н.О.

при секретаре Балицкой Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца на решение Сегежского городского суда Республики Карелия от 23 декабря 2014 г. по иску администрации Сегежского городского поселения к Егоровой Е. С. о взыскании задолженности по арендной плате.

Заслушав доклад судьи Черонко Е.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Иск предъявлен по тем основаниям, что ХХ.ХХ.ХХ между администрацией Сегежского муниципального района и Егоровой Е.С. был заключен договор аренды, по условиям которого ответчице были предоставлены в аренду нежилые помещения общей площадью (...) кв. м, в том числе торговой площадью (...) кв. м, расположенные по адресу (.....). Согласно дополнительному соглашению от ХХ.ХХ.ХХ арендодателем по договору является администрация Сегежского городского поселения. По состоянию на ХХ.ХХ.ХХ у ответчицы имеется задолженность по указанному договору аренды (...) руб., на которую в соответствии с п. (...) договора начислены пени (...) руб. На основании изложенного истец просил взыскать с ответчицы задолженность в общей сумме (...) руб.

Решением суда в удовлетворении иска отказано.

С решением не согласна администрация Сегежского городского поселения, в апелляционной жалобе, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, просит его отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. Указывает, что доказательств того, что арендуемое помещение не пригодно для использования, в том числе в связи с отсутствием коммунальных услуг, ответчицей представлено не было. Помещение, в котором в (...) г. произошел пожар, не затрагивает арендуемое ответчицей помещение, доступ в которое не был ограничен. Полагает ошибочным суждение суда о том, что ответчица не имела возможности пользоваться арендуемым помещением. Кроме того, неиспользование арендуемого имущества в период действия договора основанием для освобождения арендатора от исполнения обязательства по внесению арендных платежей не является. Считает, что в ходе рассмотрения дела обстоятельств, свидетельствующих о наличии оснований для освобождения арендатора от обязательств по договору аренды недвижимого имущества от ХХ.ХХ.ХХ, установлено не было. С момента заключения договора аренды по (...) г. обязательства по внесению арендной платы ответчицей исполнялись, несмотря на произошедший ХХ.ХХ.ХХ в здании пожар. В администрацию с предложением о расторжении договора аренды ответчица не обращалась. О том, что с (...) г. ответчица не имеет возможности пользоваться арендуемым помещением в связи с повреждением в результате пожара мест общего пользования, администрация была проинформирована только ХХ.ХХ.ХХ. Кроме того, в заявлении об отмене заочного решения по настоящему делу ответчица ссылалась на то, что администрация обещала сделать ремонт в (...) г., что не соответствует действительности. В своем обращении к ответчице ХХ.ХХ.ХХ администрация указала лишь на то, что после получения просроченной и текущей задолженности за пользование нежилым помещением администрация готова будет направить эти средства на проведение ремонта помещений общего пользования.

Истица в возражениях на жалобу, поданных ее представителем, выразила несогласие с ее доводами. Указывает на то, что договор аренды был заключен с нею, как с (...), на срок с ХХ.ХХ.ХХ по ХХ.ХХ.ХХ, при этом деятельность в качестве (...) она прекратила в (...) г., с (...) г. по (...) г. задолженность по внесению арендной платы отсутствовала. В период с (...) г. по (...) г. оплату по договору аренды она не производила. Полагает, что истцом не представлено доказательств наличия оснований для начисления арендной платы за спорный период, поскольку договор аренды на период с (...) г. по (...) г. не заключался. Доказательств того, что в спорный период она пользовалась данным помещением, у администрации нет, как и письменного уведомления о желании заключить договор на новый срок. Кроме того, в деле имеется заключение МЧС о причине пожара в (...) г.: не исправна электропроводка. То есть пожар произошел по вине собственника администрации Сегежского городского поселения. Помещение, ранее принадлежащее ей на праве аренды, пострадало в результате пожара: были повреждены все подходы, прилегающие помещения находятся в антисанитарном состоянии, полностью обесточены все помещения, отключены канализация, водоснабжение. Кроме того, указывает, что арендодатель не воспользовался правом на расторжение договора аренды в одностороннем порядке в соответствии с условиями договора и только в (...) г. обратился в суд, минуя досудебное урегулирование.

В суде апелляционной инстанции представитель администрации Сегежского городского поселенияСоколова А.А. доводы апелляционной жалобы поддержала.

Егорова Е.С. в суд апелляционной инстанции не явилась, о времени и месте рассмотрения жалобы в апелляционном порядке извещена. Ее представитель Швед М.И. в суде апелляционной инстанции против доводов апелляционной жалобы возражала.

Заслушав явившихся в судебное заседание лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, обозрев материал об отказе в возбуждении уголовного дела по факту пожара, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ч. 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный в договоре.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п. 4 ст. 620 Гражданского кодекса РФ).

В силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Установлено и подтверждается материалами дела, что ХХ.ХХ.ХХ между администрацией Сегежского муниципального района и (...) Егоровой Е.С. был заключен договор аренды недвижимого имущества №, согласно которому ответчица приняла в аренду нежилые помещения, расположенные на первом этаже (...)-этажного жилого дома по адресу (.....), общей площадью (...) кв. м, в том числе торговая площадь (...) кв. м, под (...), (...).

Договор аренды был заключен на срок с ХХ.ХХ.ХХ по ХХ.ХХ.ХХ. Дополнительным соглашением от ХХ.ХХ.ХХ внесены изменения в п. (...) договора аренды, срок аренды установлен с ХХ.ХХ.ХХ по ХХ.ХХ.ХХ.

Дополнительным соглашением от ХХ.ХХ.ХХ в договор аренды внесены изменения, арендодателем по договору указана администрация Сегежского городского поселения, изменены размеры арендной платы и НДС.

По условиям договора арендная плата должна вноситься в срок до пятого числа оплачиваемого месяца (п. (...) договора). В случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, начисляются пени в размере (...) % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (п. (...) договора).

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что администрацией не представлено доказательств наличия оснований для начисления арендной платы за период с (...) г. по (...) г., поскольку в указанный период арендатор не использовал арендуемое помещение по причинам, за которые арендатор не отвечает, доказательств обратного администрацией не представлено.

Однако данный вывод суда не соответствует обстоятельствам дела, основан на неправильном применении норм материального права.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением установленных законом случаев.

В соответствии с условиями договора аренды, заключенного между сторонами, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование помещением, а также платежи за потребляемую электроэнергию и иные ресурсы, участвовать в общих эксплуатационных расходах (п. (...) договора); не позднее чем за месяц до истечения срока действия договора письменно сообщить арендодателю о предстоящем освобождении помещения как в связи с досрочным расторжением договора, так и при окончании срока его действия, и сдать помещение по акту приема-передачи арендодателю в исправном состоянии (п. ХХ.ХХ.ХХ договора); по истечении срока договора аренды, а также при досрочном освобождении помещения передать его арендодателю в двухнедельный срок с момента прекращения договорных отношений с учетом нормального износа (п. ХХ.ХХ.ХХ договора). Договор аренды может быть расторгнут по требованию арендатора, если помещения в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажутся в состоянии, непригодном для использования (п. (...) договора).

Объективных и бесспорных доказательств невозможности пользоваться арендуемыми помещениями после пожара ХХ.ХХ.ХХ не представлено, указанные доводы ответчицы опровергаются материалами дела.

Из материала об отказе в возбуждении уголовного дела по факту пожара усматривается, что при пожаре огнем поврежден подоконник в помещении бывшей вахты, закопчено помещение вахты и первого этажа. Причиной пожара послужило неосторожное обращение с огнем в данном помещении, виновные лица не установлены.

Также материалами дела подтверждается, что Егорова Е.С., прекратив в (...) г. деятельность в качестве (...), не поставила администрацию в известность, условия договора не выполнила. Также ответчица не обращалась в администрацию с заявлением о расторжении договора в связи с невозможностью использовать арендуемые помещения по назначению по причинам, не зависящим от арендатора, арендуемые помещения по акту приема-передачи администрации не передала. Напротив, из имеющейся в деле переписки между сторонами усматривается намерение ответчицы пользоваться арендуемыми помещениями.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы, основанные на положениях ст. ст. 309, 310, ст. 614, п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, являются обоснованными.

Также судебной коллегией учитывается, что уже после произошедшего ХХ.ХХ.ХХ пожара между сторонами ХХ.ХХ.ХХ было подписано дополнительное соглашение к договору аренды, изменен размер арендной платы, которая вносилась до ХХ.ХХ.ХХ, то есть длительное время после произошедшего в здании пожара.

ХХ.ХХ.ХХ администрация направила в адрес ответчицы письмо, сообщив об изменении с ХХ.ХХ.ХХ размера арендной платы по договору от ХХ.ХХ.ХХ №, приложив к письму для подписания дополнительное соглашение к договору и лист расчета арендной платы.

В объяснительной записке в адрес администрации от ХХ.ХХ.ХХ ответчица указала, что образовавшуюся на ХХ.ХХ.ХХ задолженность по арендной плате помещения обязуется оплатить в (...) квартале (...) г. в полном размере. Также ответчица просила принять меры по ремонту помещения после произошедшего пожара, при этом указав на то, что непосредственно арендуемое ею помещение находится в надлежащем состоянии.

В письме от ХХ.ХХ.ХХ администрация сообщила о готовности рассмотреть возможность заключения соглашения о рассрочке платежа при условии гарантии погашения просроченной и текущей задолженности до ХХ.ХХ.ХХ, просила представить график погашения задолженности в срок до ХХ.ХХ.ХХ. После получения просроченной и текущей задолженности за пользование нежилым помещением администрация готова была направить эти средства на проведение ремонта помещений общего пользования по адресу (.....).

ХХ.ХХ.ХХ ответчице была направлена претензия с требованием погасить образовавшуюся с (...) г. задолженность по договору и пени, на которую она не ответила.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что Егорова Е.С. продолжала пользоваться имуществом по истечении срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, следовательно, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Поскольку ответчица обязательства по договору в части внесения арендных платежей с (...) г. не исполняла, это является основанием для взыскания с нее суммы задолженности и пени.

При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным, оно подлежит отмене на основании п.п. 3 и 4 п. 1 ст. 330 ГПК РФ с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

По состоянию на ХХ.ХХ.ХХ согласно расчетам истца задолженность по арендным платежам составила (...) руб., на которую начислены пени в размере (...) руб. Факт наличия задолженности установлен, ответчицей не оспаривается, как и суммы задолженности по арендной плате и пени, поэтому они подлежат взысканию с ответчицы.

На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчицы в бюджет Сегежского муниципального района подлежит взысканию государственная пошлина в размере (...) руб.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Сегежского городского суда Республики Карелия от 23 декабря 2014 г. по настоящему делу отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении иска.

Взыскать с Егоровой Е. С. в пользу администрации Сегежского городского поселения задолженность по арендной плате в размере (...) руб., пени в размере (...) руб.

Взыскать с Егоровой Е. С. в бюджет Сегежского муниципального района государственную пошлину в размере (...) руб.

Председательствующий

Судьи