Решение по делу № 33-43/2016 от 11.01.2016

№...

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

... ...

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего                    Железнова О.Ф.,

судей                                    Голубевой И.В.,

                                    Куловой Г.Р.,

при секретаре                            Сафаровой Г.М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Ермакова С.В. – С.Ю.А. на решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от ..., которым постановлено:

Исковые требования Ермакова С.В. к Обществу с ограниченной ответственностью «СтройИнвест» и Саларову Р.М. о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора долевого участия в строительстве, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права за ответчиком - оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Куловой Г.Р., судебная коллегия

установила:

Ермаков С.В. обратился в суд с иском к ООО «СтройИнвест», Саларову Р.М. о признании недействительным одностороннего отказа ответчика от исполнения договора долевого участия в строительстве.

В обоснование указал, что в ... истец вместе со своей женой Галиевой З.И. обратились в ООО «СтройИнвест», расположенный по адресу: ... для приобретения трехкомнатной квартиры в строящемся доме в микрорайоне .... Им была предложена квартира, расположенная на втором этаже, порядковый строительный №..., общей проектной площадью ... кв.м, жилой проектной площадью ... кв.м, расположенная по адресу .... В офисе ООО «СтройИнвест» им объяснили, что нужно заключить договор займа денежных средств в размере ... рублей, а потом договор долевого участия в строительстве. Оплату по договорам необходимо произвести этажом выше в офисе ООО БРК «АбсолютСервис», так как у ООО «СтройИнвест» отсутствуют разрешительные документы на строительство дома. ... между ООО БРК «Абсолют Сервис» и женой истца был заключен договор займа №... денежных средств в сумме ... рублей, в залог трехкомнатной ... девятиэтажного кирпичного жилого ... микрорайона ..., этаж второй, площадью ... кв.м по цене ... рублей за квадратный метр, фактически был заключен договор купли-продажи квартиры. В кассу ООО БРК «Абсолют Сервис» были внесены вышеуказанные денежные средства, после ... с ней был заключен договор займа в сумме ... рублей. ... с нотариального согласия жены с ним был заключен договор №... на оказание услуг, связанных с оформлением и регистрацией объекта, расположенного по адресу: ... (строительный адрес).

... истцом с ООО «СтройИнвест» был заключен договор №... участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, предметом которого является финансирование строительства вышеуказанного дома. ... был составлен акт приема-передачи квартиры. ... было получено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого ... от .... ... из Управления Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан поступило уведомление о расторжении в одностороннем порядке договора №... участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. Отказ о расторжении договора в одностороннем порядке со стороны ООО «СтройИнвест» не соответствует требованиям частей 4, 5 статьи 5 Федерального закона «О долевом строительстве», так как сотрудники риэлтерского отдела ООО «СтройИнвест» указали, где должна быть произведена оплата за приобретаемую квартиру.

Просил суд признать заявление ООО «СтройИнвест» о расторжении в одностороннем порядке договора №... долевого участия в строительстве многоквартирного дома недействительным.

В порядке уточнения исковых требований просил признать заявление ООО «СтройИнвест» «О расторжении в односторонне порядке договора №... долевого участия в строительстве многоквартирного дома» недействительным, исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись №... от ... о регистрации права за ООО «СтройИнвест».

Судом принято приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель Ермакова С.В. – С.Ю.А. просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что предметом по договору займа №... от ... и договора долевого участия в строительстве №... от ... является квартира на втором этаже, порядковый строительный №..., общей проектной площадью ... кв.м, жилой проектной площадью ... кв.м, расположенная по адресу жилой ..., почтовый адрес: ...; дело рассмотрено в отсутствие ответчика Саларова Р.М.; по факту двойных продаж возбуждено уголовное дело; спорная квартира истцу представлена на основании акта приема-передачи от ... по истечении ... месяцев после заключения договора и в отсутствии оплаты; разница в ... рублей между стоимостью квартиры истцу не возвращена.

Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства.

Проверив материалы дела, выслушав возражения представителя ООО «СтройИнвест» К.С.С., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения.

В силу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По смыслу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Как следует из статьи 4 вышеприведенного Федерального закона, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона (статья 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Исходя из положений статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Из анализа вышеприведенных норм следует, что основанием для одностороннего расторжения договора застройщиком является нарушение участником долевого строительства порядка и сроков уплаты цены договора.

На основании статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Разрешая спор, суд исходил из того, что процедура расторжения договора в одностороннем порядке, предусмотренная как законом, так и заключенным договором, застройщиком ООО «СтройИнвест» соблюдена, в связи с чем оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, поскольку они согласуются с материалами дела и соответствуют действующему законодательству.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что ... между застройщиком ООО «СтройИнвест» и дольщиком Ермаковым С.В. заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого ..., предметом которого являлось долевое участие данных лиц в финансировании строительства 9- этажного кирпичного ... (строительный адрес) в установленном договором объеме. По окончании строительства данного дома и получении разрешения на ввод его в эксплуатацию в собственность дольщика Ермакова С.В. передается расположенная в данном доме трехкомнатная квартира со строительным номером ....

Сумма инвестирования квартиры дольщиком Ермаковым С.В. в момент заключения договора составила ... рублей (с предоставлением застройщику права на ее последующий перерасчет в связи с изменением стоимости строительства).

Согласно пункта 2.2 Договора, датой внесения дольщиком средств оплаты участия в долевом строительстве будет являться дата фактического поступления данных денежных средств на расчетный счет застройщика.

Порядок финансирования дольщиком строительства, установленный пунктом 2.3 Договора, предусматривал внесение Ермаковым С.В. денежной суммы в размере ... рублей на расчетный счет застройщика в течение 5 рабочих дней после регистрации указанного договора в Управлении Росреестра по Республике Башкортостан (л.д.8-10).

... произведена государственная регистрация Договора в Управлении Росреестра по Республики Башкортостан (л.д.10 оборот).

Поименованный в договоре жилой дом строительством завершен и введен в эксплуатацию, ему присвоен почтовый адрес: Республики Башкортостан, ....

... квартира №... передана истцу по акту приема–передачи (л.д.11).

Однако, оплата за квартиру на расчетный счет ООО «СтройИнвест» Ермаковым С.В. внесена не была.

... ООО «СтройИнвест» направило в адрес Ермакова С.В. претензию, в которой уведомило истца о наличии у него задолженности по договору и просило погасить данную задолженность в течение 5 дней с момента получения претензии; в случае неисполнения данного требования указало об одностороннем расторжении договора застройщиком (л.д.11 оборот).

Данная претензия получена Ермаковым С.В. ..., однако указанные в ней денежные средства на расчетный счет застройщика не поступили (л.д.112).

В связи с указанными обстоятельствами, ... ООО «СтройИнвест» уведомило истца об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома и его расторжении (л.д.113).

Данное уведомление направлено Ермакову С.В. по почте заказным письмом с описью вложения (л.д.113-118).

... данная квартира оформлена ООО «СтройИнвест» в собственность, запись о регистрации №... (л.д.20).

Разрешая спор, суд обоснованно исходил из того, что договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №... от ..., с условиями которого истец был ознакомлен, предусмотрен порядок оплаты дольщиком стоимости квартиры – путем внесения дольщиком денежной суммы в размере ... рублей на расчетный счет застройщика в течение 5 рабочих дней после регистрации указанного договора в Управлении Росреестра по Республике Башкортостан.

Каких–либо ссылок на то, что оплата за квартиру может быть внесена дольщиком в кассу сторонней организации - ООО БРК «АбсолютСервис», действующее законодательство и заключенный договор не содержат.

В связи с изложенным, суд пришел к верному выводу о том, что подписанный между ООО БРК «АбсолютСервис» и покупателем Ермаковым С.В. предварительный договор купли–продажи имущества, правового значения для разрешения настоящего спора не имеет, о своевременном внесении истцом оплаты за квартиру на расчетный счет застройщика, не свидетельствует.

Более того, номер и стоимость поименованного в предварительном договоре купли–продажи жилого помещения не совпадают с соответствующими характеристиками квартиры, подлежавшей передаче в собственность Ермакову С.В. по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

Данные обстоятельства также не позволяли сделать вывод об относимости предварительного договора купли–продажи имущества к возникшим между ООО «СтройИнвест» и Ермаковым С.В. правоотношениям по участию в долевом строительстве.

Кроме того, суд правильно посчитал необоснованными доводы истца о том, что стоимость квартиры была фактически выплачена застройщику от ее имени иными организациями - ООО БРК «АбсолютСервис», ООО «Основной СтройРесурс», поскольку такой порядок оплаты договором не предусмотрен.

Представленные истцом акты взаимозачета, подписанные между ответчиками и иными лицами, юридического значения для разрешения настоящего спора не имеют, о приобретении квартиры по описанной ею схеме не свидетельствуют.

Процедура одностороннего отказа застройщика от исполнения договора соблюдена, спорное уведомление направлено истцу по почте заказным письмом с описью вложения, по неисполнении им предварительного предупреждения о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

В связи с расторжением договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома Ермаков С.В. утратил право на приобретение квартиры №..., в связи с чем данное имущество оформлено в собственность застройщика.

Согласно статье 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

То обстоятельство, что ООО «СтройИнвест» передало истцу указанное жилое помещение по акту приема–передачи, является подтверждением надлежащего исполнения договора со стороны застройщика, но никак не свидетельствует о фактическом исполнении Ермаковым С.В. договора в части оплаты стоимости квартиры, и соответственно, отсутствии у застройщика права на односторонний отказ от его исполнения.

Договор, однозначно устанавливая обязанность застройщика передать поименованную в нем квартиру дольщику, не содержит каких–либо указаний на то, что такая передача должна быть осуществлена только после выплаты дольщиком стоимости данного имущества.

Заключенный ... между ООО «СтройИнвест» и Ермаковым С.В. договор №... на оказание услуг по оформлению и регистрации квартиры, также не свидетельствует о фактическом исполнении Ермаковым С.В. условий договора участия в долевом строительстве в части оплаты стоимости квартиры, и соответственно отсутствии у застройщика права на односторонний отказ от его исполнения (л.д.7).

Иные доводы апелляционной жалобы направлены на иную оценку доказательств и не могут служить основанием к отмене решения суда.

Обжалуемое решение суда постановлено с соблюдением норм материального и процессуального права, доказательства надлежаще оценены по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований к его отмене.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от ... оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Ермакова С.В. – С.Ю.А. - без удовлетворения.

Председательствующий                            О.Ф. Железнов

Судьи                                        И.В. Голубева

                                        Г.Р. Кулова

Справка: судья ...