Решение по делу № 2-148/2015 (2-2097/2014;) от 05.11.2014

Дело № 2-148/2015

Р Е Ш Е Н И Е

И м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и

28 сентября 2015 года г.Хабаровск

Кировский районный суд г.Хабаровска в составе:

председательствующего судьи Наконечного С.И., при секретаре Панченко А.И.,

с участием: представителя истцов Соколова Д.В., представителя ответчика Нагибина А.С., представителя третьего лица ОАО «Сбербанк России» по доверенности Курбанова В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Минисламовой ФИО14, Полякова ФИО15 к ООО «СамСтрой» о признании недобросовестным поведения, выразившегося в не заключении договоров долевого участия, уклонении от включения в договор долевого участия условий о цене строящегося объекта, не передаче жилых помещений, признании наступившими и просроченными правами на заключение договоров долевого участия и получении жилых помещений,

У С Т А Н О В И Л :

Минисламова А.Э., Смирных А.С., Поляков Е.П. обратились с иском к ООО ФСК «МЫС, ООО «СамСтрой», указав в качестве третьих лиц Главное контрольное управление Правительства Хабаровского края, ОАО «Сбербанк России», ООО «Эксперт», о признании ненадлежащим исполнение конкурсных условий, признании сделки недействительной в силу ее ничтожности и применении последствий недействительности сделки. В обоснование иска указали, что Смирных А.С. получил право требования дольщика по договору участия в долевом строительства, заключенного между Моисеевой и ООО ФСК «Мыс» № от ДД.ММ.ГГГГ г., согласно которого ООО ФСК «Мыс» обязалось построить и передать ФИО7 однокомнатную квартиру, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с предварительным номером <адрес> стоимостью <данные изъяты> рублей, в объекте недвижимости «Многоквартирные жилые дома, здания смешанного использования, подземный гараж по <адрес>, в <адрес>». Срок передачи построенного жилого помещения – ДД.ММ.ГГГГ года. Оплата застройщику была произведена в установленные договором сроки, однако ООО ФСК «Мыс» своих обязательств не исполнило. Решением Арбитражного суда Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ ООО ФСК «Мыс» признано банкротом. Определением Арбитражного суда Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ в реестр требований о передаче жилых помещений ООО ФСК «Мыс» включено требование ФИО13 о передаче вышеуказанной однокомнатной квартиры.

Между Минисламовой А.Э. и ООО ФСК «Мыс» заключен договор № участия в долевом строительстве объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ на строительство однокомнатной квартиры, общей площадью <данные изъяты> с предварительным номером №, стоимостью <данные изъяты> рублей, по адресу: <адрес>». Срок передачи построенного жилого помещения – ДД.ММ.ГГГГ года. Свои обязательства ООО ФСК «Мыс» не исполнено. Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ требования Минисламовой А.Э. в размере <данные изъяты> рублей признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению за счет имущества, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр.

Между ФИО8 и ООО ФСК «Мыс» заключен договор № участия в долевом строительстве объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ на строительство трехкомнатной квартиры общей площадью <данные изъяты> кв.м., с предварительным номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., по <адрес>, стоимостью <данные изъяты> рублей. Срок передачи построенного жилого помещения – ДД.ММ.ГГГГ года. Свои обязательства по договору ООО ФСК «Мыс» не исполнило. Договором уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 уступила свое право требования дольщика Полякову Е.П. Определением Арбитражного суда Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ требования Полякова Е.П. в размере <данные изъяты> руб. признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению за счет имущества, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр.

