Решение по делу № 33-539/2013 (33-12237/2012;) от 19.12.2012

Дело №33-539

Судья Зарифуллина Л.М.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

28 января 2013 года город Пермь

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего Судьи Змеевой Ю.А., судей Кириенко Е.В. и Варовой Л.Н., при секретаре Бородкиной Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми дело по апелляционной жалобе Задорина С.Н. на решение Кировского районного суда г.Перми от 22 октября 2012 года, которым постановлено:

«Задорину С.Н. в удовлетворении исковых требований к Обществу с ограниченной ответственностью «***» и Открытому акционерному обществу «***» о регистрации договора купли-продажи № ** от 17 февраля 2012 года трехкомнатной квартиры по ул. **** в г.Перми, заключенного между ООО «***» и Задориным С.Н., перехода права собственности на вышеуказанную квартиру на имя Задорина С.Н. и прекращении ипотеки (залога) на жилое помещение квартиру по ул. **** в г. Перми отказать.»

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Кириенко Е.В., пояснения представителя ОАО «***»; Зеленина А.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Задорин С.Н. обратился в суд с иском к ООО «Название» и *** (ОАО) о вынесении решения о государственной регистрации договора купли-продажи № ** от 17 февраля 2012 года, перехода права собственности на жилое помещение - трехкомнатную квартиру № **, расположенную по адресу: ****. Требования мотивировал тем, что в соответствии с договором купли-продажи от 17 февраля 2012 года, заключенному между истцом и ООО «Название», ответчик ООО «Название» принял на себя обязательства по передаче квартиры в собственность истца, а истец принял обязательство оплатить и принять в собственность квартиру по адресу: ****. Цена договора определена сторонами в ** рублей, которые истцом уплачены в день подписания договора. 17.02.2012 года ответчик выдал справку о полном исполнении финансовых обязательств. В свидетельстве о государственной регистрации права собственности ответчика на данную квартиру, которую ООО «Название» приобрело у ООО «Название 1» указано, что квартира обременена ипотекой в пользу ОАО «***». В соответствии с п. 1.3 договора № 88 истец (покупатель) был уведомлен о том, что приобретаемое имущество находится в залоге. Пунктом 6.1.4 договора № 88 предусмотрено, что ООО «Название» в срок не позднее 10 марта 2012 года обязуется погасить регистрационную запись об обременении (ипотеке) на отчуждаемую квартиру путем обращения с заявлением о прекращении ипотеки в УФСГРКК по Пермскому краю. Также ответчик принял обязательства предоставить покупателю все необходимые документы для государственной регистрации права собственности истца на квартиру. Однако ни 17 февраля 2012 года, ни позднее представитель ответчика; не явился для государственной регистрации договора, перехода права собственности, не представил истцу документы, то есть принятые на себя обязательства по снятию обременения с квартиры ответчик не исполнил. Считает, что нахождение спорной квартиры в залоге у *** незаконно, необоснованно и нарушает его имущественные и жилищные права, как добросовестного приобретателя, т.к. должником по каким либо обязательства перед *** истец не является. Полагает, что поскольку он полностью оплатил стоимость квартиры, фактически принял в пользование данное имущество, сделка фактически исполнена, отсутствие регистрации права собственности незаконно.

В последующем истце уточнил основания иска, указав, что определением Арбитражного суда Пермского края от 13 августа 2012 года дело о банкротстве ООО «Название 2» - должника в счет обязательств которого перед ОАО «***» и заложено недвижимое имущество квартира № ** в доме № ** по ул. **** г. Перми, приобретенная им, истцом, в собственность у ООО «Название», констатирована ничтожность договора перевода долга от 29 сентября 2009 года, заключенного между ООО «Название 1» и ООО «Название 2», в соответствии с которым ООО «Название 2» приняло на себя в полном объеме обязательства ООО «Название 1» по договору уступки прав требования от 17 августа 2009 года. Поскольку квартира была заложена в счет обеспечения ничтожного, не существующего обязательства, следовательно ОАО «***» не является Залогодержателем недвижимого имущества, а именно квартиры по ул. **** г. Перми, следовательно его согласие на заключение сделки не требуется. В настоящее время ООО «Название» является недействующей организацией, поэтому настаивает на вынесении судебного решения о государственной регистрации договора от 17 февраля 2012 года, перехода права собственности на квартиру и прекращения ипотеки.

В судебном заседании истец участия не принимал, о времени и месте рассмотрения дела извещен.

Представитель истца в судебном заседании на иске настаивал.

Представитель ответчика ООО «Название» в судебное заседание не явился.

Представитель ответчика ОАО «***» в судебном заседании участия не принимал, из ранее данных пояснениях следует, что с иском не согласен.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просит истец Задорин С.Н., указав, что решение суда является незаконным и необоснованным, поскольку вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, без учета и исследования всех обстоятельств дела, чем нарушены имущественные и жилищные права истца. Судом не учтено, что истец обращался с требованиями о регистрации договора и перехода права собственности на спорное жилое помещение исходя из факта уклонения одной из сторон договора от государственной регистрации в порядке ст. 551 ГК РФ. Считает установленным, что ООО «Название» намеренно уклоняется от выполнения финансовых обязательств перед ОАО «***». Невыполнение ООО «Название» финансовых обязательств перед ОАО «***» необходимо расценивать как виновные действия, выражающиеся в уклонении от регистрации сделки и перехода права собственности. Считает, что им представлено достаточно доказательств, свидетельствующих, что квартира была обременена залогом в счет обеспечения ничтожного, недействительного обязательства. Судом не были проанализирован и оценены договоры, представленные ОАО «***» подтверждающие их недействительность, ничтожность. Поскольку обеспеченное залогом спорной квартиры обязательство является ничтожным, следовательно и согласия залогодержателя на сделку с квартирой не требовалось. Считает, что довод истца об уклонении ответчика от государственной регистрации нашел свое подтверждение в ходе судебного разбирательства, в связи с чем настаивает на отмене решения суда первой инстанции.

В судебное заседание истец и его представитель не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены.

Представители ответчик ООО «Название» и третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены.

Представитель ОАО «***» с доводами жалобы не согласен, просит судебное решение оставить без изменений.

Проверив законность и обоснованность оспариваемого решения в пределах доводов апелляционной жалобы (в соответствии с ч.1 ст. 327-1 Гражданского Процессуального кодекса Российской Федерации) судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что согласно свидетельства о государственной регистрации права от 09 октября 2009 года, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества гот 30.09.2009 года ООО «Название» является собственником 3-комнатной квартиры по адресу: ****; свидетельство содержит сведения о существующем ограничении (обременении) права в виде ипотеки (л.д.8). Аналогичные сведения содержатся в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.04.2012 года № **, 3-комнатная квартира **, расположенная в доме ** по ул. **** в г. Перми принадлежит на праве собственности ООО «Название». В отношении данного объекта недвижимости 09.09.2009г. зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу ОАО «***» (л.д. 9).

Согласно договора ипотеки от 31 августа 2009 года ООО «Название 1» передало ОАО «***» в залог, принадлежащее ООО «Название 1» недвижимое имущество, в том числе квартиру № ** в доме ** по ул. **** г.Перми (л.д.125-138). Данный договор прошел государственную регистрацию. На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 30 сентября 2009 года ООО «Название» приобрело у ООО «Название 1» в том числе квартиру № ** в доме по ул. **** г. Перми (л.д. 45-65). При этом имеется письменное согласие залогодержателя, а именно ОАО «***» на отчуждение заложенного имущества.

17 февраля 2012 года между истцом Задориным С.Н. и ответчиком ООО «Название» был заключен договор № **; купли-продажи квартиры, в соответствии с п. 1.1 которого продавец (ответчик) обязуется передать в собственность покупателю (истцу), а покупатель обязуется принять и оплатить согласно условиям договора недвижимое имущество: трехкомнатную квартиру по адресу: **** общей площадью 83,4 кв.м. Согласно п. 1.3 договора покупатель уведомлен, что указанная квартира находится в залоге у ОАО «***» (л.д. 10). Согласно п. 2 договора цена, подлежащая оплате покупателем продавцу за приобретаемую по договору квартиру составляет ** рублей. Согласно данному договору продавец обязуется в срок не позднее 10 марта погасить регистрационную запись об обременении (ипотеке) на отчуждаемую квартиру путем обращения с заявлением о прекращении ипотеки в Управление Росреестра по Пермскому краю.

Согласно представленным квитанциям и чекам, истцом в кассу ООО «Название» внесены денежные средства в размере ** рублей. Данное обстоятельство также подтверждено справкой ООО «Название» от 17.02.2012 года (л.д. 16).

По сведениям Межрайонного отдела № 2 Управления Росреестра по Пермскому краю с заявлениями о государственной регистрации договора купли-продажи № ** от 17.02.2012 года, перехода права и права собственности на квартиру по адресу: **** никто не обращался (л.д. 54).

В соответствии с ц. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу положений ст. 131, 164 ГК РФ и п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, включая ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, и сделки с этим имуществом.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 3 этой же статьи предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии со ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора (уполномоченных ими лиц). Исходя из требований данного Закона, государственная регистрация является единственным доказательством существования права. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав, переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

В свою очередь, согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе но требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в Соответствии с решением суда.

Согласно ч. 1 ст. 37ФЗ "Об ипотеке" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

При вынесении решения суд первой инстанции объективно исследовал материалы дела. правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, верно применил материальный закон, нарушений процессуального законодательства не допустил. Совокупности собранных по делу доказательств судом дана надлежащая оценка.

Установив, что на момент заключения договора купли-продажи с истцом, спорное недвижимое имущество, а именно квартира № ** в доме № ** по ул. **** г. Перми находилось в залоге у ОАО «***», а письменного согласия у залогодержателя ОАО «***» на отчуждение жилого помещения получено не было суд пришел к правильному выводу, что наличие в отношении спорного имущества таких обременении как ипотека и запрет регистрирующему органу совершать регистрацию перехода права является обстоятельством, не позволяющим производить регистрацию перехода права по представленной истцом сделке купли-продажи.

Довод апелляционной жалобы о том, что стоимость квартиры им была внесена во исполнение договора купли-продажи, а действия ООО «Название» по невыполнению финансовых обязательств перед ОАО «***» следует расценивать как уклонения ответчика от регистрации сделки и перехода права собственности не принимается судебной коллегией во внимание, поскольку наличие вышеуказанных ограничений является препятствием для государственной регистрации перехода прав собственности на объект недвижимого имущества к истцу вне зависимости от каких-либо действий (бездействий) ответчика, как продавца по сделке.

То обстоятельство, что ООО «Название», несмотря на наличие договора ипотеки, заключил договор купли-продажи с Задориным С.Н., а последний во исполнение условий договора перечислил продавцу денежные средства, не является основанием полагать прекратившимися обязательства по договору залога недвижимого имущества и, соответственно, о прекращении ипотеки в отношении спорного недвижимого имущества. Исчерпывающий перечень оснований прекращения: залога содержится в ст. 352 ГК РФ. В соответствии с п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда.

Учитывая, что предусмотренные ст. 352 ГК РФ основания прекращения ипотеки в данном случае отсутствуют, доказательства исполнения обеспеченного залогом обязательства суду не представлены, договор ипотеки от 31 августа 2009 г. недействительным не признан, истец стороной договора залога и участником регистрационных действий не является, его права регистрацией договора залога не затронуты, формальные требования закона о порядке погашения записи об ипотеке не соблюдены, следовательно оснований для вывода об уклонении ответчика от совершения регистрационных действий не имеется. Кроме того истцом не представлено доказательств того, что ответчик совершает действия, свидетельствующие об уклонении от регистрации сделки, поскольку как установлено судом первой инстанции и нашло свое подтверждение в суде апелляционной инстанции, за регистрацией договора купли-продажи, перехода права и права собственности на квартиру по ул. **** в регистрирующий орган никто не обращался.

Таким образом, правильной установив юридически значимые обстоятельства дела, оценив и проанализировав представленные сторонами доказательства в совокупности, применив материальный закон, подлежащий применению, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Доводы апелляционной жалобы истца и его представителя на правильность выводов суда не влияют, основаны на неверном толковании материального закона и не могут быть признаны состоятельными судебной коллегией.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328-329 Гражданского Процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кировского районного суда г. Перми от 22 октября 2012 года оставить без изменений, апелляционную жалобу Задорина С.Н. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: