Решение по делу № 2-23/2019 (2-214/2018;) ~ М-210/2018 от 14.12.2018

Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

8 февраля 2019 года

Юрлинский районный суд Пермского края в составе председательствующего судьи Дереглазовой Н.Н.,

при секретаре судебного заседания Кониной Ю.С., с участием:

истца Никитиной Р.И.,

ответчика Овчинникова А.С.,

представителя ответчика – администрации Юрлинского сельского поселения – Сальниковой Е.В.,

представителя соответчика – администрации Юрлинского муниципального района – Отегова А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в селе Юрла гражданское дело по иску Никитиной Раисы Ивановны к Овчинникову Алексею Станиславовичу, Бусову Денису Вячеславовичу, администрации Юрлинского сельского поселения о признании недействительной выписки из похозяйственной книги о наличии права на земельный участок, отмене регистрации права собственности на земельный участок, признании незаконной сделки купли-продажи земельного участка,

у с т а н о в и л:

Никитина Р.И. обратилась в суд с названными требованиями, указывая, что в 1989 году ей на основании решения исполнительного комитета Юрлинского Совета народных депутатов под строительство был выделен земельный участок в с.Юрла. Согласно действовавшему в тот период законодательству земельные участки гражданам для строительства предоставлялись в бессрочное пользование.

Истицей было начато строительство дома. В последующем земельному участку был присвоен адрес: <адрес>.

В 2007 году право собственности на объект незавершённого строительства было зарегистрировано за Бусовым Д.В., при этом земельный участок под объёктом в собственность не оформлялся, так как в дальнейшем Никитина Р.И. планировала оформить его в свою собственность.

В 2018 году истице стало известно, что между её сыном Бусовым Д.В. и Овчинниковым А.С. 28 августа 2017 года была оформлена сделка купли-продажи земельного участка, вследствие которой Бусов Д.В. зарегистрировал земельный участок с кадастровым номером № в собственность. Основанием к регистрации права на земельный участок Овчинниковым А.С. явилась выписка из похозяйственной книги, которая является незаконной, так как земельный участок принадлежал Никитиной Р.И. на праве бессрочного пользования.

Истица просит: признать выписку из похозяйственной книги о наличии у Овчинникова Алексея Станиславовича права на земельный участок от 15 августа 2017 года, выданную администрацией Юрлинского сельского поселения, недействительной; отменить регистрацию права собственности Овчинникова А.С. на земельный участок с кадастровым номером № от 19 августа 2017 года №; признать незаконной сделку купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключённую Бусовым Д.В. и Овчинниковым А.С. 28 августа 2017 года; отменить регистрацию права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании Никитина Р.И., поддержав требования в заявленной форме, пояснила, что в 1989 году им на двоих с ФИО6 был выделен земельный участок. В 1991 году ФИО6 от своей части участка отказался, и она перешла истице.

Строительство на отведённой территории было начато в 1989 году, были поставлены баня, сруб. В последующие годы стали закладывать фундамент. Её сын ФИО1 родился в 1987 году. Изначально предполагалось и озвучивалось, что построенный дом будет оформлен на него.

Ответчик Овчинников А.С., заявив о непризнании иска, пояснил, что инициатором передачи в его пользование спорного земельного участка являлась сама Никитина Р.И. У неё он приобрёл участок со срубом на нём за 10 000 рублей, договор в письменном виде при этом не оформлялся.

В 2007 году, на момент заключения договора аренды, Овчинников А.С. имел намерение на осуществление строительства. Никитина Р.И. для оформления документов обращалась в администрацию района вместе с ним, знала об аренде участка, видела все документы, знала о разрешении на строительство.

Начав новое строительство, ответчик не смог его продолжить. Никитина Р.И. подошла к нему вместе с сыном ФИО1 и предложила переоформить всё на него. 3 декабря 2007 года был составлен договор купли-продажи, согласно п. 8 которого покупателю был передан и земельный участок для последующей регистрации. Документ составлялся в присутствии Никитиной Р.И.

По истечении десяти лет Овчинников А.С. получил предписание главы администрации района с требованием оформить земельный участок и предупреждением о возможном привлечении к административной ответственности.

Вместе с Никитиной Р.И. ответчик обратился в многофункциональный центр, потом был составлен договор, который он даже не получал на руки.

Никитина Р.И. изначально была в курсе всех событий, они происходили с её участием.

Личного интереса в заявленном споре Овчинников А.С. не имеет.

Из письменных возражений Овчинникова А.С. следует, что право пользования спорным земельным участком было предоставлено ему на основании постановления главы администрации Юрлинского района от 25 октября 2007 года, которому предшествовала договорённость с Никитиной Р.И. о передаче ему участка для осуществления строительства.

Овчинниковым А.С. было начато строительство, которое затягивалось по причине финансовых затруднений.

В 2007 году Никитина Р.И. обратилась к ответчику с просьбой передать земельный участок в пользование её сына Бусова Д.В. и продать начатое строительство. Было достигнуто соглашение, и 3 декабря 2007 года оформлен и зарегистрирован договор купли-продажи недвижимости. Из содержания договора следовало, что Бусов Д.В. получал право на регистрацию права собственности на земельный участок и был обязан это сделать. О том, что на протяжении последующих десяти лет участок оставался в его пользовании, ответчику было неизвестно.

8 августа 2017 года Овчинников А.С. получил предписание главы администрации Юрлинского района, с которым обратился к Никитиной Р.И. и Бусову Д.В. В короткое время были оформлены документы о его праве на земельный участок и 28 августа 2017 года договор о его продаже Бусову Д.В. за 1 000 рублей. К этому времени дом на участке был Бусовым Д.В. почти достроен.

Через год к ответчику по причине продажи дома Бусовым Д.В. обратилась Никитина Р.И., а затем поступил иск.

Ответчик Бусов Д.В. на слушание дела не явился, просил об его проведении без его участия. Из его возражений, представленных им в письменном виде, следует, что Никитиной Р.И. не представлено доказательств нарушения её прав и перспективы их восстановления в случае удовлетворения иска. Бусов Д.В. полагает, что является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку не является ни органом, осуществляющим выдачу выписок, ни органом, осуществляющим регистрацию.

Дополнительно Бусов Д.В. отметил, что с 13 октября 2008 года является собственником строения на спорном земельном участке, что с учётом положений о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, свидетельствует о наличии у него исключительного права обладания спорным объектом недвижимости.

Представитель ответчика - администрации Юрлинского сельского поселения Сальникова Е.В. пояснила, что на лицевом счёте Овчинникова А.С. по адресу: <адрес> имеется указание на наличие в его пользовании земельного участка по <адрес>, что явилось основанием к выдаче выписки из похозяйственной книги. Запись была внесена в связи с заключением договора аренды земли.

По настоящее время постановление о присвоении адреса строению на спорном участке администрацией поселения не выносилось, так как дом не введён в эксплуатацию.

Представитель соответчика – администрации Юрлинского муниципального района – Отегов А.В. пояснил, что представляемое им лицо является ненадлежащим ответчиком по делу. Договор аренды земельного участка с Овчинниковым А.С. от 25 октября 2007 года действовал по 2008 год и не продлялся. К моменту его заключения Никитина Р.И. мер к оформлению земельного участка не предпринимала.

Представитель третьего лица на стороне ответчика, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, Старкова О.В. на слушание не явилась, просила об его проведении без её участия. В письменном отзыве отметила, что правовая экспертиза при предъявлении Овчинниковым А.С. и Бусовым Д.В. документов для регистрации права на земельный участок была проведена надлежащим образом. Документы соответствовали установленным требованиям. Основания для приостановления либо отказа в государственной регистрации права отсутствовали.

Заслушав участников процесса, оценив доводы иска, возражений, исследовав представленные материалы, допросив свидетелей, суд приходит к следующему.

14 ноября 1989 года исполнительным комитетом Юрлинского районного Совета народных депутатов принято решение № «Об отводе земельных участков под строительство», согласно п. 2 которого решено отвести Никитиной под строительство одноквартирного жилого дома по <адрес> земельный участок площадью 0, 12 га.

31 октября 1991 года этим же исполнительным комитетом принято решение № «Об изменении решения № от ДД.ММ.ГГГГ «Об отводе земельных участков», в соответствии с п. 1 которого фактически определено объединить два земельных участка, отведённых ранее ФИО6 и Никитиной Р.И., земельный участок на <адрес> площадью 0, 18 га, отведённый ранее ФИО6, ввиду отказа от него ФИО6 и сужения участков при строительстве соседних домов, оставить за Никитиной Р.И. под строительство одноквартирного жилого дома через сельхозуправление.

