Решение по делу № 33-1393/2015 от 24.07.2015

Судья Кучина Е.А.                                                                                      Дело № 33-1393/2015

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

«24» августа 2015 года

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

председательствующего Никулинской Н.Ф.,

судей Дедюевой М.В. и Пелевиной Н.В.,

при секретаре Колесниковой И.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционные жалобы представителя Лобова М.В. по доверенности Федорова А.В., директора ООО «Компания «Альянс-Неруд» Оноприенко А.О., представителя Озеровой Н.П. по доверенности Романова А.В., представителя Липовой Н.Б. по доверенности Князевой Н.С. на решение Свердловского районного суда города Костромы от 23 апреля 2015 года, которым удовлетворены исковые требования Сорокина А.Е., Сорокиной О.М., Буйвол Н.Ю., Жердиной Г.А., Ворончихина Л.В., Зимина М.А., Боровиковой Т.Н., Козлова С.Г., Козловой И.В., Марченко Н.Н., Ситова В.Н., Швецовой Н.В., Гайворонской Л.В., Екименко А.С., Беловой Г.В., Волчкова А.А., Бессонова А.Г. к ООО «Компания «Альянс-Неруд», Озеровой Н.П., Секлюцкому С.А., Липовой Н.Б., Лобову М.В., ООО «Строй Мир» о признании договоров недействительными, признании права общей долевой собственности на общее имущество собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Заслушав доклад судьи Пелевиной Н.В., выслушав объяснения представителя ответчика Лобова М.В. по доверенности Федорова А.В., представителей ответчика ООО «Компания «Альянс-Неруд» Хариновой Н.В. и Федоровой Л.В., ответчика Озеровой Н.П. и ее представителей по доверенностям Романова А.В. и Смирновой М.М., ответчика Липовой Н.Б. и ее представителя Кочуровского А.А., истцов Волчкова А.А., Зимина М.А., Козлова С.Г., представителя истцов Сорокина А.Е., Сорокиной О.М., Буйвол Н.Ю., Жердиной Г.А., Беловой Г.В., Бессоновой А.Г. по доверенностям Зиновьевой М.П., представителя истцов Боровиковой Т.Н., Зимина М.А., Екименко А.С., Гайворонской Л.В., Швецовой Н.В., Ситова В.Н., Козлова С.Г., Козловой И.В., Марченко Н.Н. по доверенностям Кочетковой Е.С., представителя ООО «БЭСТ» Серединой М.В., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Истцы, являясь собственниками жилых помещений в многоквартирном жилом доме № по <адрес>, обратились в суд с иском к собственникам нежилых помещений в этом же доме ООО «Компания «Альянс-Неруд», Озеровой Н.П., Секлюцкому С.А., Липовой Н.Б., Лобову М.В. о признании права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и истребовании имущества из чужого незаконного владения.

В обоснование заявленных требований указали, что ответчикам на праве собственности принадлежат нежилые помещения №, расположенные в подвале, и помещение №, расположенное на чердаке (мансарде) многоквартирного жилого дома № по <адрес>. Так, ООО «Компания «Альянс-Неруд» принадлежат нежилые помещения № и № площадью <кв.м> и <кв.м> соответственно, Озеровой Н.П. - нежилое помещение № площадью <кв.м>, Секлюцкому С.А. - нежилые помещения № и № площадью <кв.м> и <кв.м> соответственно, Липовой Н.Б. - нежилое помещение № площадью <кв.м>, Лобову М.В. - нежилые помещения № и № площадью <кв.м> и <кв.м> соответственно. В данных помещениях размещены магазины, офисы и парикмахерская для собак. Однако согласно проектной и разрешительной документации на дом объектом строительства являлся многоквартирный жилой дом без встроенно-пристроенных помещений, при этом в подвале дома в нежилом помещении № площадью <кв.м> должна находиться электрощитовая, в нежилом помещении № площадью <кв.м> - тепловой пункт, нежилом помещении № площадью <кв.м> - водомерный узел, нежилое помещение № площадью <кв.м> должно использоваться в качестве комнаты для уборки инвентаря, нежилые помещения № и № площадью <кв.м> каждое - в качестве санузла, нежилые помещения № и № площадью <кв.м> и <кв.м> соответственно - в качестве тамбуров, нежилые помещения № площадью <кв.м> соответственно - в качестве подсобных помещений, а нежилые помещения № и № площадью <кв.м> - в качестве коридоров. Проектной документацией также предусмотрено, что в подвале и на чердаке дома находятся водомерный узел, сети водопровода и канализации, магистральный трубопровод ввода в жилой дом системы водопровода и бытовой канализации, дымовые и вентиляционные шахты, электрощитовая и электрические сети, используемые для обслуживания более одного помещения в доме. В этой связи считают, что нежилые помещения №, расположенные в подвале и на чердаке дома, являются общим имуществом собственников жилых помещений дома и не могли быть отчуждены в собственность ответчиков.

Ссылаясь на положения статей 168, 289, 290, 301 ГК РФ, статьи 36, 38 ЖК РФ, просили признать право общей долевой собственности собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме № по <адрес> на нежилые помещения № общей площадью <кв.м>, № общей площадью <кв.м>, № общей площадью. <кв.м>, № общей площадью <кв.м>, № общей площадью <кв.м>, № общей площадью <кв.м>, № общей площадью <кв.м>, расположенные в подвале указанного многоквартирного жилого дома, и нежилое помещение № общей площадью <кв.м>, расположенное на чердаке указанного многоквартирного жилого дома; истребовать из незаконного владения ООО «Компания «Альянс-Неруд» нежилое помещение № площадью <кв.м> и нежилое помещение № площадью <кв.м>, из незаконного владения Озеровой Н.П. - нежилое помещение № площадью <кв.м>, из незаконного владения Секлюцкого С.А. - нежилое помещение № площадью <кв.м> и нежилое помещение № площадью <кв.м>, из незаконного владения Липовой Н.Б. - нежилое помещение № площадью <кв.м>, из незаконного владения Лобова М.В. - нежилое помещение № площадью <кв.м> и нежилое помещение № <кв.м>, расположенные в подвале и на чердаке многоквартирного жилого дома № по <адрес>, путем возложения на ответчиков обязанности передать указанные помещения собственникам жилых помещений в многоквартирном доме в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В процессе рассмотрения дела истцы предъявили подобные требования и в отношении нежилого помещения № общей площадью <кв.м>, расположенного в подвале указанного многоквартирного дома, требуя его истребования у ООО «Компания «Альянс-Неруд».

Также истцы, дополнив свои требования и предъявив их кроме указанных ответчиков к ООО «СтройМир» - застройщику многоквартирного жилого дома, просили признать недействительными (ничтожными):

заключенные между ООО «СтройМир» и ООО «Компания «Альянс-Неруд» договоры участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, № и № от ДД.ММ.ГГГГ и договоры о передаче недвижимого имущества в собственность от ДД.ММ.ГГГГ (2 договора) и от ДД.ММ.ГГГГ;

заключенные между ООО «СтройМир» и Озеровой Н.П. договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ и договор о передаче недвижимого имущества в собственность от ДД.ММ.ГГГГ;

заключенные между ООО «СтройМир» и Секлюцким С.А. договоры участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, три договора о передаче недвижимого имущества в собственность от ДД.ММ.ГГГГ,

заключенный между Секлюцким С.А. и Липовой Н.Б. договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ,

заключенные между ООО «СтройМир» и Лобовым М.В. инвестиционные договоры № от ДД.ММ.ГГГГ;

и обязать ООО «СтройМир» привести подвал и мансарду в соответствие с разрешительно-проктной документацией, согласованной с администрацией г.Костромы в течение 10 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В обоснование заявленных требований дополнительно указали, что спорные нежилые помещения не обладают признаками обособленности, не проектировались и не возводились с целью самостоятельного использования в качестве офисных помещений, а потому право ответчиков на эти объекты не возникло (том 3 л.д.77-81, том 4 л.д.119-126).

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Демидик Л.П., Доденкова М.А., Макаров А.Б., ООО «СтройМир», ООО «ЖЭРСУ № 2», ООО «БЭСТ», Управление территориального планирования, городских земель, градостроительства, архитектуры и муниципального имущества администрации города Костромы.

Решением Свердловского районного суда города Костромы от 23 апреля 2015 года исковые требования Сорокина А.Е., Сорокиной О.М., Буйвол Н.Ю., Жердиной Г.А., Ворончихина Л.В., Зимина М.А., Боровиковой Т.Н., Козлова С.Г., Козловой И.В., Марченко Н.Н., Ситова В.Н., Швецовой Н.В., Гайворонской Л.В., Екименко А.С., Беловой Г.В., Волчкова А.А., Бессонова А.Г. удовлетворены;

договор № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «СтройМир» и ООО «Компания «Альянс-Неруд»; договор о передаче недвижимого имущества в собственность от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «СтройМир» и ООО «Компания «Альянс-Неруд»; договор № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «СтройМир» и ООО «Компания «Альянс-Неруд»; договор о передаче недвижимого имущества в собственность от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «СтройМир» и ООО «Компания «Альянс-Неруд»; договор № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «СтройМир» и ООО «Компания «Альянс-Неруд»; договор о передаче недвижимого имущества в собственность от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «СтройМир» и ООО «Компания «Альянс-Неруд»; договор № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «СтройМир» и Озеровой Н.П.; договор о передаче недвижимого имущества в собственность от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «СтройМир» и Озеровой Н.П.; договор № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «СтройМир» и Секлюцким С.А.; договор о передаче недвижимого имущества в собственность от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «СтройМир» и Секлюцким С.А.; договор № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «СтройМир» и Секлюцким С.А.; договор о передаче недвижимого имущества в собственность от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «СтройМир» и Секлюцким С.А.; договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Секлюцким С.А. и Липовой Н.Б.; договор № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «СтройМир» и Секлюцким С.А.; договор о передаче недвижимого имущества в собственность от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «СтройМир» и Секлюцким С.А.; инвестиционный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «СтройМир» и Лобовым М.В.; инвестиционный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «СтройМир» и Лобовым М.В., признаны недействительными (ничтожными);

признано право общей долевой собственности собственников жилых помещений в многоквартирном доме № по <адрес> на нежилые помещения № общей площадью <кв.м>, № общей площадью <кв.м>, № общей площадью <кв.м>, № общей площадью <кв.м>, № общей площадью <кв.м>, № общей площадью <кв.м>, № общей площадью <кв.м>, № общей площадью <кв.м>м, расположенные в подвале указанного многоквартирного жилого дома, и на нежилое помещение № общей площадью <кв.м>, расположенное в мансарде указанного многоквартирного жилого дома;

перечисленные нежилые помещения истребованы из незаконного владения ответчиков путем возложения на ответчиков обязанности передать эти помещения собственникам жилых помещений в многоквартирном жилом доме № по <адрес> в течение десяти дней с момента вступления в законную силу решения суда;

на ООО «СтройМир» возложена обязанность привести подвал и мансарду многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> в соответствие с разрешительно-проектной документацией, согласованной с Администрацией города Костромы в лице уполномоченных органов, в течение десяти календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В апелляционной жалобе представитель Лобова М.В. по доверенности Федоров А.В. выражает свое несогласие с решением суда в части признания инвестиционного договора № от ДД.ММ.ГГГГ недействительной (ничтожной) сделкой, признания права общей долевой собственности собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме № по <адрес> на помещение № общей площадью <кв.м>, истребовании из незаконного владения Лобова М.В. указанного жилого помещения, просит решение суда в этой части отменить, в удовлетворении названных исковых требований отказать. Считает, что правовых оснований для удовлетворения иска к Лобову М.В. у суда не имелось, поскольку в проектной документации на 12-квартирный дом № по <адрес> указание на нежилое помещение № площадью <кв.м> отсутствует, данное нежилое помещение находится в поворотной части здания, имеет отдельный вход и обособленные инженерные коммуникации, а, следовательно, частью 12-квартирного дома не является, в связи с чем полномочий на обращение в суд с иском к Лобову М.В. у собственников квартир дома не имелось. Указывает, что, делая вывод о возникновении у собственников жилых помещений дома права общей долевой собственности на спорное нежилое помещение, суд основывался лишь на заключении эксперта Торгово-промышленной палаты Костромской области № от ДД.ММ.ГГГГ, при этом не привел в решении мотивов, по которым отверг в качестве доказательств заключение эксперта ООО «Облстройинвестпроект» от ДД.ММ.ГГГГ и представленное Лобовым М.В. в обоснование своих возражений заключение специалистов Общественной организации «Костромское областное общество защиты прав строителей» № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым принадлежащее Лобову М.В. нежилое помещение № не является общедомовым имуществом и может использоваться как самостоятельный объект. Ошибочным полагает вывод суда и о ничтожности заключенного между Лобовым М.В. и ООО «СтройМир» инвестиционного договора № от ДД.ММ.ГГГГ. Отмечает, что данный договор полностью соответствует требованиям Федерального закона № 39-ФЗ от 25 февраля 1999 года «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальный вложений» и положениям главы 30 ГК РФ, оснований сомневаться в законности действий государственного регистратора, осуществившего регистрацию права собственности Лобова М.В. на спорное помещение, у суда не имелось.

