Решение от 17.10.2016 по делу № 2-11701/2016 от 07.09.2016

К делу № 2-11701/2016

Решение

Именем Российской Федерации

«17» октября 2016 года г. Краснодар

Прикубанский районный суд г. Краснодар в составе:

председательствующего судьи Ермолова Г.Н.,

при секретаре Щегольковой М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Кондратьевой А.А. к Карапетян К.К. о расторжении договора купли-продажи недвижимости,

Установил:

Кондратьева А.А. обратилась в суд с иском к Карапетян К.К. о расторжении договора купли-продажи недвижимости. В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между покупателем Кондратьевой А.А. и продавцом Карапетян К.К. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. Предметом договора согласно п. 1.1 явилась <данные изъяты> квартира № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенная на цокольном этаже многоквартирного дома <адрес>. Согласно п. 2.1 вышеуказанного договора определена цена приобретаемой квартиры <данные изъяты> рублей. В настоящее время в квартире истца отсутствует отопление, что делает квартиру непригодной для проживания. Подключение отопления к спорному помещению также невозможно по причине нахождения помещения в цокольном этаже. Невозможность использовать спорной квартиры как жилого помещения является существенным изменением договора купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ истец предложил ответчику расторгнуть договор, вручив письменную претензию, установив срок для ответа до ДД.ММ.ГГГГ. На предложение ответчик не отреагировал. Просит суд расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между сторонами; взыскать с ответчика в ее пользу денежные средства, оплаченные по договору, в размере <данные изъяты> рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 46 190,25 рублей, проценты оплаченные по кредитному договору в размере 137 861,93 рублей.

Истец Кондратьева А.А. в судебном заседании настаивала на удовлетворении исковых требований, просила суд иск удовлетворить.

Представитель ответчика Карапетян К.К. – Арутюнян С.А. в судебном заседании иск не признала, просила суд отказать в удовлетворении заявленных требований.

Суд, выслушав мнение участников процесса, исследовав материалы дела, пришел к выводу о необходимости частично удовлетворить исковые требования по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между покупателем Кондратьевой А.А. и продавцом Карапетян К.К. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. Предметом договора согласно п. 1.1 явилась <данные изъяты> квартира № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенная на цокольном этаже многоквартирного дома <адрес>.

Согласно п. 2.1 вышеуказанного договора определена цена приобретаемой квартиры <данные изъяты> рублей. Согласно п. 2.2.1 денежная сумма <данные изъяты> рублей была выплачена покупателем за счет Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал и согласно п. 2.2.2 денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей оплачивается за счет кредитных (ипотечных) средств, предоставляемых по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

До настоящего времени в спорной квартире отсутствуют горячее водоснабжение и отопление. На стенах, потолках, откосах окон появились грибок, плесень и сырые пятна. Квартира, являющаяся предметом вышеуказанного договора, фактически для проживания не пригодна. В процессе эксплуатации может создавать угрозу жизни и здоровью граждан, проживающих в ней.

На основании статьи 15 Жилищного кодекса РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Как следует из ст. 16 Жилищного кодекса РФ, квартира является жилым помещением.

Согласно п. 23 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 года № 47, отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.

При обращении в Администрацию города по факту нарушения прав, истцу письмом от 20.08.2015 года рекомендовано обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи.

По коллективному обращению жильцов дома <адрес> была проведена проверка, в ходе которой было установлено, что строительство многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, осуществлено с грубыми нарушениями действующего законодательства.

Согласно информации Госжилинспекции края установлено, что собственникам жилых помещений с 1 по 6 этаж предоставляются коммунальные услуги по холодному водоснабжению, электроснабжению и газоснабжению, горячее водоснабжение и отопление осуществляется от индивидуальных газовых котлов. Вместе с тем, установлено, что собственникам жилых помещений цокольного этажа предоставляются коммунальные услуги по холодному водоснабжению, электроснабжению. В связи с отсутствием сетей газоснабжения в жилых помещениях цокольного этажа коммунальная услуга по газоснабжению не предоставляется, в связи с этим, отсутствуют коммунальные услуги по горячему водоснабжению и отоплению.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47 п. 23, п. 5.5. СП 54.13330.2011 (СНиП 31-01-2003) «Здания жилые многоквартирные» и п. 3.1 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» размещение жилых помещений в подвальных и цокольных этажах не допускается».

Согласно технического заключения ООО «Юг-Дом» № от ДД.ММ.ГГГГ, квартира №, расположенная в цокольном этаже, строения литер «А1», по адресу: <адрес> не отвечает требованиям Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47 п. 23, п. 5.5. СП 54.13330.2011 (СНиИ 31-01-2003) «Здания жилые многоквартирные» и п. 3.1 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» не может считаться квартирой.

В соответствии со ст. 557 Гражданского кодекса РФ, покупателю было передано недвижимое имущество, не соответствующее условием о его качестве.Действиями ответчика нарушены права Кондратьевой А.А. на безопасные условия проживания в многоквартирном доме <адрес>.

Согласно ст. 469 Гражданского кодекса РФ, а также ст. 4 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям.

В связи с тем, что приобретаемая истцом квартира, являющаяся предметом договора, не отвечает требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, руководствуясь статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации дальнейшее исполнение договора невозможно.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой и надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу ст. 452 Гражданского кодекса РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со ст. 453 Гражданского кодекса РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Так же в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Согласно расчета истца, проценты за пользование чужими денежными средствами за период времени с 19 мая 2016 года по 09 октября 2016 года в размере 46 190,25 рублей.

26.02.2016 года истец предложил ответчику расторгнуть договор, вручив ему письменную претензию, установив срок для ответа до 09.02.2016 года. На предложение ответчик не отреагировал.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать, поскольку в соответствии со ст. 56 ГПК РФ истцом не предоставлено достаточной доказательств для взыскания процентов оплаченных по договору купли-продажи, поскольку на момент заключения договора купли-продажи от истца претензий по качеству квартиры не поступало.

Обстоятельства дела, установленные в ходе судебного следствия и анализ сложившейся ситуации, позволяют суду сделать вывод о том, что исковое заявление Кондратьевой А.А. к Карапетян К.К. о расторжении договора купли-продажи недвижимости подлежит частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░..

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 46 190,25 ░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ –