Решение по делу № 33-528/2012 от 16.05.2012

Судья Дагуф С.Е.    Дело № 33-528    2012 год

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

08 июня 2012 года    г. Майкоп

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея в составе:

председательствующего – Бзегежевой Н.Ш.

судей: Козырь Е.Н. и Безуглова В.В.

при секретаре Хамирзовой А.А.

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Емтыль Р.К. – представителя ответчика ООО «Стройкомплекс» (по доверенности) на решение Тахтамукайского районного суда от 19 марта 2012 года, которым постановлено:

расторгнуть договор купли-продажи квартиры <адрес> заключенный между ООО «Стройкомплекс» и Медведевой З.В. 05.06.2010 года.

Взыскать с ООО «Стройкомплекс» в пользу Медведевой З.В. покупную цену квартиры 1894000 рублей, 274565 рублей проценты за пользование чужими денежными средствами.

Взыскать с ООО «Стройкомплекс» в пользу Медведевой З.В. расходы на ремонт квартиры 909764 рубля и расходы на оплату услуг представителя в размере 15000 рублей и расходы в связи с проведением экспертиз 73000 рублей.

Взыскать с ООО «Стройкомплекс» в пользу Медведевой З.В. компенсацию морального вреда в размере 300 000 рублей.

Взыскать с ООО «Стройкомплекс» госпошлину в размере 22218 рублей в доход государства, а также штраф1084282 рубля, подлежащий уплате в доход государства, с перечислением по данным:

Наименование получателя платежа	УФК МФ РФ по РА (МИ ФНС РФ № 3 по РА)
КПП	010701001
ИНН налогового органа и его наименование	0107002064
ОКАТО	79230000000
Номер счета получателя платежа	40101810100000010003
Наименование банка	ГРКЦ НБ РА Банка России г. Майкопа
БИК	047908001
Код бюджетной классификации (КБК)	18211603010010000140
Наименование платежа	Штраф

Заслушав доклад судьи Бзегежевой Н.Ш., объяснения Емтыль Р.К. – представитель ответчика ООО «Стройкомплекс» (по доверенности), поддержавшего доводы апелляционной жалобы и полагавшего решение суда подлежащим отмене, возражения истца Медведевой З.В. против отмены решения суда ввиду его законности и обоснованности, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Медведева З.В. обратилась в суд с иском к ООО «Стройкомплекс» о расторжении договора купли-продажи. В обоснование указала, что 08 мая 2008 года между ней и ООО «Стройкомплекс» при посредничестве Емтыль А.М. был заключен предварительный договор купли-продажи, предметом которого было участие в финансировании совместного строительства – ответчик должен был построить и передать ей в собственность квартиру в строящемся доме по адресу: <адрес>, без номера, первая очередь, подъезд № 2, на четвертом этаже, по ходу лестницы, вторая дверь слева. Согласно условиям предварительного договора платежи производятся для строительства четырехэтажного жилого дома, срок заключения основного договора до 31 августа 2008 года, то есть фактически дата сдачи дома в эксплуатацию. Привлечение денежных средств на строительство многоквартирного дома, который на момент привлечения таких денежных средств не введен в эксплуатацию, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве, путем выпуска жилищных сертификатов жилищно-строительными и жилищно-накопительными кооперативами. Срок исполнения обязательств по договору (постройка квартиры) был установлен до 31 августа 2008 года, однако ответчиком обязательства в указанный срок выполнены не были. Договор купли-продажи был подписан с ней только 05 июня 2010 года. На основании данного договора ею было получено свидетельство о праве собственности 01-АА 295663 на квартиру № 34 по <адрес>.

Кроме того, ответчик ввел ее в заблуждение относительно потребительских свойств квартиры, строительство которой она оплатила. Согласно условиям предварительного и основного договоров, ею оплачивались работы по строительству квартиры, расположенной на 4-м этаже 4-х этажного дома. Однако, фактически квартира находится в мансардной пристройке 3-х этажного дома. Более того, ООО «Стройкомплекс» было оформлено разрешение на строительство только 3-х этажного дома, то есть мансардный этаж и ее квартира возведены незаконно. До нее не была доведена информация о проекте строительства дома, наличия разрешения на строительство и другая документация. В ходе проведения прокурорской проверки было установлено, что дом <адрес> не сдан и не введен в эксплуатацию, в связи с чем реализация квартир в данном доме как законченных объектов недвижимости незаконна. Также указывает, что предоставленное ответчиком разрешение на строительство № RU 015051072006001-58 от 09.07.2007 года при заключении предварительного договора незаконно, поскольку срок его действия истек 09 марта 2008 года, допускает возведение предельного количества этажей 3 и выдано на возведение индивидуального жилого дома. Квартира расположена в мансарде, вместо полного этажа по договору, в связи с чем, потолок квартиры представляет собой конструкцию из гипсокартона, полиэтиленовой пленки, утеплителя и досок, прибитых с интервалом в 40-50 см., из-за чего практически отсутствует шумо- и теплоизоляция, данная конструкция представляет опасность для жизни при пожаре или сильном ветре, и не препятствует проникновению посторонних лиц в квартиру. В доме отсутствует центральная канализация и водоснабжение: канализация местная (септик), что не предусмотрено при строительстве многоквартирных домов, сброс сточных вод осуществляется на рельеф местности, отсутствуют необходимые очистные устройства. Кроме того, при подписании договора купли-продажи ей не был предоставлен для подписания акт приема – передачи готовой квартиры.

Ссылаясь на положения ст.ст. 15, 393 ГК РФ, просила расторгнуть договор от 05.06.2010 года, заключенный между ней и ООО «Стройкомплекс», взыскать уплаченную покупную цену – 1894000 рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 941002 рубля.

В ходе судебного разбирательства 10 февраля 2012 года истец Медведева З.В. уточнила заявленные требования и просила расторгнуть основной договор купли-продажи от 05 июня 2010 года, заключенный между ней и ООО «Стройкомплекс», взыскать с ответчика уплаченную ею сумму по договору купли-продажи от 05 июня 2010 года в размере 1 894 000 рублей; проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 123 791 рубль; стоимость убытков в виде неотделимых улучшений в квартире в сумме 1 137 568 руб., сумму морального вреда в размере 500 000 рублей; судебные расходы в размере 98 000 рублей и штраф в пользу государства в размере 50% от суммы, присужденной ей.

В судебном заседании истец Медведева З.В. поддержала заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Стройкомплекс» исковые требования не признал.

Суд принял изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе (с дополнениями) Емтыль Р.К. – представитель ответчика ООО «Стройкомплекс» (по доверенности) просит решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 19 марта 2012 года отменить и принять по делу новое решение, отказав Медведевой З.В. в удовлетворении заявленных требований. Свое несогласие с вынесенным решением мотивирует тем, что при разрешении настоящего спора по существу не подлежит применению Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также последствия, указанные в нем и ссылка в дальнейшем на Закон «О защите прав потребителей». Считает, что отношения, возникшие между ООО «Стройкомплекс» и Медведевой З.В. по договору купли-продажи квартиры и расторжению данного договора полностью регулируются нормами Гражданского кодекса РФ, и не нуждаются в конкретизации Законом «О защите прав потребителей». Указывает, что в сложившейся ситуации не обнаружено неустранимых недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения и других подобных недостатков. Согласно заключения дополнительной строительно-технической экспертизы выявленные несоответствия потолочного перекрытия проектной документации возможно устранить. Кроме того, в обоснование своих доводов ссылается, что выводы, указанные в повторной строительно-технической экспертизе проведенной ООО «ЮрИнСтрой» выходят за рамки компетенции эксперта-строителя.

В возражениях на апелляционную жалобу истец Медведева З.В. просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на неё, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции 08 мая 2008 года между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи, по которому истец Медведева З.В. вносила платежи для строительства 4-х этажного жилого дома, квартира в котором в дальнейшем будет оформлена и зарегистрирована на ее имя, то есть договор о долевом участии в строительстве жилья, согласно которому, Медведева З.В. приняла на себя обязательство оплатить стоимость однокомнатной квартиры, а ответчик – передать ей в собственность указанную квартиру до 31 августа 2008 года. Целью договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 08 мая 2008 года, заключенного Медведевой З.В. являлось приобретение в строящемся доме конкретной квартиры для личных нужд, то есть для проживания истца и членов ее семьи.

Стороны заключили предварительный и основной договоры купли-продажи, однако квартира не была передана истцу по акту с техническими характеристиками.

В соответствии со ст. 4 Закона РФ "О защите прав потребителей" продавец обязан передать потребителю товар, качество которого соответствует договору. При отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать потребителю товар, соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно ст. 18 Закона РФ "О защите прав потребителей" потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, вправе, в том числе, отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества.

