Решение по делу № 2-21/2016 (2-939/2015;) от 26.11.2015

№2-21/2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Астраханская область, г. Харабали                       22 января 2016 г.

Харабалинский районный суд Астраханской области в составе

председательствующего судьи Лесниковой М.А.,

при секретаре судебного заседания Кусаиновой С.С.,

с участием истицы Хасановой Г.К.,

представителя истицы Степанова С.В.,

третьих лиц Джардымовой А.К., Аншакова С.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Харабалинского районного суда Астраханской области гражданское дело по исковому заявлению Хасановой Г.К. к Джардымову А.Ш. о государственной регистрации перехода права собственности,

установил:

Хасанова Г.К. обратилась в суд с иском к Джардымову А.Ш. о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости по договору купли-продажи, в обоснование иска указала, что 10 июня 2014г. между ней и ответчиком Джардымовым А.Ш. заключён договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, согласно которому ответчик обязался передать в собственность земельный участок с расположенным на нём жилым домом, а истица обязалась принять в целом и оплатить в соответствии с условиями договора: земельный участок площадью - <данные изъяты> кв.м, категория земель - для эксплуатации индивидуального жилого дома, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, с жилым домом, назначение - жилое, площадью <данные изъяты> кв.м, этажность - 1, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно п. 3 вышеуказанного договора объекты недвижимости оцениваются сторонами и продаются за <данные изъяты> рублей, из которых земельный участок оценивается и продаётся за <данные изъяты> рублей, а жилой дом за <данные изъяты> рублей. Денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей переданы ответчику на момент подписания договора, денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей переданы ответчику в срок до 1 марта 2015 г. Объекты недвижимости переданы истице в соответствии с п. 7 договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 10 июня 2014г., являющимся актом приёма-передачи. Расчёты по сделке купли-продажи завершены, что подтверждается расписками Джардымова А.Ш. на общую сумму <данные изъяты> рублей. Нотариальное удостоверение сделки законом не предусмотрено и не совершалось. В связи с тем, что ответчик уклонялся от регистрации договора в установленном законом порядке, договор купли-продажи от 10 июня 2014г. в Харабалинский территориальный отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области для регистрации подан не был. Истица ранее обращалась в суд с иском к ответчику о признании права собственности. Ответчик в судебном заседании подтвердил факт заключения договора купли-продажи с Хасановой Г.К., получения денежных средств по нему, указал, что поскольку оплата по договору была предусмотрена с рассрочкой платежа, то в регистрирующий орган он не обращался. В судебном заседании ответчик представил документы о расходовании полученных от истицы денежных средств на оплату текущих кредитных обязательств. Продавец, получив по сделке стоимость имущества, не производил указанных действий, уклоняясь тем самым от регистрации перехода права.

Просит суд вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - для эксплуатации индивидуального жилого дома, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес> и жилой дом, назначение -жилое, площадью <данные изъяты> кв.м, этажность-1, расположенный по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи от 10 июня 2014г. между Хасановой Г.К. и Джардымовым А.Ш.

Ответчик Джардымов А.Ш. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещён надлежащим образом, просил дело рассмотреть в его отсутствие.

В судебное заседание представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в Харабалинском районе, третье лицо Джардымова А.А. не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении дела не поступило.

По смыслу ст. 14 Международного пакта от 16 декабря 1996 г. «О гражданских и политических правах» лицо само определяет объём своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Поэтому лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства.

Неявка лица, извещённого в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом первой инстанции дела по существу.

В соответствии с требованиями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, третьего лица и представителя третьего лица.

Истица Хасанова Г.К. и её представитель по доверенности Степанов С.В. исковые требования поддержали в полном объёме, по основаниям, изложенным в иске, просили удовлетворить, пояснив, что действительно 10 июня 2014г. между Хасановой Г.К. и ответчиком Джардымовым А.Ш. заключён договор купли-продажи жилого дома с земельным участком. Хасанова Г.К. исполнила свои обязательства по договору, передала денежные средства ответчику, а также перевезла свои вещи в жилой дом, однако проживать в нём в настоящее время не может. Кроме того, Хасанова Г.К. и её дочь были поставлены на регистрационный учёт по адресу: <адрес>. Ответчик Джардымов А.Ш. не говорил ей, что заключил договор залога жилого дома и земельного участка с Аншаковым С.Г. Третье лицо Джардымова А.К. (мама ответчика) и Хасанова Г.А. между собой родные сёстры.

Третье лицо Джардымова А.К. исковые требования Хасановой Г.А. просила удовлетворить, в судебном заседании пояснила и в письменном ходатайстве указала, что денежные средства по договору купли-продажи её сын - Джардымов А.Ш. (ответчик) полностью получил. За счёт полученных по договору денежных средств ответчик погасил задолженности перед банками. Хасанова Г.А. частично перевезла свои вещи в жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. Спорный жилой дом был построен ею на собственные средства. В строительстве дома ей помогали её родители, впоследствии она оформила на сына (Джардымова А.Ш.) жилой дом, площадью <данные изъяты> кв.м, по договору дарения, однако продолжала считать его своим, проживала в нём вместе с сыном и его семьёй, состоит на регистрационном учёте. Жилой дом является единственным её жильём. В жилом доме произведена реконструкция, за счёт её денежных средств, поэтому увеличилась общая площадь дома до <данные изъяты> кв.м. Считает, что она и внучка - Джардымова А.А. имеют право на передачу им в собственность доли жилого дома, т.к. им негде жить.

Третье лицо Аншаков С.Г. с исковыми требованиями не согласился, просил отказать в их удовлетворении, пояснив, что договор купли-продажи от 10 июня 2014г. был составлен между Хасановой Г.К. и Джардымовым А.Ш. после заключения между ним и Джардымовым А.Ш. договора залога 17 сентября 2014г.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.

В соответствии с ч.1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Частью 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (ч.1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В свою очередь, по правилам ч.1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену).

Согласно ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с абз. 3 ч. 1 ст. 16 данного Федерального закона, при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав, переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесённого по требованию другой стороны.

Судом установлено, что 10 июня 2014г. в г.Астрахани между Джардымовым А.Ш. и Хасановой Г.К. заключён договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, согласно которому продавец обязуется передать в собственность земельный участок с расположенным на нём жилым домом, а покупатель обязуется принять в целом и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора: земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - для эксплуатации индивидуального жилого дома, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, с жилым домом, назначение -жилое, площадью <данные изъяты> кв.м, этажность-1, расположенный по адресу: <адрес> (пункт 1 договора). Отчуждаемый земельный участок и жилой дом принадлежит продавцу на праве собственности (пункт 2 договора). По соглашению сторон объекты недвижимости оцениваются и продаются в <данные изъяты> рублей, из которых, земельный участок оценивается и продаётся за <данные изъяты> рублей, а жилой дом оценивается и продаётся за <данные изъяты> рублей. Денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей переданы продавцу за земельный участок и жилой дом из собственных средств покупателя при подписании настоящего договора. Денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей за жилой дом будут переданы продавцу в срок до 1 марта 2015г. (пункт 3). По соглашению сторон жилой дом и земельный участок не будет находиться в залоге у продавца до полной оплаты по договору. Настоящий договор содержит весь объём соглашений между сторонами в отношении настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие устные и письменные обязательства принятые сторонами до государственной регистрации настоящего договора (пункт 11). Настоящий договор считается заключённым с момента его подписания сторонами (пункт 13).

В договоре имеется отметка о получении Джардымовым А.Ш. денежных средств в сумме <данные изъяты> рублей (л.д.7).

Согласно представленным распискам, ответчик Джардымов А.Ш. получил от Хасановой Г.К. по договору купли-продажи денежные средства в следующем размере: 10 июня 2014г. - <данные изъяты> рублей; 5 сентября 2014г. - <данные изъяты> рублей; 2 февраля 2015г. - <данные изъяты> рублей, а всего <данные изъяты> рублей (л.д.8-9).

В жилом доме произведена реконструкция, что объективно подтверждается техническим паспортом, из которого следует, что общая площадь всех частей здания составляет <данные изъяты> кв.м.

Стороны сделки от 10 июня 2014г. не обращались в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней для осуществления государственной регистрации перехода права собственности.

До настоящего времени право собственности на указанные объекты недвижимости в установленном порядке за истицей Хасановой Г.К. не зарегистрировано вследствие уклонения ответчика от выполнения своих обязанностей по совершению таких действий, поэтому она обратилась с настоящим иском в суд.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданных Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области следует, что земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м и жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенные по адресу: <адрес> принадлежат на праве собственности Джардымову А.Ш., установлено обременение - ипотека 26 сентября 2014г. в пользу Аншакова С.Г. на срок с 26 сентября 2014г. по 17 марта 2015г. Также имеются прочие ограничения/обременения от 6 февраля 2015г., а именно запрет отчуждения с целью обеспечения сохранности имущества должника на основании постановления судебного пристава-исполнителя Харабалинского РОСП Астраханской области от 19 января 2015г., срок ограничения не определён.

В силу чего, ответчик Джардымов А.Ш. на момент заключения договора купли-продажи от 10 июня 2014г. являлся собственником указанных объектов недвижимости, в связи с чем имел право на распоряжение принадлежащим ему недвижимым имуществом, в том числе путём заключения договоров.

Истица Хасанова Г.К. суду пояснила, что исполнила обязательства по договору купли-продажи 10 июня 2014г., передала ответчику денежные средства, перевезла свои вещи в жилой дом, а с 12 января 2016г. она и её дочь состоят на регистрационном учёте по адресу: <адрес>.

Решением Харабалинского районного суда Астраханской области от 4 августа 2015г. в удовлетворении исковых требований Хасановой Г.К. к Джардымову А.Ш. о признании права собственности на недвижимое имущество отказано.

В судебном заседании при рассмотрении данного дела ответчик Джардымов А.Ш. пояснял, что действительно заключил договор купли-продажи с Хасановой Г.К. 10 июня 2014г., предметом которого являлись жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. Денежные средства по договору он полностью получил, а также направил их на погашение задолженности по кредитному договору. Поскольку оплата предмета договора была предусмотрена с рассрочкой платежа, то в регистрирующий орган он не обращался. 17 сентября 2014г. он заключил с Аншаковым С.Г. договор залога указанного жилого дома и земельного участка. Он не ставил в известность Хасанову Г.К. о заключении договора залога с Аншаковым С.Г.

Таким образом, исходя из позиции истицы и ответчика, следует, что государственная регистрация перехода права собственности к Хасановой Г.К. по договору купли-продажи от 10 июня 2014г. не произведена ввиду того, что ответчик Джардымов А.Ш. при заключении договора не получил полностью денежные средства, а после их получения уклонился от регистрации сделки.

Решением Харабалинского районного суда Астраханской области от 4 августа 2015г., которое вступило в законную силу 28 октября 2015г., исковые требования Аншакова С.Г. к Джардымову А.Ш. о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворены.

Из данного решения суда, а также доказательств, исследованных судом, видно, что 17 сентября 2014г. между Аншаковым С.Г. и Джардымовым А.Ш. заключён договор залога земельного участка и жилого дома. Предметом договора является обеспечение договора займа, удостоверенного нотариусом нотариального округа «Харабалинский район» Астраханской области ФИО-1 17 сентября 2014г., зарегистрированного в реестре №, заключённого в <адрес> между Джардымовым А.Ш. и Аншаковым С.Г. на сумму <данные изъяты> рублей сроком по 17 марта 2015г. с погашением суммы займа. Залоговым имуществом является: земельный участок и жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. В указанном жилом доме зарегистрированными значатся: Джардымова А.А., Джардымов А.Ш., Джардымова А.К.. Залогодатель гарантирует, что переданное в залог имущество на момент заключения настоящего договора не является предметом залога по другим договорам, не сдано в аренду и правами других лиц не обременено.

Суд взыскал с Джардымова А.Ш. в пользу Аншакова С.Г. сумму долга по договору займа от 17 сентября 2014г. в общей сумме <данные изъяты> рублей, и обратил взыскание на заложенное имущество по договору залога от 17 сентября 2014г., а именно: земельный участок (площадью <данные изъяты> кв.м) и жилой дом (площадью <данные изъяты> кв.м), расположенные по адресу: <адрес>; установил начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере <данные изъяты> рублей.

Анализируя все собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Хасановой Г.К., исходя из следующих обстоятельств.

В соответствии с ч.1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно абз. 2 ч.1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с ч.1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ч.3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основаниях своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Истица Хасанова Г.К. не представила суду допустимых и достоверных доказательств, свидетельствующих о реальном исполнении договора купли-продажи от 10 июня 2014г., а именно, что она вселилась в жилое помещение, осуществляет бремя его содержания. Пояснения Хасановой Г.К. о том, что она частично перевезла свои вещи в жилой дом, не нашли своего подтверждения в материалах дела.

Также истицей не доказан факт уклонения продавца Джардымова А.Ш. от регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 10 июня 2014г. Стороны сделки, как установлено судом, не обращались в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области; отказ в государственной регистрации не получали.

Со своей стороны Хасанова Г.К. не принимала никаких мер для осуществления государственной регистрации перехода права собственности с момента заключения договора купли-продажи: уведомления, требования о необходимости явки в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, для государственной регистрации перехода права собственности, в адрес ответчика Джардымова А.Ш. не направляла; изначально требования о признании права собственности на объекты недвижимости были заявлены ею после обращения в суд Аншакова С.Г. с иском к Джардымову А.Ш. о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество.

Кроме того, 26 сентября 2014г. на жилой дом и земельный участок установлена ипотека в пользу Аншакова С.Г. по заключённому договору залога от 17 сентября 2014г., а решением суда от 4 августа 2015г. обращено взыскание на данные объекты недвижимости.

Право собственности на недвижимость сохраняется за продавцом до момента государственной регистрации перехода этого права (ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Из приведённых выше норм закона с учётом правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации следует, что момент возникновения права собственности на недвижимое имущество обусловлен моментом государственной регистрации данного права на это имущество.

Согласно ст. 19 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» арест или запрет регистрационных действий является основанием для приостановления государственной регистрации перехода права собственности до снятия ареста либо запрета регистрационных действий.

Между тем, то обстоятельство, что договор купли-продажи от 10 июня 2014г. был подписан до наложения ипотеки (ареста) на имущество, в данном случае, не имеет правового значения, поскольку на момент наложения судебным - приставом запрета на совершение регистрационных действий, а также установление ипотеки по договору займа, и до настоящего времени, собственником является продавец, то есть Джардымов А.Ш.

При наличии ограничений на совершение регистрационных действий в отношении спорных объектов недвижимости требования истца о государственной регистрации перехода права собственности не могут быть удовлетворены, так как это приведёт к принятию неисполнимого судебного акта, нарушит законные права и интересы третьего лица Аншакова С.Г.

Исследованные судом письменные доказательства о погашении ответчиком кредита (квитанции), не доказывают обстоятельства того, что Джардымов А.Ш. использовал именно денежные средства, полученные по договору купли-продажи от 10 июня 2014г.

Доводы третьего лица Джардымовой А.К. о том, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> является её единственным жильём и внучки Джардымовой А.А., суд отклоняет, поскольку собственником данного имущества является Джардымов А.Ш., который вправе был распорядиться принадлежащем ему имуществом по своему усмотрению.

Требования третьего лица Джардымовой А.К. о частичной передаче ей и Джардымовой А.А. в собственность доли жилого дома, не могут быть приняты во внимание. Джардымова А.К. привлечена по делу в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, самостоятельного интереса в настоящем споре не имеет, т.к. стороной сделки купли-продажи от 10 июня 2014г. не является.

В соответствии со ст. 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обеспечение иска может быть отменено тем же судьёй или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

Определением Харабалинского районного суда Астраханской области от 30 ноября 2015г. по настоящему гражданскому делу приняты обеспечительные меры, в виде наложения ареста на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>.

Суд приходит к выводу, что оснований для сохранения мер обеспечения иска не имеется, поэтому они подлежат отмене, после вступления решения суда в законную силу.

Руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований Хасановой Г.К. к Джардымову А.Ш. о государственной регистрации перехода права собственности, - отказать в полном объёме.

Отменить обеспечительные меры, принятые в обеспечение исковых требований на основании определения Харабалинского районного суда Астраханской области о 30 ноября 2015г., в виде наложения ареста (запрете отчуждать, обременять любым способом, перемещать, осуществлять действия, уменьшающие стоимость объектов недвижимости) на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, и жилой дом, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенные по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Астраханского областного суда в течение месяца со дня изготовления его полного текста через районный суд, вынесший решение.

Судья                М.А. Лесникова

Решение в окончательной форме изготовлено 26 января 2016г.

Судья               М.А. Лесникова