Решение по делу № 2-1529/2015 ~ М-1438/2015 от 22.06.2015

Дело № 2- 1529/2015 27 октября 2015 года

Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации

Кировский городской суд Ленинградской области в составе

председательствующего судьи Петровой Е.В.,

при секретаре судебного заседания Гирявенко Е.Н.,

с участием истицы Солдаткиной Е.В., представителя истцов Панариной А.О.,

представителя ООО Строительная компания «Нева Сити» Новиковой Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Солдаткиной Е.В., Солдаткина Е.С. к ООО Строительная компания «Нева Сити» о взыскании неустойки за несвоевременную передачу квартиры, излишне уплаченных по договору долевого участия денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Солдаткина Е.В., Солдаткин Е.С. обратились в суд с иском к ООО Строительная компания «Нева Сити», указав, что 28.02.2013 заключили с ответчиком договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №06/ПЗ/ДУ по строительному адресу: <адрес>. По условиям данного договора они уплатили <данные изъяты> руб., ответчик взял на себя обязательства передать квартиру не позднее 90 рабочих дней с момента ввода объекта в эксплуатацию (4-й квартал 2013 года). ООО Строительная компания «Нева Сити» нарушило предусмотренный договором срок передачи квартиры. Кроме этого фактическая площадь квартиры менее площади, предусмотренной договором долевого участия. С учетом уточнений требований просили взыскать с ООО Строительная компания «Нева Сити» неустойку за период с 21.05.2014 по 14.02.2015 в размере <данные изъяты> коп., излишне уплаченные по договору денежные средства в размере <данные изъяты> коп. (л.д. 1-2, 94).

Солдаткина Е.В., представитель истцов Панарина А.О. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержали.

Представитель ООО Строительная компания «Нева Сити» Новикова Н.С. исковые требования не признала, указав, что по условиям договора долевого участия срок строительства объекта может быть изменен на основании распорядительного акта государственного или надзорного органа без применения к застройщику соответствующих санкций. 11 февраля 2014 года распоряжением главы администрации МО «Кировск» действие разрешения на строительство многоквартирного дома продлено до 31.05.2014, затем распоряжением главы администрации от 30.05.2014 действие разрешения было продлено до 30.09.2014. Дом был введен в эксплуатацию 30.12.2014 и в пределах установленного срока – 90 рабочих дней от даты ввода в эксплуатацию квартира передана участникам долевого строительства квартиру. Поэтому основания для взыскания неустойки отсутствуют. При этом ходатайствовала о снижении размера неустойки в случае, если суд не согласится с ее доводом об отсутствии оснований для применения санкций. В удовлетворении требований о взыскании переплаты по договору просила отказать, ссылаясь на положения п. 3.5 договора, согласно которому в случае уменьшения фактической площади квартиры по результатам обмеров БТИ цена квартиры изменению не подлежит.

Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон)

по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ст. 6 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии со ст. 8 Закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Судом установлено и подтверждается материалам дела, что 28.02.2013 между ООО Строительная компания «Нева Сити» (застройщик) и Солдаткиным Е.С., Солдаткиной Е.В. (участники долевого строительства) заключен договор долевого участия в строительстве №06/ПЗ/ДУ (л.д. 8-23).

Согласно п. 1.1. указанного договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоэтажный многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участникам долевого строительства в общую долевую собственность (по ? доли каждому) квартиру с условным строительным номером 6 общей площадью 59,2 кв.м, Солдаткины обязались уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять квартиру по передаточному акту.

Пунктом 2.1. определена цена квартиры в размере <данные изъяты> коп., которая складывается из суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство квартиры и суммы денежных средств на оплату услуг застройщика.

В силу п. 1.4. срок окончания строительства объекта и ввода многоквартирного дома в эксплуатацию – 4 квартал 2013 года. Стороны пришли к взаимному согласию о том, что срок окончания строительства объекта и (или) срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию (получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию) может быть изменен на основании распорядительных актов государственных и (или) надзорных органов без применения к застройщику соответствующих санкций. В этом случае застройщик в течение 45 дней с момента получения соответствующих распорядительных актов направляет или вручает участникам долевого строительства уведомление о переносе срока окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию и о необходимости внесения изменений в настоящий договор. Срок передачи застройщиком квартиры участникам долевого строительства – не позднее 90 рабочих дней с даты ввода объекта в эксплуатацию (п. 1.5).

Учитывая вышеприведенный п. 1.4 договора застройщик освобождается от штрафных санкций за нарушение срока передачи квартиры при наличии в совокупности распорядительного акта, уведомления участником о переносе срока строительства и изменения условий договора. Статья 6 Закона также предусматривает изменение срока строительства квартиры посредством внесения изменений в договор долевого участия по правилам, предусмотренным Гражданским кодексом РФ.

Распорядительный акт (приказ, указание, решение, постановление, распоряжение) – это решение, идущее сверху вниз по каналам системы управления от управляющего органа к управляемому, содержит в себе властное и организующее начало.

Представитель ответчика в обоснование возражений на требования о взыскании неустойки ссылается на разрешения на строительство сроком до 30.09.2014 (л.д. 137). Как усматривается из письма и.о. главы администрации МО «Кировск» от 26.10.2015, распоряжения о продлении строительства не издавались (л.д. 136).

Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Суд считает, что разрешение на строительство не является распорядительным актом, поскольку его получение зависит от волеизъявления застройщика и не носит характера правового акта.

Судом также установлено, что в установленном законом порядке стороны не заключали соглашение об изменении срока строительства жилого дома.

При таких обстоятельствах суд не может согласиться с доводом представителя ответчика о том, что по условиям договора срок окончания строительства был изменен и исходит из наличия обязанности застройщика окончить строительство и ввести многоквартирный дом в эксплуатацию в 4-м квартале 2013 года.

30 декабря 2014 года многоквартирный дом, в котором расположена квартира истцов, был введен в эксплуатацию (л.д. 49-50).

14 февраля 2015 года квартира передана Солдаткиным по акту приема-передачи объекта долевого строительства (л.д. 26).

В ходе судебного разбирательства установлено, что ООО «Нева Сити» нарушило срок передачи квартиры, установленный договором о долевом участии, следовательно, истец имеет право на неустойку, которая подлежит исчислению с 21.05.2014 (31.12.2013 (определенный договором срок окончания строительства)+90 рабочих дней)) до 13.02.2015 (273 дня), размер которой составляет <данные изъяты> коп. <данные изъяты>

Согласно ст. 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении (ст. 333 Гражданского кодекса РФ).

Верховный Суд РФ в пункте 34 Постановления Пленума от 28 июня 2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснил, что применение ст. 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений, а также принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 ГК РФ) размер неустойки может быть снижен судом на основании ст. 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки и штрафа последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки и штрафа. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки и штрафа последствиям нарушения обязательства.

Снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства и ответственности за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

Судом установлено, что задержка передачи квартиры в собственность составила 273 дня. Из материалов дела следует, что в указанный период застройщик оформлял договор энергоснабжения многоквартирного жилого дома, технические условия на присоединение к сетям водоснабжения и водоотведения (л.д. 70-75). Таким образом, бездействия со стороны ООО «Нева-Сити» суд не усматривает. Учитывая срок нарушения исполнения обязательств, принцип разумности и справедливости, суд снижает размер заявленной неустойки до <данные изъяты> коп. и взыскивает данную сумму с ответчика в пользу истцов.

К отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости законодательство Российской Федерации применяется Закон РФ «О защите прав потребителей».

В соответствии с п. 6 ст. 13 указанного Закона РФ при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

При этом неустойка и штраф являются самостоятельными мерами гражданско-правовой ответственности, и их одновременное взыскание не является двойной ответственностью.

Учитывая вышеизложенное, суд взыскивает с ответчика штраф в размере <данные изъяты> коп. (<данные изъяты>).

Рассматривая требования истцов о взыскании переплаты по договору долевого участия, суд отказывает в удовлетворении данных требований по следующим основаниям.

По условиям договора площадь квартиры истцов определена в размере 59,2 кв.м. Как следует из акта приема-передачи квартиры от 14.02.2015 фактически площадь квартиры истцов составляет 56,8 кв.м (л.д. 26).

Согласно п. 3.5 договора в случае уменьшения фактической площади квартиры по результатам обмеров БТИ цена квартиры изменению не подлежит.

Истцы положения данного пункта договора не оспаривали, площадь 1 кв.м метра жилья условиями договора не определена, в связи с чем правовых оснований для взыскания с ответчика переплаты по договору исходя из уменьшения площади квартиры по результатам строительства не имеется.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Солдаткиной Е.В., Солдаткина Е.С. к ООО Строительная компания «Нева Сити» о взыскании неустойки за несвоевременную передачу квартиры, излишне уплаченных по договору долевого участия денежных средств удовлетворить частично.

Взыскать с ООО Строительная компания «Нева Сити» в пользу Солдаткиной Е.В., Солдаткина Е.С. в равных долях неустойку за несвоевременную передачу квартиры в размере <данные изъяты> коп., штраф в размере <данные изъяты> коп., в остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме посредством подачи апелляционной жалобы через Кировский городской суд Ленинградской области.

Судья Е.В. Петрова