Решение по делу № 3а-126/2016 (3а-707/2015;) ~ М-625/2015 от 28.12.2015

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 февраля 2016 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего-Судьи Родиной Т.А.

При секретаре Бамбуровой Т.А.

Рассмотрев в открытом судебном заседании

Административное дело №3а-126/2016 по административному исковому заявлению ОАО «Гидроавтоматика» об оспаривании решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области,

с участием представителя ОАО «Гидроавтоматика» по доверенности Ефремова А.Н.,

Управления Росреестра по Самарской области по доверенности Булатовой А.Р.,

Администрации г.о.Самары Монаховой Е.В.,

У с т а н о в и л :

ОАО «Гидроавтоматика» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просило признать незаконными решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № об отклонении его заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков. Также просило обязать комиссию устранить в полном объеме допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявлений от 21.09.2015 года.

В судебном заседании представитель административного истца поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в административном иске.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области просила отказать в удовлетворении заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве.

Администрация г.о.Самары просила отказать в удовлетворении заявленных требований.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Правительство Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области представили отзывы на заявленные требования.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает, что требования ОАО «Гидроавтоматика» подлежат удовлетворению.

Согласно ст.24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Установлено, что на праве постоянного пользования ОАО «Гидроавтоматика» находится земельный участок <данные изъяты>основание: свидетельство о праве постоянного пользования №./.

На праве собственности ОАО «Гидроавтоматика» принадлежат следующие земельные участки:

земельный участок с кадастровым номером: <данные изъяты> / основание: договор купли-продажи земельного участка№/;

земельный участок <данные изъяты> /основание: договор купли-продажи земельного участка№/;

земельный участок с <данные изъяты> /основание: договор купли-продажи земельного участка№/;

земельный участок <данные изъяты> /основание: договор купли-продажи земельного участка№/;

земельный участок <данные изъяты> /основание: договор купли-продажи земельного участка№/;

земельный участок <данные изъяты> /основание: договор купли-продажи земельного участка№/;

земельный участок <данные изъяты> /основание: договор купли-продажи земельного участка№/;

земельный участок <данные изъяты> /основание: договор купли-продажи земельного участка№/;

земельный участок <данные изъяты> /основание: договор купли-продажи земельного участка№/.

Кадастровая стоимость земельных участков утверждена Постановлением Правительства Самарской области №610 от 13.11.2013 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» в следующих размерах:

земельного участка с кадастровым номером: № в размере 18 417 585,40 руб.;

земельного участка с кадастровым номером: № в размере

23 465 672 руб.;

земельного участка с кадастровым номером: № в размере

156 119 736 руб.;

земельного участка с кадастровым номером: 63:01:0741001:1695 в размере 39 927 492 руб.;

земельного участка с кадастровым номером: № в размере 18 620 704 руб.;

земельного участка с кадастровым номером: № в размере 31 687 356 руб.;

земельного участка с кадастровым номером: № в размере 3 801 112 руб.;

земельного участка с кадастровым номером: № в размере 8 622 356 руб.;

земельного участка с кадастровым номером: № в размере 4 011 992 руб.;

земельного участка с кадастровым номером: № в размере 15 507 588 руб..

Датой определения кадастровой стоимости земельных участков является 01.01.2013 года.

Не согласившись с кадастровой стоимостью земельных участков, ОАО «Гидроавтоматика» обратилось в ООО «<данные изъяты>» для определения их рыночной стоимости.

Оценщик ФИО1. по заданию заказчика исследовала земельные участки и составила отчеты, в которых определила рыночную стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2013 года в следующих размерах:

земельного участка с кадастровым номером: № в размере 10 064 680 руб.;

земельного участка с кадастровым номером: № в размере 11 501 384 руб.;

земельного участка с кадастровым номером: № в размере 50 045 970 руб.;

земельного участка с кадастровым номером: № в размере 15 995 232 руб.;

земельного участка с кадастровым номером: № в размере 8 420 288 руб.;

земельного участка с кадастровым номером: № в размере 12 129 189 руб.;

земельного участка с кадастровым номером: № в размере 1 893 346 руб.;

земельного участка с кадастровым номером: № в размере 4 294 823 руб.;

земельного участка с кадастровым номером: № в размере 1 939 028 руб.;

земельного участка с кадастровым номером: № в размере 7 418 463 руб.

Экспертными заключениями, выполненными <данные изъяты>», членом которого является оценщик ФИО1., подтверждено соответствие отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также подтверждены величины рыночной стоимости объектов оценки, определенные отчетами об оценке.

ОАО «Гидроавтоматика» обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, предъявив отчеты об оценке, подтвержденные экспертными заключениями.

Решениями №, Комиссия отклонила заявления ОАО «Гидроавтоматика» о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков.

Считая свои права нарушенными, 28.12.2015 года административный истец обратился в суд с заявлением об оспаривании решений комиссии, рассматриваемым в рамках данного гражданского дела.

На основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 06.02.2012 года № П/48 была создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области в составе 4 человек. Приказом Росреестра от 07.08.2014 года № П/371 в состав Комиссии были внесены изменения, численный состав остался прежним – 4 человека

Правомочность Комиссии, принявшей вышеприведенные решения, сторонами не оспаривается.

