Решение по делу № 2-7207/2018 ~ М-6559/2018 от 03.08.2018

Дело № 2-7207/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

03 сентября 2018 года г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Васиной Д.К.

при секретаре Зориковой Е.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Широкова Павла Гаврииловича к ООО «Специализированный застройщик «ЮАССтрой» о признании расчета соответствующим условиям договора, о признании расчета окончательным, о признании выполнения обязательств, об обязании подписать акта, о признании нарушений закона

УСТАНОВИЛ:

Широков П.Г. обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Специализированный застройщик «ЮАССтрой», просит признать расчет расчетной площади квартиры, предложенный им соответствующий условиям договора № от 12.07.2017г., признать, что окончательная сумма доплаты по договору № от 12.07.2017г. составляет – 24950,17 руб., признать исполнение Широковым П.Г. своих обязательств в полном объёме по договору № от 12.07.2017г., обязать ООО «Специализированный застройщик «ЮАССтрой» подписать акт о зачете оплаты по договору № от 12.07.2017г. с Широковым П.Г., обязать ООО «Специализированный застройщик «ЮАССтрой» подписать акт приема-передачи квартиры №, расположенной по адресу: АДРЕС признать требования ООО «Специализированный застройщик «ЮАССтрой» об уплате неустойки Широковым П.Г. ничтожными и не подлежащими к исполнению, признать п.1.8 договора № от 12.07.2017г. противоречащим ст.5 п.1 ФЗ №214, обязать привести п. 1.8 договора в соответствии с законом ФЗ № "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", произвести перерасчет окончательной расчетной стоимости квартиры с использованием понижающих коэффициентов, признать наличие нарушение ООО «Специализированный застройщик «ЮАССтрой» сроков устранения недостатков выполненных работа согласно п.1ст. 27, п.1 ст.30, п.1 ст.28 Закона РФ «О защите прав потребителей», признать наличие нарушений ООО «Специализированный застройщик «ЮАССтрой» Федерального закона №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В обоснование своих исковых требований Широков П.Г. указывает на то, что между ним и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве, считает, что при расчёте окончательной стоимости квартиры ответчиком неверно произведён перерасчёт, требования ответчика об уплате окончательной стоимости квартиры в размере 317634,88 руб., а также об уплате неустойки считает незаконными, указывает на то, что акт приема-передачи с ним по настоящее время не подписан тем самым нарушаются его предусмотренные действующим законодательством права.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объёме, пояснил, что расчёт сделан с нарушением Федерального закона №214, ответчиком нарушаются сроки подписания договора и сроки передачи квартиры.

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражала, указала на то, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, доказательств нарушающих права истца не представлены, просила отказать в удовлетворении исковых требований в полном объёме.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, приходит к следующему.

Согласно с п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Цена договора об участии в долевом строительстве представляет собой размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого участия (ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Согласно ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

12.07.2017г. между истцом и ответчиком был заключен договор № участия в долевом строительстве жилого многоэтажного дома и подземной автостоянки, расположенного по строительному адресу: АДРЕС

Согласно п.2.1. застройщик обязуется в предусмотренный законом срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом по строительному адресу: АДРЕС и после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать участнику двухкомнатную квартиру, проектной площадью 0 7237 м?, в том числе общей площадью – 70,24 м?, площадью холодных помещений – 2,13 м?, строительный №, с последующим возникновением права собственности на неё, а участник обязуется уплатить цену договора и принять указанную квартиру.

Цена договора составила – 7148224,00 руб. (п. 3.1.) за 74,49 м? расчетной площади квартиры, установленной по формуле согласно п.1.8. договора.

Сумма в размере 6740198,00 руб. уплачивается участником после регистрации настоящего договора, но не позднее 27.07.2017г. (п. 3.5.1.), сумма в размере 408026,00 руб. уплачивается участником в срок до 31.12.2017г. (п. 3.5.2.).

Истцом в материалы дела была представлен чек-ордер от 24.07.2017г. подтверждающий оплату по договору № от 12.07.2017г. на сумму 6740198,00 руб. (л.д. 28), также данная оплата подтверждается справкой о размерах внесенной суммы в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве № от 12.07.2017г. и об оставшейся неуплаченной сумме по договору (л.д. 29). Оставшаяся задолженность по оплате вышеуказанного договора составляет сумму в размере 408026,00 руб. и подлежит оплате из средств материнского (семейного) капитала до 10.03.2018г.

Часть стоимости договора № от 12.07.2017г. в размере 408026,00 руб. оплачена в полном объёме из средств материнского (семейного) капитала на основании платежного поручения № от 22.02.2018г. (л.д. 30).

При получении ООО «Специализированный застройщик «ЮАССтрой» технического описания квартиры № было выявлено увеличение площадей: окончательная расчетная площадь квартиры – 77,8 м?; общая площадь квартиры – 71,7 м?; площадь холодных помещений с п/к (без п/к) – 3,1 м? (6,1 м?). Разница между оплаченной расчетной площадью согласно п. 3.1. договора № от 12.07.2017г. и окончательной расчетной площадью составляет – 3,31 м?. Сумма подлежащая доплате за разницу площадей составила – 317634,88 руб. В связи с данным обстоятельством, в адрес Широкова П.Г. было направлено уведомление с приложенным к нему дополнительным соглашением, в соответствии с п.3.8. Широков П.Г. был обязан в течение 10 рабочих дней со дня получения настоящего уведомления явиться к застройщику для заключения соответствующего дополнительного соглашения (л.д. 31-33).

Не согласившись с данной суммой, Широковым П.Г. в адрес ответчика было направлено уведомление с требованием об изменении текста дополнительного соглашения и перерасчетом окончательной стоимости расчетной площади квартиры, предварительного согласовав её с Широковым П.Г. (л.д. 36-42).

Ответчиком были представлены письменные возражения относительно расчётной площади квартиры, из которых следует, что в соответствии с п.1.7. договора № от 12.07.2017г. площадь холодных помещений квартиры определяется как – площадь лоджий с коэффициентом – 0,5 (Sл); площадь балконов с коэффициентом – 0,3 (Sб); площадь террас с коэффициентом – 0,3 (Sт).

В соответствии с п.1.8. договора № от 12.07.2017г., расчетная площадь квартиры рассчитывается как двух слагаемых: общей площади квартиры и площади холодных помещений квартиры без применения понижающих коэффициентов. Расчетная площадь используется исключительно в целях расчет платежей по договору.

На дату заключения указанного договора расчет был осуществлен в следующем порядке: общая площадь квартиры – 70,24 м?, площадь холодных помещений в квартире без применения понижающих коэффициентов составляла 4,26 м? (70,24 м? + 4,26 м?) = 74,5 м? (округленная цифра), которая указана в договоре п.3.1. – 74,49 м?.

В описании формулы в п.1.8. была допущена техническая ошибка, перепутан математический знак, вместо знака умножения указан знак деления (вместо Sx = Sл ? 2 + Sб ? 0.3 + Sт ? 0.3, указано Sx = Sл ? 2 + Sб ? 0.3 + Sт ? 0.3), описание самого расчета согласно п.1.8. договора верен, сторонами при заключении договора не оспаривался.

Истцом была оплачена стоимость квартиры из расчета расчетной площади 74,49 м? по цене 1 м? в размере 95962,20 руб., что в совокупности составляет сумму в размере 7148224,00 руб.

Указанные в расчете площади подтверждаются представленным в материалы дела проектом на многоквартирный дом по адресу: АДРЕС Площади, указанные в договоре и в проекте идентичны.

Согласно ч.1 ст. 5 ФЗ №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Вышеуказанная норма права является диспозитивной, а не императивной, в связи с чем, применять данный расчет является правом застройщика, а не обязанностью.

В соответствии с п.1.9. договора №268 от 12.07.2017г., окончательная расчетная площадь квартиры – расчетная площадь квартиры, установленная на момент ввода многоквартирного дома в эксплуатацию после проведения его технической инвентаризации. В соответствии с п.3.2. договора цена договора указанная в п.3.1. договора, определяется как произведение стоимости 1 квадратного метра на расчетную площадь квартиры. Стоимость одного квадратного метра квартиры составляет 95962,20 руб. Цена договора является ориентировочной и корректируется согласно п.3.7., п.3.8. договора.

В соответствии с п.3.7., пп.3.7.1. договора, если окончательная расчетная площадь квартиры, установленная на момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, будет отличаться от расчетной площади квартиры, оплаченной участником согласно п.3.1. договора, стороны обязуются произвести взаиморасчеты на следующих основаниях: если размер окончательной расчетной площади квартиры будет больше размера расчетной площади квартиры указанной в п.3.1. договора, участник обязуется оплатить разницу между стоимостью расчетной площади квартиры и окончательной расчетной площади квартиры, исходя из стоимости 1 м?, установленной п.3.2. договора.

В связи с проведение технической инвентаризации многоквартирного дома № был осуществлен обмер многоквартирного жилого дома, по результатам которого было оформлено технического описание и технический план, по результатам данных технических документов осуществлен кадастровый учет как всего многоквартирного дома, так и всех помещений в нём.

Согласно указанного технического описания, окончательная расчётная площадь квартиры составляет 77,8 м?, рассчитанная в соответствии с действующим законодательством.

Сторонами в договоре была предусмотрена возможность изменения цены договора и условия её изменения, что не противоречит ч.2 ст.5 Федерального закона №214-ФЗ, на основании чего застройщик направил истцу уведомление с просьбой произвести доплату за 3,31 м? (разницы уже оплаченной расчетной площади).

В связи с чем, требование истца о признании пункта 1.8 договора № от 12.07.2017г. незаконным, об обязании произвести перерасчет окончательной стоимости квартиры с использованием понижающих коэффициентов удовлетворению не подлежит.

Требование истца об обязании подписать акт приема-передачи также не подлежит удовлетворению, поскольку, истцом не представлено доказательств уклонения ответчика от подписания акта, а также ответчиком в судебном заседании представлен подписанный им акт приема-передачи от 19.07.2018г., который истцом был направлен для подписания ответчику.

Согласно п.3.1. договора № от 12.07.2017г. установлена стоимость 1 м? квартиры в размере 95962,20 руб., соответственно доплате из расчета уже оплаченной стоимости Широковым П.Г. подлежит сумма в размере 317634,88 руб.

19.07.2018г. сторонами был подписан акт приема-передачи квартиры №, расположенной по адресу: АДРЕС. Площадь квартиры в данном акте указана 77,8 м?, то есть по сути при подписании указанного акта Широковым П.Г. площадь квартиры не оспаривалась.

В соответствии со статьей 432 гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

При подписании договора № от 12.07.2017г. Широковым П.Г. условия договора относительно пункта 1.8. не оспаривались, акт приема-передачи от 19.07.2018г. также был подписан, соответственно Широков П.Г. об изменении площади был уведомлен, истец добровольно заключил с ответчиком договор участия в долевом строительстве на приведенных выше условиях, в том числе и о стоимости квартиры, а поскольку сведений о том, что стороны при определении характеристик объекта долевого строительства договорились использовать понижающий коэффициент для определения общей площади квартиры материалы дела не содержат.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены способы защиты гражданских прав.

Способ защиты права может быть установлен только законодателем и только в федеральном законе. Под способами защиты гражданских прав принимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.

Истцом, заявлены требования о признании расчета расчетной площади квартиры, предложенный им соответствующий условиям договора № от 12.07.2017г., признании, что окончательная сумма доплаты по договору № от 12.07.2017г. составляет – 24950,17 руб., признании исполнения Широковым П.Г. своих обязательств в полном объёме по договору № от 12.07.2017г., обязании ООО «Специализированный застройщик «ЮАССтрой» подписать акт о зачете оплаты по договору № от 12.07.2017г. с Широковым П.Г., обязании ООО «Специализированный застройщик «ЮАССтрой» подписать акт о зачете оплаты по договору № от 12.07.2017г. с Широковым П.Г., признании требования ООО «Специализированный застройщик «ЮАССтрой» об уплате неустойки Широковым П.Г. ничтожными и не подлежащими к исполнению, признать наличие нарушение ООО «Специализированный застройщик «ЮАССтрой» сроков устранения недостатков выполненных работа согласно п.1ст. 27, п.1 ст.30, п.1 ст.28 Закона РФ «О защите прав потребителей», признать наличие нарушений ООО «Специализированный застройщик «ЮАССтрой» Федерального закона №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд полагает, что данные требования не подлежат удовлетворению, поскольку истцом избран не надлежащий способ защиты права, указанные требования не соответствуют ст. 12 Гражданского Кодекса Российской Федерации, также истцом не представлено суду доказательств, подтверждающих, что при удовлетворении заявленных требований в этой части права истца будут восстановлены.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Широкова Павла Гаврииловича к ООО «Специализированный застройщик «ЮАССтрой» о признании расчета расчетной площади, предложенного истцом, соответствующим условиям договора, о признании, что окончательная сумма доплаты по Договору № от 12 июля 2017 года составляет 24950,17 рублей, о признании, что Истец по Договору № от 12 июля 2017 года выполнил свои обязательства в полном объеме, об обязании подписать Акт о зачете оплаты по Договору с Истцом, об обязании Ответчика подписать Акт приема-передачи квартиры № по Договору с Истцом, расположенной по адресу: АДРЕС, о признании требования Ответчика об уплате неустойки Истцом ничтожными, и не подлежащими исполнению, о признании пункт 1.8. Договора противоречащим Федеральному Закону №214 ст.5 п.1 и обязании привести пункт 1.8. Договора в соответствие этому закону, произвести перерасчет окончательной расчетной стоимости квартиры с использованием понижающих коэффициентов, о признании, что Ответчик неоднократно нарушал сроки устранения недостатков выполненных работ согласно пункту 1 статьи 27, пункту 1 статьи 30, пункту 1 статьи 28 Закона РФ «О защите прав потребителей», о признании, что Ответчик нарушил Федеральный Закон №214 ст.6 п.1 и п.5.1 Договора и является ненадлежащим исполнителем своих обязательств по Договору, - оставить без удовлетворения

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня постановления решения в окончательной форме.

Судья Д.К. Васина

Мотивированное решение составлено 04.09.2018г