Решение по делу № 2-2663/2016 от 31.08.2016

Дело № 2-2663/2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Резолютивная часть решения вынесена и оглашена 21 сентября 2016 года.

Мотивированное решение составлено 23 сентября 2016 года.

г. Ступино Московской области                                       21 сентября 2016 года

Ступинский городской суд Московской области в составе председательствующего федерального судьи Есина Е.В. при секретаре Филатовой Е.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Гончаровой ФИО7 к ООО «Квинтэкс» о признании права собственности на земельный участок и на незавершённый строительством объект, о прекращении права собственности на земельный участок,

У С Т А Н О В И Л:

Гончарова Ю.И. обратилась в Ступинский городской суд Московской области с исковым заявлением, уточнённым в ходе судебного разбирательства в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ООО «Квинтэкс» о признании права собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, и на незавершённый строительством объект, расположенный на указанном земельном участке; о прекращении права собственности ООО «Квинтэкс» на земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Свои требования истица основывает на заключенном сторонами предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого они договорились в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества - земельного участка и жилого дома, который должен был быть построен ООО «Квинтэкс». Обязательства по оплате обеспечительного платежа по предварительному договору в сумме <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек истица исполнила, однако основной договор купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами заключен не был. Спорный жилой дом в настоящее время является объектом незавершённого строительства. Спорные земельный участок и недостроенный жилой дом продавцом покупателю не переданы. Решением Арбитражного суда Московской области от 27.01.2016 года ООО «Квинтэкс» признано несостоятельным (банкротом), и в отношении него открыто конкурсное производство. Право собственности ООО «Квинтэкс» зарегистрировано лишь в отношении спорного земельного участка. По мнению истицы, предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный между сторонами, содержит все существенные условия сделки, и его следует считать основным договором купли-продажи.       

Представитель истицы Гончаровой Ю.И. - Кущак Я.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании подтвердила изложенные в исковом заявлении обстоятельства и доводы, поддержала уточнённые исковые требования и просила их удовлетворить, пояснив о том, что спорный жилой дом ответчиком не достроен, не введён в эксплуатацию, право собственности на объект незавершённого строительства не оформлено. Заявления о заключении основного договора купли-продажи недвижимого имущества стороны предварительного договора друг другу не направляли.

Представитель ответчика ООО «Квинтэкс» в лице конкурсного управляющего Ноготкова К.О. - Тулиев К.И., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал, и просил суд исковое заявление оставить без удовлетворения.

Суд, выслушав объяснения и доводы представителей сторон, проверив и исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований в силу нижеследующего.

Согласно ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В связи с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу п.п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договор купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Как следует из ст.ст. 421, 424, 425 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Исходя из положений п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с ч. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Квинтэкс» (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества № (л. д. <данные изъяты>).

Согласно раздела I предварительного договора стороны определили ориентировочные идентификационные характеристики объектов недвижимости, планируемых к отчуждению продавцом покупателю, и сочли их достаточными для идентификации объектов недвижимости в будущем:

Первый объект недвижимости (жилой дом)	Вид объекта недвижимости: жилой дом; Номер жилого дома по архитектурно-планировочному проекту: №; Площадь жилого дома: <данные изъяты> кв. м.; Ориентировочное место нахождения жилого дома/адрес строительной площадки жилого дома: <адрес>.
Второй объект недвижимости (земельный участок)	Вид объекта недвижимости: земельный участок, на котором расположен жилой дом; Общая площадь земельного участка: <данные изъяты> кв.м.; Номер земельного участка по проекту межевания: №; Разрешенное использование земельного участка: комплексное освоение в целях жилищного строительства; Категория земель: земли населенных пунктов; Адрес земельного участка: <адрес>.

План расположения жилого дома на земельном участке отображён в приложении № к предварительному договору; техническое описание жилого дома содержится в приложении №, являющимися неотъемлемой частью предварительного договора.

Стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества (основной договор), который они подписывают в течение 30 рабочих дней после наступления следующих событий (от наиболее поздней из дат): 1) оплаты покупателем обеспечительного платежа в сумме, предусмотренной предварительным договором; 2) получения свидетельства о государственной регистрации права собственности продавца на жилой дом.

В разделе II предварительного договора сторонами изложены условия основного договора купли-продажи жилого дома с земельным участком, который они обязались заключить в будущем, согласно которым цена договора составляет <данные изъяты> рубль <данные изъяты> копеек, в том числе: стоимость жилого дома составляет <данные изъяты> рублей, стоимость земельного участка - <данные изъяты> рубль <данные изъяты> копеек.

Согласно п.п. 3.2, 3.3 и 3.4 договора покупатель обязуется оплатить цену договора в течение 10 банковских дней с момента подписания предварительного договора. Обязательство покупателя по оплате цены договора считается исполненным с момента поступления денежных средств на расчётный счёт продавца.

В счёт оплаты цены по договору продавцом будет зачтена сумма денежных средств, полученная от покупателя в качестве обеспечительного платежа по предварительному договору.

В разделе III предварительного договора, предусматривающем особые условия предварительного договора, стороны договорились, что предварительный договор действует до ДД.ММ.ГГГГ (включительно). До наступления указанной даты стороны обязуются заключить основной договор. Дата, место и время подписания основного договора уточняется сторонами посредством направления продавцом покупателю уведомления с указанием планируемых места, даты и времени подписания договора, в которые стороны обязаны явиться со всеми документами, необходимыми для подписания договора и последующей подачи его на государственную регистрацию (п. 1).

Условиями предварительного договора предусмотрена обязанность покупателя (Гончаровой Ю.И.) оплатить продавцу (ООО «Квинтэкс») обеспечительный платёж в размере <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек.

Указанная сумма обеспечительного платежа может быть изменена при расхождении в размерах общей площади жилого дома (п.п. 4, 5, 6 раздела 3).

Таким образом, в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества предусмотрены действия сторон при несоответствии окончательной цены недвижимого имущества его предварительной цене (доплата или возврат разницы).

В соответствии с разделом IV предварительного договора в части, не оговоренной предварительным договором, стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых обязательств по предварительному договору в соответствии с законодательством РФ (п. 1).

В разделе V предварительного договора стороны предусмотрели, что данный договор является предварительным. В случае, если в будущем какая-либо из сторон будет уклоняться от заключения основного договора купли-продажи, другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить договор путём обращения в соответствующий суд. Предварительный договор вступает в действие со дня его подписания сторонами.

В приложениях № и №, являющихся неотъемлемой частью предварительного договора, содержатся план расположения земельного участка и жилого дома, техническое описание строящегося жилого дома, являющихся предметом договора купли-продажи (л. д. <данные изъяты>).

Обеспечительный платёж в счёт оплаты цены основного договора купли-продажи недвижимого имущества, установленный п. 2 раздела III предварительного договора, в сумме <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек Гончарова Ю.И. ДД.ММ.ГГГГ перечислила на расчётный счёт ООО «Квинтэкс», исполнив тем самым свои обязательства, что подтверждается платёжным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (л. д. <данные изъяты>).

ДД.ММ.ГГГГ сторонами заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому действие предварительного договора продлено до ДД.ММ.ГГГГ.

До наступления указанной даты (ДД.ММ.ГГГГ) стороны обязались заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества (л. д. <данные изъяты>).

Однако основной договор купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами заключен не был.

Предложение о заключении основного договора купли-продажи недвижимого имущества ни одна из сторон другой не направляла.

Доказательств обратного ни истицей, ни ответчиком суду не представлено.

С требованиями о понуждении к заключению основного договора купли-продажи недвижимого имущества в порядке, предусмотренном п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ, ни одна из сторон не обратилась.

Право собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, ООО «Квинтэкс» было зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ (л. д. <данные изъяты>).

Строительство жилого дома на указанном земельном участке ответчиком не было завершено, что сторонами не оспаривается.

В установленном законом порядке право собственности на предмет предварительного договора, а именно жилой дом, являющийся предметом спора между сторонами, в том числе как на объект незавершённого строительства, за ООО «Квинтэкс» не зарегистрировано.

Как усматривается из материалов дела, до настоящего времени жилой дом в эксплуатацию не введён, его индивидуализирующие признаки, как объекта недвижимого имущества не определены, в связи с чем он не является индивидуально-определённой вещью и не может быть вовлечён в гражданский оборот, что исключает возможность признания в отношении него каких-либо прав (л. д. <данные изъяты>).

Решением Арбитражного суда Московской области от 28.01.2016 года ООО «Квинтэкс» признано несостоятельным (банкротом), и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, до 27.07.2016 года (л. д. <данные изъяты>).

Поскольку основной договор в сроки, предусмотренные предварительным договором (не позднее ДД.ММ.ГГГГ), не заключен сторонами, то в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, возникшие из предварительного договора, прекратились, о чём свидетельствуют фактические отношения сторон.

Обязательства по основному договору купли-продажи недвижимого имущества между сторонами не возникли.

Исходя их вышеприведённых правовых норм, право собственности на имущество, имеющее собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества.

Предварительный договор, будучи направленным на заключение основного договора и носящий поэтому организационный характер, непосредственно регулирует лишь конкретные отношения, возникающие по поводу создания сторонами юридических предпосылок для обязательного заключения основного договора. Регулирующая функция предварительного договора сводится исключительно к установлению обязанностей его сторон по заключению основного договора. Предварительный договор содержит не существенные условия основного договора, а условия, позволяющие установить существенные условия основного договора, то есть перечень сформулированных существенных условий договора или только порядок их формулирования (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора, а не обязательство по передаче имущества. Предварительный договор не является сделкой по отчуждению имущества и не может служить основанием приобретения права собственности на имущество.

Анализируя содержание заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, давая толкование его условиям по правилам ст. 431 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что он не является договором купли-продажи недвижимого имущества (земельного участка и жилого дома) в собственном смысле, поскольку не содержит всех существенных условий, предъявляемых к такому договору, в том числе окончательную цену недвижимого имущества, а его предметом является заключение в будущем основного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома.

При этом то обстоятельство, что в предварительном договоре между сторонами указаны определённые индивидуальные признаки недвижимого имущества (земельного участка и жилого дома), а также их цена, не свидетельствуют о заключении сторонами договора купли-продажи, поскольку предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, и должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия договора (ч.ч. 2 и 3 ст. 429 ГК РФ).

Правовая природа предварительного договора не предполагает возникновение обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего основного договора.

При таких обстоятельствах положения ст. 487 ГК РФ (предварительная оплата товара) к правоотношениям, существующим на основании предварительного договора, применению не подлежат.

Заключение предварительного договора порождает обязательственные отношения между его сторонами и даёт им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства и, соответственно, защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В данном случае у ответчика может возникнуть обязанность по возврату денежной суммы в размере <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек, являющейся для него неосновательным обогащением.      

Законом не предусмотрено такое последствие нарушения обязанности по заключению основного договора, как признание права собственности на имущество, которое должно быть предметом незаключенного основного договора.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, применительно к требованиям законодательства, регулирующего спорные правоотношения, суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения исковых требований Гончаровой Ю.И. к ООО «Квинтэкс» в рамках избранного ею способа защиты своего права.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление Гончаровой ФИО8 к ООО «Квинтэкс» о признании права собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, и на незавершённый строительством объект, расположенный на указанном земельном участке; о прекращении права собственности ООО «Квинтэкс» на земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Ступинский городской суд Московской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Федеральный судья                                                                               Е.В. Есин