Решение по делу № 2-3240/2015 ~ М-2386/2015 от 23.06.2015

Дело № 2-3240/2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 ноября 2015 года

Дзержинский районный суд города Перми в составе:

Председательствующего Казакова М.В., при секретаре Елькиной М.Н.,

С участием представителя истца Савинцевой А.В. (по доверенности, л.д. 6-7), рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Смоленский О.А. к Заварзин И.А. о признании права собственности,

установил:

Смоленский О.А. обратился в суд с иском к Заварзину И.А. о признании права собственности на здание склада с кадастровым номером ... по адресу: Адрес.

В обоснование иска указано, что спорное имущество приобретено истцом у ... на основании договора купли-продажи от Дата. Право продавца на здание склада подтверждается регистрационным удостоверением № от Дата, выданным БТИ г. Перми. Объект недвижимости прошел государственный кадастровый учет. Дата истец обратился в Управление Росреестра по Пермскому краю с заявлением о регистрации перехода права собственности, на что получил отказ в связи с тем, что продавец ..." ликвидирован. Ответчик является учредителем юридического лица, соответственно, вправе получить (претендовать) имущество, ранее принадлежавшее юридическому лицу после осуществления расчетов с кредиторами.

В судебном заседании истец не присутствовал, о слушании дела извещен.

Представитель истца в судебном заседании настаивала на доводах искового заявления, а также письменных объяснений по иску (л.д. 61-62, а также представлены в судебное заседание).

Ответчик в суд не явился, о слушании дела извещен (л.д. 77). Ранее в материалы дела были представлены отзывы ответчика (л.д. 27, 36, 63).

Определением суда от Дата (л.д. 40) к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по Пермскому краю, представитель которого в суд не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, материалы дела №, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В силу п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Согласно п. 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

В силу ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей (абзац 1 пункта 1). Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (абзац 1 пункта 2). Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины (абзац 3 пункта 2).

Согласно ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1). Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2). В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (пункт 3).

В соответствии с п. 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В силу п. 62 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

В силу п. 8 ст. 63 ГК РФ, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество юридического лица передается его учредителям (участникам), имеющим вещные права на это имущество или корпоративные права в отношении юридического лица, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или учредительным документом юридического лица.

В силу п. 1 ст. 67 ГК РФ, участник хозяйственного товарищества или общества наряду с правами, предусмотренными для участников корпораций пунктом 1 статьи 65.2 настоящего Кодекса, также вправе получать в случае ликвидации товарищества или общества часть имущества, оставшегося после расчетов с кредиторами, или его стоимость.

Аналогичные правила закреплены в ст. 58 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью".

В силу абз. 4 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

В силу ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

В судебном заседании установлено, ... являлось собственником склада общей площадью ...), регистрационное удостоверение выдано МУ БТИ г. Перми Дата № на основании постановления администрации г. Перми № от Дата о предоставлении земельного участка и технического заключения по результатам обследования № от Дата (л.д. 9).

Помещение склада продано ... в лице директора Заварзина И.А. истцу Смоленскому О.А. на основании договора купли-продажи от Дата, договор подписан сторонами, скреплен печатью продавца, при этом в договоре указано, что право собственности на помещение склада принадлежит продавцу на основании постановления администрации г. Перми № от Дата о предоставлении земельного участка и технического заключения по результатам обследования № от Дата. Имущество передано покупателю по акту приема-передачи. Данные обстоятельства подтверждаются договором купли-продажи нежилого помещения актом приема-передачи от Дата (л.д. 10-12), а также представленными из Управления Росреестра по Пермскому краю по запросу суда документами, в том числе регистрационным удостоверением, техническим заключением, постановление администрации г. Перми, договором купли-продажи от Дата, договором купли-продажи с приложением схемы и акта приема-передачи от Дата (л.д. 50-60).

Помещение склада поставлено на кадастровый учет, что подтверждается кадастровым паспортом здания (л.д. 8), при этом собственником помещения указано ...

... ликвидировано Дата, что следует из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц (л.д. 13-14), при этом единственным учредителем общества и его директором являлся Заварзин И.А.

Как следует из пояснений представителя ответчика в судебном заседании от Дата (л.д. 38), ответчик является единственным правопреемником юридического лица после его ликвидации, ответчик желает вернуть здание себе, в связи с этим намерен предъявить самостоятельный иск об истребовании имущества, считает, что договор между сторонами не исполнен и истец утратил право на судебную защиту, при этом не отрицает, что зданием склада с Дата владеет именно истец Смоленский О.А. В судебном заседании Дата представитель ответчика согласился с обоснованностью предъявления иска к Заварзину И.А. как правопреемнику юридического лица, при этом вопрос о недействительности сделки они не ставят (л.д. 75). Из возражений относительно исковых требований (л.д. 36) следует, помимо прочего, что ответчик подтверждает полномочия своего представителя Щ.

Таким образом, по смыслу ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", право собственности ... на здание склада возникло до момента вступления в силу названного Федерального закона, соответственно, на момент сделки купли-продажи со Смоленским О.А. данное право являлось юридически действительными даже при отсутствии его государственной регистрации.

Государственную регистрацию права ... на здание склада возможно было осуществить лишь по желанию правообладателя ...", который данной возможностью не воспользовался. Факт отсутствия государственной регистрации прав на спорное помещение подтверждается уведомлением от Дата (л.д. 52) и сторонами не оспаривается.

Вместе с тем, наличие государственной регистрации является обязательным для регистрации прав, основанных на совершенной после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ сделки с объектом недвижимого имущества, а именно для регистрации перехода права собственности к истцу Смоленскому О.А. на основании договора купли-продажи от Дата с продавцом ...

Данное обстоятельство основано на нормах действующего законодательства, указанных выше. Кроме того, на это указано в отзыве представителя третьего лица Управления Росреестра по Пермскому краю (л.д. 47), а также в сообщении об отказе в регистрации от Дата (л.д. 49), который решением Дзержинского районного суда г. Перми от Дата был признан законным (гражданское дело №, ...).

При отсутствии продавца регистрация ранее возникшего права собственности продавца на спорный объект для целей регистрации перехода права собственности на этот объект по сделке является невозможной.

Отсутствие зарегистрированного в установленном порядке ранее возникшего права собственности продавца на спорный объект наряду с отсутствием продавца явились основаниями для отказа истцу в регистрации права собственности на спорный объект, обоснованность которого подтверждена решением Дзержинского районного суда г. Перми от Дата (гражданское дело №, ...).

Истец приобрел спорный объект недвижимости по сделке, которая не оспорена и недействительной не признана, после передачи истцу владения недвижимым имуществом истец является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. Однако истец не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

При этом с учетом отсутствия за продавцом зарегистрированного ранее возникшего права и отсутствия продавца истец лишен возможности защитить свои права путем предъявления иска о регистрации перехода права собственности по правилам п. 3 ст. 551 ГК РФ и путем обжалования отказа государственного регистратора в государственной регистрации права собственности, когда единственным основанием к отказу в такой регистрации является отсутствие продавца.

При указанных обстоятельствах, истцом избран надлежащий способ защиты права путем предъявления иска о признании права собственности. При этом следует учитывать, что данное право оспаривает ответчик Заварзин И.А., претендующий в настоящее время на переданное истцу по сделке имущество.

Обоснованность заявленных требований обусловлена ссылками на положения ст. 8, 218 ГК РФ, а также п. 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Доказательств того, что истец не приобрел прав на недвижимое имущество, стороной ответчика в суд вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ не представлено. О том, что ответчик признавал права истца на спорное имущество, свидетельствует тот факт, что Заварзиным И.А., действующим от имени ... была выдана доверенность для регистрации права собственности на спорный объект и регистрации договора купли-продажи в отношении спорного объекта, заключенного ... (л.д. 65), при том, что сведений об иных договорах, заключенных ... в отношении спорного имущества, суду не представлено. На это же указывает и первоначальный отзыв Заварзина И.А. по исковому заявлению (л.д. 27), однако впоследствии Заварзин И.А. изменил свою позицию по делу. На это же указывает и то обстоятельство, что помещением склада с Дата фактически владеет истец. Доказательств иного суду не представлено.

Предъявление иска к Заварзину И.А. является обоснованным, поскольку Заварзин И.А. является единственным учредителем хозяйственного общества, который вправе претендовать на принадлежащее обществу имущество, оставшееся после ликвидации общества, при том что спорный объект остается зарегистрированным именно за ..., что следует из кадастрового паспорта и регистрационного удостоверения, а также уведомления Управления Росреестра по Пермскому краю (л.д. 8, 9, 52). При этом сам Заварзин И.А. в настоящее время заявляет о своих притязаниях на спорное имущество, в связи с чем считает обоснованным предъявлением именно к нему заявленных исковых требований.

Вместе с тем, как было указано выше, права истца в отношении спорного имущества не оспорены, каких-либо доказательств в опровержение заявленных требований суду не представлено, данные права возникли на основании сделки, которая не оспорена и фактически исполнена сторонами, при этом препятствиями для реализации истцом правомочий собственника спорного имущества в полной мере, в том числе правомочия распоряжения, являются отсутствие продавца и отсутствие зарегистрированного права продавца в ЕГРП, что не может служить основанием к отказу в иске и не свидетельствует о необоснованности заявленных исковых требований.

Ходатайство о применении срока исковой давности, заявленное ответчиком (л.д. 36), подлежит отклонению, поскольку доводы о применении срока исковой давности подлежат доказыванию по правилам ст. 56 ГПК РФ, при этом бремя доказывания данных обстоятельств возлагается на ответчика. Вместе с тем, таких доказательств суду не представлено.

Как следует из пояснений представителя ответчика, ответчик не уклонялся от регистрации права собственности (л.д. 38, 75), на это указывают и действия сторон, предпринятые для регистрации права собственности, в том числе и обращения Смоленского О.А. в регистрирующий орган (л.д. 72-73, дело №), и доверенность, выданная Заварзиным И.А. (л.д. 65). При этом следует учитывать, что исковые требования обоснованы отсутствием продавца, в связи с чем срок исковой давности по таким требованиям не может исчисляться ранее даты внесения в ЕГРЮЛ записи о ликвидации продавца, т.е. с Дата (л.д. 14). Впервые об этом сказано в решении Дзержинского районного суда г. Перми от Дата по делу №.

Кроме того, ранее ответчик не заявлял свои притязаний на спорное имущество, в связи с чем истец также не мог знать о нарушении его прав со стороны продавца и его правопреемника. При таких обстоятельствах, срок исковой давности истцом не пропущен.

При этом заслуживают внимания доводы истца о том, что в соответствии с правилами ст. 208 ГК РФ требования о применении срока исковой давности не применимы.

Так, в силу ст. 208 ГК РФ, исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).

В силу ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

При этом в силу ст. 305 ГК РФ, права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Как было указано выше, истец обладает правом на защиту своих прав по правилам ст. 305 ГК РФ, что следует также из п. 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

При этом в п. 49 этого же постановления также указано, что в силу статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом.

Кроме того, в силу п. 61 постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сторона, фактически исполнявшая сделку до ее необходимой государственной регистрации, не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности по требованию другой стороны о ее государственной регистрации (пункт 2 статьи 10, пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, доводы ответчика о применении срока исковой давности не нашли в суде своего подтверждения, в связи с чем подлежат отклонению.

Иных доводов в опровержение заявленных требований и доказательств их подтверждение стороной ответчика суду не представлено, в связи с чем заявленные исковые требования Смоленского О.А. подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Смоленский О.А. удовлетворить.

Признать за Смоленский О.А. право собственности на здание склада с кадастровым номером ... по адресу: Адрес.

Решение, вступившее в законную силу, является основанием для регистрации права собственности Смоленский О.А. на указанный объект недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме (27 ноября 2015 года).

Судья:                             М.В. Казаков