В апелляционной жалобе директор ООО «Компания «Альянс-Неруд» Оноприенко А.О. также просит об отмене постановленного по делу решения. Считает, что, разрешая заявленные исковые требования, суд неправомерно отклонил доводы ответчиков о пропуске истцами срока исковой давности и не применил к спорным правоотношениям положения пункта 2 статьи 199 ГК РФ. Указывает, что в соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года, при этом течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки; первая сделка между ООО «Компания «Альянс-Неруд» и ООО «СтройМир» была совершена ДД.ММ.ГГГГ, между тем с требованием о признании сделок недействительными (ничтожными) истцы обратились лишь ДД.ММ.ГГГГ, при этом доказательств, подтверждающих уважительность причин пропуска срока исковой давности не представили. Кроме того, указывает, что, принимая решение по делу, суд необоснованно оставил без внимания то обстоятельство, что нежилые помещения №, № и № являются обособленными, в качестве технических помещений и объектов, обслуживающих более одного помещения в многоквартирном доме, никогда не использовались, данные помещения имеют свои кадастровые номера, коммуникации общего назначения в них отсутствуют. В жалобе также приводит доводы об отсутствии у истцов полномочий на обращение в суд с настоящим иском и отсутствии у суда правовых оснований для признания оспариваемых договоров участия в долевом строительстве недействительными, аналогичные тем, что изложены в жалобе представителя Лобова М.В. по доверенности Федорова А.В.

В апелляционной жалобе представитель Озеровой Н.П. по доверенности Романов А.В., ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Считает, что судом неправомерно в основу решения положено заключение эксперта Торгово-промышленной палаты Костромской области № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку данное заключение не соответствует предъявляемым к экспертному заключению требованиям. Так, в нарушение статей 8 и 25 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в нем не отражен ход проведенного экспертом исследования со ссылкой на примененные методики, а также не дана оценка результатам исследования. В этой связи полагает сделанный экспертом вывод о том, что нежилые помещения № являются общим имуществом собственников квартир, необоснованным и недостоверным. Указывает, что материалах настоящего гражданского дела имеются не опровергнутые истцами доказательства, свидетельствующие о том, что принадлежащее Озеровой Н.П. нежилое помещение № площадью <кв.м> было сформировано в качестве объекта, предназначенного для самостоятельного использования, однако судом эти доказательства учтены не были. Ошибочным полагает вывод суда и о том, что объектов права, поименованных в оспариваемых договорах долевого участия в строительстве и инвестиционных договорах, не существовало как на момент заключения договоров, так и впоследствии не возникло. Указывает, что, делая такой вывод, суд оставил без внимания то обстоятельство, что при заключении договора участия в долевом строительстве ООО «СтройМир» и Озерова Н.П. достигли соглашения о том, что предметом договора будет являться не одно из тех помещений, которые предусмотрены проектной документацией, а иное помещение, с иными потребительскими свойствами и техническими характеристиками. В этой связи считает, что в результате реализации договора возник объект недвижимости по своим техническим характеристикам и потребительским свойствам не соответствует проектной документации, однако данное обстоятельство не может служить основанием для лишения Озеровой Н.П. права собственности.

В апелляционной жалобе представитель Липовой Н.Б. по доверенности Князева Н.С. выражает несогласие с решением суда в части признания недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Секлюцким С.А. и Липовой Н.Б., и истребования из незаконного владения Липовой Н.Б. нежилого помещения № площадью <кв.м>, расположенного в подвале дома № по <адрес>, просит решение суда в этой части отменить. В жалобе не соглашается с выводом суда о том, что Липова Н.Б. не является добросовестным приобретателем спорного нежилого помещения. Указывает, что при заключении договора купли-продажи Секлюцким С.А. было предъявлено свидетельство о государственной регистрации права на нежилое помещение, в связи с чем оснований полагать, что это помещение является общим имуществом собственников жилого дома, у покупателя не имелось. Считает, что вопреки выводам суда спорное нежилое помещение не относится к общему имуществу дома, так как в нем отсутствуют инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания всего дома, это помещение оборудовано самостоятельным входом, имеет самостоятельное назначение и состоит на кадастровом учете.