В соответствии с п.20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года №263, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение /если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организацией оценщиков/, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

В решении № Комиссия указала, что

оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ст.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ »Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем:

оценщик не исследует все факторы стоимости, приведенные в исследовании рынка на странице 62 –п.11 ФСО №7 и не осуществляет корректировку по данным элементам сравнения –п. 22ФСО №7;

оценщик использует противоречивую информацию –объявление на странице 42 содержит различную информацию о площади объекта –аналога- п.5 ФСО №3.

Аналогичные замечания к отчетам об оценке содержатся в решениях комиссии № с одной лишь разницей в ссылках на страницы отчетов об оценке.

Исследовав отчеты об оценке, замечания Комиссии на отчеты об оценке, суд приходит к выводу о том, что решения Комиссии являются необоснованными.

Одним из замечаний Комиссии является то, что оценщик не исследует все факторы стоимости, приведенные в исследовании рынка на странице 62 отчета в отношении земельного участка с кадастровым номером: №; на стр.61 отчета в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: №, №; на стр.60 отчета в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: №- п.11 ФСО №7 и не осуществляет корректировку по данным элементам сравнения –п. 22ФСО №7.

Пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, предусмотрена последовательность выполнения анализа рынка недвижимости, при этом указано, что объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

В соответствии с п.22 ФСО №7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам /элементам сравнения/, выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Из отчетов об оценке следует, что оценщиком были выявлены основные ценообразующие факторы, влияющие на величину рыночной стоимости объекта оценки, а именно: местоположение, площадь земельного участка, наличие инженерных коммуникаций, категория земельного участка.

Для определения степени влияния отдельных ценообразующих факторов на стоимость земельных участков оценщик использовала экспертный опрос специалистов нескольких ведущих риэлтерских и девелоперских компаний г.Самары и Самарской области, проведенный ООО «<данные изъяты>».

Согласно данным приведенного исследования были введены корректировки на наличие инженерных коммуникаций, таких, как электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, канализация; для аналогов №2 и №3 введены корректировки на наличие железнодорожной ветки.

Оценщиком учитывался фактор « качество подъездных путей», однако, отличий у объектов оценки и объектов-аналогов выявлено не было, так как подъездные пути у объекта оценки и аналогов представляют собой асфальтированную дорогу в удовлетворительном состоянии, поэтому корректировки на данный фактор не применялись.

Ссылка Управления Росреестра на то, что оценщик не описала факторы доступности автомобильным и общественным транспортом, не может быть принята во внимание.

Доступность автомобильным транспортом у объекта оценки и аналогов одинаковая.

Доступность общественным транспортом по данным ИЦ «<данные изъяты>» для объектов промышленности составляет 0% и не является ценообразующим фактором.

Учитывая, что оценщик самостоятельно определяет объем исследований с учетом принципа достаточности, оснований полагать, что им не в полном объеме произведен анализ влияния ценообразующих факторов на стоимость земельных участков, у суда не имеется.

Что касается замечания комиссии относительно противоречивой информации в отчетах о площади объектов, то следует отметить, что на страницах 42 отчетов в отношении земельного участка с кадастровым номером: №; на странице 41 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: №; на страницах 40 отчетов в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: 63№ площади земельных участков- аналогов переведены в квадратные метры, поскольку в качестве единицы сравнения оценщиком принята стоимость в рублях 1 кв.м земельного участка.

Доводы Управления Росреестра по Самарской области о том, что имеется противоречие в определении стоимости объекта-аналога №4, суд считает несостоятельными.

В источнике информации приведена площадь аналога №4, составляющая 24 173 кв.м, в описательной части указанной информации- 2,4 га, стоимость предложения указана 24 000 000 руб.. При делении стоимости земельного участка на его площадь, указанную в квадратных метрах, стоимость предложения 1 кв.м данного земельного участка составляет 993 руб./кв.м., как и указано в отчетах оценщика.

Исходя из вышеизложенного, суд полагает, что замечания, приведенные комиссией к отчету об оценке, являются необоснованными.

Решением Комиссии нарушены права, свободы и законные интересы административного истца на пересмотр результатов кадастровой стоимости спорных земельных участков.

Принимая во внимание представленные суду доказательства, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца о признании решений Комиссии № не соответствующим нормативно-правовым актам являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с п.26 Постановления Пленума Верховного суда РФ №28 от 30.06.2015 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» результатом оспаривания решения Комиссии об отклонении заявления может являться признание судом заявления об оспаривании такого решения обоснованным. При этом в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления.

В связи с тем, что решения комиссии не соответствуют нормативно-правовым актам, суд считает возможным обязать комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения ранее поданных заявлений ОАО «Гидроавтоматика» от 21.09.2015 года.

Административным истцом заявлены требования о взыскании судебных расходов по оплате госпошлины в размере 20 000 руб.

В соответствии с п.31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об оспаривании решения или действий /бездействия/ Комиссии судебные расходы взыскиваются с государственного органа, при котором она создана, за счет казны РФ.

В связи с тем, что требования административного истца подлежат удовлетворению, с Управления Росреестра по Самарской области за счет казны РФ подлежит взысканию оплаченная истцом госпошлина в размере 20 000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст.227 КАС РФ, суд

Р е ш и л :

Признать решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от № не соответствующими нормативно-правовым актам.

Обязать комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления ОАО «Гидроавтоматика» от 21.09.2015 года.

Взыскать с Управления Росреестра по Самарской области за счет казны РФ в пользу ОАО «Гидроавтоматика» расходы по оплате госпошлины в размере 20 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Родина Т.А.