Решение по делу № 2-1456/2013 ~ М-916/2013 от 22.02.2013

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Ленинский районный суд <адрес> в составе судьи Болочагина В.Ю., при секретаре Кузнецовой С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Смирновой О.П. к ООО «Парадиз-Холдинг» о признании права собственности отсутствующим, признании права собственности на нежилые помещения, взыскании неосновательного обогащения и возмещении убытков и встречному иску ООО «Парадиз-Холдинг» к Смирновой О.П. об истребовании имущества из чужого незаконного владения,

установил:

Смирнова О.П. обратилась в Ленинский районный суд <адрес> с иском к ООО «Парадиз-Холдинг» о признании права собственности на нежилые помещения. В обоснование иска указывает, что между нею и ООО «Парадиз-Холдинг» был заключен договор № «О долевом участии в строительстве жилого дома по ул.Б<адрес> 152 <адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым она приобрела право на получение в собственность по окончании строительства и ввода в эксплуатацию нежилого помещения № (строительный), на 1 этаже 10-14-ти этажного кирпичного жилого дома, общей площадью с учетом полной площади балконов и лоджий 139,7 м². ДД.ММ.ГГГГ она внесла в кассу ООО «Парадиз-Холдинг» 4896 625 рублей. Жилой дом был введен в эксплуатацию в 3 квартале 2010 г. От ООО «Парадиз-Холдинг» никаких официальных уведомлений о передаче нежилого помещения № не поступало, акт приема-передачи помещения на подписание не представлен, сверка взаиморасчетов, связанная с перерасчетом стоимости нежилого помещения № в связи с уточнением его площади согласно обмера ФГУГ1 «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», между сторонами не производилась. В соответствии со справкой ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ № площадь нежилого помещения № составила 130,7 м², т.е. произошло уменьшение площади на 9 м². Сумма по договору должна быть уменьшена на 315 459 рублей. На основании п.5.1 договора в случае невозврата инвестором-застройщиком в течение 2 месяцев после обмера денежных сумм, возврат которых предусмотрен договором, он уплачивает дольщику неустойку в размере 0,01% от невозвращенной в срок суммы за каждый день просрочки. На ДД.ММ.ГГГГ сумма неустойки составляет 27 413 рублей 38 копеек.

Также между нею и ООО «Парадиз-Холдинг» был заключен договор № «О долевом участии в строительстве жилого дома по ул.Б<адрес> 152 <адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым она приобрела право на получение в собственность по окончании строительства и ввода в эксплуатацию нежилого помещения № (строительный), на 2 этаже 10-14-ти этажного кирпичного жилого дома общей площадью с учетом полной площади балконов и лоджий 61,05 м². ДД.ММ.ГГГГ она внесла в кассу ООО «Парадиз-Холдинг» 2139 863 рубля. Жилой дом был введен в эксплуатацию в 3 квартале 2010 г. От ООО «Парадиз-Холдинг» никаких официальных уведомлений о передаче нежилого помещения № не поступало, акта приема-передачи помещения на подписание не представлен, сверка взаиморасчетов, связанная с перерасчетом стоимости нежилого помещения № в связи с уточнением его площади согласно обмера ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», между сторонами не производилась. В соответствии со справкой ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ № на площадь нежилого помещения № составила 58,9 м², то есть произошло уменьшение площади на 2,15 м². Сумма по договору должна быть уменьшена на 75 359 рублей 63 копейки. На основании п.5.1 договора в случае невозврата инвестором-застройщиком в течение 2 месяцев после обмера денежных сумм, возврат которых предусмотрен договором, он уплачивает дольщику неустойку в размере 0,01% от невозвращенной в срок суммы за каждый день просрочки. На ДД.ММ.ГГГГ сумма неустойки составляет 6 548 рублей 75 копеек.

Также в соответствии с договором она приобрела право на получение в собственность по окончании строительства и ввода в эксплуатацию нежилого помещения № (строительный), расположенного на 2 этаже 10-14-ти этажного кирпичного жилого дома, общей площадью с учетом полной площади балконов и лоджий 71,5 м². ДД.ММ.ГГГГ она внесла в кассу ООО «Парадиз-Холдинг» 2506166 рублей. Жилой дом был введен в эксплуатацию в 3 квартале 2010 г. От ООО «Парадиз-Холдинг» никаких официальных уведомлений о передаче нежилого помещения № не поступало, акт приема-передачи помещения на подписание не представлен, сверка взаиморасчетов, связанная с перерасчетом стоимости нежилого помещения № в связи с уточнением его площади согласно обмера ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», между сторонами не производилась. В соответствии со справкой ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ № площадь нежилого помещения № составила 76,5 м², то есть произошло увеличение площади на 5,0 м². Сумма по договору должна быть увеличена на 175 256 рублей. Она обратилась в ООО «Парадиз-Холдинг» от ДД.ММ.ГГГГ с уведомлением о готовности произвести денежные расчеты в связи с уточнением площади. Письменного ответа на заявление не поступило.

По вышеуказанным нежилым помещениям ею произведена оплата за эксплуатацию и техническое обслуживание «ТСЖ Вилоновский квартал-2» в сумме 203 709 рублей 97 копеек. Согласно выписке из реестра прав на недвижимое имущество, ответчик зарегистрировал право собственности на спорные помещение на себя, объединив два из них в одно. Просит признать за ней право собственности на нежилое помещение № (строительный), на 1 этаже 10-14-ти этажного кирпичного жилого дома, общей площадью с учетом полной площади балконов и лоджий 130,7 м², на нежилое помещение № (строительный), на 2 этаже 10-14-ти этажного кирпичного жилого дома, общей площадью с учетом полной площади балконов и лоджий 61,05 м², на нежилое помещение № (строительный), расположенное на 2 этаже 10-14-ти этажного кирпичного жилого дома, общей площадью с учетом полной площади балконов и лоджий 76,5 м², и обязать ООО «Парадиз-холдинг» передать ей указанные помещения, взыскать расходы за эксплуатацию и техническое обслуживание нежилых помещений в размере 203 709 рублей 97 копеек, сумму в 215 562 рубля 27 копеек в связи с уменьшением площадей помещений, неустойку за несвоевременный возврат денег в связи с уменьшением площадей нежилых помещений за не указанный заявительницей период в размере 33 962 рублей 13 копеек.

В ходе разбирательства дела истица уточнила заявленные требования, заявила дополнительные исковые требования, просила признать не возникшим право собственности ООО «Парадиз-Холдинг» на нежилое помещение №н1 по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, на 1 этаже, общей площадью 130,7 м², на нежилое помещение №н4 по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, на 2 этаже, общей площадью 135,4 м², и на нежилое помещение №н5 по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, на 2 этаже, общей площадью 28,7 м². Просила признать за ней право собственности на нежилое помещение №н1 по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, на 1 этаже, общей площадью 130,7 м² и на нежилое помещение №н4 по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, на 2 этаже, общей площадью 135,4 м², и обязать ООО «Парадиз-холдинг» передать ей указанные помещения, взыскать расходы за эксплуатацию и техническое обслуживание нежилых помещений в размере 203 709 рублей 97 копеек, сумму в 215 563 рубля 24 копейки в связи с уменьшением площадей помещений, неустойку за несвоевременный возврат денег в связи с уменьшением площадей нежилых помещений за не указанный заявительницей период в размере 33 962 рублей 13 копеек.

В ходе разбирательства дела ООО «Парадиз-Холдинг» заявлены встречные исковые требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения. В обоснование иска ООО «Парадиз-Холдинг» указывает, что является собственником нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>: 1. №н1 общей площадью 130,7 м², кадастровый номер № общей площадью 135,4 м², кадастровый номер № общей площадью 28,7 м², кадастровый номер №. Между Смирновой О.П. и ООО «Парадиз-Холдинг» был заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве жилого дома). По условиям договора, после исполнения своих обязательств по оплате, дольщик имел право на получение в собственность обособленного нежилого помещения №н1, состоящего из комнат №, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, общей площадью 130,7 м², расположенных на 1 этаже, и доли в размере 1/2 обособленного нежилого помещения №н5, состоящего из комнат №, 38, 39 общей площадью 28,7 м². Цена договора составляла 5 083 115 рублей 30 копеек. Обязательство по оплате надлежало выполнить в срок до ДД.ММ.ГГГГ Смирновой О.П. было оплачено 4 913 591 рубль, задолженность составила 169 524 рубля 30 копеек. Также между ними был заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве жилого дома. По условиям договора, после исполнения своих обязательств по оплате, Смирнова О.П. имела право на получение в собственность обособленного нежилого помещения № н4, состоящего из комнат №, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17 общей площадью 135,4 м², расположенных на 2 этаже, и доли в размере 1/2 обособленного нежилого помещения №н5, состоящего из комнат №, 38, 39 общей площадью 28,7 м². Цена договора составляла 5 248 906 рублей 20 копеек. Обязательство по оплате надлежало выполнить в срок до ДД.ММ.ГГГГ Смирновой О.П. оплачено 4 646 029 рублей, задолженность составила 602 877 рублей 20 копеек. Жилой дом введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ Смирновой О.П. были направлены требования об оплате задолженности по договорам № и № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве жилого дома. Также Смирнова О.П. была уведомлена, что в случае неоплаты задолженности ООО «Парадиз-Холдинг» намерено расторгнуть договоры № и № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве в соответствии с п.5.2 указанных договоров, перераспределить нежилые помещения по договорам, удержать 10% от суммы внесенных платежей в соответствии с п.5.3 договоров, взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами согласно ст.395 ГК РФ, денежную сумму в возмещение понесенных убытков. ДД.ММ.ГГГГ в связи с неоплатой задолженности по договорам Смирновой О.П. были направлены уведомления о расторжении договоров № и № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ участниками ООО «Парадиз-Холдинг» было принято решение оставить за собой нежилые помещения под №н1 общей площадью 130,7 м², №н4 общей площадью 135,4 м², №н5 общей площадью 28,7 м², по адресу: <адрес>. Помещения самовольно заняты Смирновой О.П., в них размещен массажный салон, до настоящего времени нежилые помещения находятся во владении Смирновой О.П., доступ в помещения закрыт. Просит истребовать из незаконного владения Смирновой О.П. нежилые помещения №н1 общей площадью 130,7 м², №н4 общей площадью 135,4 м², №н5 общей площадью 28,7 м², по адресу: <адрес>.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ встречные исковые требования ООО «Парадиз-Холдинг» приняты к производству для совместного рассмотрения с первоначальными.

В судебном заседании представитель Смирновой О.П. по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ Куродоева Т.А. заявленные требования поддержала, встречные исковые требования не признала. Пояснила, что Смирнова О.П. никаких соглашений об изменении договоров долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ в какой-либо форме не заключала. Помещениями №н1 и №н4 пользуется Смирнова О.П. примерно с августа 2010 г. и до настоящего времени. Нежилое помещение №н5 представляет собой лестницу. Заявленное требование признать не возникшим право собственности ООО «Парадиз-Холдинг» на нежилые помещения имеет то же содержание, что требование о признании права отсутствующим.

Представитель ООО «Парадиз-Холдинг» по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ Снегирева Н.В. исковые требования Смирновой О.П. не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве (л.д. 119-122). Пояснила, что стороны заключили новые договоры участия в долевом строительстве, аннулировав тем самым старые. Встречные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении.

Рассмотрев материалы дела, заслушав стороны, суд приходит к следующему.

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ сторонами заключены договоры участия в долевом строительстве жилого дома со строительным номером 152 (<адрес> по генеральному плану) по <адрес> в 107 квартале <адрес>.

Однако представленные сторонами экземпляры договоров существенно отличаются между собой по содержанию и оформлению. Также отличается число представленных сторонами договоров.

Смирновой О.П. представлены договоры долевого участия № (л.д. 19-24), № (л.д. 25-30) и № (л.д. 31-36), ООО «Парадиз-Холдинг» – договоры долевого участия № (л.д. 128-131, 133) и № (л.д. 143-146, 148). Договор под номером 4/19, согласно пояснениям ООО «Парадиз-Холдинг», со Смирновой О.П. не заключался.

Согласно договору долевого участия №, представленному Смирновой О.П., его предметом является участие в строительстве жилого дома со строительным номером 152 (<адрес> по генеральному плану) по <адрес> в 107 квартале <адрес>. По условиям договора по окончании строительства, после ввода дома в эксплуатацию Смирнова О.П. приобретала право на получение в собственность нежилого помещения № (строительный) на 1 этаже 10-14-ти этажного кирпичного дома общей площадью с учетом полной площади балконов и лоджий 139,7 м². <адрес> определена на основе проектно-сметной документации и подлежит уточнению на основе обмера ФГУП «Ростехинвентаризация». Номер дома и номер нежилого помещения являются строительными и могут быть изменены после принятия дома в эксплуатацию (п.1.1). Цена договора определена в 4896625 рублей (п.2.1), указанная сумма является окончательной и корректировке с обеих сторон не подлежит (п.2.3). Обязательство по оплате должно было быть исполнено до ДД.ММ.ГГГГ (п.3.1 договора). Срок сдачи дома в эксплуатацию – IV квартал 2009 г. (п.8.4 договора). Приложением к договору является план, на котором обозначены границы помещения. По внешнему виду план представляет собой выкопировку из проектной документации.

Согласно договору долевого участия №, представленному ООО «Парадиз-Холдинг», его предметом является участие в строительстве жилого дома со строительным номером 152 (<адрес> по генеральному плану) по <адрес> в 107 квартале <адрес>. По условиям договора по окончании строительства, после ввода дома в эксплуатацию Смирнова О.П. приобретает право на получение в собственность нежилого помещения №н1, состоящего из комнат №, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 общей площадью 130,7 м² на 1 этаже 10,13,14-ти этажного кирпичного дома и «1/2 доли на обособленное нежилое помещение №н5», состоящее из комнат №, 38, 39, общей площадью 28,7 м². <адрес> определена на основе проектно-сметной документации и подлежит уточнению на основе обмера ФГУП «Ростехинвентаризация» (п.1.1). Цена договора определена в 5083 115 рублей 30 копеек (п.2.1), указанная сумма является окончательной и корректировке с обеих сторон не подлежит (п.2.3). Обязательство по оплате должно было быть исполнено до ДД.ММ.ГГГГ (п.3.1 договора). Срок сдачи дома в эксплуатацию – III квартал 2010 г. (п.8.4 договора). Приложением к договору является план, на котором обозначены границы помещения. По внешнему виду план представляет собой выкопировку из материалов технической инвентаризации. Планировка и технические характеристики помещения на указанном плане соответствуют техническому и кадастровому паспортам помещения №н1, кадастровый номер №л.д. 113-116, 111-112).

Сопоставление планов, приложенных к экземплярам договора №, представленных сторонами, показывает, что границы и общая планировка помещений в них совпадают. Имеются небольшие отличия в площади отдельных комнат, входящих в состав помещений, кроме того, комната площадью 52,0 м² на плане из экземпляра, представленного Смирновой О.П., на плане, представленном ООО «Парадиз-Холдинг», разделена на 3 части криволинейными перегородками. Поскольку расположение помещения в здании (его границы) являются уникальной характеристикой, можно сделать вывод о соответствии помещения со строительным номером 1 по договору №, представленному Смирновой О.П., помещению №н1 по договору №, представленному ООО «Парадиз-Холдинг».

Согласно договору долевого участия №, представленному Смирновой О.П., его предметом является участие в строительстве жилого дома со строительным номером 152 (<адрес> по генеральному плану) по <адрес> в 107 квартале <адрес>. По условиям договора по окончании строительства, после ввода дома в эксплуатацию Смирнова О.П. приобретала право на получение в собственность нежилого помещения № (строительный) на 2 этаже 10-14-ти этажного кирпичного дома общей площадью с учетом полной площади балконов и лоджий 61,05 м². <адрес> определена на основе проектно-сметной документации и подлежит уточнению на основе обмера ФГУП «Ростехинвентаризация». Номер дома и номер нежилого помещения являются строительными и могут быть изменены после принятия дома в эксплуатацию (п.1.1). Цена договора определена в 2139 863 рубля (п.2.1), указанная сумма является окончательной и корректировке с обеих сторон не подлежит (п.2.3). Обязательство по оплате должно было быть исполнено до ДД.ММ.ГГГГ (п.3.1 договора). Срок сдачи дома в эксплуатацию – IV квартал 2009 г. (п.8.4 договора). Приложением к договору является план, на котором обозначены границы помещения. По внешнему виду план представляет собой выкопировку из проектной документации.

Согласно договору долевого участия №, представленному ООО «Парадиз-Холдинг», его предметом является участие в строительстве жилого дома со строительным номером 152 (<адрес> по генеральному плану) по <адрес> в 107 квартале <адрес>. По условиям договора по окончании строительства, после ввода дома в эксплуатацию Смирнова О.П. приобретает право на получение в собственность нежилого помещения №н4, состоящего из комнат № общей площадью 135,4 м² на 2 этаже 10,13,14-ти этажного кирпичного дома и «1/2 доли на обособленное нежилое помещение №н5», состоящее из комнат №, 38, 39, общей площадью 28,7 м². <адрес> определена на основе проектно-сметной документации и подлежит уточнению на основе обмера ФГУП «Ростехинвентаризация» (п.1.1). Цена договора определена в 5248 906 рублей 20 копеек (п.2.1), указанная сумма является окончательной и корректировке с обеих сторон не подлежит (п.2.3). Обязательство по оплате должно было быть исполнено до ДД.ММ.ГГГГ (п.3.1 договора). Срок сдачи дома в эксплуатацию – III квартал 2010 г. (п.8.4 договора). Приложением к договору является план, на котором обозначены границы помещения. План представляет собой выкопировку из материалов технической инвентаризации, на что указывает штамп в левом нижнем углу плана, и датирован 2010 годом. Планировка и технические характеристики помещения на указанном плане соответствуют техническому и кадастровому паспортам помещения №н4, кадастровый номер № (л.д. 107-110, 105-106).

Согласно договору долевого участия №, представленному Смирновой О.П., его предметом является участие в строительстве жилого дома со строительным номером 152 (<адрес> по генеральному плану) по <адрес> в 107 квартале <адрес>. По условиям договора по окончании строительства, после ввода дома в эксплуатацию Смирнова О.П. приобретала право на получение в собственность нежилого помещения № (строительный) на 2 этаже 10-14-ти этажного кирпичного дома общей площадью с учетом полной площади балконов и лоджий 71,5 м². <адрес> определена договором на основе проектно-сметной документации и подлежит уточнению на основе обмера ФГУП «Ростехинвентаризация». Номер дома и номер нежилого помещения являются строительными и могут быть изменены после принятия дома в эксплуатацию (п.1.1). Цена договора определена в 2506 166 рублей (п.2.1), указанная сумма является окончательной и корректировке с обеих сторон не подлежит (п.2.3). Обязательство по оплате должно было быть исполнено до ДД.ММ.ГГГГ (п.3.1 договора). Срок сдачи дома в эксплуатацию – IV квартал 2009 г. (п.8.4 договора). Приложением к договору является план, на котором обозначены границы помещения. По внешнему виду план представляет собой выкопировку из проектной документации.

Сопоставление планов помещений, приложенных к экземплярам договоров № и №, представленных Смирновой О.П., с планом помещения, приложенным к договору №, представленному ООО «Парадиз-Холдинг», показывает, что границы и общая планировка помещений со строительными номерами 4 и 5 в экземплярах, представленных Смирновой О.П., в совокупности соответствуют общей планировке помещения №н4 в экземпляре, представленном ООО «Парадиз-Холдинг». Имеются небольшие отличия в площади отдельных комнат, входящих в состав помещений, кроме того, комната площадью 51,75 м² на плане из экземпляра, представленного Смирновой О.П., на плане, представленном ООО «Парадиз-Холдинг», разделена на 2 части криволинейными перегородками. Поскольку расположение помещения в здании (его границы) являются уникальной характеристикой, можно сделать вывод о соответствии помещений со строительными номерами 4 и 5, по договорам № и №, представленным Смирновой О.П., в совокупности помещению №н4 по договору №, представленному ООО «Парадиз-Холдинг».

Помещение №н5, изображенное на планах, приложенных к экземплярам договоров № и №, представленных ООО «Парадиз-Холдинг», соответствует по своим характеристикам техническому и кадастровому паспортам помещения №н5 с кадастровым номером 63:01:0513002:1358 (л.д. 98-102, 103-104) и представляет собой лестницу между первым и вторым этажами. В состав помещений, изображенных на планах, представленных Смирновой О.П., указанная лестница не входит.

Таким образом, по условиям договоров долевого участия, как в варианте Смирновой О.П., так и в варианте ООО «Парадиз-Холдинг», объектом долевого участия являлись нежилые помещения на 1 и 2 этажах здания, в настоящее время имеющие номера н1 и н4 и поставленные на кадастровый учет под номерами № соответственно. Содержательное различие между договорами долевого участия, представленными Смирновой О.П., и договорами долевого участия, представленными ООО «Парадиз-Холдинг», заключается в общей цене помещений – 9542 654 рубля по договорам, представленным Смирновой О.П., и 10332021 рубль 50 копеек по договорам, представленным ООО «Парадиз-Холдинг», а также в том, что в варианте ООО «Парадиз-Холдинг» Смирнова О.П. должна была приобрести в собственность также лестницу между этажами, в варианте Смирновой О.П. лестница не является объектом участия в долевом строительстве. Различие в количестве заключенных договоров связано с тем, что в варианте Смирновой О.П. объектами долевого строительства являются два самостоятельных помещения на 2 этаже здания, в варианте ООО «Парадиз-Холдинг» им соответствует единое нежилое помещение.

Оценивая представленные сторонами экземпляры договоров, суд отдает предпочтение экземплярам, представленным Смирновой О.П., поскольку на каждой странице этих договоров имеются подписи обеих сторон, в то время как в экземплярах договоров, представленных ООО «Парадиз-Холдинг», подписи сторон содержатся только на последней странице. При этом представленные ООО «Парадиз-Холдинг» договоры как многостраничные документы не опечатаны и не скреплены подписями сторон, что вызывает неустранимые сомнения в принадлежности листов одному документу. Что касается договоров, представленных Смирновой О.П., то принадлежность листов, на которых изложен их текст, одному документу подтверждается тем обстоятельством, что текст договоров является связным, нумерация пунктов последовательной, при этом каждый лист документа подписан обеими сторонами.

Суд также принимает во внимание, что экземпляры, представленные ответчиком, заведомо не могли быть составлены в указанную в них дату – ДД.ММ.ГГГГ, т.к. содержащиеся в них планы являются выкопировкой из материалов технической инвентаризации (что установлено при исследовании в судебном заседании технического паспорта всего дома), датированы 2010 годом, площади и конфигурация помещений точно соответствуют результатам обмеров, проведенных в 2010 <адрес> планировка помещений по планам ООО «Парадиз-Холдинг» учитывает изменения рабочего проекта, разработанные ООО «Архитектор» только в 2009 г. (л.д. 94-97). Планы, представленные Смирновой О.П., напротив, выполнены на основе исходной проектной документации, указанных выше изменений не учитывают, площади помещений на планах отличаются от площадей по обмерам. На планах, представленных Смирновой О.П., помещения имеют строительные номера, в то время как на планах, представленных ООО «Парадиз-Холдинг», использованы номера помещений (н1, н4, н5), присвоенные, как то явствует из ответа ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 218), как порядковые номера при проведении инвентаризации. Последняя, как установлено судом посредством исследования подлинных материалов инвентаризации, проводилась в 2010 г.

Таким образом, документы, представленные ответчиком как договоры долевого участия в строительстве № и № от ДД.ММ.ГГГГ, в действительности не могли быть изготовлены ранее 2010 г., в связи с чем должны быть оценены судом критически.

ООО «Парадиз-Холдинг» представлены подписанные Смирновой О.П. акты приема-передачи помещений от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 117, 118), в которых описание помещений соответствует материалам технической инвентаризации, что подтверждает факт изменения нумерации помещений в ходе инвентаризации.

Суд не может принять пояснения представителя ООО «Парадиз-Холдинг» относительно того, что стороны заключили в 2010 г. новые договоры долевого участия в строительстве, оформив их той же датой, что и первоначальные, т.е. ДД.ММ.ГГГГ, поскольку законом не предусмотрен такой способ оформления трансформации договорных отношений сторон. Для изменения договорного регулирования стороны могли заключить дополнительное соглашение к договорам долевого участия либо соглашение об их расторжении и подписать новые договоры. Каких-либо препятствий к этому у сторон не имелось. Однако дополнительные соглашения к договорам долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ, равно как и соглашения об их расторжении сторонами не заключались, что в ходе разбирательств дела признавалось ООО «Парадиз-Холдинг». Кроме того, если бы стороны действительно решили изменить содержание договоров долевого участия, подписав новые договоры с первоначальной датой (хотя такие действия и не соответствуют закону), они бы физически уничтожили оригинальные экземпляры первоначально заключенных договоров. Между тем, судом обозревались оригиналы представленных Смирновой О.П. договоров долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №, 4/18 и 4/19. Наличие у стороны оригиналов этих документов само по себе опровергает утверждение ООО «Парадиз-Холдинг» о «замене» их на договоры иного содержания с той же датой.

Размеры платежей, произведенных Смирновой О.П. во исполнение обязательств по договорам долевого участия, соответствуют условиям договоров, представленных в материалы дела Смирновой О.П., а не ООО «Парадиз-Холдинг». ООО «Парадиз-Холдинг» выданы 3 квитанции к приходным кассовым ордерам, по числу договоров долевого участия, представленных Смирновой О.П., с указанием их номеров – 4/17, 4/18 и 4/19 (л.д. 229-231).

