Решение по делу № 33а-2245/2017 от 26.01.2017

Судья Родина Т.А. адм. дело № 33а–2245/2017

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Самара 17 февраля 2017 года

    Судебная коллегия по административным делам Самарского областного суда в составе:

    председательствующего    Сказочкина В.Н.,

    судей                Шилова А.Е., Лазаревой М.А.,

    при секретаре        Майдановой М.К.,

    рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе Управления Росреестра по Самарской области на решение Самарского областного суда от 23 ноября 2016 года.

    Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Шилова А.Е., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

    ООО «СУОР-5 треста № 11» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.

    В обоснование заявленных требований административный истец указал, что решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 30.09.2016 № 16/18с-9 отклонено заявление ООО «СУОР-5 треста № 11» о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащего заявителю на праве собственности нежилого здания с кадастровым номером № площадью 1 369,00 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 18 034 551,65 руб. на основании отчёта об оценке № 053-ЮЛ от 10.07.2016 г., подготовленного ООО «НПО «Азимут», в связи с тем, что оформление и содержание отчета не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки.

По мнению ООО «СУОР-5 треста № 11», решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является незаконным, поскольку представленный в Комиссию отчёт свидетельствует о том, что содержащаяся в ГКН кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости существенно превышает его рыночную стоимость, что подтверждено положительным экспертным заключением о соответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, подготовленным ООО «НПО «Азимут» № 053-ЮЛ от 10.07.2016 г.

    Ссылаясь на данные обстоятельства, ООО «СУОР-5 треста № 11» просило суд признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 30.09.2016 № 16/18с-9 об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером №, и обязать Комиссию устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления от 06.09.2016 № 62-476.

    Решением Самарского областного суда от 23 ноября 2016 года требования ООО «СУОР-5 треста № 11» удовлетворены.

Признано несоответствующим нормативным правовым актам решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 30.09.2016 № 16/18с-9.

На Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области возложена обязанность устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления ООО «СУОР-5 треста № 11» от 06.09.2016 № 62-476.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Самарской области просит решение суда отменить как незаконное, поскольку судом нарушен Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и требования ФСО, в удовлетворении административного искового заявления ООО «СУОР-5 треста № 11» отказать.

    В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Управления Росреестра по Самарской области – Фролова О.В. доводы апелляционной жалобы поддержала, просила решение суда отменить.

    Представитель ООО «СУОР-5 треста № 11» – адвокат Бучина Т.А. в удовлетворении апелляционной жалобы просила отказать, решение суда оставить без изменения.

    Выслушав объяснения представителей сторон, проверив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

    В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

    Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

    Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет). Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

    Из материалов дела следует, что ООО «СУОР-5 треста № 11» является собственником административно-производственного здания с кадастровым номером № площадью 1 369,00 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

    Приказом Министерства имущественных отношений Самарской области № 3033 от 30.11.2015 г. утвержден Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2016 год, в который под пунктом 2429 включено вышеуказанное нежилое здание.

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости утверждена в соответствии с приложением № 1 к Постановлению Правительства Самарской области от 14.03.2012 № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» в размере 62 213 224,04 руб.

    Установлено, что 06.09.2016 г. ООО «СУОР-5 треста № 11» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости названного выше объекта недвижимости, представив отчёт об оценке рыночной стоимости № 053-ЮЛ от 10.07.2016 г., выполненный ООО «НПО «Азимут», согласно которому рыночная стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 06.06.2011 г. составляет 18 034 551,65 руб.

Пункт 20 Порядка создания и работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263, регламентирует порядок принятия Комиссией решений и указывает, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, Комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций-оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

    Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 30.09.2016 № 16/18с-9 заявление общества отклонено в связи с тем, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем:

на странице 10 отчета указано на координаты для связи с привлеченными экспертами (Столяров А.А., Кожевникова Н.А., Струпов С.В.). Все указанные телефоны не существуют, представленная в отчете информация является ложной. Нарушены пункты 5 и 11 ФСО № 3. Учитывая, что никакого иного подтверждения мнения указанных лиц в отчете не представлено, то информация об их экспертном мнении является неподтвержденной;

вывод о низкой ликвидности с точки зрения продажи и аренды (стр. 31 отчета) ничем не подтвержден, значительное количество подобных объектов на рынке имеют гораздо большую удельную стоимость – пункт 5 ФСО № 3;

по мнению оценщика, единственным различием между земельными участками, расположенными в центре города (ул. Фрунзе/Ленинградская, ул. Черемшанская/ Пионерская), и участков на его окраине и в «спальном» районе (ул. Солнечная, 9 просека, ул. Советской Армии), должна быть корректировка на потенциал местоположения (5 %). Таким образом, оценщик завышает стоимость земельного участка, которая потом вычитается из стоимости единого объекта недвижимости при расчете стоимости объекта оценки. Нарушен пункт 5 ФСО № 3.

В соответствии с пунктами 1.2 Требований к отчету об определении кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 29 июля 2011 г. № 383, отчет должен соответствовать принципам составления отчетов об оценке, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов, установленным Федеральным стандартом оценки и настоящим Требованиям.

Согласно пункту 5 ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки (пункт 11 ФСО № 3).

Как следует из представленного заявителем отчета, оценка проводилась по состоянию на 06.06.2011 г., то есть на дату определения кадастровой стоимости. Расчет стоимости объекта недвижимости произведен с применением сравнительного подхода - методом сравнения продаж. При выборе объектов-аналогов оценщик использовал данные рынка публичного издания «Зеленая площадь».

Оценщик применил соответствующие корректировки на местоположение, транспортную доступность, ближайшее окружение и на площадь.

Отчет содержит обоснование выбранного экспертом метода, описание объектов-аналогов, корректировки примененные экспертом, им обоснованы надлежащим образом.

    На странице 10 оценщиком приведена информация о привлекаемых к проведению оценки специалистах с указанием их квалификации и степени участия в проведении оценки объекта оценки.

В указанной информации телефоны и адреса местонахождения специалистов приведены на дату получения оценщиком соответствующих экспертных мнений, которые на дату проведения оценки изменились.

Данное обстоятельство не может свидетельствовать о недостоверности отчета об оценке и не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 8 ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, вне зависимости от вида оценки в отчете об оценке должна содержаться, в том числе информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки.

Обязанность указывать в отчете об оценке сведения о местонахождении и телефонах привлеченных к проведению оценки специалистов федеральный стандарт оценки не содержит.

Согласно экспертному заключению на данный отчет № 5897 от 30.08.2016 г., выполненному экспертом Семеновой О.Н. (членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков - Некоммерческое партнерство «Деловой союз оценщиков», регистрационный номер 0428), отчет об оценке рыночной стоимости № 053-ЮЛ соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности СРО НП «Деловой союз оценщиков».

    В силу части 2 статьи 47 Кодекса административного судопроизводства РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 данного Кодекса.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость объекта недвижимости, и сведений о рыночной стоимости в ином размере, не представлено, ходатайство о назначении судебной экспертизы представителем административного ответчика не заявлено.

Принимая во внимание, что в отношении отчёта об оценке имеется положительное экспертное заключение, и учитывая, что доказательств недостоверности отчёта об оценке Управлением Росреестра по Самарской области не представлено, отчет соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федеральных стандартов оценки, суд пришел к обоснованному выводу о незаконности решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 30.09.2016 г. и правомерно обязал Комиссию повторно рассмотреть заявление Общества.

Доводы апелляционной жалобы Управления Росреестра по Самарской области о наличии приведенных в решении Комиссии препятствий для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, основаны на ошибочном толковании приведенных выше норм материального права, поэтому не могут служить основанием для отмены решения суда.

Расхождение кадастровой и рыночной стоимости не может само по себе служить основанием для признания отчета об оценке недостоверным доказательством, поскольку рыночная и кадастровая оценка основаны на различных подходах, в силу чего их значения могут не соответствовать друг другу.

    Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения, и предусмотренных статьей 310 КАС РФ, судом при рассмотрении дела не допущено.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение суда является законным. Оснований для его отмены по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе Управления Росреестра по Самарской области, не имеется, так как данные доводы основаны на неверном толковании норм материального права, сводятся к переоценке выводов суда.

    На основании изложенного, руководствуясь статьей 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Самарского областного суда от 23 ноября 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Росреестра по Самарской области без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Судьи