Решение по делу № 2-1634/2015 от 12.03.2015

Дело № 2-1634/15

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

(Дата обезличена)

Истринский городской суд Московской области в составе:

Председательствующего судьи Котовой И.Н.,

при секретаре Широковой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЗАО «<данные изъяты>» к К.А.В., третье лицо Управление Росреестра по М.О. об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности и по встречному иску К.А.В. к ЗАО «<данные изъяты>», третье лицо Управление Росреестра по М.О. о признании сделки купли-продажи недействительной применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л:

ЗАО «<данные изъяты>» предъявил иск к К.А.В., третье лицо Управление Росреестра по М.О. об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности, указав в обоснование следующее, что (Дата обезличена). между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка. В соответствии с п.<данные изъяты> договора ответчик обязуется передать в собственность истцу земельный участок, категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства, площадью <данные изъяты> кв.м. адрес объекта: (адрес), кадастровый номер: (№). В соответствии с п.<данные изъяты> договора цена участка составляет <данные изъяты> руб. и перечисляется продавцу не позднее (Дата обезличена) рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности. Участок был передан покупателю (Дата обезличена). по акту. Таким образом, договор является действительным содержит все необходимые существенные условия, предъявляемые к договорам такого рода. Истцом и ответчиком были оформлены доверенности и уполномоченный представитель сдал комплект документов для проведения регистрации. Однако регистрирующим органом было вынесено решение о приостановлении регистрации на основании поступившего от ответчика заявления. Факт подачи такого заявления ответчик умышленно скрыл от истца, от явки в регистрирующий орган ответчик уклоняется, что является препятствием проведения регистрации и послужит основанием для отказа. Истцом в адрес ответчика было направлено уведомление с предложением устранить основания, препятствующие регистрации, уведомление было оставлено без ответа. Уклонение ответчика от исполнения договора существенно нарушает права истца.

Просят вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности от К.А.В. к ЗАО «<данные изъяты>» на земельный участок категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства, площадью <данные изъяты> кв.м. адрес объекта: (адрес), кадастровый номер: (№) на основании договора купли-продажи земельного участка от (Дата обезличена) заключенного между ЗАО «<данные изъяты>» и К.А.В..

(Дата обезличена). ответчик К.А.В. обратился в суд со встречными исковыми требованиями к ЗАО «<данные изъяты>» о признании сделки купли-продажи недействительной применении последствий недействительности сделки. В обосновании требований указал, что договор купли-продажи земельного участка был подписан им под влиянием заблуждения и обмана. В тот период он нуждался в дополнительных денежных средствах, необходимых для лечения, так как ему была рекомендована дорогостоящая операция. Поскольку он не имел постоянной работы, по объявлению он обратился к ответчику, который оказывал услуги по выдаче займов населению. Прибыв в офис, расположенный по адресу (адрес) ему было предложено подписать большую пачку документов, среди которых, как понял впоследствии, находился и так называемый договор купли-продажи земельного участка. Так как он не обладал юридическими знаниями и испытывал проблемы со здоровьем, все подписал. Однако, обещанный займ ему там так и не дали, а после подписания заявили, что денежные средства он сможет получить «только после продажи указанного участка». Не желая совершать указанную сделку на следующий день он вновь прибыл в офис по указанному адресу, где обратился с просьбой вернуть документы на принадлежащий ему участок. Экземпляр договора и другие документы выданы не были. Сотрудник, которого он не помнит, поинтересовался, нужны ли ему деньги и предложил сразу написать заявление о выдаче <данные изъяты> руб. Однако, заявление о выдаче денег у него забрали, а денег он так и не дождался. Позднее, он обратился в органы Росреестра с заявлением о приостановлении государственной регистрации права собственности. Подтверждением того, что указанная сделка носит сомнительный характер, является также и то, что границы участка не прошли процедуру межевания, в соответствии с кадастровой выпиской они не установлены, там же в настоящее время на участке находится домовладение, которое формально принадлежит прежнему владельцу Ж.С.С., состоящее из бревенчатого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м., а также служебных строений и хозяйственных построек. Ранее по договорам купли-продажи от (Дата обезличена) им было приобретено все домовладение Ж.С.С., состоявшее из двух земельных участков площадью <данные изъяты> кв.м. и <данные изъяты> кв.м., на которых были расположены указанные постройки. Участок площадью <данные изъяты> кв.м. принадлежал Ж.С.С. на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от (Дата обезличена), а участок площадью <данные изъяты> м кв. принадлежал на основании постановления администрации <данные изъяты> сельского совета от (Дата обезличена). Жилой дом принадлежал Ж.С.С. на основании договора дарения долей жилого дома, заключенного с его матерью Ж.В.Е. (Дата обезличена). Устная договоренность о продаже дома им со Ж.С.С. была достигнута, однако, из-за того, что постройки не были продавцом своевременно поставлены на кадастровый учет, ему до настоящего времени не удалось заключить с ним договор купли-продажи жилого дома и других построек. Существенным условием договора купли-продажи недвижимости является указание в нем всех данных продаваемого имущества, которые придают имуществу индивидуальную определенность. Однако, в договоре купли-продажи недвижимого имущества от (Дата обезличена) не был определен предмет договора. Также, доказательством недействительности сделки является и то, что кадастровая стоимость участка по сведениям, указанным в кадастровой выписке о земельном участке от (Дата обезличена) составляет <данные изъяты> рублей, что в <данные изъяты> раза превышает цену, указанную в договоре купли-продажи. Указанный участок был приобретен у Ж.С.С. за <данные изъяты> рублей. Заблуждение относительно природы сделки выражается в том, что лицо совершает не ту сделку, которую пыталось совершить, в частности, на момент совершения сделки он намеривался заключить с ответчиком договор займа на сумму <данные изъяты> рублей, предоставив в качестве обеспечения принадлежащий ему спорный земельный участок, на это была направлена его воля. Кроме того, договор купли-продажи недвижимого имущества от (Дата обезличена) является кабальной сделкой, поскольку она заключена на крайне невыгодных для него условиях, о чем может свидетельствовать, явно заниженная цена договора.

С учетом уточнения просит признать оспоримую сделку - договор купли-продажи недвижимого имущества - земельный участок, расположенный по адресу (адрес), кадастровый номер (№) от (Дата обезличена) недействительной, применить последствия недействительности сделки, обязать ЗАО «<данные изъяты>» возвратить земельный участок с кадастровым номером (№) К.А.В. и отменить ранее принятые судом обеспечительные меры.

Представитель истца ЗАО «<данные изъяты>» по доверенности С.Е.А. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить, возражал об удовлетворении встречных требований, представил письменное возражение.

Ответчик К.А.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен (л.д. (№)), воспользовался услугами представителя по доверенности Б.И.А., который в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, встречные требования с учетом уточнения поддержал, просил удовлетворить.

Представитель Управления Росреестра по М.О. в судебное заседание не явился.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что решением Исполнительного комитета от (Дата обезличена). (№) Ж.В.Е., имеющей домовладение на праве личной собственности в дер. Надовражино разрешено построить баню (л.д. (№) решением Исполнительного комитета от (Дата обезличена). (№) разрешено строительство хозпостройки (л.д.(№)), решением Исполнительного комитета от (Дата обезличена). (№) разрешено произвести строительство открытой веранды к существующей террасе (л.д. (№)), решением Исполнительного комитета от (Дата обезличена). (№) узаконены светелка, сараи, гараж в дер. (адрес), где Ж.В.Е. имеет на праве личной собственности целое домовладение. (л.д. (№)).

Также из материалов дела следует, что на основании договора дарения <данные изъяты> долей дома от (Дата обезличена) Ж.В.Е. подарила Ж.С.С. <данные изъяты> долей дома, находящегося в дер. (адрес), общей площадью <данные изъяты> кв.м., служебные строения и подсобные сооружения, расположенные на земельном участке (адрес)

Постановлением администрации <данные изъяты> сельского Совета от (Дата обезличена) (№) Ж.В.Е. выделен в собственность земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., Ж.С.С. земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: (адрес) (л.д. (№)).

(Дата обезличена) на основании договора купли-продажи К.А.В. приобрел у Ж.С.С. земельный участок с кадастровым номером (№), площадью <данные изъяты> кв.м., разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли населенных пунктов, по адресу: (адрес), за <данные изъяты> рублей. (л.д. (№)), а также на основании договора купли-продажи от (Дата обезличена). К.А.В. приобрел у Ж.С.С. земельный участок с кадастровым номером (№), площадью <данные изъяты> кв.м., разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли населенных пунктов, по адресу: (адрес) Границы земельных участок не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства (л.д. (№)).

Из материалов дела следует, что (Дата обезличена)г. между ЗАО «<данные изъяты>» и К.А.В. был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства, адрес объекта: (адрес), кадастровый номер: (№) В соответствии с п.<данные изъяты> договора ответчик обязуется передать в собственность истцу земельный участок, категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства, площадью <данные изъяты> кв.м. адрес объекта: (адрес), а истец обязуется принять недвижимость и уплатить за нее цену, указанную в п.<данные изъяты> договора. В соответствии с п.п.<данные изъяты> и <данные изъяты>.по соглашению сторон цена земельного участка составляет <данные изъяты> руб. и перечисляется продавцу не позднее (Дата обезличена) рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, путем перечисления денежных средств платежным поручением на расчетный счет продавца, указанный продавцом дополнительно. Согласно п.<данные изъяты> право собственности на земельный участок возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности не земельный участок к покупателю. Согласно передаточного акта участок был передан покупателю (Дата обезличена). (Дата обезличена). Управлением Росреестра по М.О. было вынесено решение о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по адресу: (адрес) на основании поступившего от ответчика заявления о его личном участии в проведении регистрационных действий. Истцом в адрес ответчика было направлено уведомление с предложением устранить основания, препятствующие регистрации, уведомление было оставлено без ответа.

Согласно кадастровому паспорту от (Дата обезличена) границы земельного участка с кадастровым номером (№), расположенного по адресу: (адрес), площадью <данные изъяты> кв.м. в соответствии с требованиями земельного законодательства не установлены.

К.А.В. обращаясь со встречным иском о признании договора купли-продажи от (Дата обезличена) недействительным, ссылается на его несоответствие требованиям законодательства ввиду не указания в нем всех данных продаваемого имущества, которые придают имуществу индивидуальную определенность, границы земельного участка не установлены, ввиду чего в договоре купли-продажи недвижимого имущества от (Дата обезличена) не был определен предмет договора.

В соответствии с п. 1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Так, в соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Исходя из положений п. 1, 2 ст. 169 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих условиях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 Гражданского кодекса РФ).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

На основании статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Определение предмета договора продажи недвижимости должно быть произведено с особой тщательностью, и содержать все те характеристики и данные, которые упомянуты в абзаце 1 вышеуказанной статьи.

При продаже земельного участка следует указать его местоположение (адрес), категорию земли, цели ее использования, общую площадь, границы земельного участка, то есть совокупность индивидуально-определенных признаков, определяющих его как объект гражданского права в соответствии со статьей 129 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В п. 1 ст. 37 ЗК РФ указано, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений об имуществе, которые подтверждают существование такого имущества с характеристиками, позволяющими определить имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории РФ государственный учетный (кадастровый) номер (п. 1 ст. 5 Закона N 221-ФЗ).

Часть 2 статьи 6 и статья 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации определяют земельный участок как объект земельных отношений, являющийся частью земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Удостоверение границ земельного участка осуществляется путем реализации процедуры определения границ земельного участка, установления его границ на местности, согласования и утверждения его границ в соответствии с Федеральным законом от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве".

Таким образом, по смыслу указанных норм права договор купли-продажи земельного участка должен содержать данные о границах земельного участка, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество.

Таким образом, без постановки земельного участка на кадастровый учет, без указания его идентифицирующих признаков (площадь, кадастровый номер и т.п.) предмет договора купли-продажи земельного участка является несогласованным, а договор - незаключенным.

Между тем в договоре купли-продажи земельного участка указана площадь земельного участка <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер (№), однако согласно кадастровой выписке границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Таким образом, при заключении договора должны были существовать все условия, в том числе предмет договора.

Договор купли-продажи не содержит существенных условий, позволяющих рассматривать передаваемое недвижимое имущество как предмет договора.

Таким образом, поскольку на момент заключения договора межевание земельного участка не было произведено, следовательно, объектом земельных правоотношений земельный участок являться не мог, и не мог рассматриваться как предмет договора, то положения договора купли-продажи не соответствуют требованиям закона, ввиду чего суд приходит к выводу о признании договора купли-продажи недействительным, применив последствия недействительности сделки путем возврата сторон в первоначальное положение.

Доводы ответчика о том, что договор купли-продажи земельного участка был подписан им под влиянием заблуждения и обмана и заблуждение его относительно природы сделки судом не принимается, поскольку ни чем не подтверждены.

Доводы ответчика относительно того, что сделка носит сомнительный характер, поскольку, в настоящее время на земельном участке находится домовладение, которое формально принадлежит прежнему владельцу Ж.С.С., состоящее из бревенчатого дома, общей площадью <данные изъяты> м кв., а также служебных строений и хозяйственных построек, также судом не принимается, поскольку из представленных документов не следует, что домовладение находится именно на спорном участке.

Доводы ответчика относительно недействительности сделки о том, что кадастровая стоимость участка по сведениям, указанным в кадастровой выписке о земельном участке от (Дата обезличена) составляет <данные изъяты> рублей, что в три раза превышает цену, указанную в договоре купли-продажи, указанный участок был приобретен у Ж.С.С. за <данные изъяты> рублей, также судом не принимается, поскольку в силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Довод ответчика относительно того, что договор купли-продажи недвижимого имущества от (Дата обезличена) является кабальной сделкой, поскольку он заключен на крайне невыгодных для него условиях, о чем может свидетельствовать, явно заниженная цена договора также судом не принимается поскольку в силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, кроме того кадастровая стоимость может не соответствовать рыночной стоимости.

Учитывая вышеизложенное, поскольку встречные исковые требования подлежат удовлетворению, суд приходит к выводу об отказе в исковых требованиях ЗАО «<данные изъяты>» об обязании ответчика осуществить государственную регистрацию перехода права собственности.

В связи с тем, что в иске ЗАО «<данные изъяты>» отказано, а встречный иск удовлетворен, по ходатайству представителя ответчика обеспечительные меры, принятые определением Истринского городского суда от (Дата обезличена). подлежат отмене.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

В иске ЗАО «<данные изъяты> о принятии решения о государственной регистрации перехода права собственности от К.А.В. к ЗАО «<данные изъяты>» на земельный участок категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства, площадью <данные изъяты> кв.м. адрес объекта: <данные изъяты> на основании договора купли-продажи земельного участка от (Дата обезличена) года заключенного между ЗАО «<данные изъяты> и К.А.В. отказать.

Встречный иск К.А.В. удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. расположенного по адресу: (адрес) заключенного (Дата обезличена) между ЗАО «<данные изъяты>» и К.А.В..

Применить последствия недействительности сделки обязав ЗАО «<данные изъяты>» возвратить земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. расположенный по адресу: (адрес) К.А.В..

Меры обеспечения иска, принятые Истринским городским судом Московской области от (Дата обезличена) запретить Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области производить любые регистрационные действия в отношении земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: (адрес) отменить.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца в Московский областной суд через Истринский городской суд.

Председательствующий:

Решение изготовлено (Дата обезличена).