Решение по делу № 33-85/2012 от 17.01.2012

Судья Маржохов А.В. Дело №33-85/2012 г.

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

«01» февраля 2012 г. г.Нальчик

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда КБР в составе:

председательствующего – Макоева А.А.

судей – Жернового Е.И., Тхагалегова З.Т.

при секретаре- Геттуеве А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Нальчике

по докладу судьи Макоева А.А.

с участием- представителя ОАО «Россельхозбанк» Репницыной Т.А.; представителя ООО «Победит» Доля А.А. и учредителя и директора ООО «Победит» Лысакова С.А.

дело по иску исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Победит» в лице единственного учредителя и директора Лысакова Сергея Анатольевича к Отаровой Риме Мухаметовне, Отарову Аслану Амашевичу о расторжении договора купли - продажи недвижимого имущества;

по кассационной жалобе ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» Кабардино-Балкарского регионального филиала на решение Нальчикского горсуда КБР от 15 декабря 2011 г.

Судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Общество с ограниченной ответственностью «Победит» в лице единственного учредителя и директора Лысакова С.А. обратилось в суд к Отаровой P.M., Отарову А.А. с иском, в котором просило расторгнуть договор купли - продажи от 13 мая 2011г. нежилого помещения - здания макаронного цеха, общей площадью 869,8 кв.м. и земельного участка площадью 5552 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, заключенный между ООО «Победит» и Отаровой Римой Мухаметовной, привести стороны в первоначальное положение, аннулировав соответствующие записи в Единном государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, мотивируя следующим.

Обществу на праве собственности принадлежали указанные объекты недвижимого имущества.

13.05.2011г. между Обществом и Отаровой P.M. был заключен договор купли - продажи этого имущества, который был зарегистрирован 24.05.2011г.

Денежные средства по договору не были переданы, а запись в акте приема передачи о том, что стороны никаких претензий по денежным обязательствам к друг другу не имеют, была сделана по настоянию Отарова А.А., поскольку с его слов без этой записи, ему в банке не дадут кредит, которым он собирался расплатиться с истцом.

Ссылаясь на ст.ст. 309, 310, 450, 453 и 486 ГК РФ истец просил расторгнуть указанный договор.

В судебном заседании истец Общество с ограниченной ответственностью «Победит» в лице единственного учредителя и директора Лысакова С.А. и его представитель Доля А.А., действующая по доверенности от 28.11.2011г., поддержали заявленные требования и просили суд удовлетворить их.

Ответчик Отаров А.А., а также представитель ответчика Отаровой P.M. - Отаров А.А., действующий по доверенности от 14.12.2011г., зарегистрированной в реестре за № 5-3201, в судебном заседании исковые требования признали в полном объеме и не возражали против их удовлетворения:

Привлеченный в ходе производства по делу представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований ОАО «Россельхозбанк» Репницина Т.А., действующая по доверенности от 12.10.2011г., зарегистрированной в реестре за №4/2745, в судебном заседании выразила свое мнение, по которому считала иск необоснованным и просила суд отказать в его удовлетворении, по тем основаниям, что оспариваемое имущество находится в залоге по договору ипотеки, заключенного в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору.

Решением Нальчикского горсуда КБР от 15 декабря 2011 года постановлено:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Победит» в лице единственного учредителя и директора Лысакова Сергея Анатольевича удовлетворить в полном объеме.

Расторгнуть договор купли - продажи от 13 мая 2011г. нежилого помещения - здания макаронного цеха, общей площадью 869,8 кв.м. и земельного участка площадью 5552 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, заключенного между ООО «Победит» и Отаровой Римой Мухаметовной.

Привести стороны в первоначальное положение, аннулировав соответствующие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Обеспечительные меры в виде наложения ареста на здание макаронного цеха общей площадью 869,8 кв.м. и земельного участка площадью 5552 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, в праве собственности Отаровой Римы Мухаметовны, принятые судом на основании определения Нальчикского городского суда от 22.11.2011г., по вступлении решения в законную силу отменить.

В кассационной жалобе ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» Кабардино-Балкарского регионального филиала просит отменить решение Нальчикского городского суда КБР от 15.12.2011г. и вынести новое, в котором в удовлетворении иска ООО «Победит» о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 13.05.2011г., приведении сторон в первоначальное состояние и аннулировании регистрационных записей № 07-07-01 /029/2011 -053 и № 07-07—01/029/2011-054 в реестре прав на недвижимое имущество оказать за необоснованностью и взыскать в пользу ОАО «Россельхозбанк» уплаченную государственную пошлину в размере 2 000 руб. за рассмотрение настоящей жалобы. В обоснование этих требований в жалобе указано, что, приняв решение о расторжении договора-купли продажи от 13.05.2011г. и приведении в первоначальное состояние суд фактически лишил Банк права на удовлетворение своих требований за счет заложенного недвижимого имущества.

Довод истца о том, что в случае расторжения договора права Банка не будут нарушены в соответствии с нормами ст. 353 ГК РФ, является несостоятельным ввиду того, что право залога сохраняется лишь при переходе права собственности в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства.

Заключенный между ООО «Победит» и Отаровой P.M. договор купли-продажи недвижимости условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал. В ГК РФ также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Вместе с тем в п. 3 ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи недвижимости, следует, что истцу (продавцу недвижимости) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика - покупателя недвижимости возврата переданной по договору недвижимости даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости.

Что касается доводов суда первой инстанции при рассмотрении дела о праве продавца согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому ими отнесена невыплата покупателем стоимости квартиры продавцу, то Банк считает их основанными на неправильном толковании норм ГК РФ.

Между тем, истец не представил суду каких-либо доказательств причинения ему значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за недвижимость ответчиком.

Вывод суда первой инстанции о том, что наличие у продавца права, предусмотренного п. 3 ст. 486 ГК РФ, не лишает его возможности использовать иные способы защиты своих прав, в том числе права на расторжение договора в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной сделан без учета заявленных истцом требований и без применения норм п. 4 ст. 453 ГК РФ, определяющих последствия расторжения договора.

В рассматриваемом случае ни закон, ни сам договор купли-продажи недвижимости от 13 мая 2011г. г. не содержат положений, предусматривающих возможность его расторжения с возвращением недвижимости продавцу в связи с неоплатой покупателем имущества, переход права собственности на которое, за ним зарегистрирован.

Эта позиция Банка полностью нашла свое подтверждение в сложившейся судебной практике Верховного суда РФ: Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 7 июня 2011 г. N 5-В11-27, Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 3 июня 2008 г. N 5-В08-8.

В возражении на кассационную жалобу директор ООО «Победит» Лысаков С.А., опровергая ее доводы, просит решение суда от 15 декабря 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу ОАО «Россельхозбанк» без удовлетворения.

Изучив материалы дела; заслушав доклад судьи Макоева А.А.; обсудив доводы кассационной жалобы, поддержанной представителем ОАО «Россельхохбанк» Репницыной Т.А.; выслушав возражения представителя ООО «Победит» Доля А.А., а также единственного учредителя и директора ООО «Победит» Лысакова С.А., судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения, а жалобу – без удовлетворения по следующим основаниям.

В соответствии со ст.362 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда в кассационном порядке являются: неправильное определение обстоятельств и недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального или процессуального права.

Подобных нарушений судом первой инстанции при разрешении дела не допущено, и решение суда соответствует требованиям ст.195 ГПК РФ.

Доводам жалобы о нарушении права Банка на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества судебная коллегия оценки не дает, так как ОАО «Россельхозбанк» по данному делу никаких требований не заявлял и в случае возникновения в будущем спора об обращении взыскания на заложенное имущество выводы суда по данному вопросу будут предрешать исход того дела. В то же время невозможность в будущем на обращение взыскания на заложенное имущество не может служить препятствием для удовлетворения иска ООО «Победит» и быть основанием для ущемления его прав.

В соответствии с общепризнанными нормами международного права, а также российского законодательства права физического или юридического лица не могут осуществляться за счет явного несоразмерного нарушения прав других лиц. Исходя из этих правил, судебная коллегия находит правильным и обоснованным разрешение дела судом. При наличии конфликта интересов сторон суду следовало разрешить спор в соответствии с действующими нормами гражданского законодательства, что и сделано судом. Законом предусмотрены различные возможности получения Банками гарантий возврата кредита и избежания убытков и ОАО «Россельхозбанк» не был лишен возможности ими воспользоваться.

Разрешая спор, суд в решении не ссылался на возможность применения ст.353 ГК РФ. Выводы суда заключаются в том, что расторжение договора купли-продажи не препятствует возможности взыскания с Отарова А.А. сумм, предусмотренных кредитным договором. Эти выводы являются верными, но лишь отчасти, так как Банк заключил кредитный договор не лично с Отаровым А.А., а с ООО «Агростройторг», которое и является должником по кредитному договору.

Что касается самого договора купли-продажи, то суд обоснованно расторг его, правильно применив нормы материального права.

В жалобе утверждается, что ГК РФ не содержит нормы, позволяющей расторгнуть договор купли-продажи ввиду неоплаты покупной цены. Также в жалобе указано, что правовые последствия неоплаты денег регламентированы ст.486 п.3 ГК РФ и истец не лишен возможности требовать с ответчика стоимости товара и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ. Судебная коллегия находит данные доводы несостоятельными.

Согласно ст.450 п.2 п.п.1 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенными признаются нарушения договора одной из сторон, которая влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст.ст. 421, 424 ГК РФ цена и порядок его уплаты являются одними из условий договора.

В данном случае Отаров А.А., являясь ответчиком, а также представляя интересы соответчика Отаровой Р.М. по доверенности, полностью признал исковые требования и подтвердил, что при приобретении имущества у ООО «Победит» истцу не была уплачена цена недвижимости.

Факт уклонения ответчиков от уплаты цены имущества до настоящего времени никем не оспаривается. При этих обстоятельствах следует полагать, что истцу причинен ущерб и он в значительной мере лишен того, на что вправе был рассчитывать при заключении сделки, то есть получение денег за проданное имущество. Суду кассационной инстанции представители истца пояснили, что Отарова А.А. учредитель и директор общества никогда не знал, Отаров А.А. появился в роли покупателя лишь после опубликования в различных средствах массовой информации сведений о продаже имущества, истец действовал добросовестно при заключении сделки, предполагая такое же добросовестное поведение покупателей, однако в дальнейшем оказалось, что целью ответчиков было получение кредита с использованием имущества истца, Отаровы не только не заплатили за имущество ни одного рубля, но и потратили на собственное усмотрение все 20 миллионов рублей кредитных средств.

Оценивая эти пояснения в совокупности с другими доказательствами, в частности с пояснениями Отарова А.А. суду первой инстанции, судебная коллегия приходит к выводу о существенном нарушении прав истца неисполнением ответчиками условий договора, который подлежал расторжению судом.

Последствия расторжения договора, предусмотренные ст.453 п.2 ГК РФ, судом применены правильно.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ,

судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Нальчикского городского суда КБР от 15 декабря 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу ОАО «Российский сельскохозяйственный банк» Кабардино-Балкарского филиала– без удовлетворения.

Председательствующий: А.А. Макоев.

Судьи: Е.И.Жерновой.

З.Т.Тхагалегов.

Копия верна:

Судья Верховного Суда КБР А.А.Макоев.