В возражениях относительно доводов апелляционных жалоб представители истцов по доверенностям Зиновьева М.П. и Кочеткова Е.С. просят решение суда оставить без изменения.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика Лобова М.В. по доверенности Федоров А.В., представители ООО «Компания «Альянс-Неруд» Харинова Н.В. и Федорова Л.В., ответчик Озерова Н.П. и ее представители по доверенностям Романов А.В. и Смирнова М.М., ответчик Липова Н.Б. и ее представитель Кочуровский А.А. доводы апелляционных жалоб поддержали.

Истцы Волчков А.А., Зимин М.А., Козлов С.Г., представитель истцов Сорокина А.Е., Сорокиной О.М., Буйвол Н.Ю., Жердиной Г.А., Беловой Г.В., Бессоновой А.Г. по доверенностям Зиновьева М.П., представитель истцов Боровиковой Т.Н., Зимина М.А., Екименко А.С., Гайворонской Л.В., Швецовой Н.В., Ситова В.Н., Козлова С.Г., Козловой И.В., Марченко Н.Н. по доверенностям Кочеткова Е.С. просили в удовлетворении апелляционных жалоб отказать.

Представитель ООО «БЭСТ» Середина М.В. оставила разрешение апелляционных жалоб на усмотрение суда.

Остальные участвующие в деле лица в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены, ходатайств об отложении дела не поступило. От ООО «ЖЭРСУ № 2» имеется заявление с просьбой рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

В соответствии со статьей 167 ГПК РФ дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений относительно них, судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения, поскольку оно постановлено в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Как видно из материалов дела и установлено судом, ООО «СтройМир» являлось застройщиком 12-квартирного трехэтажного жилого дома по адресу: <адрес> и осуществляло его строительство на основании разрешений от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ и проектной документации, разработанной ООО «БЭСТ».

ДД.ММ.ГГГГ застройщику выдано разрешение на ввод указанного объекта в эксплуатацию (том 2 л.д.98-99).

Судом также установлено, что фактически многоквартирный жилой дом по названному адресу состоит из двух частей - основной, в двух подъездах которой расположено 12 квартир, и поворотной, в которой расположено 6 квартир. В обоих частях дома в подвале расположены нежилые помещения, принадлежащие ответчикам. При этом проектная документация на возведение поворотной части дома не разрабатывалась, разрешения на строительство и ввод указанной части дома в эксплуатацию не выдавались.

Истцы являются собственниками квартир в названном доме на основании договоров участия в долевом строительстве (Ворончихин Л.В. - от ДД.ММ.ГГГГ, Ситов В.Н. - от ДД.ММ.ГГГГ, Буйвол Н.Ю. - от ДД.ММ.ГГГГ, Жердина Г.А. - от ДД.ММ.ГГГГ, Зимин М.А. - от ДД.ММ.ГГГГ, Боровикова Т.Н. - от ДД.ММ.ГГГГ, Марченко Н.Н. - от ДД.ММ.ГГГГ, Козлов С.Г. и Козлова И.В. - от ДД.ММ.ГГГГ), инвестиционных договоров (Белова Г.В. - от ДД.ММ.ГГГГ, Екименко А.С. - от ДД.ММ.ГГГГ, Гайворонская Л.В. - от ДД.ММ.ГГГГ, Волчков А.А. - от ДД.ММ.ГГГГ, Швецова Н.В. - от ДД.ММ.ГГГГ, Бессонов А.Г. - от ДД.ММ.ГГГГ), договора купли-продажи (Сорокин А.Е. и Сорокина О.М. - от ДД.ММ.ГГГГ) и соответствующих актов приема-передачи квартир.

Ответчики являются собственниками нежилых помещений в подвале данного дома на основании договоров участия в долевом строительстве (ООО «Компания «Альянс Неруд» - от ДД.ММ.ГГГГ (помещение №), от ДД.ММ.ГГГГ (помещение №), от ДД.ММ.ГГГГ (помещение №), Озерова Н.П. - от ДД.ММ.ГГГГ (помещение №), Секлюцкий С.А. - от ДД.ММ.ГГГГ (помещение №), от ДД.ММ.ГГГГ (помещение №), инвестиционного договора (Лобов М.В. - от ДД.ММ.ГГГГ (помещение №), договора купли-продажи (Липова Н.Б. - от ДД.ММ.ГГГГ (помещение №).

Ответчик Лобов М.В. также является собственником нежилого помещения № на чердаке указанного многоквартирного дома на основании инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Нежилые помещения № и №, принадлежащие Лобову М.В., расположены в подвале поворотной части дома, остальные - в подвале основной части.

Разрешая возникший спор, суд пришел к выводу о том, что спорные помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома, поэтому не могли быть объектами договоров участия в долевом строительстве и инвестиционных договоров, заключенных с ответчиками. При этом суд исходил из того, что при строительстве многоквартирного жилого дома в его подвале и мансарде нежилые помещения в целях, не связанных с эксплуатацией дома, не проектировались, соответствующие изменения в проект строительства не вносились, разрешение на строительство дома с нежилыми офисными помещениями застройщику не выдавалось, в эксплуатацию такие помещения как самостоятельные объекты не вводились, а были созданы в результате самовольной реконструкции подвального помещения основной части дома, являющегося общим имуществом многоквартирного дома, и самовольного строительства дополнительной секции (поворотной части) жилого дома.

Оснований не согласиться с таким выводом суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает.

Делая вывод о том, что спорные нежилые помещения относятся к общему имуществу многоквартирного жилого дома, суд руководствовался нормами ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которым помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения дома, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

При этом, выясняя статус спорных жилых помещений, суд правомерно учитывал сведения проектной документации на дом, а также данные выданных застройщику разрешений на строительство, поскольку в силу действующего законодательства право собственности на новую вещь возникает лишь в том случае, если она создана с соблюдением закона и иных нормативных актов (ст. 218, части 1 и 2 ст. 222 ГК РФ).

Из дела видно, что проектная документация на дом, разработанная ООО «БЭСТ», предусматривала строительство подвала с техническими коммуникациями и подсобными помещениями, не имеющими самостоятельного назначения, не связанного с обслуживанием помещений дома (электрощитовой, тепловым пунктом, водомерным узлом, санузлом, помещениями уборочного инвентаря), а разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию допускали строительство и введение в эксплуатацию многоквартирного дома, соответствующего параметрам проектной документации, то есть без офисных помещений.

Установив на основании представленных в дело доказательств, что изменения в утвержденную проектную документацию не вносились, и спорные помещения созданы в нарушение проекта и выданных застройщику разрешений в результате самовольных действий застройщика по строительству поворотной части дома, перепланировке и переоборудованию подвального помещения, в котором расположены общие для дома коммуникации, суд верно посчитал, что права на эти помещения как на самостоятельные объекты недвижимости у застройщика не возникли и не могли быть переданы ответчикам по договорам участия в долевом строительстве или инвестиционным договорам.

Согласно пункту 2 статьи 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» объект долевого строительства включает как жилое или нежилое помещение, так и общее имущество многоквартирного дома.

В соответствии с пунктом 5 статьи 16 названного закона у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Таким образом, наличие хотя бы одного участника долевого строительства порождает возникновение права на получение в общую долевую собственность общих помещений дома одновременно с передачей самого построенного объекта.

Договоры участия в долевом строительстве (инвестиционные договоры) с истцами Ворончихиным Л.В., Ситовым В.Н., Буйвол Н.Ю., Жердиной Г.А., Зиминым М.А., Беловой Г.В. и Екименко А.С. заключены ранее подписания первого договора с одним из ответчиков - ООО «Компания «Альянс Неруд».

При заключении договоров истцы, ознакомившись с проектной документацией, не предусматривающей наличие каких-либо нежилых офисных помещений в доме, имели все основания полагать, что в общей долевой собственности владельцев квартир дома будет находиться все помещение подвала и в том виде, как определено проектом строительства.

По смыслу приведенных выше статей Федерального закона в их взаимосвязи с положениями ранее упомянутых и примененных судом при разрешении спора норм права, недопустимы сделки, совершаемые в период строительства жилого многоквартирного дома, в результате которых нежилые помещения, относящиеся к общему имуществу, окажутся не в общей долевой, а в индивидуальной собственности каких-либо лиц.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции, исходя из положений статей 167 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделал правильные выводы о недействительности всех договоров долевого участия в строительстве и инвестиционных договоров, заключенных застройщиком ООО «СтройМир» в отношении спорных нежилых помещений, а также последующего договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения № между Секлюцким С.А. и Липовой Н.Б., и о необходимости истребования спорных помещений у ответчиков.

Доводы апелляционных жалоб о том, что спорные помещения самим застройщиком были сформированы как отдельные помещения, имеющее самостоятельное назначение, и в таком виде передавались ответчикам, а истцам было известно о наличии в доме офисных помещений, поскольку сведения о них были включены в проектную декларацию, несостоятельны.

Как установлено судом, никаких изменений в проектную документацию в установленном законом порядке внесено не было, ни разрешение на строительство, ни разрешение на ввод объекта в эксплуатацию данных о спорных помещениях не содержат, а проектная декларация, составленная и размещенная застройщиком, в нарушение статьи 21 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не соответствовала проекту строительства.

Кроме того, как верно отметил суд в решении, приложения к оспариваемым договорам содержали сведения о помещениях, которые должны быть в подвале дома в соответствии с проектной документацией, что указывает на то, что сами ответчики при заключении договоров участия в долевом строительстве (инвестиционных договоров) были осведомлены о том, что проектом строительства спорные помещения не предусматривались.

Данное обстоятельство суд надлежащим образом учел при оценке доводов ответчиков об их добросовестности и невозможности истребования у них спорного имущества, что отражено в судебном решении.

То обстоятельство, что ответчик Липова Н.Б. приобрела спорное нежилое помещение № не по договору долевого участия в долевом строительстве, заключенному с застройщиком, а по договору купли-продажи у Секлюцкого С.А., не препятствовало истребованию этого помещения, поскольку от собственников (истцов) это имущество выбыло помимо их воли, что в силу пункта 1 статьи 302 ГК РФ позволяет его истребовать у любого, даже добросовестного, приобретателя.

Содержащиеся в обжалуемом решении выводы о невозможности признания ответчиков добросовестными приобретателями не исключают для них возможности возврата уплаченных ими сумм по договорам, признанным судом недействительными.

Ссылка в апелляционных жалобах на то, что истцы, чьи жилые помещения находятся в основной части дома, не имеют отношения к нежилым помещениям № и №, находящимся в поворотной части дома, которая возведена без проектной документации и в эксплуатацию не вводилась, а у истцов - собственников квартир, расположенных в поворотной части дома, не может возникнуть прав на нежилые помещения, находящиеся в основной части дома, об отсутствии прав для предъявления истцами требований в отношении всех спорных помещений и неправильности сделанных судом выводов не свидетельствует, поскольку в ходе судебного разбирательства установлено, что обе части многоквартирного дома фактически являются одним объектом недвижимости, зарегистрированным по одному адресу и под одним номером.

Вопреки доводам жалобы ООО «Компания «Альянс-Неруд» ошибочное суждение суда о том, что срок исковой давности по заявленным требованиям составляет 10 лет, не влечет отмену постановленного по делу решения, поскольку трехлетний срок исковой давности, который применим к спорным отношениям, в настоящем случае истцами, обратившимися в суд ДД.ММ.ГГГГ, не пропущен.

Доводами апелляционных жалоб сделанные судом первой инстанции выводы не опровергаются, поскольку эти доводы основаны на неверном толковании законодательства и направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств, совокупность которых, несмотря на утверждения авторов апелляционных жалоб об обратном, оценена судом по правилам статьи 67 ГПК РФ.

Все доводы, которые приведены в жалобах, повторяют позицию ответчиков, озвученную в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, и были предметом рассмотрения суда. Всем этим доводам дана надлежащая правовая оценка в судебном решении, с которой судебная коллегия соглашается.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что при разрешении спора обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом верно, нормы материального права применены и истолкованы правильно, процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного решения, не допущено, а потому решение суда является законным, обоснованным и отмене по доводам апелляционных жалоб не подлежит.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Свердловского районного суда города Костромы от 23 апреля 2015 года оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя Лобова М.В. по доверенности Федорова А.В., директора ООО «Компания «Альянс-Неруд» Оноприенко А.О., представителя Озеровой Н.П. по доверенности Романова А.В., представителя Липовой Н.Б. по доверенности Князевой Н.С. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: