Решение по делу № 3а-317/2018 (3а-1398/2017;) ~ М-1356/2017 от 21.12.2017

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

25 апреля 2018 года      г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Непопалова Г.Г.,

при секретаре Кирпичниковой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-317/2018 по административному исковому заявлению Синкевич С.В. к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка и объекта капитального строительства равной их рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л :

Синкевич С.В. обратилась в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка и объекта капитального строительства равной их рыночной стоимости, мотивируя тем, что ей на праве собственности принадлежат:

- объект капитального строительства – нежилое здание, с кадастровым номером №, площадью 2 009,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>;

- земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 890 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: офисные объекты, расположенный по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость указанного выше объекта капитального строительства определена в соответствии с удельными показателями, утвержденными постановлением Правительства Самарской области от 14 марта 2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» и по состоянию на 6 июня 2011 года составляет 52 919 622 рублей 05 копеек.

Кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка утверждена Постановлением Правительства Самарской области от 13 ноября 2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» и по состоянию на 5 июня 2015 года составляет 6 303 781 рубль.

Синкевич С.В. не согласна с указанной выше кадастровой стоимостью принадлежащих ей объекта капитального строительства и земельного участка, считает ее завышенной и несоответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются ее интересы, как плательщика земельного налога и налога на имущество физических лиц.

В обоснование заявленных требований Синкевич С.В. ссылается на отчеты об оценке от 15 декабря 2017 года № и №, выполненные ООО «ЗЕМ.СТАНДАРТ», согласно которым рыночная стоимость указанных выше объектов недвижимости составляет:

- в отношении объекта капитального строительства – нежилого здания, с кадастровым номером № по состоянию на 6 июня 2011 года – 20 558 914 рублей;

- в отношении земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 5 июня 2015 года – 2 542 585 рублей.

При таких обстоятельствах, административный истец полагает, что имеются предусмотренные законом основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости в судебном порядке.

На основании изложенного, Синкевич С.В. просит суд:

- восстановить срок для подачи в суд настоящего административного искового заявления об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства – нежилого здания, с кадастровым номером №, площадью 2 009,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;

- установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства – нежилого здания, с кадастровым номером №, площадью 2 009,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 20 558 914 рублей;

- установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 890 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: офисные объекты, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 5 июня 2015 года в размере 2 542 585 рублей.

В судебном заседании Синкевич С.В. и ее представитель Туркова А.В., действующая на основании доверенностей от 15 декабря 2017 года № и №, изменили и уточнили исковые требования, просят суд:

- восстановить срок для подачи в суд настоящего административного искового заявления об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства – нежилого здания, с кадастровым номером №, площадью 2 009,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;

- установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства – нежилого здания, с кадастровым номером №, площадью 2 009,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 18 311 369 рублей;

- установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 890 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: офисные объекты, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 5 июня 2015 года в размере 1 800 206 рублей.

В обоснование своих требований привели доводы, изложенные выше, указав, что согласны с выводами повторной экспертизы. Просили установить кадастровую стоимость указанных выше объектов недвижимости по её результатам.

Представитель Правительства Самарской области и Министерства имущественных отношений Самарской области Хужина Ю.В., действующая на основании доверенностей от 27 декабря 2017 года № и от 2 марта 2018 года 27, просила в удовлетворении административного искового заявления отказать, ссылаясь на то, что снижение кадастровой стоимости негативно скажется на формировании местного бюджета.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области и Администрации г.о.Тольятти в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, об уважительных причинах неявки суд не уведомили, об отложении судебного заседания либо о рассмотрении дела в их отсутствие не просили, в связи с чем, в соответствии с положениями ст.ст. 150 и 247 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело без их участия.

Представитель Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором оставил разрешение административного иска по существу на усмотрение суда.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.

Суд, заслушав объяснения административного истца и ее представителя, представителя административного ответчика и заинтересованного лица, проверив дело, полагает административный иск Синкевич С.В. к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка и объекта капитального строительства равной их рыночной стоимости обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата…

…Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Часть 1 ст. 245 КАС РФ определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Судом установлено, что Синкевич С.В. является собственником объекта капитального строительства – нежилого здания, с кадастровым номером №, площадью 2 009,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 10 января 2017 года.

Кроме того, административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 890 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: офисные объекты, расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 10 января 2017 года.

Кадастровая стоимость указанного выше объекта капитального строительства с кадастровым номером № определена в соответствии с удельными показателями, утвержденными постановлением Правительства Самарской области от 14 марта 2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» и по состоянию на 6 июня 2011 года составляет 52 919 622 рублей 05 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 13 ноября 2017 года №.

Кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка с кадастровым номером № утверждена Постановлением Правительства Самарской области от 13 ноября 2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» и по состоянию на 5 июня 2015 года составляет 6 303 781 рубль, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 10 ноября 2017 года №.

В обоснование заявленных требований Синкевич С.В. ссылается на отчеты об оценке от 15 декабря 2017 года № и №, выполненные ООО «ЗЕМ.СТАНДАРТ», согласно которым рыночная стоимость указанных выше объектов недвижимости составляет:

- в отношении объекта капитального строительства – нежилого здания, с кадастровым номером № по состоянию на 6 июня 2011 года – 20 558 914 рублей;

- в отношении земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 5 июня 2015 года – 2 542 585 рублей.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении.

В рамках настоящего судебного разбирательства по ходатайству представителя заинтересованного лица – Администрации г.о. Тольятти, была назначена и проведена судебная экспертиза по вопросам определения рыночной стоимости: объекта капитального строительства – нежилого здания, с кадастровым номером № по состоянию на 6 июня 2011 года; и земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 5 июня 2015 года.

По заключению эксперта ООО «ТРИО» от 2 марта 2018 года №, величина рыночной стоимости объекта капитального строительства – нежилого здания, с кадастровым номером № по состоянию на 6 июня 2011 года составляет 25 763 838 рублей, а величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 5 июня 2015 года составляет 2 495 560 рублей.

В процессе рассмотрения судом настоящего административного дела представителем административного истца по доверенности Турковой А.В., заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, в отношении указанных выше объектов недвижимости, поскольку в заключении имеется существенная ошибка относительно местоположения спорных объектов недвижимости, что повлекло ошибку при выборе аналогов, принятых для расчета рыночной стоимости.

Учитывая, что указанные выше недостатки результатов судебной экспертизы, проведенной ООО «ТРИО», существенно влияют на определение итоговой рыночной стоимости объектов экспертизы в заключение эксперта от 2 марта 2018 года №, а также полученные в рамках отчета об оценке и судебной экспертизы рыночные значения стоимости одних и тех же объектов недвижимости значительно различаются, хотя никакие их качественные показатели не изменились, судом по ходатайству представителя истца назначена и проведена повторная судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости: объекта капитального строительства – нежилого здания, с кадастровым номером № по состоянию на 6 июня 2011 года; и земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 5 июня 2015 года.

По заключению эксперта ИП ФИО1 от 4 апреля 2018 года, рыночная стоимость объекта капитального строительства – нежилого здания, с кадастровым номером № по состоянию на 6 июня 2011 года составляет 18 311 369 рублей, а рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 5 июня 2015 года составляет 1 800 206 рублей.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утверждённым приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.

Экспертиза, проведенная ИП ФИО1, выполнена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Оценивая экспертное заключение ИП ФИО1 от 4 апреля 2018 года по правилам ст. 168 КАС РФ суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения представленных материалов данного административного дела с проведением осмотра объектов исследования: объекта капитального строительства – нежилого здания, с кадастровым номером №; и земельного участка с кадастровым номером №. Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке указанных выше объектов недвижимости эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки, заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит: описание качественных и количественных характеристик объектов исследования, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость; анализ наиболее эффективного использования объектов исследования; описание процесса оценки объекта в рамках сравнительного, затратного и доходного подходов, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Экспертом проанализирован рынок недвижимости Самарской области, актуальный на дату определения кадастровой стоимости объектов оценки, отобранные экспертом объекты-аналоги, актуальные на дату исследования, схожи по основным экономическим, техническим и другим характеристикам с объектами оценки и наиболее полно отражают зависимость цены от ценообразующих факторов, примененные экспертом методы оценки позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки.

В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное объяснение применения и неприменения конкретных корректировок.

Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорных объектов капитального строительства, административными ответчиками и заинтересованными лицами, не представлено, ходатайств о проведении повторной, дополнительной экспертиз, не заявлено.

При таких обстоятельствах, заключение эксперта ИП ФИО1 от 4 апреля 2018 года признается судом допустимым и достаточным доказательством по делу, а величина рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, определенная экспертным заключением, признается достоверной.

Суд полагает, что оснований для установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в соответствии с отчетами об оценке от 15 декабря 2017 года № и №, выполненными ООО «ЗЕМ.СТАНДАРТ», а также в соответствии с заключением эксперта ООО «ТРИО» от 2 марта 2018 года № не имеется, поскольку выводы экспертного заключения ИП ФИО1 от 4 апреля 2018 года ничем не опровергнуты, в исходе дела эксперт не заинтересован.

Принимая во внимание представленные доказательства, в том числе заключение экспертизы, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу объектов недвижимости является завышенной и нарушает права Синкевич С.В.

В соответствии с п. 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку на момент обращения Синкевич С.В. в суд с настоящим иском в Единый государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости, суд полагает возможным восстановить административному истцу срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости рассматриваемого объекта капительного строительства.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что требования Синкевич С.В. подлежат удовлетворению, кадастровая стоимость объекта капитального строительства – нежилого здание, с кадастровым номером №, по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 18 311 369 рублей, а также кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 5 июня 2015 года в размере 1 800 206 рублей, подлежат определению в соответствии с заключением эксперта ИП ФИО1 от 4 апреля 2018 года.

Согласно положениям абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать дату обращения в суд, а именно – 21 декабря 2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административный иск Синкевич С.В. к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка и объекта капитального строительства равной их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства – нежилого здания, с кадастровым номером №, площадью 2 009,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 18 311 369 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 890 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: офисные объекты, расположенный по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 5 июня 2015 года в размере 1 800 206 рублей.

Датой подачи заявления Синкевич С.В. в суд считать 21 декабря 2017 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 27 апреля 2018 года.

Председательствующий:                    Непопалов Г.Г.