Решение по делу № 3а-834/2016 от 15.12.2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 февраля 2017 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ласковской С.Н.,

при секретаре Усенко А.О.,

с участием:

представителя административных истцов – Свирюковой А.В.,

представителя заинтересованного лица Администрации г.о. Самара – Пащенко А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-77/2017 по административному исковому заявлению Варюшина А.В., Леонова А.Н. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

    Варюшин А.В. и Леонов А.Н. обратились в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В обоснование заявленных требований административные истцы указали, что они являются сособственниками нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости определена по состоянию на 16.10.2014 г. на основании Постановления Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» №118 от 14.03.2012 г. и составляет 32 012 826,48 руб.

К настоящему исковому заявлению заявителями представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненный оценщиком ООО «<данные изъяты>» по определению рыночной стоимости объекта оценки.

Из отчета усматривается, что объектом оценки являлось нежилое помещение с кадастровым номером №, итоговая величина его рыночной стоимости составляет 20 338 000 рублей.

К отчету заявителем представлено положительное экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГ. Экспертного совета Общероссийской общественной организации «<данные изъяты>» о соответствии данного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Налоговой базой для исчисления налога на имущество является кадастровая стоимость объекта капитального строительства, которая в данном случае не соответствует его рыночной стоимости и ведет к уплате налоговых платежей в завышенном размере, что нарушает права административных истцов.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, Варюшин А.В. и Леонов А.Н. просили суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного нежилого помещения, в размере его рыночной стоимости – 20 338 000 рублей, по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, на основании отчета об оценке.

В судебном заседании представитель административных истцов - Свирюкова А.В., действующая на основании доверенностей, исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель заинтересованного лица Администрации г.о. Самара – Пащенко А.А. в судебном заседании разрешение заявленных требований оставил на усмотрение суда, при условии соответствия представленного административными истцами отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Представитель административного ответчика - ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом. Представил письменный отзыв, в котором удовлетворение заявленных требований оставил на усмотрение суда.

Представители административного ответчика - Правительства Самарской области и заинтересованных лиц - Управления Росреестра по Самарской области, Министерства имущественных отношений Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

В силу п. 4 ст. 247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав пояснения явившихся участников процесса, показания свидетеля ФИО1, исследовав материалы дела, суд считает заявленное административными истцами требование подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

    Статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что Варюшину А.В. и Леонову А.Н. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ. принадлежит на праве общей долевой собственности нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права № и № от ДД.ММ.ГГ. (л.д. 6-7).

Кадастровая стоимость данного нежилого помещения определена по состоянию на 16.10.2014 г. в соответствии с приложением к Постановлению Правительства Самарской области №118 от 14.03.2012 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» и составляет 32 012 826,48 руб.

Административные истцы не согласились с кадастровой стоимостью нежилого помещения и обратились для определения его рыночной стоимости в ООО «<данные изъяты>».

Согласно отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненного оценщиком ООО «<данные изъяты>» ФИО1, по состоянию на 16.10.2014 г., рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № составляет 20 338 000 рублей.

На данный отчет ДД.ММ.ГГ. получено положительное экспертное заключение № Экспертного совета Общероссийской общественной организации «<данные изъяты>» подтвердившее величину стоимости объекта оценки, определенную оценщиком в отчете.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, а также требованиям федеральных стандартов оценки.

Так, в силу ч. 1 ст. 3 и ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка спорного объекта выполнена по состоянию на 16.10.2014 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости нежилого помещения.

В отчете об оценке в соответствии с требованиями ст. 11 Закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указаны дата проведения оценки спорного нежилого помещения, дата составления и порядковый номер отчета; приведены задание на оценку, применяемые стандарты оценки, допущения и ограничения, используемые при проведении оценки, описание объекта оценки, сведения о заказчике оценки и об исполнителе, анализ рынка объекта недвижимости, анализ факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.

На странице 34 отчета оценщик пришел к выводу о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве торгового помещения.. Оценщик отказался от применения затратного подхода при проведении исследования, обосновав причины отказа от указанного подхода, что отражено на странице 37 отчета.

В отчете произведен расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного подхода - методом сравнения продаж, а также методом прямой капитализации в рамках доходного подхода.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п.п.12-14 ФСО N 1).

Согласно пункту 24 ФСО № 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО №7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Правила выбора объектов-аналогов для проведения расчетов описано на странице 38 отчета. При выборе объектов-аналогов оценщиком использована база данных Интернет-сайтов и газеты «Из рук в руки», что указано на странице 12 отчета.

Для сравнения оценщиком подобраны объекты-аналоги, являющиеся нежилыми (встроенными) помещениями торгового и универсального назначения расположенные в жилых домах Октябрьского района г.Самары и схожие по основным экономическим, техническим и другим характеристикам. Характеристики объектов- аналогов приведены в Таблице 14 на странице 39 отчета.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. №611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам /элементам сравнения/, выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Расчет величины рыночной стоимости, необходимость введения корректировок приведены в Таблице 28 на страницах 46-48 отчета.

Оценщиком введены корректировки: на торг в размере 8%, «красную» линию, площадь, этаж расположения.

Рассчитанная методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода рыночная стоимость объекта оценка составила 19 887 471 рубль.

В соответствии с пунктами 15, 16 ФСО №1, утвержденного приказом Минэкономразвития России №297 от 20.05.2015 года, доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы

Проводя исследование в рамках доходного подхода, оценщик привел расчет на страницах 53-56 в Таблице 38, в результате которого рыночная стоимость объекта оценки составила 20 788 442 рубля.

Согласовав полученные результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости спорного нежилого помещения составляет 20 338 000 рублей, что отражено на странице 57 отчета.

Таким образом, выводы оценщика содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ФИО1 выводы о величине рыночной стоимости спорного нежилого помещения, изложенные в отчете об оценке, поддержал в полном объеме и пояснил, что объект оценки был им осмотрен, произведена фотосъемка. При оценке было установлено, что объектом оценки является нежилое помещение, фактически используемое в качестве торгового объекта, относится к сегменту рынка недвижимости – торговая недвижимость, которое может быть использовано как гипермаркет, супермаркет, магазин. На момент проведения осмотра в объекте оценки выполнен ремонт – современная отделка, характерная для торговых помещений. На дату оценки – 16.10.2014 г. объект находился в черновой отделке. Объект оценки территориально находится в Октябрьском районе г. Самара внутри квартала, имеет не самые удобные подъездные пути. При первичной выборке было выявлено 10 предложений о продаже, выставленных по состоянию на дату оценки, из них выбрано 6 объектов-аналогов, расположенных в Октябрьском районе г. Самары с универсальным назначением. Объекты, выбранные в качестве аналогов, имеют черновую отделку, 5 из них расположены внутриквартально, 1 – на 1 линии («красная»). Диапазон цен составил от 21 186 до 48 158 руб./кв.м. без НДС и без учета скидки на торг. В качестве ценообразующих факторов учитывались: передаваемые права, условия финансирования сделки, условия рынка, вид использования объекта, местоположение (район города, «красная» линия), площадь, техническое состояние, состояние внутренней отделки, наличие отдельного входа, этаж расположения, возможность сдачи в аренду. Введены корректировки, произведен расчет. Расчет стоимости спорного нежилого помещения был произведен с применением сравнительного и доходного подходов. Обоснование отказа от использования затратного подхода приведено в соответствующем разделе отчета. В результате согласования результатов, полученных при применении двух подходов итоговая величина рыночной стоимости объекта капитального строительства нежилого помещения с кадастровым номером № составила без учета НДС - 20 338 000 рублей. Вся информация, содержащаяся в отчете, проверяема, источники информации с объявлениями о продаже нежилых помещений, отобранных в качестве объектов-аналогов, представлены в отчете.

Оснований не доверять показаниям оценщика ФИО1 у суда не имеется, он обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний, в исходе дела не заинтересован.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Возражений и допустимых доказательств, опровергающих выводы оценщика и свидетельствующих об ином размере рыночной стоимости спорного ОКС, суду не представлено. Правом ходатайствовать о назначении судебной экспертизы участвующие в деле лица не воспользовались.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, а также то, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что представленный административными истцами отчет оценщика об определении рыночной стоимости спорного объекта является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости нежилого помещения на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
С учетом изложенного, суд полагает, что кадастровая стоимость нежилого помещения подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГ.., выполненного ООО «<данные изъяты>», а требования Варюшина А.В. и Леонова А.Н.- удовлетворению.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административных истцов в суд является 15.12.2016 г., что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости в случае ее пересмотра в судебном порядке, является вступившее в законную силу решение суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Требование Варюшина А.В., Леонова А.Н. - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 16.10.2014 г. в размере 20 338 000 рублей.

Датой обращения Варюшина А.В., Леонова А.Н. в суд считать - 15.12.2016 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 03.03.2017 года.

Судья: Ласковская С.Н.