Решение по делу № A2-231/2019 ~ AМ-229/2019 от 30.08.2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 ноября 2019 года                                        с.Алексеевка.

Нефтегорский районный суд Самарской области в составе:

председательствующего Авиловой И.В.,

при секретаре Самариной Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № А2-231/2019 (УИД 63RS0019-02-2019-000281-67) по иску Ольхова С.Е. к Шкель О.В. о признании права собственности на нежилые здания, и по встречному исковому заявлению Шкель О.В. к Ольхову С.Е. о признании договоров купли -продажи недействительными сделками,

УСТАНОВИЛ:

Ольхов С.Е. обратился в суд с исковым заявлением к Шкель О.В. о признании права собственности на нежилые здания: здание свинарника-откормочника, общей площадью 1074,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>Д, и здание свинарника-маточника, общей площадью 1613,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>Г.

Свои исковые требования обосновал тем, что он у Шкель О.В. купил по договорам купли-продажи от 19.05.2011 указанные выше здания, которые Шкель О.В. приобрел в ходе конкурсного производства у СПК «Перспектива» (дело №А55-15647/2009). СПК «Перспектива» указанное выше имущество получило в результате разделения совхоза им.Титова. Здания введены в эксплуатацию в 1979 году. Истец указанное имущество открыто использовал для коммерческой деятельности, принял меры к составлению кадастровых паспортов зданий. Полагает, что право собственности СПК «Перспектива» было установлено в рамках дела №А55-15647/2009. Арбитражным судом была одобрена продажа указанных выше зданий, денежные средства поступили в конкурсную массу.

Со встречным исковым заявлением Шкель О.В. обратился к Ольхову С.Е., в котором просит признать договоры купли -продажи № и № от 19.05.2011 недействительными сделками; применить последствия недействительности сделки; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области зарегистрировать право собственности Шкель О.В. на нежилые здания: здание свинарника-откормочника общей площадью 1074,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>Д; здание свинарника- маточника общей площадью 1613,1 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>Г; в удовлетворении первоначального иска отказа.

Впоследствии ответчик уточнил встречные исковые требования, и просил: признать договоры купли-продажи № и № от 19.05.2011 недействительными сделками; применить последствия недействительности сделки; признать право собственности Шкель О.В. на объекты недвижимости: здание свинарника- откормочника общей площадью 1074,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>Д; здание свинарника-маточника общей площадью 1613,1 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>Г; вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости: здание свинарника-откормочника общей площадью 1074,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>Д; здание свинарника- маточника общей площадью 1613,1 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>Г к Шкель О.В.; в удовлетворении первоначального иска отказа.

В судебном заседании истец Ольхов С.Е. поддержал свои исковые требования, но в то же время признает и уточненные встречные исковые требования Шкель О.В.

Ответчик Шкель О.В. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Представитель ответчика – адвокат Бояров В.В., действующий на основании удостоверения №, ордера № от 25.09.2019 года, доверенности №, удостоверенной 31.07.2019 года нотариусом Алексеевского района Самарской области Сомовой О.В. и зарегистрированной в реестре за №, высказался против удовлетворения первоначальных исковых требований и за удовлетворение встречных уточненных требований.

Представитель привлеченного в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, -Администрации муниципального района Алексеевский Самарской области, - Губин А.И, высказался за удовлетворение первоначальных исковых требований и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований.

Привлеченный в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, -Ольхов Н.А., высказался за признание права собственности на объекты недвижимости за Ольховым С.Е., и признать переход права собственности от СПК «Перспектива» за Шкель О.В., а затем от Шкель О.В. за Ольховым С.Е..

Представитель Ольхова Н.А. –Бояров В.В., действующий на основании удостоверения №, ордера № от 25.09.2019 года, доверенности №, удостоверенной 04.06.2019 года нотариусом Алексеевского района Самарской области Сомовой О.В. и зарегистрированной в реестре за №, поддержал позицию Ольхова Н.А.

Привлеченная в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, -Ольхова М.И. не явилась.

Представитель Ольховой М.И. – адвокат Бояров В.В., действующий на основании удостоверения №, ордера № от 25.09.2019 года, доверенности №, удостоверенной 11.09.2019 года нотариусом Алексеевского района Самарской области Сомовой О.В. и зарегистрированной в реестре за №, позицию Ольховой     М.И. не изложил.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, -Управления Россреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства. Суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя в соответствии с ч.3 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации.

В соответствии со ст.ст.4-6 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из разъяснений, данных в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что при ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате (подпункт 4 п. 62 Постановления). В п. 59 указанного Постановления указано, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не регистрировались в соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 6 названного федерального закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, Решением Арбитражного суда Самарской области от 15.12.2009 по делу №А55-15647/2019 СПК «Перспектива» признан несостоятельным (банкротом) (л.д. 219-222).

Определением Арбитражного суда Самарской области от 05.06.2012 завершено конкурсное производство в отношении СПК «Перспектива» (л.д.213-215).

В рамках конкурного производства конкурсным управляющем СПК «Перспектива» Е.С.Н. подготовлен отчет конкурсного управляющего своей деятельности от 25.05.2012, из которого следует, что на счет СПК «Перспектива» поступили денежные средства от Шкель О.В. по договору № от 22.04.2011 в размере 85 900 рублей, и по договору № от 22.04.2011 в размере 37 700 рублей (л.д.-62-70).

В судебном заседании исследован договор купли – продажи здания № от 22.04.2011, заключенный между СПК «Перспектива» в лице конкурсного управляющего СПК «Перспектива» Е.С.Н. и Шкель О.В., согласно которому СПК «Перспектива» продал, а Шкель О.В. купил в собственность здание свинарника- откормочника, расположенное по адресу: <адрес>, за 80 000 рублей 00 копеек. Покупатель берет на себя обязанность за свой счет зарегистрировать в регистрационной палате недвижимое имущество, приобретаемое по настоящему договору. (л.д.9-10) Факт передачи недвижимого имущества подтверждается передаточным актом к договору купли –продажи здания № от 22.04.2011 (л.д.11).

Согласно договору купли – продажи здания № от 22.04.2011, заключенного между СПК «Перспектива» в лице конкурсного управляющего СПК «Перспектива» Е.С.Н. и Шкель О.В., согласно которому СПК «Перспектива» продал, а Шкель О.В. купил в собственность здание свинарника- маточника, расположенное по адресу: <адрес>, за 40 000 рублей 00 копеек. Покупатель берет на себя обязанность за свой счет зарегистрировать в регистрационной палате недвижимое имущество, приобретаемое по настоящему договору. (л.д.91-92) Факт передачи недвижимого имущества подтверждается передаточным актом к договору купли –продажи здания № от 22.04.2011 (л.д.93).

19.05.2011 Шкель О.В. продал, а Ольхов С.Е. приобрел в собственность здание свинарника- откормочника, расположенное по адресу: <адрес>, за 90 000 рублей 00 копеек, что подтверждается договором купли-продажи здания № и передаточным актом к договору купли –продажи здания № от 19.05.2011 (л.д.15-17).

19.05.2011 Шкель О.В. продал, а Ольхов С.Е. приобрел в собственность здание свинарника-маточника, расположенное по адресу: <адрес>, за 50 000 рублей 00 копеек, что подтверждается договором купли-продажи здания № и передаточным актом к договору купли –продажи здания № от 19.05.2011 (л.д.18-20).

Постановлением Администрации сельского поселения Алексеевка муниципального района Алексеевский Самарской области № от 26.09.2011 присвоен почтовый адрес свинарнику, состоящему из 5-ти объектов, принадлежащему ООО «Агро-Перспектива», расположенному по <адрес>: корпусу №<адрес>Г; корпусу №2-<адрес>. (л.д.173).

Согласно договору безвозмездной передачи имуществ от 28.07.2015, Ольхов С.Е. передал Ольховой М.И. безвозмездно в собственность здание свинарника- откормочника, площадью 1074,4 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>Д, и здание свинарника-маточника, площадью 1613,1кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>Г (л.д.18-20).

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости № от 05.09.2019, нежилое здание, 1979 года, площадью 1613,1кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>Г, имеет статус «актуальные», данные о правообладателе отсутствуют.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости № от 05.09.2019, нежилое здание, 1979 года, площадью 1074,4 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>Д, имеет статус «актуальные», данные о правообладателе отсутствуют.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости № от 22.10.2019, земельный участок площадью 24 188/+54 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, под существующими зданиями, расположенное по адресу: <адрес>Г, имеет статус «временные». Дата истечения срока действия временного характера 21.08.2019 года. Сведения, необходимые для заполнения раздела 2 отсутствуют.

Как следует из материалов дела, право собственности на спорные объекты не подтверждено ни за Ольховым С.Е., ни за Шкель О.В., государственная регистрация права собственности на отчуждаемое имущество не произведена.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса РФ признание права является одним из способов защиты гражданских прав.

В соответствии с п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от                   23 июня 2015 года № лицо, право которого нарушено, может прибегнуть к его самозащите, соответствующей способу и характеру нарушения (статья 14 Гражданского кодекса РФ). Возможность самозащиты не исключает права такого лица воспользоваться иными способами защиты, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса РФ, в том числе в судебном порядке.

Применительно к рассматриваемым исковым требованиям, в силу ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, истец был обязан представить доказательства, подтверждающие принятие им надлежащих мер к государственной регистрации перехода права собственности на приобретенные здания в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", а также сведения о воспрепятствовании в государственной регистрации такового перехода ответчиком как лицом, к которому предъявлены соответствующие требования.

Согласно нормам, действовавшим на момент заключения договора купли-продажи зданий свинарника –маточника и свинарника откормочника, Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основанием для государственной регистрации возникновения права собственности являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством (п. 1 статьи 17). В ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию, и проверка законности сделки, повлекшей возникновение, изменение или прекращение права собственности (ч. 1 ст. 13). Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (ч. 2 ст. 13). Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены ст. 18 приведенного закона.

Аналогичные требования установлены Федеральным законом № 218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости".

Однако наличие ранее зарегистрированного права на спорные здания за продавцом Шкель О.В. материалами дела не подтверждено и истцом не доказано.

В судебном заседании установлено, что Ольхов С.Е. во внесудебном порядке с заявлением о регистрации права собственности в Управление Россрестра по Самарской области не обращался. Кроме того, в судебном заседании установлено, что он спорные здания передал безвозмездно в собственность своей супруге Ольховой М.И., и, следовательно, в настоящее время не владеет спорными зданиями.

Принимая во внимание вышеизложенное, учитывая законодательно установленный специальный порядок возникновения права собственности на недвижимое имущество, приобретенное на основании сделки, и исходя из положений статей 1, 12 Гражданского кодекса РФ, разъяснений, изложенных в пункте 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд приходит к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты права.

При этом, согласно приведенным нормам права, государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

При таких обстоятельствах в удовлетворении заявленных исковых требований Ольхова С.Е. следует отказать.

Рассматривая уточненные исковые требования Шкель О.В. о признании договоров купли-продажи № и № от 19.05.2011, заключенных между ним и Ольховым С.Е., недействительными сделками суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Согласно абз. 2 пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Указанное положение разъяснено в пункте 84 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

В силу ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со статьей 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации право на обращение в суд имеет заинтересованное лицо в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

По смыслу указанных норм под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Как разъяснено в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Учитывая, что оснований для удовлетворения исковых требований Шкель О.В. о признании вышеуказанных договоров недействительными сделками не имеется, следовательно, отсутствуют основания и для удовлетворения требований о применении последствий недействительности сделок, признании права собственности на спорные здания за Шкель О.В. и вынесении решения о государственной регистрации права собственности на указанные объекты за Шкель О.В..

Кроме того, суд принимает во внимание, что имеется вступившее в законную силу решение Нефтегорского районного суда Самарской области по гражданскому делу №А2-200/2014 по иску Шкель О.В., в лице представителя Ольхова С.Е., к Управлению Россреестра по Самарской области о признании права собственности на вышеуказанные объекты недвижимого имущества, которым в удовлетворении иска было отказано. Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда Самарской области от 28.08.2019 года решение оставлено без изменения.

По мнению суда, обращение истца в суд с данными исковыми требованиями и ответчика со встречным исковым заявлением является злоупотреблением правом. При разрешении искового заявления и встречного искового заявления суд не усматривает наличие спора между сторонами, поскольку усматривается желание Ольхова С.Е. зарегистрировать право собственности на объекты недвижимости любым способом.

Ходатайство Шкель О.В. о вынесении частных определений подлежит оставлению без рассмотрения.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Ольхова С.Е. к Шкель О.В. о признании права собственности на нежилые здания отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления с учетом уточнений Шкель О.В. к Ольхову С.Е. о признании договора купли продажи № и № от 19.05.2011 года недействительными сделками, применении последствий недействительности сделок, признании права собственности Шкель О.В. на объекты недвижимости, вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к Шкель О.В. отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Нефтегорский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 02 декабря 2019 года.

Судья                        подпись                                                 И.В.Авилова