В обоснование своей позиции в ходе разбирательства дела ООО «Парадиз-Холдинг» указывало также, что Смирновой О.П. была уплачена в пользу ООО «Парадиз-Холдинг» сумма, превышающая общий размер её обязательств по договорам долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №, 4/18 и 4/19 в представленном ею варианте, а именно, ДД.ММ.ГГГГ по договору № был совершен дополнительный платеж в размере 16966 рублей, сверх суммы в 4896625 рублей, указанной в представленном Смирновой О.П. договоре. Однако в подтверждение данного обстоятельства представитель ООО «Парадиз-Холдинг» ссылался исключительно на данные собственного бухгалтерского учета, представить первичный учетный или платежный документ не смог, несмотря на предоставление судом времени для этой цели, более того, признал факт отсутствия такого документа. При таких обстоятельствах, суд полагает утверждение о совершении Смирновой О.П. дополнительного платежа ДД.ММ.ГГГГ не нашедшим подтверждения при разбирательстве дела.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля Федотов В.В. показал, что Смирнова О.П. обращалась к нему за помощью при заключении договоров долевого участия с ООО «Парадиз-Холдинг», он просматривал предлагавшиеся к подписанию тексты, которые готовила юридическая служба ООО «Парадиз-Холдинг». Имелся только один вариант договоров. На всех договорах подписи проставлялись на каждом листе. Смирнова О.П. заключила с ООО «Парадиз-Холдинг» 3 договора на нежилые помещения и ещё несколько договоров на квартиры.

Не доверять показаниям свидетеля Федотова В.В. у суда оснований не имеется, т.к. они согласуются с материалами дела.

В силу прямого указания закона (пп.1 п.1 ст.36 ЖК РФ) лестницы в многоквартирном жилом доме входят в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в доме. Данная норма носит императивный характер и не может быть изменена участниками правоотношений ни посредством совершения сделок, ни посредством решений органов управления многоквартирным домом. Потому, даже если бы стороны настоящего дела и заключили между собой договоры долевого участия, по условиям которого межэтажная лестница, поставленная на кадастровый учет как помещение №н5 с кадастровым номером №, подлежала бы передаче в собственность Смирновой О.П., такое условие договора являлось бы ничтожным в силу ст.168 ГК РФ.

Доводы представителя ООО «Парадиз-Холдинг» о том, что указанной лестницей в настоящее время пользуется только Смирнова О.П., не влияют на выводы суда о её правовом режиме, поскольку основным критерием отнесения объекта к общему имуществу многоквартирного дома является его предназначение, связанное с обслуживанием более чем одного помещения. Данная лестница обслуживает, как минимум, 2 помещения в доме, №н1 и №н4. То обстоятельство, что в настоящее время оба помещения принадлежат одному лицу, не имеет решающего значения, поскольку эти помещения самостоятельны, гражданский оборот может в любое время привести к тому, что у этих помещений будут различные собственники. Лестница не является составной частью помещений №н1 или №н4, не является и принадлежностью по отношению к ним. Тот факт, что собственники иных помещений в многоквартирном <адрес> в <адрес> не имеют интереса в пользовании этой лестницей, не означает, что на неё не распространяется правовой режим общего имущества в доме. Указанный правовой режим избран законодателем в качестве средства разрешения потенциального конфликта интересов между собственниками помещений в многоквартирном доме и способа обеспечения содержания объектов, предназначенных для обслуживания более чем для одного помещения. Его сущность заключается в установлении одинакового для всех такого рода объектов принципа распределения обязанности по их содержанию, вне зависимости от того, кто из собственников помещений непосредственно в этом заинтересован. Так, из обозревавшихся судом материалов инвентаризации дома усматривается, что нежилые помещения расположены на 1-2 этажах дома, имеют отдельные входы. Собственники нежилых помещений не пользуются инфраструктурой, предназначенной для обеспечения квартир на 3-14 этажах (подъезды, лифты, инженерные сети), не имеют интереса в её содержании, однако несут обязанность по содержанию пропорционально площади принадлежащих им помещений. Поэтому отнесение межэтажных лестниц в многоквартирном жилом доме к общему имуществу обусловлено принципиальным назначением данной правовой конструкции.

Таким образом, лестница, поставленная на кадастровый учет как помещение №н5, являясь частью общего имущества дома, не может принадлежать на праве собственности какому-либо одному лицу, включая застройщика дома.

Подписание Смирновой О.П. актов приема-передачи помещений от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 117, 118), в которых в числе принятых ею помещений указано и помещение №н5, правового значения не имеет, поскольку стороны не могут изменить установленный законодателем правовой режим общего имущества многоквартирного дома. Кроме того, акты приема-передачи не подписаны со стороны ООО «Парадиз-Холдинг».

Из представленных Смирновой О.П. договоров с ТСЖ «Вилоновский квартал-2» от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 37-38) и № (л.д. 46-47) усматривается, что Смирнова О.П. оплачивает услуги по техническому содержанию нежилых помещений №н1 и №н4, содержание лестницы ею не оплачивается, счетов за её содержание ТСЖ не выставляет.

По условиям договоров долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ Смирнова О.П. приняла на себя обязательство произвести оплату в счет подлежащих передаче помещений в общем размере 9542 654 рублей в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ Исполнение денежных обязательств Смирновой О.П. подтверждается кассовыми чеками и квитанциями к приходному кассовым ордерам (л.д. 229-231). Общая фактическая площадь переданных Смирновой О.П. помещений (266,1 м²) меньше общей площади помещений, указанной в трех договорах долевого участия (272,25 м²), следовательно, задолженность перед ООО «Парадиз-Холдинг» у Смирновой О.П. отсутствует.

Строительство жилого дома по адресу: <адрес>, завершено в 2010 г., ДД.ММ.ГГГГ выдано разрешение на его ввод в эксплуатацию №№.

Таким образом, Смирнова О.П. вправе получить в собственность помещения, указанные в договорах долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ №, № и №, в настоящее время прошедшие техническую инвентаризацию и кадастровый учет под номерами н1 и н4.

Стороны в ходе разбирательства дела не отрицали, что помещения, поставленные на кадастровый учет как помещения №н1 и №н4 с кадастровыми номерами №, в августе 2010 г. фактически переданы Смирновой О.П. и находятся в её владении и пользовании в настоящее время.

Между тем, Смирнова О.П. не имеет возможности зарегистрировать право собственности на указанные помещения, поскольку это право зарегистрировано за ООО «Парадиз-Холдинг» (л.д. 159, 160) на основании протокола общего собрания участников Общества от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 157), согласно которому указанные помещения признаны не реализованными дольщикам и оставлены за ООО «Парадиз-Холдинг».

Однако на момент принятия решения общего собрания ООО «Парадиз-Холдинг» помещения №н1 и №н4 не могли считаться не реализованными дольщикам, т.к. являлись объектом заключенных со Смирновой О.П. договоров долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №, № и №, более того, были фактически переданы Смирновой О.П. Таким образом, у ООО «Парадиз-Холдинг» не имелось основания для государственной регистрации своего права собственности на эти помещения.

В обоснование своих действий ООО «Парадиз-Холдинг» ссылается на расторжение договоров долевого участия со Смирновой О.П. на основании п.5.2 указанных договоров в связи с неполным исполнением ею своих денежных обязательств по договорам долевого участия. Однако судом установлено, что обязательства Смирновой О.П. были исполнены в полном объеме. Кроме того, в п.5.2 договоров долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №, № и № говорится о праве застройщика не на односторонний отказ от договоров долевого участия в строительстве, а на их одностороннее расторжение, что, в силу п.2 ст.450 ГК РФ, возможно исключительно в судебном порядке.

В силу ст.12 ГК РФ защита нарушенных прав может осуществляться, в частности, путем признания права.

Вместе с тем, государственной регистрации права собственности Смирновой О.П. на нежилые помещения №н1 и №н4 на основании решения суда о признании права препятствует наличие записи о государственной регистрации права собственности ООО «Парадиз-Холдинг» на эти же помещения.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим (п.52 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике, при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Поскольку, как установлено судом, правовых оснований для возникновения у ООО «Парадиз-Холдинг» права собственности на нежилые помещения №н1 и №н4 не имелось, иск о признании этих прав отсутствующими (не возникшими) подлежит удовлетворению.

Решение суда об удовлетворении указанных требований является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующих записей о государственной регистрации права собственности.

С погашением записей о государственной регистрации права собственности ООО «Парадиз-Холдинг» на нежилые помещения №н1 и №н4 устраняются технические препятствия для государственной регистрации права собственности Смирновой О.П. на эти помещения, в связи с чем требования о признании этого права подлежат удовлетворению.

На основании того же протокола общего собрания участников Общества от ДД.ММ.ГГГГ № ООО «Парадиз-Холдинг» зарегистрировало свое право собственности на нежилое помещение №н5 (л.д. 158). Однако указанное помещение, как установлено судом, является лестницей, входит в состав общего имущества многоквартирного дома и принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в доме. Смирнова О.П. является одним из таких собственников, имеет непосредственный интерес в использовании данной лестницы для доступа в нежилое помещение №н4, в связи с чем государственная регистрация права собственности ООО «Парадиз-Холдинг» на лестницу нарушает её права и законные интересы. Как следствие, она вправе требовать признания отсутствующим права собственности ООО «Парадиз-Холдинг» на данный объект, соответствующее исковое требование подлежит удовлетворению.

Удовлетворение исковых требований Смирновой О.П. о признании не возникшим права собственности ООО «Парадиз-Холдинг» на нежилые помещения №н1, №н4 и №н5 исключает удовлетворение встречных исковых требований ООО «Парадиз-Холдинг» об истребовании этих помещений из чужого незаконного владения, т.к. лицом, уполномоченным на заявление такого требования, может быть только собственник имущества, субъект вещного права на имущество либо лицо, владеющее имуществом по иному основанию, предусмотренному законом или договором. ООО «Парадиз-Холдинг» вещным правом на указанные помещения не обладает, предусмотренных законом или договором оснований для владения ими не имеет.

Условиями договоров долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №, № (п.4.2), предусматривается перерасчет цены договоров по завершении строительства пропорционально отношению фактической площади переданных дольщику помещений к площади помещений, указанной в договорах. Согласно п.1.1 договоров, ООО «Парадиз-Холдинг» обязалось передать Смирновой О.П. помещения со строительными номерами № площадью 139,7 м², № площадью 61,05 м² и № площадью 71,5 м². Отношение цены помещений к единице их площади по договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № составляет 35051 рубль за 1 м², а по договорам № и № – 35051 рубль 14 копеек (усредненно). Фактически Смирновой О.П. передано в счет договора № помещение №н1 площадью 130,7 м² и в счет договоров № и № – помещение №н4 площадью 135,4 м². Следовательно, по договору № ООО «Парадиз-Холдинг» обязано возвратить стоимость 9 м², что составляет 315 459 рублей, а по договорам № и № Смирнова О.П. обязана доплатить стоимость 2,85 м², что составляет 99895 рублей 76 копеек. Таким образом, в целом по 3 договорам долевого участия в строительстве имеет место переплата со стороны Смирновой О.П. в размере 215563 рублей 24 копеек, указанная сумма подлежит взысканию с ООО «Парадиз-Холдинг».

Основания для удовлетворения требования о взыскании предусмотренной договорами долевого участия в строительстве (п.5.1) неустойки за несвоевременный возврат излишне уплаченной дольщиком суммы не имеется, поскольку между сторонами имелся спор о праве на помещения. Смирнова О.П. с требованием о возврате излишне уплаченной суммы в добровольном порядке к ООО «Парадиз-Холдинг» не обращалась. Кроме того, взыскиваемая в ООО «Парадиз-Холдинг» сумма переплаты рассчитана в целом по 3 договорам долевого участия. Между тем, переплата возникла только по договору №, по двум другим договорам площадь переданного помещения оказалась больше согласованной, при этом помещение на втором этаже было поставлено на учет и передано как единый объект недвижимости, в то время как договорами предусматривалась передача 2 самостоятельных помещений. При таких обстоятельствах применение к общей сумме переплаты ставки неустойки, предусмотренной п.5.1 договоров долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, не представляется возможным.

Также не имеется оснований для удовлетворения требований Смирновой О.П. о возмещении расходов на оплату услуг по техническому содержанию помещений, поскольку фактическую передачу помещений в свое владение в августе 2010 г. Смирнова О.П. не оспаривает. С передачей помещений к ней перешло и бремя их содержания. Расходы понесены по договорам, заключенным Смирновой О.П. с ТСЖ «Вилоновский квартал-2», обязанности возмещать их у ООО «Парадиз-Холдинг» не имеется.

В соответствии с п.1 ст.91 ГПК РФ, цена иска по требованиям как Смирновой О.П., так и ООО «Парадиз-Холдинг», должна была определяться исходя из стоимости спорных объектов, но не ниже их инвентаризационной стоимости. Однако оценка стоимости спорных помещений ни одной из сторон в материалы дела не представлена. Обе стороны при обращении в суд уплатили государственную пошлину исходя из цены договоров долевого участия, что нельзя признать правильным, поскольку рыночная стоимость помещений может отличаться от цены договоров долевого участия. При таких обстоятельствах, суд находит необходимым исчислить государственную пошлину из приведенной в технических паспортах инвентаризационной стоимости спорных объектов недвижимости и возвратить каждой из сторон излишне уплаченную государственную пошлину.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Смирновой О.П. удовлетворить частично.

Признать отсутствующим право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Парадиз-Холдинг» на нежилое помещение №н1 по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № на 1 этаже, общей площадью 130,7 м².

Настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности Общества с ограниченной ответственностью «Парадиз-Холдинг» на указанное нежилое помещение от ДД.ММ.ГГГГ №.

Признать отсутствующим право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Парадиз-Холдинг» на нежилое помещение №н4 по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, на 2 этаже, общей площадью 135,4 м².

Настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности Общества с ограниченной ответственностью «Парадиз-Холдинг» на указанное нежилое помещение от ДД.ММ.ГГГГ №.

Признать отсутствующим право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Парадиз-Холдинг» на нежилое помещение №н5 по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, на 2 этаже, общей площадью 28,7 м².

Настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности Общества с ограниченной ответственностью «Парадиз-Холдинг» на указанное нежилое помещение от ДД.ММ.ГГГГ №.

Признать за Смирновой О.П. право собственности на нежилое помещение №н1 по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, на 1 этаже, общей площадью 130,7 м².

Признать за Смирновой О.П. право собственности на нежилое помещение №н4 по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, на 2 этаже, общей площадью 135,4 м².

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Парадиз-Холдинг» в пользу Смирновой О.П. излишне уплаченную по договорам долевого участия сумму в размере 215563 рублей 24 копеек и сумму уплаченной государственной пошлины в размере 8 587 рублей 89 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Парадиз-Холдинг» об истребовании имущества из чужого незаконного владения отказать.

Возвратить Смирновой О.П. из бюджета городского округа Самара излишне уплаченную государственную пошлину в размере 47 235 рублей 39 копеек.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Парадиз-Холдинг» из бюджета городского округа Самара излишне уплаченную государственную пошлину в размере 53 032 рублей 91 копейки.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья (подпись) В.Ю. Болочагин

Копия верна

Судья

Секретарь