Экспертными заключениями, имеющимися в материалах дела, подтверждается, что приобретенная истцом квартира не отвечает требованиям качества, поскольку осуществлялось с нарушением строительных норм в части организации строительного производства, предусмотренного п. 6.13 СП 48.13330.2011. Ограждающие конструкции стен четвертого этажа четырехэтажного 96-ти квартирного жилого дома литер «А», не соответствуют требованиям СНиП 23-02-2003 «Тепловая защита зданий», предъявляемым к сопротивлению теплопередачи наружных стен жилых зданий. Ограждающие конструкции стен четвертого этажа не соответствуют требованиям, изложенным в приложении № 2 Сан.ПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» в части оптимально допустимой нормы температуры в помещениях квартир, расположенных на четвертом этаже. Четвертый этаж четырехэтажного 96-ти квартирного жилого дома литер «А» не соответствует требованиям, изложенным в пунктах 7.1.10 и 7.1.14 СП 54.13330.2011 «СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные», а также требованиям, изложенным в статьях 103 и 104 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» в части противопожарных требований к инженерным системам и оборудованию.

Судебная коллегия согласна с оценкой указанного заключения, данного судом первой инстанции, поскольку оно мотивировано и содержит ссылку на применяемые нормативы. В основу выводов о несоответствии квартиры требованиям качества положены заключение эксперта ООО «Бюро независимой оценки и экспертизы» от 30 апреля 2011 года, заключение судебного эксперта Научно-производственного предприятия ООО «ЮрИнСтрой» от 27 января 2012 года, а также пояснения эксперта Иваницкого И.В., данные им в ходе судебного разбирательства.

Доводы представителя ответчика ООО «Стройкомплекс» о незначительности выявленных недостатках получили надлежащую правовую оценку суда.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования о расторжении договора купли-продажи квартиры <адрес>, литер «А», заключенный между ООО «Стройкомплекс» и Медведевой З.В. 05 июня 2010 года, взыскав с ответчика в пользу истца покупную цену квартиры, проценты за пользование чужими денежными средствами, и расходы на ремонт квартиры.

Согласно ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения продавцом прав потребителя, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Разрешая исковые требования о компенсации морального вреда, суд первой инстанции учел обстоятельства дела, степень нравственных страданий Медведевой З.В., и предоставленным ему правом определил размер компенсации в 300 000 рублей. Судебная коллегия не находит оснований для изменения определенного судом размера указанной компенсации.

Правомерно взысканы судом первой инстанции и судебные расходы, понесенные Медведевой З.В. при защите нарушенных прав, а также штраф в доход государства в соответствии с требованиями п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Доводы апелляционной жалобы о том, что при разрешении настоящего спора по существу не подлежит применению Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также последствия, указанные в нем и ссылка в дальнейшем на Закон «О защите прав потребителей», не могут быть признаны состоятельными в связи со следующим.

В соответствии с положениями ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из содержания предварительного договора купли-продажи от 08 мая 2008 года, заключенного между Емтыль А.М. и Медведевой З.В. следует, что платежи производятся покупателем согласно Приложению № 1 для строительства четырехэтажного жилого дома по адресу: <адрес>, б/н, первая очередь подъезд № 2, на четвертом этаже, по ходу лестницы, вторая дверь слева.

При этом, приложением № 1 к предварительному договору купли-продажи от 08 мая 2008 года является график платежей по договору участия в финансировании совместного строительства жилого дома.

Предметом регулирования Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 30.11.2011) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» являются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Исходя из изложенного, доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку они основаны на неправильном толковании норм материального права.

Не могут быть признаны обоснованными и доводы жалобы о том, что выявленные недостатки квартиры являются незначительными и легко устранимыми. В экспертных заключениях доводы истца о существенности недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных затрат времени и денежных средств, нашли свое полное подтверждение, и оснований не доверять выводам судебной строительно-технической экспертизы у судебной коллегии не имеется.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции, полно и всесторонне исследовав материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, принял законное и обоснованное решение, не подлежащее отмене по доводам апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Тахтамукайского районного суда от 19 марта 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий: Бзегежева Н.Ш.

судьи: Козырь Е.Н. и Безуглов В.В.

Копия верна:

судья Верховного Суда

Республики Адыгея Н.Ш. Бзегежева