Решение по делу № 2-670/2019 (2-5707/2018;) ~ М-5119/2018 от 23.11.2018

Дело № 2-5707/2018

Поступило 23.11.2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

31 января 2019 года                                        город Новосибирск

Октябрьский районный суд города Новосибирска в составе:

председательствующего судьи                             Заря Н.В.,

при секретаре                                 Ларионовой В.В.,

с участием представителя истца Бурнашова И.А., действующего на основании доверенности 77 АВ 9077980 от 22.11.2018г., представителя конкурсного управляющего ООО ПТК «Стройинвест» Писаренко И.В. – Рыбака П.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Гомола Натальи Викторовны к ООО «ИнвестКом» о признании права собственности,

                    у с т а н о в и л :

Гомола Н.В. обратилась в суд с иском к ООО «ИнвестКом», просит признать право собственности на жилое помещение – однокомнатную <адрес>, расположенную на 3-э этаже жилого дома по адресу: <адрес>, кадастровый №; обязать ответчика совершить действия по прекращению ипотеки (залога) в отношении указанного жилого помещения и принять меря по исключению записи ЕГРН о залоге (ипотеки) в отношении данного недвижимого имущества.

В обоснование заявленных требований истец указала, что /дата/. между Гомола Н.В. и ООО «ИнвестКом» было подписано соглашение № о передаче прав обязанностей по договору участия в долевом строительстве № от /дата/. (далее Соглашение). Соглашение было подписано с участием и с согласия ООО НТК «Стройинвест» -застройщика многоэтажного жилого дома. В соответствии с п.1 Соглашения ответчик (Участник) уступал истцу права и обязанности по договору участия в долевом строительстве № от /дата/. (далее № от /дата/.), объектом долевого строительства по которому являлась: 1- комнатная <адрес> (строительный), площадью 36,5 кв.м., расположенная на 3-м этаже, многоэтажного жилого <адрес>, по строительному адресу: <адрес>, род Новосибирск, <адрес> (строительный), расположенному на земельных участках с КН № и с №. Право требования ответчика (№ от /дата/.) прошло государственную регистрацию, о чем свидетельствовала, как указано в п.7 Соглашения, запись в едином Реестре прав № от /дата/. Ответчик обязался (п.8 Соглашения) не позднее 5 месяцев с момента подписания соглашения (т.е. - не позднее /дата/.) осуществить все необходимые действия по снятию обременения (залога), поименованного в п.7 Соглашения, в Управлении <адрес>. При этом, право требования, уступаемое ответчиком истцу, на момент подписания Соглашения, было обременено залогом в пользу ПАО «ФК Открытие» (запись о государственной регистрации обременения (залога) от /дата/. №), которым обеспечивалось исполнение обязательств ответчика перед Банком по договору кредитной линии №/л от /дата/. на основании заключенного между Банком и ответчиком договором залога прав №/л от /дата/.

В установленный в п.8 Соглашения срок (5 месяцев) Участник свои обязательства по исключению записи о залоге (снятию обременения) не исполнил, от действий по государственной регистрации Соглашения уклонился.

Одновременно с подписанием Соглашения, а именно /дата/, между ответчиком, истцом и третьим лицом (Гомола Раиса Романовна), было заключено соглашение № о передаче прав и обязанностей по соглашению о предоставлении беспроцентного займа № от 12.09.2013г. Сумма займа - 1 514 700 рублей. Согласно условиям соглашения № от 17.02.2016г. все права и обязанности займодавца по соглашению о предоставлении беспроцентного займа № от 12.09.2013г. перешли к истцу. Ответчик по соглашению о предоставлении беспроцентного займа № от 12.09.2013г. являлся заемщиком, факт получения заемщиком суммы займа подтверждается квитанцией к приходно-кассовому ордеру № от 12.09.2013г., выданной заемщиком (участником, ответчиком). Сумма займа по соглашению № от 12.09.2013г. (соглашению об уступке №.2016г.) идентична сумме обязательства истца по Соглашению от 17.09.2016г. № -ВБЗ о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве № ВБ3-Н от 18.12.2012г.) и составляет 1 514 700 рублей. Заключение предшественником истца, самим истцом вышеуказанных соглашений с ответчиком производилось исключительно с целью приобретения права собственности на квартиру, создаваемую застройщиком, т.е. исключительно с целью участия граждан в долевом строительстве многоквартирного дома.

/дата/. Застройщик (ООО НТК «Стройинвест») передал истцу актом приема-передачи от /дата/. жилое помещение № от /дата/., а именно однокомнатную <адрес> (стр.№), расположенную на 3-м этаже жилого дома по адресу: <адрес>. Данное обстоятельство подтверждается квартиры от /дата/.

С момента передачи квартиры истец произвел в ней отделочные работы, несет бремя содержания квартиры, оплачивает коммунальные услуги и услуги по содержанию управляющей многоквартирным домом компании (УК «Высотник» - №), владеет, пользуется данным жилым помещением.

Однако, по настоящее время, право собственности жилое помещение (№) - <адрес>, расположенную на 3-м этаже жилого дома по адресу: <адрес>, зарегистрировано за ответчиком, что подтверждается выпиской из ЕГРН от /дата/. Кроме того, согласно сведениям, имеющимся в ЕГРН, ответчик по настоящее время не исполнил обязательства по прекращению залога на квартиру, обременение на квартиру, зарегистрированное в пользу ПAO «ФК Открытие», по настоящее время ответчиком не снято. Представитель истца неоднократно обращался к ответчику за содействием по урегулированию данной ситуации между сторонами, а также содействию в проведении государственной регистрации перехода к истцу права собственности на квартиру. Ответчик длительное время уклонялся от совершения действий по государственной регистрации соглашения № о передаче прав и обязанностей по договору участия долевом строительстве №№ от /дата/., не исполнял обязательств по прекращению обременения (залога) на квартиру, зарегистрированного в пользу Банка (ПAO «ФК Открытие»), что не соответствует условиям соглашения, требованиям действующего законодательства.

В судебное заседание истец Гомола Н.В. не явилась, извещена надлежащим образом, ее представитель Б в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, настаивал на их удовлетворении.

Представитель третьего лица ООО ПТК «Стройинвест» Р0 в судебном заседании поддержал доводы письменного отзыва, в котором указал о несогласии с исковыми требованиями, просил в их удовлетворении отказать.

Представитель ответчика, временный управляющий ООО «ИнвестКом» П., представитель ПАО «ФК Открытие» в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, письменных возражений по существу заявленных требований не представили.

Суд, заслушав пояснения представителя истца Бурнашова И.А., представителя третьего лица ООО «Стройинвест» Рыбака П.И., исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат, при этом суд исходит их следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч.1 ст. 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

В силу положений ч. 1 ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Судом установлено, /дата/. между ООО ПТК «Стройинвест» как застройщиком и ООО «ИнвестКом» как участником долевого строительства был заключен договор участия в долевом строительстве № от /дата/. согласно которому застройщик обязался осуществить строительство, обеспечить ввод объекта в эксплуатацию и по акту приема-передачи – IV квартале 2015 г. передать участнику долевого строительства 1-комнатную <адрес> (стр.), строительной площадью 38,56 кв.м., общей площадью 36,5 кв.м., расположенную на 3 этаже многоэтажного <адрес> по строительному адресу: <адрес> стр., а участник долевого строительства обязался уплатить предусмотренный договором долевой внос.

/дата/ договор участия в долевом строительстве №ВБ-Н от 18.12.2012г. был зарегистрирован в ЕГРН согласно регистрационной записи №.

Права требования по указанному договору участия в долевом строительстве были переданы в залог ПАО «ФК Открытие» по договору залога прав №/л от /дата/., заключенному в обеспечение исполнения обязательств ООО «ИнвестКом» перед ПАО «ФК Открытие» по договору кредитной линии №/л. от /дата/

/дата/. вышеуказанный договор залога прав в пользу ПАО «ФК Открытие» зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (далее ЕГРН) за №.

При этом, суд учитывает, что сведения содержащиеся в ЕГРН являются общедосупными.

/дата/. между истцом и ООО «ИнвестКом» с участием ООО ПТК «Стройинвест» было заключено трехстороннее соглашение № о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве № от /дата/, согласно которому следует, что права требование на объект долевого строительства - строительства 1-комнатную <адрес> (стр.), строительной площадью 38,56 кв.м., общей площадью 36,5 кв.м., расположенную на 3 этаже многоэтажного <адрес> по строительному адресу: <адрес> стр. переходят к истцу.

При этом, в тексте указанного соглашения указано об обременении прав в отношении спорной квартиры ПАО «Банк «ФК «Открытие», также указано, что данное соглашение подлежит государственной регистрации и право требования на квартиру переходят к истцу только лишь с обязательного согласия ПАО «ФК «Открытие» (л.д. 28).

Однако, как установлено судом, такового согласия истец у банка не получал и указанное соглашение в ЕГРН не было зарегистрировано в установленном законом порядке, что сторонами не оспаривалось. При этом согласно акта приема-передачи от /дата/. спорная квартира была передана ООО ПТК «Стройинвест» истцу (л.д. 32).

Согласно п.1 ст.164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В силу п.2 ст.164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч.3 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ) договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено указанным законом.

Пунктом 1 ст.77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее Закон об ипотеке) установлено, что жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно статье 10 ГК РФ презумпция добросовестности и разумности действий субъектов гражданских правоотношений предполагается.

В силу положений ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Абзацем 2 п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке, установлена возможность передать в ипотеку права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ. При этом согласно указанной норме к залогу таких прав применяются правила об ипотеке недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 ст. 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Согласно положений ст. 353 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 30.12.2008 N 306-ФЗ, действующей на момент спорных правоотношений) в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.

Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

Однако, как усматривается из материалов дела и установлено судом, что подписанное /дата/. между ООО «ИнвестКом» (участником долевого строительства), ООО ПТК «Стройинвест» (застройщик) и истцом трехстороннее соглашение № от /дата/ о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве № № от /дата/ содержит информацию о наличии обременения прав требования по договору участия в долевом строительстве № от /дата/. залогом в пользу ПАО «ФК Открытие».

Пунктом 2 ст. 389 ГК РФ предусмотрено, что уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Учитывая, что указанное соглашение не было в установленном порядке зарегистрировано, а также не было получено согласие банка, о наличии обременения в виде залога в пользу банка истцу было известно, суд приходит к выводу, что указанное соглашение не является заключенным.

В материалах дела, так же имеется копия акта приема - передачи квартиры от /дата/., заключенного между ООО «ИнвестКом» и ООО «Стройинвест», согласно которому ООО «ИнвестКом» передана по договору участия в долевом строительстве № № от /дата/ однокомнатная <адрес> (стр. 7/1).

Согласно данным выписки ЕГРН, /дата/. в отношении спорной квартиры зарегистрировано право собственности ООО «ИнвестКом» (л.д. 18-23).

Таким образом, учитывая, что соглашение № от №. о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве № от /дата/ является незаключенным и не влечет никаких юридических последствий для сторон, к истцу не перешли права участника долевого строительства.

Кроме того, согласно положениям статьи 13 Федерального закона от /дата/ N 214-ФЗ осуществляется правовое регулирование залоговых отношений, возникающих между застройщиком и банком.

По делу установлено, что договор залога прав № заключен Банком с ООО «Инвестком», который является участником долевого строительства в соответствии с договором участия в долевом строительстве № от /дата/, застройщик - ООО ПТК «Стройинвест».

Согласно абзацу 2 п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от /дата/ № 214-ФЗ.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

На дату заключения договора залога прав в пользу банка и по настоящее время ЕГРН не содержит никаких регистрационных записей об иных правообладателях, кроме ООО «ИнвестКом» и банка, в отношении спорной квартиры.

Трехстороннее соглашение № о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве № от /дата/, подписанное истцом, датировано от 17.02.2016г.

Из вышеуказанного следует, что и на дату заключения договора залога прав, и возникновения права залога банка, истец никакими правами в отношении спорной квартиры не обладал, а переход права залога банка на объект недвижимого имущества (квартира), соответствуют нормам действующего законодательства, в том числе и Приказу Минэкономразвития России от /дата/ №, устанавливающем порядок ведения государственного реестра недвижимости.

В соответствии со ст. 77 Закона об ипотеке жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

По смыслу статьи 2 Закона об ипотеке, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательств по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По договору об ипотеке может быть заложено имущество, указанное в пункте 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 5 статьи 5 Закона об ипотеке предусмотрено, что правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства.

Пунктом 1 статьи 6 Закона об ипотеке установлено, что ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности, а в случаях и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами, - на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Как следует из материалов дела, в целях обеспечения исполнения обязательств ООО «ИнвестКом» по договору кредитной линии №/л от /дата/ между банком и ООО «ИнвестКом» /дата/ заключен договор залога прав №/л, согласно которому в залог банку переданы права требования по договору участия в долевом строительстве № от /дата/, который в установленном порядке зарегистрирован /дата/, в дальнейшем было зарегистрировано и дополнительное соглашение к договору залогу, где было предусмотрено, что спорная квартира также передана в залог и это дополнительное соглашение было также зарегистрировано в установленном порядке.

В соответствии со ст. 42 Закона об ипотеке в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается.

Из правового анализа указанной нормы в системном толковании с пунктом 1 статьи 6 Закона об ипотеке следует, что основанием для прекращения ипотеки является не сама по себе виндикация, а передача имущества в ипотеку лицом, не являющемся собственником.

Учитывая изложенное и руководствуясь вышеприведенными нормами права, принимая во внимание, что договор участия в долевом строительстве № от /дата/, заключенный между ООО ПТК «Стройинвест» и ООО «ИнвестКом» в установленном законом порядке был зарегистрирован в ЕГРН, залог прав по указанной квартире и последующий залог квартиры по данному договору в пользу ПАО «ФК Открытие» основан на законе и договоре и также был зарегистрирован в ЕГРН в установленном договором в соответствии с законом порядке, что подтверждается сведениями ЕГРН, трехстороннее соглашение № от /дата/. является незаключенным, и, принимая во внимание, что на дату подписания указанного соглашения истцу было известно о залоге прав участника долевого строительства по указанному договору долевого строительства, правовых оснований для удовлетворения требований истца суд не усматривает.

Принимая во внимание, что определением от /дата/ по делу приняты меры обеспечения в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии в Новосибирской области производить регистрацию перехода права на объект недвижимости - однокомнатную <адрес>, расположенную на 3-м этаже жилого дома по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, указанные меры по обеспечению иска подлежат отмене, в соответствии со ст. 144 ГПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Гомола Натальи Викторовны к ООО «ИнвестКом» отказать.

По вступлению в законную силу решения суда отменить меры по обеспечению иска в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии в Новосибирской области производить регистрацию перехода права на объект недвижимости - однокомнатную <адрес>, расположенную на 3-м этаже жилого дома по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

Решение суда может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд города Новосибирска.

Председательствующий судья     /подпись/            Н.В. Заря

Мотивированное решение изготовлено /дата/.

    «Копия верна», подлинник хранится в гражданском деле № Октябрьского районного суда <адрес>.

    Судья

    Секретарь