На денежные средства истцов застройщик возвел объект незавершенного строительства, площадью застройки <данные изъяты> кв.м., степень готовности <данные изъяты>%, инв. №№, № расположенный по адресу: <адрес>. После оценки рыночной стоимости доли ООО ФСК «Мыс» представитель Смирных А.С. – ФИО9 обратилась в арбитражный суд с заявлением об утверждении Положения об условиях, порядке и сроках реализации недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности ОО ФСК «Мыс». Данное положение утверждено определением Арбитражного суда Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ года. По итогам рассмотрения заявки, ООО СамСтрой» признано победителем публичного предложения с конкурсными условиями. В целях выполнения конкурсных условий, ООО «СамСтрой», до подписания договора купли-продажи, заключило предварительные договоры долевого участия с участниками строительства ООО ФСК «Мыс». С Поляковым Е.П. предварительный договор заключен ДД.ММ.ГГГГ г., с Минисламовой Е.Э. – ДД.ММ.ГГГГ г., с Смирных А.С. – ДД.ММ.ГГГГ После подписания предварительных договоров со всеми изъявившими такое желание участниками строительства ООО ФСК «Мыс» и ООО «СамСтрой» заключен договор купли-продажи доли в праве на объект незавершенного строительства с учетом наличия обременения в виде требований о передаче жилых помещений участникам долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ Право собственности на долю за ответчиком зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ От реализации имущества предприятие-банкрот ООО ФСК «МЫС» получает денежные средства и погашает (перечисляет) их кредиторам и участникам строительства. Подписание предварительных договоров долевого участия означает, что участниками строительства, подписавшие эти предварительные договоры, поручают конкурсному управляющему все причитающиеся им денежные средства перечислить новому застройщику. Ввиду того, что заранее, при выставлении имущества на торги, невозможно установить ту цену, за которую оно будет продано и тот размер денежных средств, которые получать участники строительства в счет погашения денежных средств, Положение о продаже имущества, утвержденное судом, предусматривало безусловную передачу квартир обманутых дольщиками, независимо от того, какой размер денежных средств будет получен ими от реализации имущества. Минисламова А.Э. и Поляков Е.П. учтены за реестром требований кредиторов ООО ФСК «Мыс». Однако, при распределении денежных средств от реализации имущества, до Минисламовой А.Э. и Полякова Е.П. очередь, ввиду недостаточности денежных средств, не дошла, они ничего не получили и не перечислили в ООО «СамСтрой». Это является основанием для отказа ООО «СамСтрой» в заключении договоров с данными лицами. В отношении Смирных А.С. ООО «СамСтрой» не отказывается заключить договор долевого участия, но предполагаемая редакция данного договора ухудшает положение Смирных А.С. по отношению к положению дольщика ООО ФСК «Мыс», налагает дополнительные обязательства по оплате и предлагает не равноценное (не идентичное) жилое помещение. В целом, ООО «СамСтрой», получив ДД.ММ.ГГГГ право собственности на имущество, ненадлежащим образом выполняет принятые на себя конкурсные условия, выполнение которых обусловлено получением права на имущество, и не может считаться лицом, добросовестно приобретшим его на публичных торгах. Констатация факта ненадлежащего исполнения конкурсных условий позволяет констатировать основания недействительности ввиду ничтожности договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и, как следствие, возвратить в конкурсную массу имущество для поиска иного застройщика, готового исполнить утвержденные арбитражным судом конкурсные условия. Истцы полагают договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ничтожным в силу следующего: ООО «СамСтрой» при заключении договора действовал в нарушение запрета на злоупотребление правом по ст. 10 ГК РФ, чем нарушил порядок проведения публичного предложения с конкурсными условиями; нарушение порядка проведения торгов влечет недействительность договора, заключенного по результатам таких торгов в соответствии со ст. 449 ГК РФ, оспариваемая сделка нарушает ст.10 и 449 ГК РФ и причиняет вред охраняемым законом интересам истцов на получение ранее оплаченных жилых помещений, получение которых без дополнительной оплаты из личных средств дольщика гарантировано Положением о торгах, утвержденных арбитражным судом; в результате удовлетворения иска имущество должно быть возвращено ООО ФСК «Мыс», которому квартиры оплачены истцами, и в отношении которого они являются участниками строительства, имеющими право на получение квартир.

Просили признать ненадлежащими выполнение ООО «СамСтрой» конкурсных условий, предусмотренных п.10.4, 10.5, 10.6, 10.11 Положения об условиях, порядке и сроках реализации недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности ООО ФСК «Мыс», утвержденное Арбитражным судом Хабаровского края определением от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№, а именно: не заключение с Минисламовой А.Э., Поляковым Е.П., Смирных А.С. в двухмесячный срок с даты регистрации права собственности на долю в праве договоров долевого участия; уклонение от включения в договоры долевого участия с Минисламовой А.Э. и Поляковым Е.П. условий о цене строящегося объекта; уклонение от предоставления Смирных А.С. жилого помещения, идентичного жилому помещению, предусмотренному по договору между ООО ФСК «Мыс» и Смирных А.С. Признать недействительными торги в форме публичного предложения по продаже ООО ФСК «Мыс» доли в праве <данные изъяты> на объект незавершенного строительства, назначение объекта: нежилое, площадь застройки <данные изъяты> кв.м. Степень готовности <данные изъяты>%, расположенное по адресу: <адрес>, результаты которых проведены протоколом оператора электронной торговой площадки ОАО «Российский аукционный дом» РАД-53739, утвержденным ДД.ММ.ГГГГ Признать недействительным договор купли-продажи доли в праве на объект незавершенного строительства с учетом наличия обременений в виде требований о передаче жилых помещений участникам долевого строительства б/н от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенный по итогам торгов в форме публичного предложения с конкурсными условиями, между ООО ФСК «Мыс» и ООО «СамСтрой». Применить последствия недействительности сделки и возвратить право собственности ООО ФСК «Мыс» на долю в праве <данные изъяты> на объект незавершенного строительства, назначение объекта: нежилое, площадь застройки <данные изъяты> кв.м. Степень готовности 63%, расположенное по адресу: <адрес>.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ производство по гражданскому делу прекращено в части требований к ответчику ООО «ФСК «Мыс». К участию в деле в качестве ответчика привлечен Мирошниченко Д.А.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ производство по гражданскому делу прекращено в части требований о признании недействительным торгов в форме публичного предложения по продаже ООО Финансовая компания «Мыс» доли в праве <данные изъяты> на объект незавершенного строительства, назначение объекта: нежилое, площадь застройки <данные изъяты> кв.м., степень готовности <данные изъяты>%, кадастровый (или условный) номер объекта №, расположенное по адресу: <адрес>, результаты которых подведены протоколом оператора электронной торговой площадки ОАО «Российский аукционный дом» РАД-53739, утвержденным ДД.ММ.ГГГГ г.; о признании недействительным договора купли-продажи доли в праве на объект незавершенного строительства с учетом наличия обременений в виде требований о передаче жилых помещений участникам долевого строительства б/н от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенный по итогам торгов в форме публичного предложения с конкурсными условиями, между ООО ФСК «Мыс» с ООО «СамСтрой»; о применении последствий недействительности сделки и возвращении права собственности ООО ФСК «Мыс» на долю в праве <данные изъяты> на объект незавершенного строительства, назначение объекта: нежилое, площадь застройки <данные изъяты> кв.м., степень готовности <данные изъяты>%, кадастровый (или условный) номер объекта №, расположенное по адресу: <адрес>, в связи с ликвидацией ООО ФСК «Мыс». Поскольку требования в указанной части относились также к Мирошниченко Д.А., как к конкурсному управляющему ООО ФСК «Мыс», а в силу ст. 61 Гражданского кодекса РФ при ликвидации юридического лица правопреемство невозможно, Мирошниченко Д.А. не может являться ответчиком по настоящему спору.

В ходе рассмотрения дела от истцов неоднократно поступали уточненные исковые требования, в окончательной редакции истцы Минисламова А.Э. и Поляков Е.П. просили признать недобросовестным поведение ООО «СамСтрой» при исполнении обязательств по договору купли-продажи доли в праве незавершенного строительства с учетом наличия обременений в виде требований о передаче жилых помещений участникам долевого строительства б/н от ДД.ММ.ГГГГ г., ввиду не соблюдения конкурсных условий, предусмотренных п.10.4, 10.5, 10.6, 10.11 Положения об условиях, порядке и сроках реализации недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности ООО ФСК «Мыс», утвержденного Арбитражным судом <адрес> определением от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№, предусмотренных письменным согласием на выполнение конкурсных условий, подписанных ООО «СамСтрой» при подаче заявки, предусмотренных п. 6.1, 6.4, 6.5, 6.8 договора б/н купли-продажи доли в праве на объект незавершенного строительства с учетом наличия обременения в виде требований о передаче жилых помещений участникам долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ г., выразившиеся в: незаключении ООО «СамСтрой» с Минисламовой А.Э., Поляковым Е.П., договоров долевого участия в строительстве жилых помещений в двухмесячный срок с даты регистрации права собственности на долю в праве на объект незавершенного строительства; уклонении от включения в договоры долевого участия с Минисламовой А.Э., Поляковым Е.П. условия о цене строящегося объекта; не передаче жилых помещений Минисламовой А.Э., Полякову Е.П., в соответствии с п.6.4 договора от ДД.ММ.ГГГГ в срок до ДД.ММ.ГГГГ Признать наступившим с ДД.ММ.ГГГГ и просроченным по вине ООО «СамСтрой» право Минисламовой А.Э., Полякова Е.П. на заключение договоров долевого участия в соответствии с п.9 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенного между ООО «СамСтрой» и ООО ФСК «Мыс». Признать наступившим и просроченным по вине ООО «СамСтрой» право Минисламовой А.Э., Полякова Е.П. на получение жилых помещений в соответствии с п.6.4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенного между ООО «СамСтрой» и ООО «ФСК «Мыс». Обязать ООО «СамСтрой» не позднее 1 месяца с даты вступления в силу решения по делу подписать и передать на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю договор участия в долевом строительстве жилого дома с Минисламовой А.Э. Обязать ООО «СамСтрой» не позднее 1 месяца с даты вступления решения по делу подписать и передать на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю договор участия в долевом строительстве жилого дома с Поляковым Е.П.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу прекращено в части требований истца Смирных А.С. к ООО «СамСтрой», в связи с утверждением судом мирового соглашения между Смирных А.С. и ООО «СамСтрой».

В ходе рассмотрения дела от представителя ООО «СамСтрой» поступил отзыв на исковое заявление, в котором указал, что при заключении договора купли-продажи с ООО ФСК «Мыс» ответчик ООО «СамСтрой» имел цель приобрести объект незавершенного строительства для дальнейшей достройки, при этом, ответчиком добросовестно были исполнены обязанности по заключению договоров долевого участия с лицами, указанными в п.9 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Намерения причинить вред в подобных действиях явно не усматривается. В нарушение п.6.5 договора купли-продажи ООО ФСК «Мыс» не перечислило ответчику денежные средства в размере, определенном Арбитражным судом в рамках рассмотрения дела о банкротстве ООО ФСК «Мыс», в счет оплаты жилых помещений участников долевого строительства Минисламовой А.Э. и Полякова Е.П. Таким образом, стоимость жилых помещений указанных участников долевого строительства, согласно требованиям к цене, изложенным в заявлении, составляет 0 рублей. В случае удовлетворения требований истцов, будут грубо нарушены права ответчика, как застройщика, согласно Федеральному закону от 30.12.2004 года №214-ФЗ. Поскольку цена договора участия в долевом строительстве состоит из двух частей: сумма затрат на строительство объекта долевого строительства и сумма вознаграждения застройщика за оказываемые услуги, то ответчик в данном случае вынужден не только безвозмездно передать соистцам жилые помещения, но и использовать для этого собственные средства и средства остальных участников долевого строительства. В случае удовлетворения требований истцов, заключаемая между сторонами сделка будет иметь все признаки кабальности для ответчика. В адрес Смирных А.С. поступало предложение от ответчика заключить основной договор долевого участия. В редакции договора соблюдены все существенные условия, декларируемые конкурсными условиями и договором купли-продажи от 01.07.2014 г., иные условия, не противоречащие законодательству.

В судебное заседание истцы Минисламова А.Э., Полякова Е.П. не явились, о времени и месте судебного заседания извещались надлежащим образом, согласно поступившим заявлениям, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

В судебном заседании представитель истцов Минисламовой А.Э., Поляковой Е.П. исковые требования с учётом их уточнений поддержал по основаниям, изложенным в иске, просил иск удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «СамСтрой» иск не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск.

В судебном заседании представитель третьего лица ОАО «Сбербанк России» полагал заявленные требования по основаниям недобросовестности поведения ответчика удовлетворению не подлежат, считал, что ООО СамСтрой не уклонялся от заключения договора, делал все возможное, чтобы исполнить конкурсные условия.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО Финансово-строительная компания «Мыс» и ФИО8 заключен договор № участия в долевом строительстве объекта недвижимости – трехкомнатной квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м., предварительный № по адресу: <адрес>, согласно которого Застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить строительство объекта недвижимости: «Многоквартирные жилые дома, здания смешанного использования, подземный гараж по <адрес>» <адрес>, расположенный на земельном участке, кадастровый номер № включая все работы, предусмотренные проектно-сметной документацией, получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п.1.1 Договора).

Согласно п. 2.1.2 цена Договора составляет <данные изъяты> рублей. Согласно п.6.1 Договора застройщик обязуется передать участнику, а участник принять по акту приема-передачи объект, указанный в п.1.1 Договора, в течение четырех месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, в срок, не позднее ДД.ММ.ГГГГ года.

Обязательства по оплате, согласно условиям договора, Полякова М.Л. исполнила в полном объеме, что подтверждается квитанциями № от ДД.ММ.ГГГГ г., № от ДД.ММ.ГГГГ г., № от ДД.ММ.ГГГГ г., № от ДД.ММ.ГГГГ г., № от ДД.ММ.ГГГГ г., № от ДД.ММ.ГГГГ г., № от ДД.ММ.ГГГГ г., № от ДД.ММ.ГГГГ г., № от ДД.ММ.ГГГГ г.

Договором уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ Полякова М.Л. уступила право требования вышеуказанной квартиры Полякову Е.П.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО Финансово-строительная компания «Мыс» и Минисламовой А.Э. заключен договор № участия в долевом строительстве объекта недвижимости – однокомнатной квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м., предварительный № по адресу: <адрес>, согласно которого Застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить строительство объекта недвижимости: «Многоквартирные жилые дома, здания смешанного использования, подземный гараж по <адрес>» <адрес>, расположенный на земельном участке, кадастровый номер №, включая все работы, предусмотренные проектно-сметной документацией, получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п.1.1 Договора).

Согласно п. 2.1.2 цена Договора составляет <данные изъяты> рублей. Согласно п.6.1 Договора застройщик обязуется передать участнику, а участник принять по акту приема-передачи объект, указанный в п.1.1 Договора, в течение четырех месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, в срок, не позднее ДД.ММ.ГГГГ года.

Обязательства по оплате, согласно условиям договора, Минисламова А.Э. исполнила в полном объеме, что подтверждается квитанциями № от ДД.ММ.ГГГГ г., № от ДД.ММ.ГГГГ г., № от ДД.ММ.ГГГГ г., № от ДД.ММ.ГГГГ г., № от ДД.ММ.ГГГГ г., № от ДД.ММ.ГГГГ г.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №№ ООО Финансово-строительная компания «Мыс» признана несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда <адрес> №№ от ДД.ММ.ГГГГ конкурсным управляющим ООО ФСК «Мыс» утвержден Мирошниченко Д.А.

Определением Арбитражного суда <адрес> №№ от ДД.ММ.ГГГГ денежное требование Полякова Е.П. в размере <данные изъяты> руб. признано подлежащим удовлетворению за счет имущества, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов.

Определением Арбитражного суда <адрес> №№ от ДД.ММ.ГГГГ денежное требование Минисламовой А.Э. в размере <данные изъяты> руб. признано подлежащим удовлетворению за счет имущества, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов.

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №№ утверждено Положение об условиях и сроках реализации недвижимого имущества, принадлежащего должнику – ООО ФСК «Мыс» - доля в праве № на объект незавершенного строительства, назначение – нежилое, площадь застройки <данные изъяты> кв.м., степень готовности <данные изъяты>%, инв. №№, №, кадастровый номер №, расположенный АО адресу <адрес>.

Согласно п. 10.2 Положения, приобретение имущества является целевым. Цель – завершение строительства и сдача объекта в эксплуатацию Победителем торгов многоквартирного дома, приобретаемого на торгах как имущество, и предоставление построенных жилых помещений, участникам строительства, кредиторам ООО ФСК «Мыс», в соответствии с заключенными ранее договорами долевого участия, расторгнутыми после открытия конкурсного производства, требования по которым трансформировались в денежные требования.

Пунктом 10.3 Положения предусмотрено, что в период с даты признания победителем и до подписания договора купли-продажи, победитель торгов обязан заключить с участниками строительства предварительные договоры долевого участия на возникновение у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства (жилые помещения, указанные в договорах долевого участия с ООО ФСК «Мыс») и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, расположенном по <адрес>, в соответствии с Федеральным законом №214-ФЗ. Обязанность по составлению списка лиц, имеющих желание заключить предварительные договоры долевого участия из числа участников строительства, возлагается на конкурсного управляющего ООО ФСК «Мыс».

Срок заключения договора долевого участия указывается в предварительном договоре долевого участия и не может превышать 2 месяца с момента регистрации права собственности победителя на имущество (п. 10.4)

В соответствии с п. 10.5 Положения, цена строящегося жилого помещения, в соответствии с условиями, как предварительного договора долевого участия, так и договора долевого участия, не является фиксированной. Она определяется дополнительным соглашением между победителем и участником строительства и не может быть больше размера денежных средств, которые будут выплачены участнику строительства должником в порядке погашения кредиторских требований.

В пункте 10.9, 10.11 Положения указано, что не заключение предварительных договоров долевого участия, равно как и несоблюдения в предварительных договорах долевого участия существенных условий о сроке заключения договора долевого участия и цены строящегося жилого помещения обязывает конкурсного управляющего отказать победителю в заключении договора купли-продажи. Победитель, подписавший при подаче документов письменное согласие, но не выполнивший конкурсные условия, в том числе, не подписавший договор долевого участия, продавший имущество до его достройки и сдачи в эксплуатацию, считается действующим со злоупотреблением правом в нарушении ст. 10 ГК РФ.

Подписав письменное согласие к Положению об условиях, порядке и сроках реализации имущества, принадлежащего на праве собственности ОО ФСК «Мыс», ООО «СамСтрой» приняло на себя конкурсные условия для целей участия в торгах по продаже вышеуказанного имущества.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО ФСК «Мыс» и ООО «СамСтрой» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности ООО ФСК «Мыс», находящееся в залоге у участников строительства и иных залоговых кредиторов на основании договоров долевого участия в строительстве и ОАО «Сбербанк России» на основании договора ипотеки, договора кредитной линии – доля в праве общей долевой собственности <данные изъяты> на объект незавершенного строительства, назначение нежилое, площадь застройки <данные изъяты> кв.м., степень готовности <данные изъяты>% инв. №№, <данные изъяты>, кадастровый номер № расположенный по адресу <адрес> (п.2). Право собственности имущества зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Хабаровскому краю ДД.ММ.ГГГГ г.

Согласно п.4 Договора покупатель (ООО «СамСтрой») принимает и оплачивает имущество в порядке и на условиях, предусмотренных договором. Продажа имущества по Договору сопряжена с процедурой банкротства продавца (ООО ФСК «Мыс») и необходимостью передачи жилых помещений участникам строительства, заключившим ранее договоры участия в долевом строительства с ООО ФСК «Мыс» и оплатившим строительство жилых помещений по этим договорам.

Пункт 5 Договора указывает, что, принимая по договору имущество, продавец тем самым передает покупателю права застройщика, а покупатель берет на себя обязательство выплатить покупную цену за имущество и выполнить конкурсные условия в соответствии с п.6 договора и разделом 10 Положения.

В соответствии с п. 6.4 Договора, покупатель обязан заключить основные договоры долевого участия с участниками строительства не позднее двух месяцев с момента регистрации права собственности покупателя на имущество. Построенные жилые помещения в соответствии с условиями предварительного и основного договоров долевого участия должны быть переданы участникам строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ г.

Как указано в п. 6.5 Договора, цена строящегося жилого помещения не является фиксированной. Она определяется дополнительным соглашением между победителем и участником строительства и не может быть больше размера денежных средств, которые будут выплачены участнику строительства ООО ФСК «Мыс» в порядке погашения кредиторских требований.

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ООО «СамСтрой» заключил предварительные договоры с Поляковым Е.П. и Минисламовой А.Э. соответственно, согласно п. 1.1 которого стороны обязались заключить в будущем договор участия в долевом строительстве, согласно которому застройщик примет на себя обязательства в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом, здание смешанного типа на базе объекта незавершенного строительства (назначение нежилое, площадь застройки <данные изъяты> кв.м., степень готовности <данные изъяты>%, инв. №№, <данные изъяты> кадастровый номер №, расположенный по адресу <адрес>), доля в праве в котором в размере <данные изъяты> приобретена застройщиком в результате публичного предложения по продаже залогового имущества предыдущего собственника – ООО ФСК «Мыс».

Согласно п. 1.3 предварительного договора, стороны обязались заключить основной договор в срок не более двух месяцев после регистрации права собственности за застройщиком на долю в праве <данные изъяты> на указанный объект незавершенного строительства.

Согласно п.2.2 предварительного договора, цена объекта долевого строительства, по поводу строительства и передачи участнику долевого строительства которого заключается предварительный договор и будет заключен основной договор, равна размеру денежных средств, которые будут выплачены участнику строительства должником в порядке погашения кредиторских требований в процедуре банкротства ООО ФСК «Мыс».

В соответствии с п.2.3 предварительного договора, участник долевого строительства оплачивает цену основного договора путем поручения конкурсному управляющему ООО ФСК «Мыс» оплатить денежные средства, причитающиеся участнику долевого строительства в порядке погашения в полном объеме его кредиторских требований от реализации дома через публичное предложение. Подписание предварительного договора и направление его подлинного экземпляра конкурсному управляющему является выражением воли участника долевого строительства на перечисление денежных средств непосредственно на расчетный счет застройщика в полном объеме.

Пунктом 6.5 предварительного договора предусмотрено, что цена строящегося жилого помещения, в соответствии с условиями, как предварительного договора долевого участия, так и договора долевого участия, не является фиксированной. Она определяется дополнительным соглашением между победителем и участником строительства и не может быть больше размера денежных средств, которые будут выплачены участнику строительства ООО ФСК «Мыс» в порядке погашения кредиторских требований.

Как указано в п. 7.1, 7.1.1, 7.1.2, 7.2 предварительного договора, в случае не заключения основного договора в срок, указанный в п.1.3 предварительного договора, по причинам, не зависящим от застройщика, участник долевого строительства вправе по своему выбору, в том числе, обратиться в соответствии с п.4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в суд с требованием о понуждении застройщика заключить основной договор на условиях, предусмотренных договором. В случае, если участник долевого строительства не выполнит в полном объеме свои обязательства по оплате денежных средств в соответствии с п. 2.4 предварительного договора, застройщик вправе отказать участнику долевого строительства в заключении основного договора.

Определением Арбитражного суда Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№ конкурсное производство в отношении ООО ФСК «Мыс» завершено. Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ указанное определение оставлено без изменения.

ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о прекращении деятельности ООО Финансово-строительной компании «Мыс» в связи с его ликвидацией.

В силу ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Как указано в ч. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Из материалов дела усматривается, что ООО «СамСтрой» заключило предварительные договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома с Поляковым Е.П. и Минисламовой А.Э., в котором отражены порядок и сроки заключения основного договора.

В силу соблюдения условий предварительного договора, в адрес ООО «СамСтрой» от представителя Полякова Е.П. и Минисламовой А.Э. были направлены для утверждения и подписания самостоятельно разработанные договоры долевого участия, которые были получены ответчиком, что не оспаривается сторонами.

Вместе с тем, поводом для предъявления настоящего иска, послужил отказ ООО «СамСтрой» от заключения основных договоров долевого участия в строительстве с истцами, со ссылкой на отсутствие со стороны участников долевого строительства денежных средств в счет оплаты ООО «СамСтрой» договора долевого участия в строительстве, заключенного истцами с ООО ФСК «Мыс», за жилые помещения, что послужило основанием для истцов усмотреть в действиях ответчика недобросовестность.

Согласно п.3 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Пленум Верховного Суда РФ в пункте 1 Постановления от 23.06.2015 г. №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указывает, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта5 статьи10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт2 статьи10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт3 статьи157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт5 статьи166 ГК РФ).

В пунктах 50, 52 указанного Постановления разъяснено, что по смыслу статьи153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).. Последствия недобросовестных действий (бездействия) стороны сделки, способствовавших наступлению или ненаступлению условия, установлены пунктом3 статьи157 ГК РФ. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим. Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.

По смыслу пункта3 статьи157 ГК РФ не запрещено заключение сделки под отменительным или отлагательным условием, наступление которого зависит в том числе и от поведения стороны сделки (например, заключение договора поставки под отлагательным условием о предоставлении банковской гарантии, обеспечивающей исполнение обязательств покупателя по оплате товара; заключение договора аренды вновь построенного здания под отлагательным условием о регистрации на него права собственности арендодателя).

Из материалов дела усматривается, что денежные требования Полякова Е.П. и Минисламовой А.Э. определениями Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ соответственно, к ООО ФСК «Мыс» признаны подлежащими удовлетворению после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов.

В силу ч.1 ст. 142 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ
"О несостоятельности (банкротстве)" конкурсный управляющий или лица, имеющие в соответствии со статьями 113 и 125 настоящего Федерального закона право на исполнение обязательств должника, производят расчеты с кредиторами в соответствии с реестром требований кредиторов. Установление размера требований кредиторов осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 100 настоящего Федерального закона. Реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

В соответствии с пунктом 4 статьи 142 Закона о банкротстве требования конкурсных кредиторов и (или) уполномоченных органов, заявленные после закрытия реестра требований кредиторов, а также требования об уплате обязательных платежей, возникшие после открытия конкурсного производства, независимо от срока их предъявления, удовлетворяются за счет оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов, имущества должника.

Таким образом, требования истцов вынесены за реестр требований кредиторов, и подлежали удовлетворению после возмещения денежных средств дольщикам, внесенным в указанный реестр.

Тогда как по утверждению сторон в судебном заседании, денежные средства от ООО ФСК «Мыс» ответчику в счет оплаты цены объектов долевого строительства, указанной в п. 2.2 предварительных договоров, заключенных между ООО «СамСтрой» и истцами, не передавались.

Согласно п.2.2 предварительных договоров, цена объекта долевого строительства равна размеру денежных средств, которые будут выплачены участнику строительства должником в порядке погашения кредиторских требований в процедуре банкротства ООО ФСК «Мыс» в рамках дела Арбитражного суда <адрес> №№. Доказательством правомерности формирования цены объекта долевого строительства в основном договоре является определение Арбитражного суда <адрес> по делу №№, которым участник долевого строительства включен в реестр требований кредиторов ООО ФСК «Мыс» в расчет размера погашаемых требований гражданам участникам строительства ООО ФСК «Мыс», сформированный конкурсным управляющим.

Поскольку требования Полякова Е.П. и Минисламовой А.Э. были вынесены за реестр кредиторов, денежные средства в счет оплаты цены объектов долевого строительства, должны были быть внесены ООО ФСК «Мыс» во исполнение договора купли-продажи доли в праве на объект незавершенного строительства, заключенного с ООО «СамСтрой». Однако, ООО ФСК «Мыс» свои обязательства по внесению денежных средств за Полякова Е.П. и Минисламову А.Э. не исполнило, таким образом, нарушив п. 6.5 договора купли-продажи доли в праве на объект незавершенного строительства. Тем самым, условия п.2.2 предварительных договоров на сегодняшний день остается неисполненными по независящим от ООО «СамСтрой» обстоятельствам.

В связи с указанными обстоятельствами, у ООО «СамСтрой» отсутствовали основания для заключения основного договора долевого участия в строительстве, поскольку не было выполнено условие предварительного договора, и, как следствие, у ответчика отсутствовали основания для передачи истцам жилых помещений.

Доводы истцов о недобросовестности поведения ответчика при исполнении обязательств по договору купли-продажи суд не принимает во внимание, поскольку указанные обстоятельства не нашли своего подтверждения в судебном заседании. В материалах дела представлены доказательства надлежащего исполнения ответчиком своих обязательств в отношении иных участников долевого строительства. Не исполнение ООО ФСК «Мыс» своих обязательств по внесению денежных средств за Полякова Е.П. и Минисламову А.Э., ввиду нахождения их требований за реестром требований кредиторов, повлекло за собой нарушение ООО «СамСтрой» сроков исполнения условий предварительных договоров. Вместе с тем, недобросовестности в поведении ООО «СамСтрой» судом не усматривается, поскольку, как установлено судом, между сторонами настоящего спора велись переговоры по поводу заключения договоров долевого участия, однако к согласию относительно существенных условий договоров стороны не пришли.

При таких обстоятельствах, суд полагает необходимым в удовлетворении исковых требований отказать.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска Минисламовой ФИО17, Полякова ФИО18 к ООО «СамСтрой» о признании недобросовестным поведения, выразившегося в не заключении договоров долевого участия, уклонении от включения в договор долевого участия условий о цене строящегося объекта, не передаче жилых помещений, признании наступившими и просроченными права на заключение договоров долевого участия и получении жилых помещений – отказать.

Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд через Кировский районный суд г. Хабаровска в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 09.10.2015 года

Судья / подпись /

Копия верна: судья С.И. Наконечный