Вышеприведённые акты свидетельствуют об отводе Никитиной Р.И. земельного участка площадью 0, 3 га на <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

На момент рассматриваемого события действовала Конституция (Основной Закон) РСФСР, принятая Верховным Советом РСФСР 12 апреля 1978 года (в редакции от 27 октября 1989 года), согласно ст. 11 которой земля находилась в исключительной собственности государства. Согласно ст. 13 Конституции участки земли, предоставляемые в установленном порядке, в том числе, для индивидуального жилищного строительства, могли находиться в пользовании граждан.

С принятием 23 ноября 1990 года закона РСФСР № 374-1 «О земельной реформе» было регламентировано предоставление земельных участков в собственность граждан (ст. 4).

Положениями Земельного кодекса РСФСР, утверждённого Верховным Советом РСФСР 25 апреля 1991 года, в свою очередь, введены собственность на землю граждан, а также пожизненное наследуемое владение и аренда. Возможность предоставления земельного участка в бессрочное (постоянное) пользование установлена для юридических лиц (ст. 12).

Одновременно установлена возможность предоставления земельных участков гражданам во временное пользование с предельным сроком не более трёх лет (ст. 14).

Согласно ст. 6 Земельного кодекса РСФСР в редакции, действовавшей на момент предоставления земельного участка, земли, находящиеся в государственной собственности, могли передаваться Советами народных депутатов в соответствии с их компетенцией в пользование, пожизненное наследуемое владение и собственность, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РСФСР и республик, входящих в состав РСФСР.

Право, на котором земельный участок был предоставлен Никитиной Р.И., в актах исполнительного комитета не обозначено. Из действовавших на момент выделения земельного участка норм следует, что он мог быть предоставлен исключительно, применительно к рассматриваемой ситуации, в пользование для индивидуального жилищного строительства.

Вместе с тем, в соответствии с п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность (абзац первый).

В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность (абзац второй).

В совокупности изложенное свидетельствует, по мнению суда, о наличии у Никитиной Р.И. на 2007 год (год передачи земельного участка в пользование Овчинникова А.С.) права собственности на земельный участок по <адрес>.

В соответствии с частями 1 и 2 ст. 25 Земельного кодекса РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости». Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Право на спорный объект недвижимости Никитиной Р.И. в установленном порядке не регистрировалось.

Заявлено ответчиком Овчинниковым А.С., что в 2007 году состоялась передача ему Никитиной Р.И. земельного участка с незавершённым строительством. Данные сведения соответствуют хронологии событий по оформлению земельного участка и строения на нём и в целом не оспариваются истицей. Сделка не была оформлена в письменном виде.

В соответствии с постановлением администрации Юрлинского муниципального района Пермского края от 25 октября 2007 года № 452 (л.д. 58) администрацией района, с одной стороны, и Овчинниковым А.С., с другой стороны, на срок по 29 сентября 2008 года был заключён договор аренды земель несельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ №, предметом которого являлся земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 2 645, 49 кв.м., из земель населённых пунктов, предоставляемый для использования в целях индивидуального жилищного строительства, поставленный на кадастровый учёт 4 марта 2005 года (л.д. 59 – 61, 11).

3 декабря 2007 года Овчинников А.С., продавец, и Бусов Д.В., покупатель, заключили договор купли-продажи незавершённого строительством жилого дома (со степенью готовности 11%) по адресу: <адрес> за 15 000 рублей (л.д. 43).

15 апреля 2008 года отделом по делам строительства и архитектуры администрации Юрлинского района Бусову Д.В. выдано разрешение № 10 на строительство на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> индивидуального жилого дома (л.д. 63), что соответствует волеизъявлению его матери Никитиной Р.И., подтверждённому истицей в судебном заседании.

Право собственности Овчинникова А.С. на предмет сделки, состоявшейся 3 декабря 2007 года, зарегистрировано 22 сентября 2008 года на основании действующего договора аренды земель несельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ (запись регистрации №) (л.д. 44).

13 октября 2008 года право собственности на незавершённое строительство зарегистрировано Бусовым Д.В. в установленном порядке (запись в ЕГРП №), что подтверждается свидетельством <адрес> (л.д. 64).

8 августа 2017 года главой администрации Юрлинского района в адрес Овчинникова А.С. направлено предписание об использовании земельного участка на <адрес> без правоустанавливающих документов с требованием в срок до 1 сентября 2017 года устранить нарушение.

28 августа 2017 года оформлен договор купли-продажи (л.д. 14), согласно которому Овчинников А.С. продал Бусову Д.В. земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства с кадастровым номером №, общей площадью 2 645 кв.м., на <адрес> за 1 000 рублей (л.д. 14). Договор явился основанием к регистрации Бусовым Д.В. 4 сентября 2017 года права собственности на названный объект недвижимости (№) (л.д. 16 – 18).

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Истицей Никитиной Р.И. заявлены требования, предметом которых так или иначе является земельный участок, при этом договор купли-продажи незавершённого строительства от 3 декабря 2007 года, право собственности Бусова Д.В. на незавершённое строительство не оспорены, равно как и муниципальный акт, предоставляющий Бусову Д.В. право на осуществление строительства на спорном земельном участке и, как следствие, право на получение акта ввода жилого дома в эксплуатацию и регистрацию его в свою собственность.

В качестве основополагающего обозначено требование о признании недействительной выписки из похозяйственной книги.

Установлено из копий записей похозяйственных книг на <адрес> (место регистрации Овчинникова А.С.) за периоды с 2007 по 2011 годы, с 2012 по 2016 годы, с 2017 по 2021 годы (л.д. 36 – 38), что запись об использовании земельного участка с кадастровым номером № по <адрес> была внесена после предоставления Овчинникову А.С. земельного участка в аренду.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11 – 13), выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ, выданная администрацией Юрлинского сельского поселения, явилась основанием к регистрации за Овчинниковым А.С. права собственности на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 2 645 кв.м., состоявшейся ДД.ММ.ГГГГ (запись №).

При этом к моменту оформления права на спорный участок строение на нём уже находилось в собственности Бусова Д.В.

Согласно ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний их собственник.

Аналогичные положения приведены в пункте 1 ст. 552 ГК РФ, согласно которому по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования.

Как уже было отмечено, передача незавершённого строительства конечному собственнику состоялась в 2007 году с ведома Никитиной Р.И. и прошла регистрацию в 2008 году.

Каких бы то ни было требований к Овчинникову А.С. в связи с оформлением земельного участка после 2008 года Бусовым Д.В. не заявлено.

Изложенное в совокупности исключает положительное разрешение иска в полном объёме.

При этом суд также учитывает следующее.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

Никитина Р.И. стороной в оспариваемом договоре от 28 августа 2017 года не является.

Согласно материалам дела Никитина Р.И. и Бусов Д.В. являются близкими родственниками, зарегистрированы по одному адресу по месту фактического проживания истицы, то есть формально являются членами одной семьи, что свидетельствует о доступе обоих к спорному имуществу.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путём признания права.

В п. 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Таким образом, надлежащим способом защиты в случае, если объект недвижимости находится во владении истца, а право на такой объект в ЕГРП зарегистрировано за ответчиком, является иск о признании права на объект недвижимости.

Требование о признании права на объект недвижимости Никитиной Р.И. не заявлено.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Такое право принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника (ст. 305 ГК РФ).

Никитиной Р.И. об истребовании земельного участка из незаконного владения Бусова Д.В. не заявлено.

Принимая по внимание изложенное, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковые требования Никитиной Раисы Ивановны к Овчинникову Алексею Станиславовичу, Бусову Денису Вячеславовичу, администрации Юрлинского сельского поселения: о признании недействительной выписки из похозяйственной книги от ДД.ММ.ГГГГ о наличии у Овчинникова Алексея Станиславовича права на земельный участок; об отмене регистрации права собственности Овчинникова Алексея Станиславовича на земельный участок с кадастровым номером №; о признании незаконной сделки купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённой Бусовым Денисом Вячеславовичем и Овчинниковым Алексеем Станиславовичем; об отмене регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером № за Бусовым Денисом Вячеславовичем, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Юрлинский районный суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Юрлинского районного суда

Пермского края Н.Н. Дереглазова