Решение по делу № 33-9904/2010 от 27.09.2010

Судья: Колесникова Л.Ю. Дело № 33-9904

                                                           ОПРЕДЕЛЕНИЕ

            29 сентября 2010 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

Председательствующего Лазарева Н.А.

Судей Минеевой О.Г., Пискуновой М.В.

При секретаре Ибятуловой Р.Н.

Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе ТСЖ «Дачная- К.Маркса» на решение Железнодорожного районного суда г. Самары от 16.07.2010 года, которым постановлено:

            «Исковые требования ТСЖ «Дачная - К.Маркса» удовлетворить частично.

Взыскать с Салиховой А.Х. в пользу ТСЖ « Дачная-К. Маркса» 3 053 руб. 39 коп.

В остальной части иска - отказать.

Исковые требования Салиховой А.Х. удовлетворить.

Обязать ТСЖ «Дачная - К.Маркса» произвести перерасчет коммунальных платежей за период с июля 2006 года по март 2010 года Салиховой А.Х..»

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Пискуновой М.В., доводы в поддержание жалобы представителя ТСЖ «Дачная-К.Маркса» в лице председателя Петуховой Н.И. и представителя Яковлевой Т.Н., действующей по доверенности, возражения Салиховой А.Х. и её представителя Богданова А.А., действующего по доверенности, судебная коллегия

                                               УСТАНОВИЛА:

ТСЖ «Дачная – К.Маркса» обратилось в суд с иском к Салиховой А.X. о взыскании стоимости потребленных коммунальных услуг, указывая на то, что согласно Договора долевого участия Номер обезличен от Дата обезличена г. Салихова А.Х. приобрела в собственность квартиру Адрес обезличен, в которую заселилась согласно Обязательства и Договора по содержанию и проживает в ней с июня 2006 г.

Указывая на то, что за весь период проживания ей предоставлялись коммунальные услуги в виде электроэнергии, отопления, содержание дома, и она их потребила, но не оплатила, истец, ссылаясь на требования ст. 210 ГК РФ, и требования ст. 1102 ГК РФ, а также на п. 2.1.3 Договора о долевом участии, заключенного между Ответчиком и Застройщиком, согласно которого Ответчик взяла на себя обязательство оплачивать расходы, связанные с содержанием своей квартиры с момента заселения и до передачи дома на баланс эксплуатирующей организации, предоставив сведения о размере неоплаченных коммунальных услуг за электроэнергию – 13 848,10 руб.; за отопление – 5 944,12 руб.; за содержание дома – 14 926,08 руб.; за холодную воду - 719, 80 руб., просил суд взыскать с ответчицы неоплаченную сумму потребленных коммунальных услуг по состоянию на Дата обезличена года в размере 35 445 руб. 87 коп.

В свою очередь Салихова А.Х. обратилась в суд с иском к ТСЖ «Дачная - К. Маркса» о перерасчете платы за коммунальные услуги, ссылаясь на то, что она Дата обезличена г. заключила договор Номер обезличен о долевом участии в строительстве жилого дома, застройщиком которого является «А», и, указывая на то, что дом до сих пор не сдан в эксплуатацию, «А не выполнил свои условия по договору, в последующем в соответствии с Постановлением Правительства РФ №307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» она, по её мнению, заключила некорректный договор Номер обезличен от Дата обезличена г. с ООО «Б», в соответствии с которым ООО Б» берет на себя обязательства по содержанию и текущему ремонту общего имущества жилого дома с правом заключать и сопровождать договора с ресурсоснабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг, которые Салихова должна оплачивать, и считая, что созданное застройщиком ТСЖ необоснованно рассчитывает ей плату за эл.энергию по промышленным тарифам, и без согласования собрания дольщиков заключает договора с ресурсоснабжающими организациями, ответчица просила суд обязать ТСЖ произвести перерасчет коммунальных услуг по тарифам для населения с учетом фактической площади её квартиры в размере 73, 7 кв.м, а не 77, 47 кв.м, указанных в договоре.

Кроме этого, Салихова А.Х. указала на то, что на данный момент собственником дома является застройщик, и, по её мнению, в соответствии со сложившейся практикой бремя по содержанию, ремонту и коммунальному обслуживанию квартир, не переданных во владение от застройщика дольщикам по акту приема-передачи не могут быть возложены на дольщика, и такие расходы относятся на застройщика, а обязанность оплачивать коммунальные услуги возникает у участника долевого строительства после подписания передаточного акта и государственной регистрации права собственности, Салихова А.Х. считает, что обязанность по внесению ею платы за жилое помещение в соответствии со ст. 153 ЖК РФ возникает с момента возникновения права собственности на жилое помещение, в связи с чем, просила обязать ТСЖ «Дачная - К. Маркса» произвести перерасчет коммунальных платежей за период с июля 2006 года по март 2010 года.

При уточнении требований представитель ТСЖ «Дачная - К.Маркса», просил взыскать с Салиховой А.Х. задолженность в сумме 28 253 рубля 97 копеек за период с января 2009 года по декабрь 2009 года.

Судом постановлено вышеуказанное решение, которое представители ТСЖ считают незаконным и просят отменить.

Проверив материалы дела и обсудив доводы жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права.

Из материалов дела следует, что между ООО «А» г. Самары и Салиховой А.Х. Дата обезличена года был заключен договор о долевом участии в финансировании строительства 10-этажного жилого дома (стр. Номер обезличен) на углу Адрес обезличен. л.д.45).

Решением Железнодорожного районного суда г. Самары от Дата обезличена года за Салиховой А.Х. признано право собственности на объект незавершенного строительства в виде 2-х комнатной квартиры Адрес обезличен, расположенной на 9 этаже общей площадью 73, 7 кв.м. л.д.107).

Установлено, что указанный жилой дом в установленном законном порядке не сдан в эксплуатацию.

В соответствии со ст. 139 ЖК РФ в строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.

В указанном доме решением учредителей от Дата обезличена года создано ТСЖ "Дачная - К. Маркса" л.д. 26-32).

            Судом при рассмотрении данного спора правильно были определены нормы материального права, а именно требования ст. 153 ЖК РФ, в соответствии с которыми граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, и требования ст. 154 ЖК РФ, в силу которых плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) плату за коммунальные услуги.

Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

В соответствии с ч. 4 указанной статьи плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Далее суд, ссылаясь на положения Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 №307, согласно которых «исполнитель» - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги, при этом, исполнителем могут быть управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений - иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы, указывая на то, что в спорный период с 01.01.2009 г. по 31.12.2009 г. у истца имелись договорные отношения на поставку коммунальных ресурсов в виде водоснабжение и водоотведение, а также на снабжение электрической энергией - договор энергоснабжения Номер обезличен от Дата обезличена г. л.д. 24-25), при том, что Салиховой факт потребления коммунальных услуг по водоснабжению за период с Дата обезличена г. по Дата обезличена г., и электроснабжению за период с Дата обезличена г. по Дата обезличена г. не оспаривался, суд удовлетворил требования истца в части взыскания с Салиховой указанных выше расходов, но по тарифам, определенным для населения в части взыскания стоимости коммунальных услуг по водоснабжению за период с Дата обезличена г. по Дата обезличена г., по электроснабжению за период с Дата обезличенаг. по Дата обезличена г. в размере согласно расчету: 1229 кВТ (расход по счетчику) х 2,11 (тариф)+39 куб.м ХВС х 11,80 (тариф) =3053,39 руб.

При определении указанных выше тарифов, суд сослался на п. 15 Правил оказания коммунальных услуг, согласно которых, в случае если исполнителем является товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив либо управляющая организация, то расчет размера платы за коммунальные услуги, а также приобретение исполнителем холодной воды, горячей воды, услуг водоотведения, электрической энергии, газа и тепловой энергии осуществляются по тарифам, установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации и используемым для расчета размера платы за коммунальные услуги гражданами.

При этом, в удовлетворении остальной части исковых требований истца о взыскании платы за коммунальные услуги, суд отказал, указав, что отсутствуют доказательства наличия договорных отношений между ресурсоснабжающими организациями и ТСЖ «Дачная - К. Маркса» на поставку коммунальных ресурсов в виде электроэнергии в период с Дата обезличена г. по Дата обезличена г. а также в виде тепловой энергии за период Дата обезличена г. по Дата обезличена г., в связи с чем, доводы истца о том, что он предоставлял коммунальные услуги ответчице в виде электроснабжения в период с Дата обезличена г. по Дата обезличена г., а также отопления за весь спорный период с Дата обезличена г. по Дата обезличена г., суд счел недоказанным.

Между тем, судом было бесспорно установлено вселение ответчицы в 2006 году в указанную выше квартиру, что последней не оспаривалось, а также факт потребления ею указанных выше услуг за весь период её проживания, и факт оплаты ответчицей ранее платежей до 2009 года в счет потребленных коммунальных услуг.

Боле того, Дата обезличена года Салихова А.Х. дала гарантийные обязательства о том, что при перевозке вещей до получения свидетельства на право собственности на квартиру она обязуется не пользоваться без согласования со строителями и ТСЖ водопроводом и канализацией,л.д.8), и 29.03 2006 год ею был заключен договор с ООО «Б» по содержанию и ремонту дома л.д.9), в соответствии с которым, ответчица обязалась своевременно и в полном объеме вносить исполнителю плату за содержание и ремонт дома, а также за потребленные коммунальные услуги.

Стоимость работ по содержанию и текущему ремонту устанавливается в Прейскуранте исполнителя. Коммунальные услуги оплачиваются по ценам, установленным ресурсоснабжающими организациями в соответствии с показаниями счетчиков.

Далее, из материалов дела следует, что Дата обезличена года ТСЖ, как доверитель заключило договор с ООО «Б», в качестве поверенного, в силу которого до даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанного выше жилого дома с последующей передачей его на баланс ТСЖ, поверенный, т.е. ООО «Б» обязуется от имени доверителя, т.е. ТСЖ, заключать договора с гражданами дольщиками по содержанию и ремонту дома в соответствии с требованиями действующего законодательства. Срок действия договора истекает с даты передачи на баланс ТСЖ жилого дома, и в силу п. 2.1. договора доверитель обязуется возмещать поверенному понесенные издержки. л.д.118).

В материалах дела имеется также доверенность от Дата обезличена года, согласно которого застройщик ООО «А доверяет принимать коммунальные платежи ООО «Б» при самовольном заселении дольщиками жилого дома до момента открытия расчетного счета ТСЖ.

Кроме этого, в материалах дела имеются договора, заключенные застройщиком с ресурсоснабжающими организациями: от Дата обезличена года на снабжение тепловой энергией в горячей воде с ОАО «Г», на подачу тепловой энергии, и дополнительное соглашение от Дата обезличена г., заключенное между ОАО «Г», именуемая как «Энергоснабжающая организация», застройщиком, именуемом «Абонентом», и ТСЖ, именуемом «Плательщик», согласно которого были внесены изменения в указанный выше договор в виде определения за «Плательщиком» вместо «Абонентом» произведение платы за потребленную теплоэнергию» по указанному выше договору с выставлением счетов на имя «Плательщика», т.е. ТСЖ. л.д.134).

Судом данное соглашение не было принято во внимание, в виду того, что соглашение заключено в отношении изменений, вносимых в договор на снабжение тепловой энергией в горячей воде Номер обезличен от Дата обезличена г., в соответствии которым абонентом, т.е. лицом, приобретающим тепловую энергию, является не ТСЖ «Дачная - К. Маркса», а ЗАО «А», и, по мнению суда, указанныйдоговор и дополнительное соглашение к нему, доказательством наличия договорных отношений на поставку тепловой энергии в горячей воде в адрес ТСЖ «Дачная - К. Маркса», не могут быть признаны.

Однако, в совокупности с заключением указанного выше договора Салиховой с ООО «Б», заключенного последним по поручению ТСЖ, при установлении факта потребления ответчицей указанных выше услуг, при наличии доказательств возмещения истцом расходов застройщику за полученные и потребленные гражданами услуги, указанные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что ответчица, проживая в квартире и потребляя предоставляемые ей услуги, обязана нести расходы за фактически предоставленные ей услуги, определенному соответствующим договором «Плательщику», а именно ТСЖ.

Исходя из указанных выше документов, следует, что все действия застройщика в виде создания ТСЖ, и определения его в качестве «Плательщика» полученных услуг, связаны с фактическим пользованием дольщиками своих квартир, находящихся в жилом доме, не сданном в эксплуатацию в установленном законном порядке, в результате чего и были заключены указанные выше договора в целях создания оснований для оплаты потребляемых гражданами коммунальных услуг.

То обстоятельство, что застройщик и ТСЖ определили между собой указанный выше порядок, связан лишь с тем, что отсутствуют документы по введению дома в эксплуатацию и юридического закрепления передачи жилого дома на баланс ТСЖ, и данное обстоятельство, само по себе не освобождает ответчицу, как лицо, получаемое поставляемые застройщику по договору услуги, от несения расходов по ним, притом, что ресурсоснабжающие организации заключили соглашения на указанный порядок расчетов и оплаты, и иные организации, в качестве плательщиков получаемых услуг, данным порядком не определены.

Более того, установлено, что никто, кроме ТСЖ, счетов по оплате услуг, ответчице на оплату не выставляет.

Выводы суда о том, что договор о долевом участии в финансировании строительства Номер обезличен от Дата обезличена г., и договор по содержанию и ремонту дома Номер обезличен от Дата обезличена г. не подтверждают факт несения ответчицей обязательств по оплате коммунальных услуг, судебная коллегия признает ошибочными по указанным выше основаниям, а то обстоятельство, что стороной указанных выше договоров ТСЖ не является, также само по себе не свидетельствует об отсутствие у Салиховой обязанности по оплате за фактически потребленные ею услуги.

То обстоятельство, что в договоре Номер обезличен от 29.03 2006 года не содержится указаний на то, что данный договор заключен в интересах ТСЖ в силу договора поручения Номер обезличен от Дата обезличена г., в соответствии с п. 1.1 которого ООО «Б» (поверенный) обязуется от имени ТСЖ «Дачная - К. Маркса» (доверитель) заключать договора с гражданами дольщиками по содержанию и ремонту дома, само по себе не указывает на недействительность выполняемых сторонами условий заключенного договора, фактическое исполнение которых сторонами не оспаривалось.

Указание о том, что договор поручения Номер обезличен заключен Дата обезличена г., а ТСЖ «Дачная - К.Маркса», как следует из свидетельства о государственной регистрации л.д.34), зарегистрировано в качестве юридического лица лишь Дата обезличена г., что в силу ст. ст. 67 и 71 ГПК РФ судом данный договор в качестве доказательства был признан недостоверным, и не свидетельствующим о наличии отношений поручения между ТСЖ «Дачная - К.Маркса» и ООО «Б», основан на неправильно установленных значимых обстоятельствах по делу, поскольку факт создания ТСЖ Дата обезличена года, и факт исполнения ТСЖ определенных Уставом обязанностей, установлен на основании совокупности указанных выше обстоятельств.

При этом, юридически значимым обстоятельством по данном делу является факт потребления ответчицей предоставляемых ей услуг, что Салиховой не отрицалось в судебном заседании.

Вывод суда о том, что жилой дом не сдан в эксплуатацию и является строящимся объектом, что указывает на отсутствие оснований для возложения на ответчика затрат по техническому обслуживанию жилого дома до момента ввода в эксплуатацию, при наличии указанных выше обстоятельств, является ошибочным.

Кроме того, действующее законодательство предусматривает создание ТСЖ в строящихся жилых домах, при наличии определенных обстоятельств.

То обстоятельство, что жилой дом не передан на баланс ТСЖ, не свидетельствует о том, что созданное в установленном законном порядке ТСЖ не должно выполнять обязанности по эксплуатации жилого дома, возложенные Уставом, при том, что решения ТСЖ обязательны для всех жильцов дома, и сама ответчица была ознакомлена с расценками по содержанию жилья. л.д.47).

Указание суда о том, что сам по себе факт оплаты ТСЖ «Дачная - К. Маркса» денежных средств за полученные услуги не находится в прямой причинно-следственной связи с фактом потребления тепловой энергии ответчиком, судебная коллегия считает также ошибочным, поскольку факт оплаты истцом расходов за услуги не связан с установлением обстоятельств потребления ответчицей услуг, что, как было указано выше, Салиховой не оспаривается, а подтверждает обоснованность заявленных истцом требований в части взыскания с ответчицы полученных ею услуг, за которые в свою очередь ТСЖ произвел оплату в соответствии с определенным порядком.

Установленные выше обстоятельства свидетельствует о незаконности принятого судом решения, которое подлежит отмене.

В связи с невозможностью, в рамках кассационного рассмотрения, определения суммы задолженности ответчицы за указанный выше период с учетом выявленных судом нарушений в части размера задолженности выставленной истцом, судебная коллегия не может постановить по делу правильное решение без объективных данных о фактически потребленных ответчицей услугах.

Поэтому, судебная коллегия полагает необходимым решение суда отменить, а дело направить на новое рассмотрение, при котором суду в соответствии с требованиями ст. ст. 12, ч. 2 ст. 56 ГПК РФ необходимо определить юридически значимые обстоятельства по делу, выяснить вопрос о фактической передачи квартиры ответчице, истребовать у истца соответствующий расчет задолженности исходя из фактической общей площади используемого ответчицей жилого помещения, с установлением возможности несения ответчицей расходов за услуги по предложенным тарифам «Прочие потребители» ресурсоснабжающими организациями, которые были приняты ТСЖ под угрозой со стороны ЗАО «Ж» полного отключения дома от электроэнергии, что следует из Протокола собрания актива ТСЖ от Дата обезличена года. л.д.128), и с учетом вышеизложенного рассмотреть данный спор по существу в соответствии с требованиями действующего законодательства.

При проверке доводов Салиховой по встречным требованиям о произведении перерасчета, суду при новом рассмотрении дела необходимо предложить ей уточнить заявленные требования в части определения оснований для перерасчета, поскольку ею были заявлены требования в части неправильного начисления расходов без учета фактической площади квартиры по тарифам не для населения.

При кассационном рассмотрении дела представитель Салиховой указал на необходимость произведения перерасчета с учетом сделанных судом выводов об отсутствии у ответчицы обязанности по несению платы за коммунальные услуги с момента её вселения, при этом, соответствующих расчетов, с учетом оплаченной Салиховой ранее суммой, суду представлено не было.

Судом же при принятии решения было указано на произведение перерасчета коммунальных платежей за период с июля 2006 года по март 2010 года без указания оснований перерасчета, т.е. какие критерии при перерасчете, в виде объемов услуг или тарифов, истцу необходимо применить при перерасчете.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 362 ГПК РФ, судебная коллегия

                                               УСТАНОВИЛА:

Решение Железнодорожного районного суда г. Самары от 16.07.2010 года отменить, дело направить в тот же суд на новое рассмотрение.

Председательствующий:

Судьи: