Решение по делу № 33-16520/2016 от 07.09.2016

Судья Гриценко Ю.А.      дело № 33-16520/2016

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

19 сентября 2016 г. г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Михайлова Г.В.

судей Мельник Н.И., Поддубной О.А.

при секретаре Бубашвили И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зинченко В.А., Запорожцева Г.А., Супрун Н.М. к Никульниковой Т.А., КУИ г.Таганрога, Гельман А.В. о защите прав собственника по апелляционной жалобе Зинченко В.А., Запорожцева Г.А., Супрун Н.М. на решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 09 июня 2016г. Заслушав доклад судьи Мельник Н.И., судебная коллегия

установила:

Зинченко В.А., Запорожцев Г.А., Супрун Н.М. обратились в суд с иском к Никульниковой Т.А., КУИ г.Таганрога, Гельман А.В. о защите прав собственника.

    В обоснование заявленных требований указано, что истцы являются собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Никульникова Т.А. приобрела у КУИ г.Таганрога подвал, расположенный в указанном многоквартирном доме. Истцы полагают указанную сделку незаконной, поскольку подвал является общей собственностью всех собственников помещений МКД. В указанном подвале проходят все коммуникации дома, к которым теперь нет доступа. Впоследствии Никульникова Т.А. продала помещение Гельман А.В.

    На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований истцы просили суд признать недействительными торги от 08.06.2015г., оформленные Протоколом №1 об итогах аукциона, по продаже Нежилого помещения, литер п/А, комнаты: 1-7. Площадь: общая 167,6кв.м., кадастровый (условный) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Признать недействительным договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН купли-продажи по результатам аукциона от 26.06.2015г., заключенный между Никульниковой Т.А. и КУИ г.Таганрога.

Признать право за Зинченко В.А., Запорожцевым Г.А., Супрун Н.М. общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, на Нежилое помещение, литер п/А. комнаты: 1-7. Площадь: общая 167,6кв.м., кадастровый (условный) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения от 10.08.2015г., заключенный между Никульниковой Т.А. и Гельман А.В.

Истребовать у Гельман А.В. нежилое помещение, литер п/А, комнаты: 1-7. Площадь: общая 167,6кв.м., кадастровый (условный) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и обязать его освободить данное помещение.

Решением Таганрогского городского суда Ростовской области от 09 июня 2016 года исковые требования Зинченко В.А., Запорожцева Г.А., Супрун Н.М. к Никульниковой Т.А., КУИ г. Таганрога, Гельман А.В. о защите прав собственника оставлены без удовлетворения.

    В своей апелляционной жалобе Зинченко В.А., Запорожцев Г.А., Супрун Н.М. в лице представителя Захарова А.Е. считают решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просят его отменить и принять новое решение об удовлетворении их исковых требований.

Податели жалобы указывают на то, что с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

В то же время, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. При этом остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Исходя из указанных правовых норм в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.01.2016г. по делу №5-КГ15-207 была выработана правовая позиция, согласно которой для правильного разрешения настоящего спора судам необходимо было установить, когда была приватизирована первая квартира в многоквартирном доме, предназначен ли спорный подвал для обслуживания всего жилого дома, а также было ли на указанный момент спорное подвальное помещение многоквартирного дома предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования.

При этом обязанность по доказыванию момента приватизации первой квартиры в доме и того факта, что подвал предназначен для обслуживания всего жилого дома, должна быть возложена на истцовую сторону, а бремя доказывания того, что спорное подвальное помещение многоквартирного дома предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования - на ответчика.

Как установил суд и указал данное обстоятельство в мотивировочной части из материалов инвентарно-правового дела в отношении объектов недвижимости, расположенных по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН следует, что спорное нежилое помещение расположено в литере «А», площадь нежилого помещения и назначение не указаны. Помещение с 1995 года было предназначено для размещения офиса и сформировано как самостоятельный объект недвижимого имущества, технические характеристики помещения позволяют его использовать как самостоятельный объект права.

Однако, как следует из этих же документов, первая квартира в данном многоквартирном доме была приватизирована Е. (НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) по Договору передачи от 25.05.1993г., в подтверждение чего было выдано Регистрационное свидетельство от 01.06.1993г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Таким образом, изменение назначения подвального помещения на размещение офиса в 1995 году не имеет никакого юридического значения, т.к. не является юридически значимым обстоятельством в соответствии с Определением Верховного Суда Российской Федерации от 26.01.2016г. по делу №5-КГ15-207, поскольку необходимо было установить назначение помещения по состоянию на 01.06.1993г.

Апеллянты также указывают, что в подвале проходят коммуникации всего многоквартирного дома. В феврале 2016г. неизвестные лица по указанию собственника самовольно срезали нависной замок, ограничив не только доступ в подвал, но и к обслуживанию коммуникаций, находящихся в нем.

Поскольку спорный подвал является общей долевой собственностью всех собственников помещений в многоквартирном доме, то суд первой инстанции был обязан признать право общей долевой собственности на данный подвал за истцами, не определяя размер доли как таковой.

Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие Зинченко В.А., Запорожцева Г.А., Супрун Н.М., извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, о чем пояснил их представитель.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав Никульникову Т.А., представителей истцов – Трибунскую Т.М., судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями статьи 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, спорные правоотношения возникли в отношении нежилого помещения, подвал: Нежилое помещение, литер п/А, комнаты: 1-7. Площадь: общая 167,6кв.м. кадастровый (условный) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Данный объект недвижимости принадлежал на праве собственности ответчику КУИ г. Таганрога. По результатам аукциона от 26 июня 2015 года № 1.5-2015 и Акта приема-передачи к договору купли-продажи по результатам аукциона от 9 июля 2015г., спорный объект был приобретен Никульниковой Т.А. на основании договора купли-продажи. Стоимость Договора составила 747000,00 рублей, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 4.08.2015г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

В настоящее время в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 17.08.2015г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН собственником спорного объекта является Гельман А.В.

Истцы являются собственниками квартир в многоквартирном доме, находящемся по адресуАДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Зинченко В.А. является собственником 1/4 доли в квартире АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, что подтверждается Договором купли-продажи квартиры от 10.07.1999г.

Запорожцев Г. А. является собственником 1/4 доли в квартире АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права Серия АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от 11.10.2002г, выданным Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимость Ростовской области.

Супрун Н.М. является собственником 1/2 доли в квартире АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН что подтверждается Регистрационным свидетельством от 06.06.1994г НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, выданным МП «Бюро технической инвентаризации» г.Таганрога.

Судом установлено, что нежилое помещение литере «п/А» - подвал, расположенное по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН находилось в реестре муниципальной собственности и принадлежало КУИ г. Таганрога, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.09.2004 года.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.290,218 ГК РФ, ст.36,161,162,10 ЖК РФ, п.2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N491, п. 1 приложения 3 к Постановлению Верховного Суда РФ от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", Постановлением Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 N 13391/09, определением Конституционного Суда РФ от 16.12.2010 N 1587-О-О, и исходил из того, что из материалов инвентарно-правового дела в отношении объектов недвижимости, расположенных по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН следует, что спорное нежилое помещение расположено в литере «А», площадь нежилого помещения и назначение не указаны. Помещение с 1995 года было предназначено для размещения офиса и сформировано как самостоятельный объект недвижимого имущества, технические характеристики помещения позволяют его использовать как самостоятельный объект права.

Суд отклонил доводы истцов о том, что спорный объект недвижимости является общим имуществом всех собственников многоквартирного дома как опровергающийся материалами дела.

Для определения правового режима помещений имеет значение использование помещений многоквартирного дома, так как они сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома. Помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав.

Суд пришел к выводу о том, что спорное нежилое помещение не предназначалось для обслуживания и не обслуживает многоквартирный жилой дом, использовалось самостоятельно, имеет отдельный вход. Само по себе расположение помещения в подвале многоквартирного дома не влечет установление статуса помещения как общего имущества многоквартирного дома.

Кроме того, суд указал, что истцы просили суд признать за ними право собственности на спорное нежилое помещение, утверждая, что спорный объект являлся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, однако документов, подтверждающих полномочия истцов на обращение в суд с данным иском в интересах всех собственников помещений многоквартирного дома, не представлено.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается.

По смыслу пункта 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в нем могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (определения от 19 мая 2009 года N 489-О-О, от 25 сентября 2014 года N 2110-О и др.). Вопрос отнесения тех или иных помещений к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме требует установления и исследования фактических обстоятельств конкретного дела.

В спорном подвальном помещении расположены только инженерные коммуникации в виде труб отопления и водоснабжения, что само по себе не свидетельствует о необходимости отнесения таких помещений к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме. Устройства элементов тепловых энергоустановок, обеспечивающих присоединение этих установок к тепловой сети, их работоспособность, управление режимами теплопотребления, трансформацию, регулирование параметров теплоносителя в помещении отсутствуют.

Таким образом, требования истцов о признании недействительными торгов, договоров купли-продажи, признании права за Зинченко В.А., Запорожцевым Г.А., Супрун Н.М. общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, на Нежилое помещение, литер п/А. комнаты: 1-7. Площадь: общая 167,6кв.м., кадастровый (условный) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, и об истребовании у Гельман А.В. спорного нежилого помещения, удовлетворению не подлежат.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Наличие в спорных помещениях инженерных коммуникаций само по себе однозначно не свидетельствует об отнесении помещений к общему имуществу дома и не порождает право общей долевой собственности собственников помещений в этом доме на данные помещения. Данные выводы согласуются с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09. Для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

По правилам статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Имеющиеся в материалах дела доказательства свидетельствуют о том, что нежилое помещение литере «п/А» - подвал, расположенное по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН находилось в реестре муниципальной собственности и принадлежало КУИ г. Таганрога с 2004 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.09.2004 года, что исключает оспаривание истцами договоров купли-продажи, так как не повлечет восстановление их прав.

При установленных обстоятельствах суд первой инстанции сделал правомерный вывод о том, что спорные объекты имеют самостоятельное функциональное значение и не предназначены для обслуживания нескольких или всех жилых помещений в многоквартирном доме, а потому в силу закона не могут относиться к общему долевому имуществу собственников жилого дома; указание истцов на расположение в спорном нежилом помещении инженерных систем дома само по себе не порождает право общей долевой собственности на эти помещения и не изменяет их правовой статус. Ссылки истцов на то, что спорные помещения имели статус технических помещений дома, опровергаются материалами дела, из которых следует, что спорные помещения имели другой статус – для офиса.

Доводы жалобы о том, что с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивает статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности, не могут быть приняты во внимание, поскольку право муниципальной собственности истцами не оспаривалось. В процессе рассмотрения спора суд первой инстанции установил, что подвальные помещения данного жилого дома были предназначены для самостоятельного использования, находились в муниципальной собственности, право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло; для определения правового режима данных помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, т.к. они расположены в каждом подвале, сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

С выводами суда судебная коллегия считает необходимым согласиться, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства.

Руководствуясь ст.ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 09 июня 2016г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу Зинченко В.А., Запорожцева Г.А., Супрун Н.М. – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 21 сентября 2016г.

Председательствующий

Судьи