Решение по делу № 4Г-159/2015 - (4Г-2679/2014) [44Г-24/2015] от 05.03.2015

№ 44Г-24

Жалоба поступила 23 декабря 2014г.

Судья 1-ой инстанции Осипова О.Б.

Судья 2-ой инстанции Плотникова М.В.

Постановление

город Новосибирск 27 марта 2015 г.

Президиум Новосибирского областного суда в составе:

председательствующего Шатовкиной Р.В.,

членов президиума Дроня Ю.И., Билюковой Л.Р., Недоступ Т.В., Галаевой Л.Н.,

при секретаре Евсюковой К.О.

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации Мочищенского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области на решение Новосибирского районного суда Новосибирской области от 02 декабря 2013 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 24 июня 2014 года по делу по заявлению Ф. об оспаривании решения органа местного самоуправления.

Заслушав доклад судьи Слядневой И.В., объяснения представителя администрации Мочищенского сельсовета П, представителя Ф.- К, президиум

у с т а н о в и л:

Ф. обратилась в суд с заявлением об оспаривании постановления администрации Мочищенского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области от 30.08.2012г. № 180 «Об отмене разрешения на строительство».

В обоснование своих требований указала, что 14.01.2010 года на основании постановления № 169 главы администрации Новосибирского района между ней и администрацией района был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>. Договор был заключен на три года для размещения торгово-административного здания модульного типа и зарегистрирован в ЕГРП.

12.03.2010 года истцу было выдано разрешение на строительство № 3, на основании которого она приступила к строительству двухэтажного торгово-административного здания на указанном земельном участке в соответствии с его градостроительным планом.

16.02.2012г. на основании договора аренды земельного участка и разрешения на строительство она зарегистрировала право собственности на незавершенный строительством объект, который возвела на спорном участке.

Однако постановлением администрации Мочищенского сельсовета от 30.08.2012г. № 180 ранее выданное ей разрешение на строительство было отменено.

Заявитель полагает, что орган местного самоуправления не вправе был отменять ранее выданное разрешение в связи с отсутствием оснований, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ для отмены данных разрешений.

В связи с изложенным заявитель просила признать недействительным постановление администрации Мочищенского сельсовета от 30.08.2012г. №180 «Об отмене разрешения на строительство».

Решением Новосибирского районного суда Новосибирской области от 02 декабря 2013 года требования Ф. были удовлетворены. Постановление администрации Мочищенского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области от 30.08.2012г. №180 «Об отмене разрешения на строительство» было признано недействительным.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 24 июня 2014 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация Мочищенского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области просит отменить приведенные выше судебные постановления.

Определением судьи Новосибирского областного суда от 23 января 2015 года дело истребовано в Новосибирский областной суд. Определением судьи от 05 марта 2015 года кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, президиум Новосибирского областного суда находит, что имеются основания для отмены обжалуемых судебных постановлений по следующим мотивам.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (ст. 387 ГПК РФ).

При вынесении оспариваемых судебных постановлений такие нарушения норм материального и процессуального права были допущены судами 1-ой и 2-ой инстанций.

В соответствии с п. 6 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Согласно ч. 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство объектов капитального строительства. Соответственно, презюмируется, что разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации установленным требованиям и то, что строительство осуществляется с соблюдением разрешенного использования земельного участка. Кроме того, не отмененное разрешение на строительство является в силу ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В целях строительства объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченный орган власти заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению в обязательном порядке прилагаются документы, перечень которых прямо перечислен в ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Кроме того, представляется положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных статьей 49 настоящего Кодекса).

Разрешение на строительство является законно выданным только тогда, когда заявителем представлены все указанные в законе документы, а уполномоченным органом власти проведена проверка наличия этих документов и их соответствия требованиям, установленным законом.

Постанавливая решение об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что поскольку администрация Мочищенского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области выдала заявителю разрешение на строительство от 12 марта 2010 года и Ф. на его основании возвела незавершенный строительством объект и зарегистрировала в ЕГРП право собственности на него, то отмена указанного разрешения нарушила права и интересы заявителя. Кроме того, данное разрешение, по мнению суда первой инстанции, было выдано уполномоченным органом с соблюдением процедуры его выдачи и при этом оснований для отмены разрешений на строительство, установленных в п.21.1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, не имелось.

Суд 2-ой инстанции согласился с выводами суда первой инстанции как законными и обоснованными. При этом он сделал также дополнительный вывод о том, что возводимое Ф. здание относится к объектам недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации, поскольку орган местного самоуправления сам выдал заявителю разрешение на строительство, которое оформляется только для строительства капитальных объектов, в связи с чем не имеет значения довод администрации Мочищенского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области о несоответствии характеристик возводимого объекта виду разрешенного использования земельного участка, предоставленного в аренду для размещения здания модульного типа.

Действительно, при вынесении постановления администрации Мочищенского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области от 30.08.2012г. об отмене разрешения на строительство частью 21.1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ было предусмотрено, что действие разрешения на строительство прекращается на основании решения уполномоченного органа власти в случаях принудительного прекращения права собственности и иных прав на земельный участок, в том числе изъятия участка для государственных или муниципальных нужд; отказа от права собственности и иных прав на земельный участок; расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у гражданина или юридического лица возникли права на земельный участок; прекращения права пользования недрами, если разрешение на строительство выдано на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

Однако системный анализ вышеприведенных норм Градостроительного кодекса РФ позволяет говорить о том, что эти основания для отмены разрешения на строительство применяются в том случае, если оно было выдано уполномоченным органом в порядке, установленном законом.

Если же такое разрешение, относящееся к муниципальным правовым актам, выдано органом местного самоуправления с нарушением требований закона и противоречит Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации, то исходя из положений ч. 1, 4 ст. 7 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Закон N 131-ФЗ), а также в соответствии с ч. 1 ст. 48 Закона N 131-ФЗ, этот акт может быть отменен или его действие может быть приостановлено органом местного самоуправления или должностным лицом местного самоуправления, принявшим (издавшим) соответствующий муниципальный правовой акт, в порядке самоконтроля.

При этом отменяющий акт органа местного самоуправления должен соответствовать закону, то есть быть обоснованным и не нарушать законных прав граждан и организаций.

Поэтому заслуживает внимания довод кассационной жалобы о том, что администрация Мочищенского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области, установив, что при выдаче разрешения на строительство были нарушены требования градостроительного и земельного законодательства, вправе была отменить это разрешение в порядке самоконтроля на основании Закона № 131-ФЗ, а не только по основаниям, предусмотренным ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Кроме того, согласно статей 195, 198 ГПК РФ, а также исходя из положений пунктов 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Делая выводы о том, что разрешение на строительство от 12 марта 2010 года было выдано в установленном законом порядке, суды 1-ой и 2-ой инстанций не привели мотивов, по которым они пришли к таким выводам. Оценка представленных в дело доказательств, касающихся выдачи этого разрешения, в судебных постановлениях отсутствует.

Тогда как из материалов дела усматривается, что 24 февраля 2010 года между главой администрации Новосибирского района Новосибирской области и индивидуальным предпринимателем Ф. был заключен договор № 68 аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, телевидения, информатики и земли иного специального назначения. Земельный участок был предоставлен на три года для размещения торгово - административного здания модульного типа. При этом пунктами 5.1.3 и 5.2.3, 5.2.7 договора было предусмотрено, что арендатор обязуется возводить строения на арендуемом участке в соответствии с действующим законодательством и использовать участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, а по окончании срока действия договора передать участок арендодателю в надлежащем состоянии.

Из кадастрового паспорта земельного участка усматривается, что разрешенным его использованием указано размещение торгово-административного здания модульного типа площадью <данные изъяты> кв.м.

Из заявления Ф. на имя главы Мочищенского сельсовета о выдаче разрешения на строительство торгово-административного здания модульного типа от 1 марта 2010 года усматривается, что для получения разрешения Ф. были представлены правоустанавливающие документы на земельный участок и градостроительный план участка. Другие документы, необходимые для получения разрешения на строительство, у нее в этот период отсутствовали, в дело они не представлены. При этом размер предполагаемого к возведению здания был указан ею в заявлении как 18*9 м, высота здания - 2 этажа, перекрытия и стены - «сэндвич» - панели.

В заявлении Ф. о выдаче разрешения на строительство, оформленном на типовом бланке, имелась ссылка на проект строительства, выполненный ООО «СПС», и указание на то, что с заявлением представляется схема планировочной организации земельного участка с указанием места размещения объекта. Однако проект строительства был выполнен ООО «СПС» и представлен для получения разрешения на строительство только в форме эскизного проекта, а схема по состоянию на март 2010 года отсутствовала как таковая. Впервые указанная схема, как следует из материалов дела, составлена в ноябре 2011 года при изготовлении рабочего проекта (л.д.85-86).

На основании вышеперечисленных документов 12 марта 2010 года заявителю было выдано разрешение на строительство № 3 двухэтажного торгово-административного здания на ленточном железобетонном фундаменте из сэндвич-панелей, с металлической кровлей. Срок действия разрешения был установлен до 24 февраля 2013 года.

Изменения в данное разрешение в установленном законом порядке не вносились, в том числе после изготовления в 2011 году рабочего проекта, по которому фактически осуществляется строительство и который в уполномоченный орган не предоставлялся (таких сведений в деле нет).

30 марта 2012 года главой администрации Мочищенского сельсовета было издано постановление № 180 об отмене указанного разрешения в порядке самоконтроля со ссылкой на ч.1 ст. 48 Федерального закона от 06.10.2003г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». Основаниями для отмены разрешения были указаны нарушения статей 47 и 48 Градостроительного кодекса РФ при представлении заявителем документов для выдачи разрешения. Кроме того, разрешение было отменено со ссылкой на то, что вместо здания модульного типа Ф. возводит объект капитального строительства - 2-3- х этажное здание. При этом необходимая в таких случаях экспертиза проектной документации не выполнялась, а при проверке объекта выявлены нарушения требований пожарной безопасности, которые могут создать угрозу жизни и здоровью людей.

Из дела также усматривается, что в феврале 2012 года Ф. зарегистрировала право собственности на незавершенный строительством капитальный объект, возведенный на данном земельном участке, при том, что по условиям договора аренды она имела право на размещение на участке здания модульного типа.

Из заключения отдела надзорной деятельности по Новосибирскому району ГУ МЧС от 31 мая 2012 года усматривается, что разрешение на строительство было выдано с нарушением требований Градостроительного кодекса, на основании только эскизного проекта. При визуальном осмотре здания просматривается возведение 3-го этажа над частью здания. Тогда как возводимое здание, являющееся общественным зданием с массовым пребыванием людей, относится к 3 степени огнестойкости и должно быть высотой не более 2-х этажей. Размещаться оно должно на расстоянии не менее 15 м от уже существующего торгового павильона на соседнем участке, тогда как фактически это расстояние составляет 5 м. Нарушены требования и к теплоснабжению здания – в эскизном проекте, на основании которого было выдано разрешение на строительство, указывалось на наличие центрального водяного отопления, тогда как в настоящее время в подвальном помещении обустраивается газовая котельная. При этом рабочий проект Ф. не выполнялся и для получения разрешения на строительство не предоставлялся, экспертиза этого проекта, учитывая фактическую этажность возводимого здания, не выполнялась.

Из дела также усматривается, что проектная документация была разработана только в ноябре 2011 года. При получении разрешения на строительство она не предоставлялась и не проверялась. В деле она представлена в виде разделов 1, 3,4 и 9. При этом из нее усматривается, что перекрытия, в отличие от указанных в заявлении на выдачу разрешения на строительство, запроектированы из сборных железобетонных плит, а также металлических ферм с прикреплением к ним деревянных лаг и обрешетки, а стены и перегородки – из пеноблоков и кирпича. Высота подполья запланирована как 2,5 м, высота двух надземных этажей - по 3,47м. Инженерно-геологические изыскания, как следует из «Пояснительной записки», выполнены уже после начала строительства здания, в 2011 году.

22 октября 2012 года Инспекцией государственного строительного надзора Новосибирской области была проведена проверка строящегося заявителем Ф. объекта капительного строительства. Из акта № 1520 усматривается, что на момент проверки отсутствовал ряд необходимых разделов проектной документации, в том числе тех, которые представлены в суд и датированы 2011 годом, а также отсутствовали необходимые свидетельства о допуске к выполнению ряда работ, оказывающих влияние на безопасность объекта капитального строительства. По результатам проверки застройщику Ф. было выдано предписание об устранении нарушений при строительстве объекта капитального строительства.

В январе 2013 года по заданию Ф. исполнителем – ООО «РП» (тем же лицом, которое выполняло проектную документацию в 2011 года) выполнена экспертиза технического состояния спорного объекта недвижимости, по заключению которой дефектов и повреждений несущих и ограждающих конструкций не было выявлено. При выполнении экспертизы ООО «РП» опиралось на свои данные, отраженные в проектной документации 2011 года. При этом свидетельство о допуске ООО «РП» к определенному виду работ, оказывающих влияние на безопасность объектов капитального строительства, выдано ООО «РП» 23.08.2012г.

Возражая против требований Ф., администрация Мочищенского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области ссылалась также на то, что выявлено несоответствие возводимого объекта даже тем параметрам, которые изначально были указаны при получении разрешения на строительство. В частности, заявителем над частью здания возводится мансардный этаж, высота которого в проектной документации обозначена как 2,75м. Это свидетельствует, по мнению органа муниципальной власти, о возведении заявителем 2-3-х этажного здания, в связи с чем требовалось проведение экспертизы проектной документации, необходимой для выдачи разрешения на строительство такого объекта.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 24 октября 2013 года и постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16 января 2014 года по жалобе индивидуального предпринимателя Ф. на действия администрации Мочищенского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области, выразившиеся в отказе в выдаче нового разрешения на строительство спорного объекта, установлено, что фактически Ф. возводит 3-х этажное здание. Помимо двух надземных этажей запроектировано и строится мансардное помещение площадью 34,4 кв.м высотой более 2,5м. В этом случае для получения разрешения на строительство требовалось представление экспертизы проектной документации. С учетом этого Ф. было отказано в удовлетворении жалобы.

Вышеозначенные доказательства судами 1-ой и 2-ой инстанций не оценивались, выводы относительно них в судебных постановлениях отсутствуют, тогда как соблюдение процедуры выдачи разрешения на строительство являлось юридически значимым обстоятельством для проверки законности обжалуемых действий органа муниципальной власти, отменившего данное разрешение в порядке самоконтроля. Кроме того, оценка данных обстоятельств необходима для установления того, нарушены ли права Ф. отменой разрешения на строительство в том случае, если ею не были выполнены требования закона о предоставлении необходимого пакета документов для его получения.

Юридически значимым для проверки законности действий органа муниципальной власти являлось и то, какой объект – капитальный или сборно-разборный – могла разместить Ф. на предоставленном земельном участке, исходя из вида его разрешенного использования и договора аренды, и требовалось ли в этом случае получение разрешения на строительство, которое было отменено обжалуемым постановлением. Эти обстоятельства судом не выяснялись и не оценивались.

При этом окончание в 2013 году срока действия разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отклонения кассационной жалобы, поскольку наличие не отмененного и не признанного незаконным разрешения имеет правовое значение. Возведенный на основании такого разрешения объект, в том числе незавершенный строительством, регистрируется на праве собственности за застройщиком именно на основании разрешения на строительство, и при этом предполагается, что на объект имелась необходимая проектная документация, прошедшая соответствующую проверку до выдачи разрешения, а само строительство осуществлялось правомерно.

По изложенным основаниям президиум Новосибирского областного суда находит, что допущенные судами 1-ой и 2-ой инстанций нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, так как они повлияли на исход дела. В связи с этим указанные судебные постановления подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд 1-ой инстанции.

С учетом изложенного и руководствуясь ст.387, 390 ГПК РФ, президиум

постановил:

решение Новосибирского районного суда Новосибирской области от 02 декабря 2013 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 24 июня 2014 года отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Новосибирский районный суд Новосибирской области.

Кассационную жалобу администрации Мочищенского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области удовлетворить.

Председательствующий: