Решение по делу № 3а-234/2017 (3а-991/2016;) ~ М-931/2016 от 29.12.2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

03 февраля 2017 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Бамбуровой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело №3а-234/2017 по административному исковому заявлению ООО «Сызранский мельничный комбинат» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

с участием представителя ООО «Сызранский мельничный комбинат» Бакировой Г.М.,

у с т а н о в и л:

ООО «Сызранский мельничный комбинат» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: АДРЕС, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 14 016 371 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является арендатором вышеуказанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 41 418 614 руб. Его рыночная стоимость, определеная отчетом об оценке, выполненным ООО «<данные изъяты>» по состоянию на 01.01.2013 г., в размере 14 016 371 руб., значительно ниже кадастровой стоимости. Завышение кадастровой стоимости земельного участка нарушает права и законные интересы административного истца.

Представитель административного истца поддержала заявленное требование в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, ТУ Росимущества в Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, Администрация г.о.Сызрань не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

ФГБУ ФКП «Росреестра» по Самарской области представило отзыв, в котором оставило разрешение заявленного требования на усмотрение суда.

Администрация г.о.Сызрань просила рассмотреть дело в ее отсутствие и отказать в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав представителя административного истца, опросив свидетеля ФИО1, исследовав материалы дела, суд считает заявленное ООО «Сызранский мельничный комбинат» требование подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ № 135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что ООО «Сызранский мельничный комбинат» является собственником нежилых зданий, расположенных на земельном участке с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: АДРЕС.

Спорный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГ.. ООО «Сызранский мельничный комбинат» владеет земельным участком на праве аренды, что подтверждается договором аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГ., дополнительным соглашением № к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГ., заключенным ДД.ММ.ГГ., дополнительным соглашением № к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГ., заключенным от ДД.ММ.ГГ..

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: № определена в соответствии с приложением №1 к Постановлению Правительства Самарской области №815 от 26.12.2013 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» в размере 41 418 614 руб.

Датой определения кадастровой стоимости спорного земельного участка является 01.01.2013 года, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

ООО «Сызранский мельничный комбинат» не согласилось с кадастровой стоимостью земельного участка и обратилось для определения его рыночной стоимости в ООО «<данные изъяты>».

Согласно отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненного оценщиком ФИО2, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: № по состоянию на 01.01.2013 года составляет 14 016 371 руб.

На данный отчет получено положительное экспертное заключение №, выполненное Саморегулируемой организацией «<данные изъяты>», членом которой является оценщик ФИО2, подтвердившее соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, а также подтвердившее величину стоимости объекта оценки, определенную оценщиком в отчете.

Ссылаясь на вышеуказанный отчет, административный истец, имеющий исключительное право выкупа спорного земельного участка, выкупная цена которого зависит от кадастровой стоимости, полагает, что кадастровая стоимость является завышенной, в связи с этим обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Решением Комиссии № от ДД.ММ.ГГ. заявление ООО «Сызранский мельничный комбинат» было отклонено.

Отклоняя заявление, Комиссия указала, что информация по объектам-аналогам противоречива, оценщик указывает на вид использования объектов, противоречащий исходной информации по ним; отсутствуют диапазоны значений по ряду факторов; используемые оценщиком объекты-аналоги фактически не относятся к сегменту рынка объектов оценки / один аналог находится в Сызранском районе, два других расположены на федеральных трассах и предназначены под АЗС или автосалоны/.

Полагая свои права нарушенными, административный истец обратился в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу ч. 1 ст. 3 и ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Согласно статье 12 вышеупомянутого закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнена по состоянию на 01.01.2013 г., на дату определения кадастровой стоимости земельного участка.

Отчет об оценке соответствует принципам составления отчета об оценке, требованиям к описанию в отчете информации, используемой при проведении оценки, требованиям к описанию в отчете методологии оценки и расчетов, установленным ФСО №3, а также Требованиям к отчету об определении кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 29 июля 2011 года №382.

Оценщик определил, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является текущее использование- земельный участок под мельницу №9 / страница 34 отчета/.

На страницах 35-56 им выполнен анализ рынка объекта оценки, в результате которого, исходя из отобранных 7 аналогов, оценщик определил доверительный интервал, составляющий максимальное значение 759,18 руб., минимальное- 303,9 руб., среднее 555,4 руб.

На страницах 57-58 оценщик привел основные ценообразующие факторы, влияющие на стоимость земельного участка, на страницах 58-61 привел обоснование корректировок.

Оценщик произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж, мотивированно отказавшись от использования доходного и затратного подходов /страницы 64-69 отчета/.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п.п.12-14 ФСО N 1).

Согласно пункту 24 ФСО № 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО №7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В качестве единицы сравнения оценщиком принята цена за 1 кв.м /страница 72 отчета/.

Для проведения расчетов оценщик использовал рыночную информацию по продажам незастроенных и застроенных участков в г.Сызрань производственно-складского назначения /страница 72 отчета/.

Описание объектов-аналогов произведено в таблице 32 на странице 72 отчета.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. №611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Оценщик произвел расчет рыночной стоимости в таблице 5.1.4 на страницах 73-74 отчета. Им применены корректировки на торг, на площадь. Обоснование вводимых корректировок и отказ от применения других корректировок приведен на страницах 74-75 отчета.

Согласовав полученные результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости спорного земельного участка составляет по состоянию на 01.01.2013 года 14 016 371 руб.

В судебном заседании в качестве свидетеля допрошена ФИО1, выполнившая положительное экспертное заключение на отчет об оценке и подтвердившая соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности. Она указала, что вид разрешенного использования объектов-аналогов, указанный в отчете, не противоречит исходной информации, полученной из источников. Информация о том, что аналоги №1 и №2 могут быть использованы под коммерческую недвижимость и под строительство автосалонов и СТО, не противоречит информации, содержащейся в источниках информации, где указано, что указанные аналоги являются объектами промышленного назначения. Корректировки на местоположение ею не вводились в связи с тем, что объект оценки расположен в г.Сызрань, а объекты –аналоги находятся в населенных пунктах, незначительно удаленных от города Сызрань.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного земельного участка, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства и учитывая, что положительное экспертное заключение подтверждает соответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждает величину рыночной стоимости, определенную отчетом об оценке, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости, определенная отчетом об оценке, является достоверной.

Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца, имеющего исключительное право на выкуп земельного участка, выкупная цена которого зависит от кадастровой стоимости, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2013 года подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке в размере 14 016 371 руб., а требование ООО «Сызранский мельничный комбинат» подлежит удовлетворению.

Доводы Администрации г.о.Сызрань о том, что снижение кадастровой стоимости приведет к снижению земельного налога, поступающего в бюджет г.о.Сызрань, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку завышение кадастровой стоимости земельного участка подтверждено представленными доказательствами.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 21.11.2016 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Требование ООО «Сызранский мельничный комбинат» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером : №

№, расположенного по адресу: АДРЕС, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 14 016 371 рублей.

Датой обращения ООО «Сызранский мельничный комбинат» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 21.11.2016 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Т.А.Родина