Решение по делу № 2-2625/2014 от 16.05.2014

К делу №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 октября 2014года                     Советский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего:                 Грекова Ф.А.

при секретаре:                         Чепурновой Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тарасенков С.А. к Бобрышева Н.Н., Остапченко В.Н. о расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

Тарасенков С.А. обратился с иском к Бобрышева Н.Н., Остапченко В.Н. о расторжении договора, мотивировав следующим.

ДД.ММ.ГГГГ. между истцом и Бобрышева Н.Н. был заключен договор купли-продажи части жилого дома, помещений №№, №, <данные изъяты>, по адресу: <адрес>. Цена договора составила <данные изъяты>. Расчет по договору был произведен истцом в полном размере. ДД.ММ.ГГГГ. произведена государственная регистрация договора. ДД.ММ.ГГГГ. в судебном процессе по заявлению ФИО7 о разъяснении решения Советского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ. по иску Бобрышева Н.Н., Остапченко В.Н. к ФИО7 о реальном разделе домовладения расположенного по адресу: <адрес>, в части «расходы по производству отдельной системы электроснабжения, водоснабжения, газоснабжения возложить на каждую сторону». Истцу стало известно, что приобретенные им ? доли земельного участка не соответствует фактической площади и составляет № доли от общей долевой собственности. Большая часть площади земельного участка передана ФИО7, в размере <данные изъяты>м., вместо причитающейся ? доли, что соответствует площади в <данные изъяты>.м. Помимо изложенного, коммуникации, а именно газификацию, водоснабжение и электрофикацию истец обязан самостоятельно и за свой счет проводить, что требует значительных затрат. О данных обстоятельствах истцу стало известно лишь по получении копии решения суда, при том, что Бобрышева Н.Н. о них было известно, но не осведомила истца. Кроме того, при заключении договора Бобрышева Н.Н. уверила истца о том, что перевод жилого помещения из нежилого осуществлен незаконно и истец сможет возвратить помещение № в прежнее состояние. При заключении договора акт приема-передачи строений, приобретенных истцом, не был составлен и подписан. Считает, что в процессе эксплуатации жилого помещения стало очевидным, что Бобрышева Н.Н. ввела в заблуждение истца относительно потребительских свойств приобретенного жилья. Из-за выявленных обстоятельств, истец обращался к Бобрышева Н.Н. о расторжении заключенного договора. Вместе с тем в добровольном порядке договор Бобрышева Н.Н. расторгать отказалась. Помещение № в приобретенной части жилого дома не соответствует строительным нормативам, позволяющим осуществить перевод нежилого помещения в жилое. При разделе жилого дома, решением суда на первоначальных собственников возложена обязанность по подведению коммуникаций за свой счет, чего истцу так же известно не было. Бобрышева Н.Н. ввела истца в заблуждение. Договор купли-продажи заключался только с Бобрышева Н.Н., Остапченко В.Н. является собственником 1/8 доли. Требования истца основаны положениях норм ст. 556, 475, 476, 453 ГК РФ.

Просит: -расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества части жилого дома, помещений №, № в <данные изъяты> расположенный по адрес: <адрес>; -расторгнуть договор купли-продажи ? доли земельного участка площадью <данные изъяты>.м., расположенный по адресу: <адрес>; -прекратить реестровую запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; -взыскать с Бобрышева Н.Н. уплаченные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. денежные средства в размере <данные изъяты>.

Истец –Тарасенков С.А., в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил.

Представитель истца по доверенности Билянов Г.Ф. на удовлетворении заявленных требований настаивал, поддержал доводы, изложенные в иске.

Ответчик –Бобрышева Н.Н., в судебном заседании против удовлетворения иска возражала.

Представитель ответчика по доверенности Мыльченко В.Я. в судебном заседании против удовлетворения заявленных Тарасенков С.А. требований возражал, мотивировав следующим. Продаже доли домовладения предшествовало разрешение спора в судебном порядке между Бобрышева Н.Н., ФИО10 и ФИО7 Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ. домовладение разделено, расходы по производству отдельной системы электроснабжения, газоснабжения и водоснабжения возложены на каждую сторону. При заключении с истцом договора купли-продажи объект недвижимости -нежилое помещение, было газифицировано, имело газоснабжение и электричество. Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ. было разъяснено решение суда от ДД.ММ.ГГГГ., которым установлено, что доля соответчиков по настоящему делу составляет по <данные изъяты> доли, то есть доли, как совладельцев, составлял по <данные изъяты> что и отражено в оспариваемом договоре. Кроме того, в оспариваемом договоре, а именно п. 1, указано, что помещение является нежилым, следовательно, истец приобретал нежилое помещение. Помимо изложенного, перед заключением договора купли-продажи истец осматривал как помещения, так и земельный участок, который огорожен забором и согласился с техническим состоянием, что отражено в п. 7 оспариваемого договора. Считал, что при желании истец имел возможность перезаключить договора на газификацию, водоснабжение и электрофикацию, чего не сделал.

Соответчик –Остапченко В.Н., в судебном заседании против удовлетворения иска возражал и просил отказать.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Истец является собственником части жилого дома: помещения №, №,<данные изъяты>, и ? доли земельного участка, <данные изъяты>.м. по адресу: <адрес>

Изложенное подтверждается имеющимися в материалах копиями свидетельств о государственной регистрации права Серия №, Серия №, Серия №, выданное ДД.ММ.ГГГГ. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества и доли земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. и договора купли-продажи объектов недвижимости и доли земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между истцом и ответчиком.

Суд отмечает, что требования истца о расторжении мотивированы продажей ему объектов недвижимого имущества, не соответствующего условиям заключенного договора, наличием в них недостатков.

На основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

По смыслу нормы ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Пунктом 1 ст. 454 ГК РФ определено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства; если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Положением нормы п. 1 ст. 469 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется –п. 2 ст. 469 ГК РФ

На основании ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Пунктом 2 ст. 475 ГК РФ установлено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

По правилам, установленным Гражданским кодексом РФ о переходе права собственности и риска случайной гибели или повреждения товара к покупателю с момента его передачи последнему, п. 1 ст. 476 ГК РФ устанавливает, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что они возникли до передачи ему товара или по причинам, возникшим до этого момента.

Таким образом, покупатель должен доказать, что ему был передан товар с уже существующими недостатками, которые он не мог обнаружить при осмотре товара в момент передачи (получения) и которые проявились при использовании товара (скрытые недостатки).

Качество товара определяется соглашением сторон в договоре, при отсутствии такого соглашения товар, пригодный для использования, считается соответствующим требованиям о качестве.

Для жилого дома приведенное правило будет соблюдено в случае его пригодности для проживания.

Из условий договора купли-продажи объектов недвижимости и доли земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между истцом (покупатель), ответчиком, <данные изъяты>

Таким образом из условий договора следует, что истцом приобретены часть жилого дома, а именно нежилые помещения в нем.

Изложенное так же подтверждается и сведениями копии технического паспорта нежилого помещения № (<данные изъяты> в доме № <адрес>, в котором приобретенные истцом помещения указаны как нежилые.

Из абзаца 2 п. 1 договора усматривается, что <данные изъяты>.

Из пункта 2 договора следует, что <данные изъяты>

Договор содержит ссылки на: свидетельства о праве на наследство, решение Советского районного суда г. Краснодара от ДД.ММ.ГГГГ., определения Советского районного суда г. Краснодара ДД.ММ.ГГГГ.

Исследование решения Советского районного суда г. Краснодара от ДД.ММ.ГГГГ. по иску Бобрышева Н.Н., Остапченко В.Н. к ФИО7 о разделе домовладения и определении порядка пользования земельным участком показало следующее.

Произведен раздел домовладения по <адрес>

Ответчику и соответчику в доме литер: <данные изъяты> выделены: <данные изъяты>

В решении так же указано, что расходы по производству отдельной системы электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения возложить на каждую сторону.

Решением суда так же и определен порядок пользования земельным участком: в пользование ответчика выделен земельный участок площадью 89кв.м., границы которого отражены в экспертном заключении.

Помимо изложенного, в материалы так же приобщены копии следующих документов.

Из справки, подписанной техником и заверенной печатью ООО «ФИО12» следует, что ответчик является абонентом ООО «ФИО12», на ее имя открыт лицевой счет на водоснабжение.

По сведениям Акта сверки расчетов за электроэнергию от ДД.ММ.ГГГГ., содержащего сведения лицевого счета, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. имеет место переплата.

Из счета-квитанции следует ОАО «ФИО14, следует, что контрольный обход по показаниям, принятым к расчету за электроэнергию, проходил ДД.ММ.ГГГГ., имеется индивидуальный прибор учета, номер которого не изменялся с ДД.ММ.ГГГГ. по дату обхода.

Согласно наряду от ДД.ММ.ГГГГ., подписанному слесарем и абонентом, содержащего штамп ОАО «ФИО15» газ отключен из-за самостоятельной установки отопительного котла.

Исследованные письменные доказательства свидетельствуют о наличии водоснабжения и электроснабжения.

В ходе разрешения спора истцом не оспаривалось и нашло подтверждение тому, что на момент подписания договора купли-продажи разногласий по качеству недвижимости между продавцами и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию истец не предъявлял, спорный объект был передан и принят без каких-либо недостатков, цена договора согласована сторонами с учетом его технического состояния.

Так в условиях договора содержатся сведения доле собственности каждого из продавцов в нежилых помещениях и доле собственности земельного участка.

Пункт 3 договора гласи, что <данные изъяты>

<данные изъяты> –п. 6 Договора.

В силу п. 7 договора с <данные изъяты>

Таким образом, перечисленные обстоятельства указывают на то, что стороны согласовали стоимость объекта недвижимости с учетом состояния домовладения на момент его приобретения.

При этом учитывается, что истец, приобретая объекты недвижимости, не были лишен возможности, в том числе и с помощью специалистов, выяснить действительное техническое состояние помещений, в том числе фактическое месторасположение системы канализации, затребовать от продавцов разрешительную документацию, технические условия на подключение коммунальных систем, т.е. проявить должную осмотрительность и осторожность при покупке помещений.

В ходе разрешения спора ни истцом, ни его представителем не оспаривался тот факт, что осмотр спорного жилого дома им до заключения договора купли-продажи осуществлялся, каких-либо претензий в момент подписания договора он не предъявлял.

Доказательств, подтверждающих, что, приобретая нежилые помещения, в действительности истец считал, что приобретает жилые помещения не представлено.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что объекты недвижимого имущества при заключении договора купли-продажи осмотрены, замечаний и претензий по техническому состоянию, снижающему потребительские качества, до уровня, не отвечающего тем параметрам, которые предполагали стороны договора, не предъявлено.

Ввиду этого имеется оснований для вывода о том, что фактическое состояние помещений дома не таково, которое было оговорено сторонами при заключении договора, в том числе, которое учитывалось ими при обсуждении покупной цены не имеется.

Поэтому доводы истца о том, что ему было передано имущество ненадлежащего качества, что позволяет отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы в порядке ст. 475 ГК РФ суд находит необоснованными.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления Тарасенков С.А. к Бобрышева Н.Н., Остапченко В.Н. о расторжении договора отказать.

Решение может быть обжалован в Краснодарский краевой суд через Советский районный суд г. Краснодара в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено: ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: