Решение по делу № 2-2438/2014 от 18.12.2014

Дело № 2-2438/2014

Мотивированное решение изготовлено 12.01.2015 года.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 декабря 2014 года Новоуральский городской суд Свердловской области

в составе председательствующего судьи Гречущевой Т.В.,

при секретаре Красновой Д.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Открытого акционерного общества «Уральский электрохимический комбинат» к Машковой О.Е. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, возложении обязанности возвратить недвижимое имущество по договору купли-продажи, взыскании суммы пени за неисполнение обязательств по договору,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество «Уральский электрохимический комбинат» (ОАО «УЭХК») обратилось в суд с иском к Машковой О.Е. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, возложении обязанности возвратить недвижимое имущество по договору купли-продажи, взыскании суммы пени за неисполнение обязательств по договору. В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ххх № ххх ОАО «УЭХК» (Продавец) ххх передал по акту приема-передачи недвижимого имущества Машковой О.Е. (Покупателю) здание детского сада с обслуживающими его вспомогательными постройками, а также земельный участок, на котором расположено здание, по адресу: г.Новоуральск, ул.ххх, дххх, общей стоимостью ххх руб. На основании данного договора произведена регистрация перехода права собственности здания и земельного участка с регистрацией ипотеки в силу закона (номер регистрации ххх). Согласно п.ххх договора Покупателю предоставлена рассрочка платежа на 3 года равными долями, с погашением долей ххх раз в календарный год в размере и в сроки, определенные графиком погашения платежей (приложение № ххх к договору). Графиком погашения платежей дата поступления на расчетный счет ОАО «УЭХК» первого платежа в сумме ххх руб. определена в срок не позднее ххх. В связи с неисполнением Покупателем Машковой О.Е. принятого на себя обязательства по своевременному внесению платежа, ей неоднократно направлялись истцом письма с требованием исполнения обязательств по договору, однако до настоящего времени долг не погашен. Пунктом ххх договора предусмотрена ответственность за нарушение сроков перечисления денежных средств на расчетный счет ОАО «УЭХК» в виде начисления пени в размере ххх % от суммы платежа за каждый день просрочки. По состоянию на ххх просрочка по внесению платежа составила ххх дней. Исходя из просрочки по внесению платежа размер пени составил ххх руб. (ххх руб. х ххх дней х ххх % = ххх руб.). Претензия от ххх №ххх, направленная ответчику Машковой О.Е. заказным письмом по почте, с предложением погашения образовавшейся задолженности, включая пени, в общей сумме ххх руб. в срок до ххх, была возвращена в адрес ОАО «УЭХК» с пометкой «истек срок хранения». До настоящего времени платеж по договору купли-продажи недвижимого имущества ответчиком не произведен. ОАО «УЭХК» уведомил ответчика о прекращении указанного договора купли-продажи недвижимого имущества заказным письмом от ххх № ххх, которым направил соглашение о прекращении данного договора для подписания. Данное уведомление также было возвращено почтой с пометкой «истек срок хранения», то есть ответчик Машкова О.Е. игнорирует письма ОАО «УЭХК» и общение по вопросу исполнения обязательств по договору, не исполняет надлежащим образом обязательства по оплате стоимости приобретенного объекта недвижимого имущества, в связи с чем ОАО «УЭХК» просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от ххх № ххх, обязать ответчика Машкову О.Е. возвратить ОАО «УЭХК» недвижимое имущество по договору, взыскать с Машковой О.Е. в пользу ОАО «УЭХК» сумму пени за неисполнение обязательств по договору - в размере ххх руб., а также судебные расходы на оплату госпошлины - в размере ххх руб.

В судебном заседании представитель истца ххх., действующая на основании полномочий, представленных доверенностью от ххх № ххх, на доводах иска настаивала, просила удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика Машковой О.Е. - ххх., действующая по нотариально удостоверенной доверенности от ххх ххх, возражала против удовлетворения заявленных истцом исковых требований. Суду пояснила, что при заключении договора купли-продажи Продавец не предоставил в соответствии с договоренностью здание и землю для размещения в ней школы «Былина», поскольку в договоре указано о передаче ответчику «здания детского сада с обслуживающими его вспомогательными постройками», следовательно, договором было определено использование передаваемого имущества под детский сад. Машкова О.Е неоднократно обращалась к Продавцу с просьбой изменить предмет договора, однако предмет изменен не был, и у Покупателя Машковой О.Е. не было реальной возможности зарегистрировать детское учреждение и использовать его для целей, ради которых и заключался договор. Также истец не может претендовать на взыскание суммы пени за неисполнение обязательств - в размере ххх руб., поскольку навесы, которые указаны в договоре купли-продажи, отсутствовали, также отсутствовал акт передачи технической документации. Кроме того, Продавец необоснованно увеличил стоимость земли с ххх руб. (кадастровая стоимость земли) до ххх руб., в связи с чем увеличил процент пени в случае неисполнения договора. Покупатель Машкова О.Е. неумышленно уклонялась от оплаты договора, а не имела возможности из-за действий Продавца оплатить его. Договор купли-продажи регистрировался Продавцом, при этом представитель Продавца подготовил пакет документов, необходимый для сделки, и передал его регистратору; со стороны Покупателя Машковой О.Е. был представлен лишь паспорт. При сдаче документов на государственную регистрацию какие-либо заявления Покупателем Машковой О.Е. не подписывались. После регистрации договора купли-продажи Машкова О.Е. обнаружила обременение в виде ипотеки в силу закона; данное обременение не позволило Машковой О.Е. вовремя исполнить обязательства по оплате рассрочки по договору. Кроме того, при заключении договора купли-продажи Продавцом не была произведена оценка предмета договора, соответствующий акт оценки не представлен. При заключении договора купли-продажи были существенно нарушены требования законодательства об ипотеке, следовательно, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области было обязано отказать в регистрации данной сделки. Истец, прежде чем ставить вопрос о расторжении договора, должен был сам исполнить принятые на себя обязательства, устранить препятствия в исполнении договора Покупателем, привести его в соответствие с законом и изменить назначение объекта продажи, уменьшить цену продаваемого имущества в соответствии с фактически переданным имуществом. С момента заключения договора по настоящее время в данном помещении Машкова О.Е. хозяйственную деятельность не ведет, по назначению помещение и землю не использует, осуществляет мероприятия по сохранности и охраны объекта, то есть несет убытки.

Выслушав представителей сторон, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен принцип свободы договора. Согласно положениям данной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ч.3 ст.453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Согласно ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, и односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение условий обязательства не допускается.

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ххх № ххх ОАО «УЭХК» (Продавец) ххх передал по акту приема-передачи недвижимого имущества Машковой О.Е. (Покупателю) недвижимое имущество: здание детского сада с обслуживающими его вспомогательными постройками, включая: основное строение с крыльцами, приямками, спуском в подвал, металлическими лестницами, отмосткой, площадьххх кв.м., ххх этажность: ххх, подземная этажность: ххх, назначение: ххх, площадь застроенная: ххх кв.м., литерххх, этажность:ххх; назначение: хозяйственно-вспомогательное; навес, площадь застроенная: ххх кв.м., литерххх, этажность: ххх, назначение: хххх, площадь застроенная: ххх кв.м., литер ххх, этажность: ххх, назначение: ххх; навес, площадь застроенная: ххх кв.м., литер ххх, этажность: ххх, назначение: ххх; сарай, площадь застроенная: ххх кв.м., литер ххх, этажность: ххх, назначение: хозяйственно-вспомогательное. Инвентарный номер: ххх. Адрес (местоположение): Российская Федерация, Свердловская область, г.Новоуральск, ул.ххх, ххх; кадастровый (или условный) номер: ххх. Земельный участок, на котором расположено указанное недвижимое имущество, имеет следующие характеристики: категория земель: земли ххх; разрешенное использование: эксплуатация здания ххх; площадь: ххх кв.м.; адрес (местоположение): установлено относительно ориентира хх №ххх, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Российская Федерация, Свердловская область, г.Новоуральск, ул.ххх, ххх, кадастровый (условный) номер: ххх. Стоимость указанного имущества составила ххх руб.

На основании данного договора купли-продажи произведена регистрация перехода права собственности здания и земельного участка с регистрацией ипотеки в силу закона (номер регистрации ххх).

Согласно п.ххх договора купли-продажи Покупателю Машковой О.Е. предоставлена рассрочка платежа на 3 года равными долями, с погашением долей ххх раз в календарный год в размере и в сроки, определенные графиком погашения платежей (приложение № ххх к договору). Графиком погашения платежей дата поступления со стороны Покупателя на расчетный счет ОАО «УЭХК» первого платежа в сумме ххх руб. определена в срок не позднее ххх, дата второго платежа - не позднее ххх (сумма платежа ххх руб.), дата третьего платежа - не позднее ххх (сумма ххх руб.).

В связи с неисполнением ответчиком Машковой О.Е. принятого на себя обязательства по своевременному внесению платежа, ОАО «УЭХК» Машковой О.Е. неоднократно направлялись письма с требованием исполнения обязательств по договору, однако до настоящего времени долг не погашен, ни первый, ни второй платеж в указанные сроки Машковой О.Е. не произведены, что представителем ответчика не оспаривается.

Пунктом ххх договора купли-продажи предусмотрена ответственность за нарушение сроков перечисления денежных средств на расчетный счет ОАО «УЭХК» в виде начисления пени в размере ххх % от суммы платежа за каждый день просрочки. По состоянию на ххх просрочка по внесению платежа составила ххх дней (с ххх по ххх), в связи с чем размер пени составил ххх руб. (ххх руб. х ххх дней х ххх % = ххх руб.). Претензия от ххх №ххх, направленная ответчику Машковой О.Е. заказным письмом по почте по адресу, указанному в договоре купли-продажи, с предложением погашения образовавшейся задолженности, включая пени, в общей сумме ххх руб., в срок до ххх, была возвращена в адрес ОАО «УЭХК» с пометкой «истек срок хранения».

Поскольку до настоящего времени платеж по договору купли-продажи недвижимого имущества в указанные в договоре сроки ответчиком не произведен, ОАО «УЭХК» уведомило Машкову О.Е. о прекращении договора купли-продажи недвижимого имущества заказным письмом от ххх № ххх, которым направило соглашение о прекращении данного договора купли-продажи для подписания. Данное уведомление также было возвращено ОАО «УЭХК» почтой с пометкой «истек срок хранения».

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ответчик Машкова О.Е. уклоняется от принятых на себя обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества от ххх № ххх, в связи с чем заявленные истцом исковые требования о взыскании с Машковой О.Е. в пользу ОАО «УЭХК» суммы пени за неисполнение обязательства по оплате в счет исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества от ххх № ххх - в размере ххх руб. - подлежат удовлетворению. Оснований для снижения данной суммы пени суд не находит, считая ее соразмерной последствиям нарушения обязательства.

Суд считает возможным согласиться с требованиями истца о расторжении договора купли-продажи от ххх № ххх, заключенного между истцом и ответчиком Машковой О.Е., возложении на Машкову О.Е. обязанности возвратить ОАО «УЭХК» недвижимое имущество по договору купли-продажи недвижимого имущества от ххх № ххх, поскольку согласно ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договора договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В данном случае Машкова О.Е. нарушила условия договора купли-продажи, платежи по договору не вносит. В досудебном порядке истец предлагал ответчику расторгнуть данный договор (требование ОАО «УЭХК» от ххх № ххх), однако претензии ОАО «УЭХК» оставлены Машковой О.Е. без исполнения, следовательно, в ее действиях усматривается односторонний отказ от исполнения обязательств, что не допускается Законом.

Довод представителя ответчика о том, что истцом при передаче имущества были нарушены условия договора купли-продажи ввиду того, что отсутствовали навесы, указанные в договоре, суд считает необоснованным, поскольку в разделе ххх договора «Предмет договора» указано, что основное здание передается Покупателю Машковой О.Е. с 4 навесами (п.п.ххх5); данный договор подписан Машковой О.Е., подлинность своей подписи под договором Машкова О.Е. не оспаривает.

Довод представителя ответчика о том, что истец необоснованно увеличил цену земельного участка с ххх руб. (которая была якобы оговорена на предварительных торгах) до ххх руб., суд считает несостоятельным, поскольку доказательств данного факта Машковой О.Е. не представлено; кроме того, в п.ххх договора «Цена имущества и порядок расчета» цена продажи земельного участка составляет ххх руб., с чем Машкова О.Е. была согласна, подписав договор.

Довод представителя ответчика о том, что договор купли-продажи не был исполнен Машковой О.Е., в том числе, по той причине, что передаваемое здание было указано как детский сад, и не могло быть использовано Машковой О.Е. под школу «Былина», суд считает несостоятельным, поскольку в п.ххх Приложения № ххх к свидетельству о регистрации права ххх от ххх указано назначение передаваемого здания: «Образование, воспитание, подготовка кадров».

Довод представителя ответчика о том, что в свидетельстве о регистрации права не должно было указано об обременении «Ипотека в силу закона», суд считает несостоятельным, поскольку указание об ипотеке сделано ввиду того, что Покупателю Машковой О.Е. в соответствии с п.ххх договора была предоставлена рассрочка платежа на ххх года равными долями; в соответствии с приложением № ххх к договору платежи определены в размере по ххх руб. - в срок не позднее ххх, не позднее ххх; платеж в размере ххх руб. - в срок не позднее ххх. Соответственно, после внесения указанных платежей ипотека в силу закона была бы прекращена.

Довод представителя ответчика о том, что поскольку при заключении договора купли-продажи были существенно нарушены требования законодательства об ипотеке, следовательно, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области было обязано отказать в регистрации указанной сделки, суд считает необоснованным, поскольку все требования законодательства при заключении договора купли-продажи были соблюдены, следовательно, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области не могло быть отказано в регистрации данного договора купли-продажи.

Довод представителя ответчика о том, что Продавцом нарушен п.ххх договора, поскольку отсутствует акт передачи технической документации, суд считает несостоятельным, поскольку указанный пункт договора данное условие не содержит; факт непередачи Машковой О.Е. документации, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости, как указано в данном пункте договора, Машковой О.Е. не доказан, поскольку ее подпись под договором свидетельствует о том, что всю необходимую документацию для эксплуатации объектов недвижимости она получила одновременно с передачей имущества.

Довод представителя ответчика о том, что при заключении договора в нарушение закона Продавцом не была произведена оценка предмета договора, суд считает необоснованным, поскольку цена продажи имущества - ххх руб. (в том числе цена продажи земельного участка - ххх руб., цена продажи зданий - ххх руб.) указана в пххх договора купли-продажи, с данной ценой Покупатель Машкова О.Е. была согласна, подписав договор, следовательно, необходимости проведения оценки предмета договора не было.

Довод Машковой О.Е. в письменном отзыве о том, что согласно условиям договора Продавец брал на себя обязательство в течение ххх рабочих дней после подписания договора передать Покупателю надлежаще оформленный и подписанный акт приема-передачи имущества, однако передал указанный акт Покупателю лишь ххх, правового значения для рассматриваемого дела не имеет, поскольку после фактического подписания данного акта Машкова О.Е. до настоящего времени не исполняет взятые на себя обязательства по условиям договора, денежные средства по договору не вносит.

Довод Машковой О.Е. в письменном отзыве о том, что пункт ххх договора содержит не согласованную норму («в случае не исполнения покупателем обязательств Продавец имеет право возвратить денежные средства в размере ххх% от выплаченной Покупателем суммы на момент расторжения данного договора»), суд считает несостоятельным, поскольку с данным пунктом договора Машкова О.Е. была ознакомлена, согласна с ним, что подтверждается подписью Машковой О.Е. под договором.

Довод Машковой О.Е. в письменном отзыве о том, что к договору купли-продажи для регистрации в Регистрационной палате был приложен не акт приема-передачи, а не заполненная форма, которая была дана Машковой О.Е. для ознакомления в период согласования договора, Машковой О.Е. документально не подтвержден, является несостоятельным.

В соответствии со ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с удовлетворением иска, с ответчика Машковой О.Е. в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере ххх руб. (ххх руб. - с удовлетворенной судом денежной суммы в размере ххх руб.; по ххх руб. - за требования неимущественного характера о расторжении договора и возложении обязанности возвратить имущество).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Открытого акционерного общества «Уральский электрохимический комбинат» к Машковой О.Е. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, возложении обязанности возвратить недвижимое имущество по договору купли-продажи, взыскании суммы пени за неисполнение обязательств по договору - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от ххх №ххх, заключенный между Открытым акционерным обществом «Уральский электрохимический комбинат» и Машковой О.Е.

Обязать Машкову О.Е.возвратить Открытому акционерному обществу «Уральский электрохимический комбинат» недвижимое имущество по договору купли-продажи недвижимого имущества от ххх № ххх.

Взыскать с Машковой О.Е. в пользу Открытого акционерного общества «Уральский электрохимический комбинат» сумму пени за неисполнение обязательства по оплате в счет исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества от ххх № ххх - в размере ххх руб., расходы на оплату госпошлины - в размере ххх руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд через Новоуральский городской суд в течение одного месяца с даты изготовления мотивированного решения суда.

Председательствующий судья Гречущева Т.В.

Копия верна:

Судья Гречущева Т.В.