Решение по делу № 3а-563/2018 (3а-1644/2017;) ~ М-1629/2017 от 28.12.2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 января 2018 года                                 г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи:     Родиной Т.А.,

при секретаре:                 Бамбуровой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а - 563/2018 по административному исковому заявлению Овсянникова А.И. об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной рыночной стоимости,

с участием представителя Овсянникова А.И. по доверенности Каблова Д.С.,

у с т а н о в и л:

Овсянников А.И. обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 216,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 26 сентября 2013 года в размере 8 341 552 рубля.

В обоснование заявленных требований Овсянников А.И. указал, что является собственником названного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика налога на имущество.

В судебном заседании представитель Овсянникова А.И. по доверенности Каблов Д.С. поддержал заявленные требования, по доводам, изложенным в иске.

Административные ответчики: Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: Администрация г.о. Самары, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований ФГБУ ФКП «Росреестра» по Самарской области представило отзыв.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях /пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»/.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о нежилом помещении с кадастровым номером №, площадью 216,1 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>.

Вышеуказанное помещение принадлежит на праве собственности Овсянникову А.И., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 8 декабря 2017 года.

Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» от 14 марта 2012 года № 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости определена по состоянию на 26 сентября 2013 года (на дату постановки объекта на кадастровый учет) в размере 12 816 571,17 руб.

В силу положений статьи 1 Закона Самарской области «Об установлении единой даты начала применения на территории Самарской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» от 10 ноября 2014 года № 107-ГД, административный истец уплачивает налог на имущество, исходя из его кадастровой стоимости.

Воспользовавшись правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения, и считая свои права нарушенными, Овсянников А.И. обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В обоснование заявленных требований Овсянников А.И. представил отчет об оценке рыночной стоимости №, выполненный 18 декабря 2017 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Независимый кадастровый центр» ФИО1, являющейся членом некоммерческого партнёрства Саморегулируемой организации оценщиков «Экспертный совет».

Указанным отчетом рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № определена по состоянию на 26 сентября 2013 года в размере 8 341 552 рубля без учета НДС.

Исследовав отчёт об оценке, суд приходит к выводу о том, что он выполнен в соответствии с требованиями федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Объектом оценки является нежилое помещение, используемое под помещение торгового назначения.

Соблюдая требования федеральных стандартов оценки, оценщик указал в отчете принципы оценочной деятельности, допущения, принятые при проведении оценки, задание на оценку, сведения о заказчике и оценщике, описал объект оценки, результаты оценки, полученные с применением различных подходов, привёл анализ достаточности и достоверности информации, проанализировал рынок, описал ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, определил последовательность применяемых методов, последовательность определения стоимости объекта оценки, привёл соответствующие расчеты и описал процедуру согласования полученных результатов.

Исследование проведено оценщиком на основании правоустанавливающих документов об объекте оценки, предоставленных заказчиком оценки, визуального осмотра объектов, проведённого 11 декабря 2017 года, а также с использованием сведений базы данных «АДОН», актуальных на дату оценки.

Оценщик применил доходный и сравнительный подходы. От применения затратного подхода оценщик мотивированно отказался.

В рамках сравнительного подхода определена стоимость единого объекта недвижимости, определены доли улучшений в стоимости единого объекта недвижимости, после чего произведён расчет стоимости объекта капитального строительства путём выделения доли улучшений из стоимости единого объекта недвижимости.

В разделе 9.3.1.2 отчета приведён анализ элементов, по которым осуществляется сравнение оцениваемого единого объекта недвижимости с объектами-аналогами.

Данные об объектах-аналогах получены оценщиком из базы данных «АДОН». В результате первоначальной калибровки были использованы 14 объектов-аналогов, наиболее близкие по своим ценообразующим параметрам к объекту оценки. Отбор аналогов производился с учетом обеспечения максимального значения коэффициента детерминации в уравнении многофакторной регрессии, возможности учета максимального количества ценообразующих факторов, а также величины коэффициента корреляции цен аналогов с результирующим признаком.

Применяя метод регрессионного анализа, оценщик выявил основные причинно-следственные связи в исследуемой системе, выполнил поиск статистических выбросов, проверил условие независимости факторов на результирующую переменную. Оценщик определил коэффициент корреляции переменных в результирующей переменной больше 0,5 по абсолютному значению: площадь объекта (качественное значение), этаж расположения (качественная характеристика), состояние отделки. На стр. 73 отчета оценщик рассчитал стоимость объекта оценки путем выделения доли улучшений из стоимости единого объекта недвижимости и сделал вывод о том, что величина стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода равна 8 037 794 рубля. Для сравнительного подхода был присвоен весовой коэффициент 0,5.

Проанализировав рынок коммерческой недвижимости, оценщик пришел к выводу, что аналогичные помещения сдаются в аренду, поэтому в рамках доходного подхода применён метод прямой капитализации.

Исследовав массив рыночной информации по аренде торговых объектов, расположенных в Ленинском районе г. Самары, оценщик в результате первоначальной калибровки выбрал 12 объектов-аналогов, наиболее близких по своим ценообразующим факторам к объекту оценки, выбрал и описал метод внесения корректировок.

В рамках выбранного подхода и метода оценщик обосновал величины арендной ставки для оцениваемого объекта, потенциальный валовый доход исследуемого объекта оценки, потери от незанятости, операционные расходы, определил ставку капитализации, пересчитал чистый операционный доход.

В рамках доходного подхода величина рыночной стоимости объекта оценки определена оценщиком в размере 8 645 310 рублей. Для доходного подхода был присвоен удельный весовой коэффициент 0,5.

В ходе согласования полученных результатов оценщиком была определена итоговая величина рыночной стоимости нежилого помещения, составляющая 8 341 552 рубля.

Методики исследования, объём и этапы проведения оценки, выполнение расчетов, согласование полученных результатов соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта недвижимого имущества, и сведений о его рыночной стоимости в иных размерах сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Оснований для назначения судебной экспертизы по собственной инициативе суд не усматривает.

Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 26 сентября 2013 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, полагает возможным определить кадастровую стоимость нежилого помещения равной рыночной стоимости по состоянию на 26 сентября 2013 года в размере 8 341 552 рубля.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 28 декабря 2017 года, что следует отразить в резолютивной части решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования Овсянникова А.И. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 216,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, нежилое помещение н1, равной рыночной стоимости по состоянию на 26 сентября 2013 года в размере 8 341 552 рубля.

Датой обращения Овсянникова А.И. в суд считать 28 декабря 2017 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 2 февраля 2018г.

Судья:                              Т.А.Родина