Решение по делу № 2-1794/2016 ~ М-1669/2016 от 28.06.2016

к делу №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ст. Северская                      17 октября 2016 года

Северский районный суд Краснодарского края в составе

председательствующего Емельянова А.А.,

с участием: представителей ответчика Уткина Р.М. – С.., Г.

при секретаре Ермотик Г.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Меренковой О.С. к Уткину Р.М. о взыскании денежных средств в качестве задатка в двойном размере, денежных средств в качестве убытков, процентов за пользования чужими денежными средствами,

установил:

С исковым заявлением к Уткину Р.М. обратилась Меренкова О.С., в котором указывает, что 22 июня 2015 года между покупателем Меренковой О.С. и продавцом Уткиным Р.М., был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. Согласно п. 1 договора продавец взял на себя обязательства продать земельный участок и жилой дом, находящиеся по адресу: <адрес>, № В соответствии с п. 2 договора стоимость указанных объектов недвижимости составляет 2 300 000.00 рублей, из которых 250 000 рублей покупатель оплатила продавцу в виде задатка на момент подписания предварительного договора. Оставшаяся сумма в размере 2 050 000 рублей должна была быть оплачена покупателем продавцу на момент подписания основного договора, но не позднее 22 декабря 2015 года. Стоимость объектов недвижимости по договору окончательная и изменению не подлежит.

В июле месяце 2015 года с разрешения Уткина P.M., истец вместе с семьей переехала и проживала в жилом доме по декабрь 2015 года, производила внутренний ремонт комнат, установила сантехнику и частично мебель. Стоимость внутренней отделки дома и предметов домашнего обихода составила 257 110.88 рублей.

12 декабря 2015 года истец обратилась к ответчику с вопросом о заключении основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, а также за реквизитами его счета для перечисления оставшейся суммы по предварительному договору в размере 2 050 000 рублей (ипотечный кредит). По условиям ипотечного кредитования банк обязал истца доплатить ответчику 210 000 рублей, для того, чтобы сумма задатка составила 20% от стоимости покупаемого дома, о чем она проинформировала ответчика и предложила встретиться с целью передачи денежных средств.

Как указал истец, по итогам переговоров, вопреки п.2 договора Ответчик изменил стоимость жилого дома и земельного участка, увеличив ее до 3 000 000 рублей, чем существенно нарушил его условия, мотивируя тем, что в случае безналичного расчета по договору, Уткину Р.М. надлежит оплатить подоходный налог, то есть, проявил отказ в продаже жилого дома и земельного участка за 2 300 000 рублей.

Поскольку у истца таких денег наличными не было, и она была не согласна с позицией Ответчика, Уткин Р.М. заставил её вместе с семьей съехать с приобретаемого жилого дома.

Согласно п. 4 договора - в случае отказа или невыполнения п. 2 в части определенного сторонами срока, продавец, выплачивает покупателю двойную сумму задатка.

Истец указал в своем исковом заявлении, что за период проживания в приобретаемом жилом доме с согласия ответчика, она производила внутренний ремонт комнат, установила сантехнику и частично мебель. Стоимость внутренней отделки дома и предметов домашнего обихода составила 257 110 рублей, что подтверждается квитанциями по их оплате и фотографиями выполненных работ.

Поскольку, ответчиком были нарушены существенные условия договора, она неоднократно обращалась к нему с претензией произвести с ней расчет по возврату задатка в двойном размере в сумме 500 000 (согласно п.4 договора), а также понесенных ею расходов по внутренней отделке жилого дома и приобретения предметов домашнего обихода в сумме 257 110.88 рублей. А именно: 1) устно - при передаче ключей в день выезда из жилого дома, на что получила положительный ответ; 2) устно – посредством телефонного звонка ответчику 15.02.2016 года; 3) письменно - заявление в ОМВД по Северскому району Краснодарского края, на которое истец получила постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 25.03.2016 года с рекомендацией обратиться в суд для решения спорного финансового вопроса; 4) письменно — посредством направления ответчику претензии в досудебном порядке урегулирования спора, которое подтверждено почтовой квитанцией об отправлении документа. Однако Ответчик претензии истца проигнорировал, что и послужил основанием обращения в суд.

При таких обстоятельствах истец считает, что с Ответчика в её пользу подлежит взысканию (с учетом уточненных требований от 13.09.2016 года) денежные средства в размере 500 000 рублей в качестве задатка в двойном размере, денежные средства в размере 257 110,88 рублей в качестве убытков, проценты за пользования чужими денежными средствами в размере 24 451,24 рубля, затраты на присутствие в суде (транспортные расходы) в размере 12 730 рублей, юридические услуги в размере 30 000 рублей, затраты на оформление доверенности в размере 940 рублей, физические и моральные страдания в размере 131 878,76 рублей, а всего 957 110, 88 рублей.

Истица в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения была уведомлена надлежащим образом.

Представители ответчика С Г. в судебном заседании настаивали на рассмотрении дела по существу.

По существу иска не согласились с заявленными требованиями, предоставили письменные возражения, просили суд отказать в удовлетворении требований в полном объеме, пояснив следующее:

Между Уткиным Р.М. (продавцом) и Меренковой О.С. (покупателем) был заключен предварительный договор купли-продажи от 22.06.2015 года. Поскольку у покупателя в наличии не имелось всей денежной суммы, срок заключения основного договора купли-продажи и полного расчета был установлен 22.12.2015 года. Общая сумма сделки составляла 2 300 000 рублей. Согласно условий предварительного договора, данная сумма не подлежит изменению. В качестве задатка было передано 250 000 рублей.

Так, к 22.12.2015 года Меренкова О.С. не смогла рассчитаться с продавцом (оплатить оставшуюся часть денежных средств в размере 2 050 000 рублей). Денежные средства в размере 250 000 рублей были оставлены в качестве задатка у продавца в силу предварительного договора купли-продажи от 22.06.2015 года (п. 4 договора). Рассчитаться с продавцом покупатель не смог по причине того, что не произошла сделка по продаже квартиры в г. Невинномысске, как указано самой истицей в предварительном судебном заседании, и судебном заседании от 24.08.2016 года. Самой истицей было указано, что продать квартиру они не смогут, так как отказался от совершения сделки сам покупатель квартиры в декабре 2015 года. То есть, у истицы отсутствовали денежные средства для заключения основного договора купли-продажи на 22.12.2015 года. Пояснения истицы, что она могла бы взять кредит в банке, не подтверждены документально (предоставление банковской справки об одобрения кредита и т.д.).

С требованием о взыскании компенсации за произведенный внутренний ремонт в жилом доме в размере 257 110,88 рублей с ответчика, представители ответчика также не согласились, мотивируя тем, что требования истца противоречат действующему законодательству.

Уткин Р.М. не давал согласия Меренковой О.С. на проведение улучшений в продаваемом жилом доме, а истец не предоставила суду допустимых доказательств в силу ст. 65 ГПК РФ.

Данные правоотношения регулируются ст. 623 ГК РФ. Так согласно ч. 3 ст. 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Представители ответчика указали позицию высших судов и судебную практика, подготовленную специалистами АО «Консультант Плюс» от 09.01.2016 года, которая сводится к следующему: при Применении норм о неотделимых улучшениях имущества (ст. 623 ГК РФ) при незаключенности (в том числе отсутствии) или недействительности договора аренды.

Вывод из судебной практики: По вопросу о том, применяются ли положения ст. 623 ГК РФ при незаключенности (в том числе отсутствии) или недействительности договора аренды, в рамках которого арендатор произвел неотделимые улучшения переданного ему имущества, существует две позиции судов.

Позиция 1. В случае незаключенности (в том числе отсутствия) или недействительности договора аренды при взыскании неосновательного обогащения в виде возврата арендодателем стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества применяются п. HYPERLINK consultantplus://offline/ref=71FD06065D00B46EF05907F23647A52271D4EB7A7A8BB59522C18E53B3E762DAF2B502D762886780b7X6N 3 ст. 623 ГК РФ по аналогии закона.

Позиция 2. В случае незаключенности (в том числе отсутствия) или недействительности договора аренды положения ст. 623 ГК РФ не применяются. Стоимость неотделимых улучшений может быть взыскана с арендодателя как неосновательное обогащение при наличии оснований, предусмотренных гл. 60 ГК РФ.

Согласно п. 4 ст. 1109 ГК РФ Не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения: 4) денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

Представители ответчика указали, что договор аренды жилого дома (или иной договор пользования недвижимым имуществом) между Меренковой О.С. и Уткиным Р.М. не заключался. На основании вышеизложенного, просят суд отказать в удовлетворении требований.

Суд, выслушав представителей ответчика, исследовав материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, по следующим основаниям:

Между истцом Меренковой О.С. и Уткиным Р.М. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 22.06.2015 года, по условиям которого Уткин Р.М. должен передать в собственность Меренковой О.С. жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> № Меренкова О.С. должна приобрести и оплатить денежные средства в размере 2 300 000 рублей, согласно п. 1-2 предварительного договора. При подписании предварительного договора Меренкова О.С. оплатила задаток в размере 250 000 рублей Уткину Р.М.. Оставшиеся денежные средства в размере 2 050 000 рублей должны быть оплачены истцом ответчику в срок до 22.12.2015 года при подписании основного договора.

Пункт 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Пунктом 4 статьи 380 ГК РФ установлено что, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Значение предварительного договора заключается в добровольном установлении между контрагентами юридической связи по передаче вещи в будущем, в связи с чем они скрепляют свои обязательства договором организационного характера.

По смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора.

В ходе судебного разбирательства истцом было указано, что рассчитаться с ответчиком не было возможности, поскольку квартира, принадлежащая Жук Елене Васильевне не была продана, покупатель отказался от приобретения. За счет денежных средств от продажи должна была состояться сделка по покупке жилого дома и земельного участка у Уткина Р.М.. На вопрос представителя ответчика, истец указала, что она обращалась в банк для получения кредита. Впоследствии истцом было указано, что она планировала приобрести жилой дом и земельный участок на имя своей свекрови Жук Е.В., которая должна была взять ипотечный кредит в Сбербанке по адресу <адрес> в декабре 2015 года.

Ответом на запрос суда № из Сбербанка России от 20.09.2016 года подтверждается, что Жук Е.В. не обращалась за получением ипотечного кредита.

Доказательств наличия денежных средств, для заключения основной сделки по приобретению жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Краснодарский край, Северский район, ул. Центральная, 23 истцом не предоставлено.

Также истцом не доказан факт увеличения суммы продажи жилого дома и земельного участка ответчиком.

Истец заявил требование о том, что ответчик помимо всего прочего должен выплатить денежные средства в размере 257 110,88 рублей в качестве убытков за произведенный ремонт в доме, который истец предполагала приобрести. Требование истицы сводятся к обязанности возвратить неосновательное обогащение, данное требование регулируется главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, к исковому заявлению были приложены чеки, квитанции о частичной оплате материалов. Фактическая стоимость улучшений в размере 257 110,88 рублей в ходе судебного разбирательства не подтверждена.

Законных оснований для взыскания убытков Меренковой О.С. суд не находит.

Как установлено судом, Уткин Р.М. не давал своего согласия Меренковой О.С. на проведения улучшений в продаваемом жилом доме, договоров аренды жилого помещения, договоров найма не заключал, арендную плату с истицы и членов её семьи не брал. Истцом не было предоставлено договоров свидетельствующих о возникновении какого-либо обязательства.

Проживание истицы в указанном жилом доме совместно с членами её семьи в период с июля по декабрь 2015 года сопровождалось допущением злоупотребления правами со стороны истца (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). Истец осознавала, что приращение им чужого имущества за счет неотделимых улучшений происходит при отсутствии существующего гражданско-правового обязательства, в связи с чем, она будет лишена права на заявление требования о взыскании неосновательного обогащения, однако данные действия осуществлялись истцом по её воле.

Согласно п. 4 ст. 1109 ГК РФ не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения: денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

    В удовлетворении исковых требований Меренковой О.С. к Уткину Р.М. о взыскании денежных средств в качестве задатка в двойном размере, денежных средств в качестве убытков, процентов за пользования чужими денежными средствами – отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Северский районный суд в течение месяца со дня его вынесения.

Председательствующий             А.А. Емельянов