Решение по делу № 2-1915/2015 ~ М-1462/2015 от 05.03.2015

К делу № 2-1915/15

Решение

Именем Российской Федерации

город Сочи                             28 апреля 2015 года

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе: председательствующего Слука В.А.,при секретаре судебного заседания Пятовой Д.А., рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края гражданское дело по исковому заявлению департамента городского хозяйства администрации г. Сочи к Пономареву Ю. В., Исмаилову И. М. о взыскании пени в размере 61 875 руб., штрафа в размере 225 000 руб., об обязании устранить выявленные дефекты по гарантийным обязательствам в соответствии с условиями по муниципальному контракту № 337 от 15.05.2014 года,

установил:

Департамент городского хозяйства администрации г. Сочи обратился в Центральный районный суд г. Сочи с исковым заявлением к Пономареву Ю. В., Исмаилову И. М. о взыскании пени в размере 61 875 руб., штрафа в размере 225 000 руб., об обязании устранить выявленные дефекты по гарантийным обязательствам в соответствии с условиями по муниципальному контракту № 337 от 15.05.2014 года.

В основу заявленных исковых требований положено то обстоятельство, что между департаментом городского хозяйства администрации города Сочи (Покупатель) и Исмаиловым И.М., Пономаревым Ю.В. (Продавец) заключен муниципальный контракт от 15 мая 2014 года № 337. По условиям Контракта и дополнительного соглашения к нему Продавец передает в муниципальную собственность города Сочи жилое помещение (Номер) общей площадью 45 кв. м., многоквартирного дома, строительство которого не завершено, находящегося по адресу: город Сочи, Центральный район, (Адрес).

В соответствии с п.2.2 Контракта Продавец в течение 90 (девяносто) календарных дней со дня регистрации права собственности Продавца на квартиру обязан направить Покупателю письменное уведомление о готовности передать квартиру в муниципальную собственность города Сочи. Пунктом 2.3 Контракта предусмотрено, что Стороны в течении 3 (трех) календарных дней со дня получения Покупателем письменного уведомления о готовности передать квартиру в собственность проводят приемку квартиры, в том числе проводят детальный осмотр помещения на предмет дефектов (недостатков) и соответствия квартиры условиям контракта и техническому заданию к нему (Приложение №1).

Так, пунктом 4.2.1 Контракта предусмотрена обязанность Продавца оформить право собственности Покупателя и передать ему квартиру в течение 90 дней с момента заключения муниципального контракта. Таким образом, Продавец должен был передать Продавцу квартиру не позднее 13 августа 2014 года.

Фактически акт приема-передачи между Сторонами подписан 21.11.2014, в нарушение установленного срока. В соответствии с п.5.3 Контракта в случае просрочки исполнения обязательств Продавец несет ответственность в виде пени за каждый день просрочки исполнения обязательства, начиная со дня, следующего после дня истечения установленного контрактом срока исполнения обязательства, в размере 1/300 действующей на дату уплаты пени ставки рефинансирования Центрального банка РФ от цены контракта. Цена Контракта предусмотрена пунктом 3.1 и составляет 2 250 000 рублей. Просрочка исполнения обязательства составила 100 дней. Таким образом, Продавец обязан уплатить Покупателю неустойку в размере 61 875 рублей: 2 250 000 х 100 дней х 8,25/100/300.

Пунктом 5.6 Контракта уплата неустоек (штрафа, пени) не освобождает Стороны от исполнения собственных обязательств в натуре и от иной ответственности по контракту, предусмотренной действующим законодательством РФ.

Согласно п.4.1.4 Контракта Продавец гарантирует, что технические характеристики жилого помещения соответствуют данным технической инвентаризации, содержащимся в кадастровом и техническом паспорте, плане жилого помещения, условиям технического задания (Приложение №1 к Контракту) и иным условиям Контракта, и данное жилое помещение пригодно для постоянного проживания.

Вместе с тем, в ходе проведения осмотра жилого помещения выявлены нарушения, о чем был составлен соответствующий акт.

Согласно п.5.3 Контракта штрафы начисляются за неисполнение или ненадлежащее исполнение Продавцом обязательств, предусмотренных Контрактом, за исключением просрочки исполнения обязательств (в том числе гарантийного обязательства), предусмотренных контрактом. Размер штрафа установлен в размере 10 процентов от цены контракта.

Соответственно, размер штрафа за неисполнение принятых на себя обязательств составляет 225 000 рублей. В адрес Продавца за ненадлежащее исполнение условий Контракта направлена претензия от 31.12.2014. Однако требования претензии оставлены без исполнения. Неисполнение Ответчиками принятых на себя обязательств существенно нарушает права и законные интересы Департамента городского хозяйства администрации города Сочи.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчиков в судебное заседание, будучи надлежаще извещенным (под роспись), не явился.

В п. 10.2. Контракта Стороны чётко зафиксировали, что при его выполнении они руководствуются положениями контракта и нормами действующего законодательства. И в п. 5.1. Контракта Стороны установили, что при нарушении условий контракта они несут ответственность в соответствии с действующим законодательством. Кроме того, и по общим нормам права участники договора обязаны действовать исключительно по закону. Департамент, обращаясь в суд с таким иском, проигнорировал эти правовые условия и в качестве основания для взыскания денежных сумм представил окончательно исполненный и завершенный договор купли-продажи квартиры.

В п. 9.2. Контракта записано, что срок его действия устанавливается с момента заключения и до полного исполнения Сторонами своих обязательств.

Обязательства Продавца в исчерпывающем объёме зафиксированы в п.1.1. Контракта и заключаются в том, что Продавец обязуется передать в муниципальную собственность города Сочи конкретную квартиру с указанием её номера, площади, этажа и адреса дома. И далее в этом же начальном разделе Контракта в п.1.4 зафиксировано, что: «Обязательства продавца по настоящему контракту считаются исполненными после государственной регистрации права муниципальной собственности города Сочи на жилое помещение в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю». В развитии и закреплении этого положения далее в п.2.1. Контракта также зафиксировано, что: «Право муниципальной собственности города Сочи на жилое помещение возникает у Покупателя и переход рисков на жилое помещение (случайная гибель, порча жилого помещения), а также бремя содержания жилого помещения переходит от Продавца к Покупателю с момента государственной регистрации права муниципальной собственности города Сочи на жилое помещение». Таким образом, и исполнение обязательств Продавцом по продаже квартиры и переход любых рисков по её приобретению и содержанию согласно условиям Контракта, как и действующему законодательству, произошёл в момент государственной регистрации прав муниципалитета на указанную в Контракте квартиру. Никакой иной трактовки ни условий Контракта, ни правовых отношений, в которых находились Стороны, ни фактических обстоятельств быть не может. Контракт исполнен и срок действия его закончился в прошлом году, в день внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи и выдачи Муниципальному образованию город-курорт Сочи в этот день Свидетельства о государственной регистрации на вышеуказанную квартиру. После этого никаких претензий к Продавцу и, тем более, никаких пеней и штрафов, да ещё в значительных денежных суммах предъявлено быть не может.

Помимо регистрации в установленном законом и Контрактом порядке права муниципальной собственности на проданную квартиру, надлежащее исполнение обязательств Продавцом достоверно подтверждается представленным в суд Актом приёма-передачи жилого помещения, в котором сказано, во-первых, что Продавец сдал, а Покупатель принял жилое помещение и, во-вторых, далее буквально следующее: «Характеристика жилого помещения приведена в соответствие с техническим заданием. Техническое состояние жилого помещения соответствует техническому заданию. Жилое помещение пригодно для постоянного проживания». Акт подписан самим директором и скреплён печатью Департамента. Таким образом, правоотношения с истцом в рамках указанного Контракта закончились, когда был подписан Акт приёма-передачи и дополнительное соглашение, незначительно уточняющее только технические характеристики объекта и паспортные данные физлиц.

Также истец в исковом заявлении как на первое якобы допущенное нарушение указывает буквально следующее: «Так, пунктом 4.2.1 Контракта предусмотрена обязанность Продавца оформить право собственности Покупателя и передать ему квартиру в течение 90 дней с момента заключения муниципального контракта». И далее в связи с этим делается вывод истцом, что Продавец, должен был передать Покупателю квартиру не позднее 13 августа 2014 г. На основании этого произвольно высчитанного периода истец рассчитал неустойку. Однако, в п. 4.2.1 Контракта такие положения отсутствуют и записан он буквально так: «Продавец обязуется завершить строительство Объекта и ввести Объект в эксплуатацию в сроки, указанные в разрешение на строительство Объекта, а так же зарегистрировать право собственности Продавца на жилое помещение и передать жилое помещение в муниципальную собственность в течение 90 (девяносто), в порядке, установленном контрактом» (слово «дней» в Контракте пропущено). В п. 4.2.1, как он сформулирован в Контракте, никакой срок, от которого надо что-то отсчитывать, не указан. В указанном пункте не сказано о передаче квартиры в собственность Покупателя в течение 90 дней с момента заключения Контракта. Таким образом, данное обоснование иска в части уплаты пеней незаконно и аргументировано условием, которого в Контракте нет.

Таким же фактическим и юридическим вымыслом является и обоснование иска в части штрафа в размере 10% от цены Контракта. В Контракте сказано, и истец сам это подтверждает, что приёмка квартиры производится в порядке, установленном Контрактом. Все требования закона и условия Контракта в действительности были Сторонами соблюдены. Квартира без каких-либо замечаний, как указано в Акте приёма-передачи, была истцом принята и через неделю и оформлена им в свою собственность. Истец ссылается на обстоятельство, что в ходе проведения осмотра жилого помещения выявлены нарушения и технические недоделки. Однако, истец, давно являясь собственником квартиры и отвечая за её сохранность и надлежащее состояние, никак не объясняет законного обоснования обращаться в связи с этим к ответчикам и требовать от них чего-то в рамках и по предмету Контракта, на который он ссылается. Никакого объективного доказательства, оформленного документально и установленного до принятия в свою собственность квартиры принятия на себя рисков за гибель и состояние квартиры, истец в суд не представил. Что касается представленных истцом в суд актов проверки от 25.12.2014 г. и от 19.02.2015 г., составленных в одностороннем порядке после приёмки и оформления им в свою собственность квартиры, то никакого правового значения для привлечения бывших продавцов к ответственности, предусмотренной исполненным Контрактом, они не имеют. Они никак не могут быть использованы ни истцом, ни судом в качестве обоснования законности взыскания штрафа по Контракту и именно в связи с ним. В проверке 25.12.2014 г. ответчики вообще не участвовали. А акт проверки от 19.02.2015 г., ответчики подписали, поскольку за подписью к ним обратился от авторитетного органа местной власти авторитетное должностное лицо - заместитель директора Департамента. Подписывая этот акт проверки от 19.02.2015 г., они при этом понимали, что явиться основанием для взыскания с них 10% от цены исполненного Контракта и исполненных обязательств по нему, он юридически не может, так как на эту дату ни в каких правоотношениях с Департаментом не состояли и присутствовали уже просто как бывшие собственники квартиры, а не как действующие стороны по действующему контракту.

Также никакого юридического значения для обоснования исковых требований не имеет и ссылка истцов на предъявление ответчикам через месяц после принятия Департаментом в свою собственность и соответствующей государственной регистрации перехода права некоей претензии. Использование претензионного порядка, о котором говорится в Контракте, с возможностью применения предусмотренных контрактом штрафных санкций предполагалось и предполагается исключительно в рамках срока действия самого Контракта. Поэтому ссылка на претензию, как и ссылка на проверки, имевшие место значительно позднее исполнения Продавцом обязательств по Контракту, никаким правовым обоснованием законности предъявленных требований не является. Не является также в аспекте сказанного и требование истца обязать устранить некие выявленные в принадлежащей муниципалитету квартире дефекты.

Выслушав лиц, участвующих в деле, рассмотрев представленные доказательства, суд приходит к выводу, что требования департамента городского хозяйства администрации г. Сочи не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что между департаментом городского хозяйства администрации города Сочи и Исмаиловым И.М., Пономаревым Ю.В. заключен муниципальный контракт от 15 мая 2014 года № 337. По условиям Контракта и дополнительного соглашения к нему от 15 мая 2014 года Продавец передает в муниципальную собственность города Сочи жилое помещение (Номер) общей площадью 45 кв.м., расположенное на 5 этаже многоквартирного дома, строительство которого не завершено, находящегося по адресу: город Сочи, Центральный район, (Адрес).

Согласно акту приёма-передачи жилого помещения от 21.11.2014 г., Продавец сдал, а Покупатель принял жилое помещение, при этом характеристика жилого помещения приведена в соответствие с техническим заданием, техническое состояние жилого помещения соответствует техническому заданию, жилое помещение пригодно для постоянного проживания. Данный акт подписан директором городского хозяйства администрации города Сочи, Исмаиловым И.М. и Пономаревым Ю.В.

Правомерность данного акта приёма-передачи не оспаривается администрацией г. Сочи.

Из пункта 10.2 муниципального контракта от 15.05. 2014 года стороны при его выполнении руководствуются положениями контракта и нормами действующего законодательства.

В силу п. 9.2 муниципального контракта, срок его действия устанавливается с момента заключения и до полного исполнения Сторонами своих обязательств. Обязательства Продавца в исчерпывающем объёме зафиксированы в п.1.1. Контракта и заключаются в том, что Продавец обязуется передать в муниципальную собственность города Сочи конкретную квартиру с указанием её номера, площади, этажа и адреса дома, при этом в п.1.4 Контракта зафиксировано, что: «Обязательства продавца по настоящему контракту считаются исполненными после государственной регистрации права муниципальной собственности города Сочи на жилое помещение в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю».

Судом установлено, что 27.11.2014 года Муниципальному образованию город-курорт Сочи выдано свидетельство о государственной регистрации (Номер) на вышеуказанную квартиру (жилое помещение), соответственно переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке, что свидетельствует об обоюдном выполнении муниципального контракта сторонами и прекращении действия контракта с момента государственной регистрации.

Кроме того, в п.2.1 Контракта также закреплено, что: «…переход рисков на жилое помещение (случайная гибель, порча жилого помещения), а также бремя содержания жилого помещения переходит от Продавца к Покупателю с момента государственной регистрации права муниципальной собственности города Сочи на жилое помещение». Таким образом, исполнение обязательств Продавцом по продаже квартиры и переход любых рисков по её приобретению и содержанию согласно условиям Контракта, как и действующему законодательству, произошёл в момент государственной регистрации прав муниципалитета на указанную в Контракте квартиру.

Согласно ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство, а в силу ст.ст. 458-459 ГК РФ, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент вручения товара покупателю с одновременным переходом к покупателю риска случай гибели или случайного повреждения товара.

Суд считает, что ссылка истца на нарушение пункта 4.2.1 Контракта и указание на обязанность Продавца оформить право собственности Покупателя и передать ему квартиру в течение 90 дней с момента заключения муниципального контракта», противоречит условиям муниципального контракта, так как фактически п. 4.2.1 в прилагаемом контракте излагается следующим образом: «Продавец обязуется завершить строительство Объекта и ввести Объект в эксплуатацию в сроки, указанные в разрешение на строительство Объекта, а так же зарегистрировать право собственности Продавца на жилое помещение и передать жилое помещение в муниципальную собственность в течение 90 (девяносто), в порядке, установленном контрактом»

Таким образом, указанный пункт не обязывал ответчиков передать квартиру в собственность истца в течение 90 дней с момента заключения Контракта, что свидетельствует о необоснованности требований истца в части взыскания пени за нарушение сроков заключения акта приема-передачи. Иных оснований взыскания предусмотренной муниципальным контрактом пени администрацией г. Сочи суду не представлено.

Разрешая требования истца в части взыскания штрафа в размере 10% от цены Контракта, а именно в сумме 225 000 рублей, суд учитывает, что при подписании акта-приема передачи квартиры от 21.11.2014 года, в соответствии с п. 2.2, 2.3 муниципального контракта каких-либо замечаний департамент городского хозяйства администрации г. Сочи в трехдневный срок не представил, акт о дефектах жилого помещения не составил, требований об устранении дефектов в установленный контрактом срок ответчикам не направил.

Каких-либо надлежащих доказательств того, что указанные в актах проверки от 25.12.2014 г. и от 19.02.2015 г., составленных после приёмки и оформления в муниципальную собственность квартиры, дефекты имели место на момент подписания акта от 21.11.2014 года, суду не представлено.

При данных обстоятельствах, суд считает, что применение положений ч. 2 ст. 556 ГК РФ о том, что принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора, при данных обстоятельствах неприменимо, так как истцом не доказано наличие дефектов жилого помещения на момент подписания акта приема-передачи от 21.11.2014 года.

Указанные обстоятельства также исключают правовую возможность удовлетворения требований истца об обязании ответчиков устранить выявленные дефекты жилого помещения, указанные в актах проверки от 25.12.2014 г. и от 19.02.2015 г, поэтому ссылка на претензию и последующие акты проверки, имевшие место значительно позднее исполнения Продавцом обязательств по Контракту, правовым обоснованием законности предъявленных требований не является.

Оценивая исследованные по делу процессуальные доказательства в их совокупности, в целях защиты конституционных прав истца на жилище, с учетом отсутствия нарушения чьих-либо интересов, суд приходит к убеждению отказать в удовлетворении исковых требований департамента городского хозяйства администрации г. Сочи

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

решил:

Исковое заявление департамента городского хозяйства администрации г. Сочи к Пономареву Ю. В., Исмаилову И. М. о взыскании пени в размере 61 875 руб., штрафа в размере 225 000 руб., об обязании устранить выявленные дефекты по гарантийным обязательствам в соответствии с условиями по муниципальному контракту № 337 от 15.05.2014 года, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд города Сочи в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 30 апреля 2015 года.

Председательствующий: