Решение по делу № 2-4489/2018 ~ М-3159/2018 от 16.04.2018

        Копия     Дело №2-4489/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 мая 2018 года город Казань

Советский районный суд города Казани в составе

председательствующего судьи                     Р.С.Гараевой

при секретаре судебного заседания                 Н.И.Гараевой,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Файзуллина ФИО8 к ООО «ФОН» о признании предварительного договора договором долевого участия в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

    Файзуллин Р. В.(далее по тексту – истец) обратился в суд с иском к ООО «ФОН» (далее по тексту - ответчик) о признании предварительного договора участия в долевом строительстве договором долевого участия в строительстве, в обоснование требований указав, что 29 сентября 2011 года между ООО «ФОН» и Файзуллиной З.М. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № АГ2-201, согласно условиям которого, ООО «Фон» взяло на себя обязательство передать в собственность Файзуллиной З.М. жилое помещение в 9-18 этажном кирпичном, кирпично-монолитном жилом доме по ул. Академика Губкина Советского района г. Казани (2 дом) однокомнатную квартиру № 66 на 2 этаже, общей площадью 45,55 кв.м., жилой площадью 19,69 кв.м., а Файзуллина З.М. обязалась за указанную квартиру оплатить стоимость, согласно п. 2.2.1 договора в размере 12 458 056 руб. Файзуллина З.М. принятые на себя обязательства по оплате приобретаемой квартиры исполнила в полном объеме. Оплата квартиры произведена передачей простого векселя № 02737 ООО «Персона+». Дата составления векселя 26.09.2011. По предъявлении, номинал 1 458 056 рублей.08 июня 2016 года Файзуллина З.М. умерла, после ее смерти открылось наследство, состоявшее из прав и обязанностей по предварительному договору купли-продажи жилого помещения № АГ2-201 от 29.09.2011 года. Решением Советского районного суда г. Казани от 26.02.2018 года включено в наследственную массу право требования и установлено правопреемство истца, признав его стороной (покупателем) по предварительному договору купли-продажи жилого помещения №Аг2-201 от 29 сентября 2011 года. 12 апреля 2018 года между ООО «Фон» (ответчик) и Файзуллиным ФИО10 (истец) было заключено соглашение и изменении и дополнении предварительного договора купли-продажи жилого помещения № АГ2-201 от 29 сентября 2011 года, в соответствии с которым: покупателем по предварительному договору купли-продажи помещения № АГ2-201 является Файзуллин Р.В., а также что основной договор между продавцом и покупателем должен быть подписан ив течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, но не позднее 31 декабря 2018 года. На основании изложенного истец просит суд признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения № АГ2-201 от 29 сентября 2011 года, заключенный между ООО «ФОН» и Файзуллиной ФИО9, а также соглашение об изменении и дополнении предварительного договора купли-продажи №АГ2-201 от 12 апреля 2018 года, заключенное между ООО «Фон» и Файзуллиным Раисом Вагизовичем, договором долевого участия.

Истец на судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

    Представитель ответчика ООО «ФОН» на судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителя ответчика, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

    Из материалов дела следует, что 29 сентября 2011 года между ООО «ФОН» и Файзуллиной З.М. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № АГ2-201, согласно условиям которого, ООО «Фон» взяло на себя обязательство передать в собственность Файзуллиной З.М. жилое помещение в 9-18 этажном кирпичном, кирпично-монолитном жилом доме по ул. Академика Губкина Советского района г. Казани (2 дом) однокомнатную квартиру № 66 на 2 этаже, общей площадью 45,55 кв.м., жилой площадью 19,69 кв.м., а Файзуллина З.М. обязалась за указанную квартиру оплатить стоимость, согласно п. 2.2.1 договора в размере 12 458 056 руб. Файзуллина З.М. принятые на себя обязательства по оплате приобретаемой квартиры исполнила в полном объеме. Оплата квартиры произведена передачей простого векселя № 02737 ООО «Персона+». Дата составления векселя 26.09.2011. По предъявлении, номинал 1 458 056 рублей.08 июня 2016 года Файзуллина З.М. умерла, после ее смерти открылось наследство, состоявшее из прав и обязанностей по предварительному договору купли-продажи жилого помещения № АГ2-201 от 29.09.2011 года. Решением Советского районного суда г. Казани от 26.02.2018 года включено в наследственную массу право требования и установлено правопреемство истца, признав его стороной (покупателем) по предварительному договору купли-продажи жилого помещения №Аг2-201 от 29 сентября 2011 года. 12 апреля 2018 года между ООО «Фон» (ответчик) и Файзуллиным ФИО11 (истец) было заключено соглашение и изменении и дополнении предварительного договора купли-продажи жилого помещения № АГ2-201 от 29 сентября 2011 года, в соответствии с которым: покупателем по предварительному договору купли-продажи помещения № АГ2-201 является Файзуллин Р.В., а также что основной договор между продавцом и покупателем должен быть подписан ив течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, но не позднее 31 декабря 2018 года.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В пункте 4 указанной статьи закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок её уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

До настоящего времени основной договор не заключен, дом в эксплуатацию не введен, объект в собственность истцу не передан.

Из существа предварительного договора участия в долевом строительстве № АГ2-201 от 29 сентября 2011 года и сложившихся отношений сторон следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод, в частности, следует из совокупного толкования условий пунктов договора, согласно которым заключение основного договора купли-продажи связано с обязательным одновременным подписанием акта приёма-передачи квартиры, причём договором установлен срок подписания основного договора и передачи квартиры истцу. Кроме того, положения пункта 2.2.1. договора, указывают на то, что оплата квартиры должна быть произведена уже в силу условий предварительного договора и задолго до подписания основного договора.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с данным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

    ООО "ФОН" является строительной организацией и осуществляет строительство жилых домов, в том числе и строительство жилого комплекса по ул. Академика Губкина г. Казани, в состав которого должен входить дом 2.

    Следовательно, предварительный договор АГ2-201 от 29 сентября 2011 года, заключенный между Файзуллиной З.М. и ООО «ФОН», по своим условиям, включённым в его содержание, позволяет квалифицировать его, как договор участия в долевом строительстве.

    Кроме того, в силу требований пункта 2 статьи 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик имеет право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лишь на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Изложенное также соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013года, в том числе в пункте 9 названного Обзора, согласно которому при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признаётся договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

С учётом изложенного, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Файзуллина Р.В. к ООО «ФОН» о признании предварительного договора участия в долевом строительстве № АГ2 – 201 от 29 сентября 2011

года договором долевого участия в строительстве подлежащим государственной регистрации обоснованы и подлежат удовлетворению.

Истец в силу положений пункта 4 части 2 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации был освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, государственная пошлина в размере 300 рублей согласно положениям статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию в доход местного бюджета с ответчика.

    На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

Иск Файзуллина ФИО12 к ООО «ФОН» о признании предварительного договора договором долевого участия в строительстве – удовлетворить.

Признать предварительный договор участия в долевом строительстве № АГ2-201 от 29 сентября 2011 года в отношении однокомнатной    квартиры со строительным номером 66, ориентировочной общей площадью 45,55 квадратных метров, жилой площадью 19,69 квадратных метров, расположенная на 2 этаже в секции 3 многоквартирного жилого дома № 2. жилого комплекса, расположенного по адресу Академика Губкина г. Казани и соглашение об изменении и дополнении предварительного договора купли-продажи №АГ2-201 от 12 апреля 2018 года, заключенные между истцом Файзуллиным ФИО13 и обществом с ограниченной ответственностью «ФОН», договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ФОН» в доход бюджета муниципального образования города Казани государственную пошлину в размере 300 (триста) рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Татарстан в течение одного месяца через Советский районный суд г. Казани.

Судья Советского

районного суда г. Казани          подпись             Р.С.Гараева

Копия верна

    Судья                                                                                  Р.С.Гараева

    Мотивированное решение в соответствии со статьей 199 ГПК РФ составлено 18 мая 2018 года.