Решение по делу № 2-30/2015 (2-3192/2014;) от 06.10.2014

К делу №2-30/2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(не вступило в законную силу)

2 февраля 2015 года                                                       город-курорт Анапа

Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего                                                         Карпенко О.Н.,

при секретаре                                                                          Сулименко Д.В.,

с участием: представителя ответчика Шах-Меликьян В.Г. – Саркисян Л.К., действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «Ремар» к Шах-Меликьян В.Г. об изъятии имущества из чужого незаконного владения,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Ремар» обратилось в суд с исковым заявлением к Шах-Меликьян В.Г. об изъятии имущества из чужого незаконного владения. В обоснование исковых требований указало, что 15.09.2009г. между ООО «Ремар» - Застройщик (Истец) и Шах-Меликьян В.Г. - Участник (Ответчик №1) был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома в г-к Анапа №38. 24.09.2009г. договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю. Подтверждением того, что истец (Застройщик) имел право на постройку многоэтажного дома, являются следующие документы: Договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № от 02.06.2005г.; Локальная смета №1; Разрешение на строительство № от 21.06.2007г.; Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №№ от 01 марта 2013г. Согласно условиям договора долевого строительства (п.2.1) истец обязался в срок не позднее 1 квартала 2010г. передать Участнику по акту приемки-передачи двухкомнатную <адрес> на 12 этаже, секция 1 площадью (с лоджией) 70,8 кв.м., жилого дома. В построенном (созданном) в соответствии с проектной документацией 160-ти квартирном 16-тиэтажном 2-х секционном монолитном жилом доме со встроенными нежилыми помещениями, расположенными на 1-2 этаже с подземной автостоянкой по строительному адресу: Краснодарский край, г-к Анапа, <адрес>, а ответчик обязался оплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Цена договора согласно п.3.2 составила - 4 248 000,00 руб. Оплата денежных средств производится Участником застройщику в кассу или на расчетный счет общества единовременно в размере 100% (п.3.3 Договора). Принятые обязательства по оплате цены договора, ответчиком не исполнены, что привело к нарушению п.4.3.1 Договора, а так же ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» №214-ФЗ. Отсутствие оплаты со стороны ответчика подтверждается выпиской по счету № с универсального дополнительного офиса 8619/0363 Новосибирского отделения (на правах управления Краснодарского отделения №8619) за период с 01.01.2009г. по 26.06.2014г., а так же аудиторским заключением. Согласно п.3.5 договора, в случае задержки перечисления всех денежных средств на расчетный счет застройщика на срок более 5 рабочих дней данный договор прекращает свое действие и теряет силу. Так как оплаты со стороны ответчика в течение пяти рабочих дней в адрес истца не поступило, соответственно, договор прекратил свое действие.

Истец указывает, что в ООО «Ремар» произошла смена генерального директора, в виду чего, в организации была произведена полная проверка, по результатам который выяснилось, что спорное имущество в настоящее время зарегистрировано на Шах-Меликьян В.Г., о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Документа подтверждающего передачу объекта долевого строительства между истцом и ответчиком №1, подписано не было, и в принципе не могло быть подписано, так как договор участия долевого строительства №38 от 15.09.2009г. ввиду нарушения условий оплаты потерял силу. Так же, истец не подписывал никаких договоров и актов приема передачи с ответчиком. Считает, что ответчик является незаконным владельцем квартиры, и обладает квартирой без надлежащего правового основания. В связи с чем, просит суд изъять из чужого незаконного владения Шах-Меликьян В.Г., принадлежащее ООО «Ремар» имущество - двухкомнатную <адрес> на 12 этаже, площадью 58 кв.м., расположенную по адресу: Краснодарский край, г-к Анапа, <адрес>. Признать за ООО «Ремар» право собственности на данную квартиру.

В настоящее судебное заседание представитель истца, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, не явился, причину неявки суду не сообщил. Ранее в судебном заседании представил объяснения, согласно которым обращение истца с указанным исковым заявлением в суд, обусловлено тем, что спорное имущество - <адрес> на 12 этаже, площадью (с лоджией) 70,8 кв.м., расположенная в построенном ООО «Ремар» многоквартирном жилом доме, выбыла из владения истца без его ведома, путем мошеннических действий бывшего директора ООО «Ремар» - Арнаутова А.Н., участника общества - Шах-Меликьян К.Г., а также ответчика. 12.11.2013г. ООО «Ремар» провело проверку поступления либо не поступления денежных средств со стороны ответчика в счет договора №38. Проверкой установлено, что приходный кассовый ордер составлялся последними числами года, после чего, этим же днем выдавались в виде займов бывшему директору ООО «Ремар» и участнику общества, при этом, при составлении отчетности не было отражено уменьшение задолженности на указанную в приходном кассовом ордере сумму. Также составление кассового документа последними числами года, позволяло сохранить сквозную нумерацию приходных кассовых ордеров, что не исключало возможность их подлога. Все действия ответчика и бывшего директора Арнаутова А.Н. были направлены на хищение квартиры.

В настоящее время спорное имущество находится в собственности у Шах-Меликьян В.Г. Однако оплата по спорной квартире на расчетный счет Общества не поступала, это выяснилось при аудиторской проверки.

С 18.12.2012г. обязанности директора ООО «Ремар» исполняет Кодинцев И.В., однако акт приема-передачи предоставленный ответчиком Кодинцев И.В. никогда не подписывал, более того, о том, что спорное имущество было зарегистрировано на Шах-Меликьян В.Г. узнал только после получения выписок из ЕГРЮЛ. Считает, что регистрация права собственности квартиры на Шах-Меликьян В.Г. была произведена по фальсифицированному акту приема-передачи, и Шах-Меликьян В.Г. не мог не знать об этом, в связи с чем, Шах-Меликьян В.Г. является не правомерным приобретателем спорного имущества. При этом, со стороны ответчика не представлено доказательств свидетельствующих о том, что акт подписывался непосредственно Кодинцевым И.В., так же со стороны ответчиков не представлено доказательств добросовестности приобретения квартиры. В свою очередь, представленное суду аудиторское заключение свидетельствует об отсутствии оплаты по данному договору долевого участия, свидетельствуют о факте выбытия имущества из владения истца без его воли, в связи с чем, требование об истребовании имущества из незаконного чужого владения является правомерным и подлежат удовлетворению.

Представитель ответчика в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, указывая на необоснованность требований. Представила встречное исковое заявление о признании Шах-Меликьян В.Г. добросовестным приобретателем, доводы которого просила впоследствии принять в качестве возражений относительно заявленных требований. Так, согласно представленных возражений следует, что между истцом ООО «Ремар», в лице генерального директора Арнаутова А.Н. и ответчиком Шах-Меликьян В.Г. 15 сентября 2009 года был заключен договор №38 участия в долевом строительстве жилого дома в г-к Анапа, который сторонами не оспаривается. В пункте 3.4 Договора указано, что по соглашению Сторон цена Договора может быть изменена после его заключения в случае изменения общей площади квартиры. Дополнительным соглашением к Договору, заключенным ООО «Ремар» в лице генерального директора Арнаутова А.Н. и Шах-Меликьян В.Г. 29.10.2010 года и прошедшим государственную регистрацию, было определено, что с учетом размера общей площади квартиры с лоджиями, цена Договора составляет 3 540 000 рублей. В соответствии с квитанциями к приходному кассовому ордеру №41 от 31.12.2009 года, №35 от 15.12.2009 года, №34 от 30.11.2009 года, №4 от 15.03.2010 года, №6 от 15.04.2010 года, №7 от 18.05.2010 года, №19 от 22.07.2010 года, №12 от 20.09.2010 года, №11 от 17.08.2010 года, №8 от 24.06.2010 года, №13 от 07.10.2010 года, №14 от 18.10.2010 года, №20 от 23.11.2010 года, №21 от 02.12.2010 года, №22 от 24.12.2010 года, №23 от 31.12.2010 года Шах-Меликьян В.Г. внес в кассу ООО «Ремар» денежные средства в общей сумме 3 540 000, что подтверждается подписью главного бухгалтера и по совместительству кассира ООО «Ремар» Ф.Л.В.., скрепленной печатью ООО «Ремар». Согласно справке исх.№30 от 21.04.2011 года, подписанной генеральным директором ООО «Ремар» Арнаутовым А.Н. и главным бухгалтером ООО «Ремар» Ф.Л.В. стоимость <адрес>, этаж 12, общей площадью 70,8 кв.м. по Договору участия в долевом строительстве жилого дома г-к Анапа, <адрес> №38 от 15.09.2009 года, в размере 3 540 000 рублей оплачена полностью 100 %. Таким образом, Шах-Меликьян В.Г. в полной мере были исполнены обязательства по оплате квартиры. В соответствии с актом приема передачи 56 от 22.07.2013 года ООО «Ремар» в лице директора Кодинцева И.В. передало, а Шах-Меликьян В.Г. принял данное жилое помещение и в соответствии с условиями Договора, подтверждено, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью и Шах-Меликьян В.Г. не имеет претензий к ООО «Ремар», в том числе связанных с качеством объекта. Проанализировав все вышеизложенное, следует вывод о том, что все действия ООО «Ремар», в лице его представителей генерального директора Арнаутова А.Н., директора Кодинцева И.В., главного бухгалтера и по совместительству кассира Ф.Л.В., выразившиеся в подписании вышеназванных правоустанавливающих документов, скрепленных печатью ООО «Ремар», свидетельствуют о наличии доброй воли к заключению Договора №38 от 15 сентября 2009 года участия в долевом строительстве жилого дома в г.-к. Анапа и исполнению обязательств ООО «Ремар» по передачи в собственность Шах-Меликьян В.Г. вышеуказанной квартиры. В связи с чем, считает, что оснований для удовлетворения иска нет.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, Шах-Меликьян К.Г. в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть без его участия. Представил заявление, в котором указал, что в период с 2006г. по 2012г. входил в состав учредителей ООО «Ремар», при этом ни руководящих, ни иных ответственных должностей в Обществе он не занимал. По вопросам финансово-хозяйственной деятельности Общества пояснить ничего не может, т.к. данные вопросы не входили в его полномочия.

Директор ООО «Ремар» Кодинцев И.В. в предыдущем судебном заседании показал, что с декабря 2012года по настоящее время является директором ООО «Ремар» и подписывает все документы лично после их проверки, никто по доверенности это за него не делает. Когда он приступил к исполнению своих должностных обязанностей, то выявил нарушения по оформлению договоров, по оплате. Была назначена аудиторская проверка для выявления данных нарушений. Было выявлено, что квартиры, которые стали предметом спора в суде не оплачены, по ним акты приема-передачи он не подписывал, в том числе и акт приема-передачи №67 от 22.07.2013г. Не отрицает, что по бумагам денежные средства от ответчика поступали, но фактически денег не было.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, Арнаутов А.Н. в предыдущем судебном заседании пояснил, что он являлся директором ООО «Ремар» с его основания до 1.06.2012года и за весь период деятельности общество добросовестно выполняло свои обязательства как застройщик. Неоднократные проверки налоговой инспекции, краевого управления по надзору за долевым строительством не выявляли грубых нарушений. Когда с ген.подрядчиком испортились отношения, перестали поступать инвестиции, а своих собственных средств стало не хватать, общество стало привлекать инвесторов для долевого участия в строительстве объекта путем заключения договоров на приобретение квартир. Относительно начисления дивидендов ему и учредителю Шах-Меликьян К.Г. за период с 2008-2012гг. он не помнит. Также не помнит, заключался ли договор с ответчиком. Полагал, что оснований для удовлетворения иска не имеется, так как есть документ подтверждающий внесение денежных средств ответчиком.

Выслушав участников процесса, огласив и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 212 ГК РФ имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Права всех собственников подлежат судебной защите равным образом.

Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

15.09.2009г. между ООО «Ремар» - Застройщик (Истец) и Шах-Меликьян В.Г. - Участник (Ответчик №1) был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома в г-к Анапа №38. По условиям данного договора ООО «Ремар», являясь Застройщиком, обязался в срок не позднее 1 квартала 2010г. передать Участнику по акту приемки-передачи двухкомнатную <адрес> на 12 этаже, секция 1, площадью (с лоджией) 70,8 кв.м., жилого дома в построенном (созданном) в соответствии с проектной документацией 160-ти квартирном 16-тиэтажном 2-х секционном монолитном жилом доме со встроенными нежилыми помещениями, расположенными на 1-2-ом этаже с подземной автостоянкой по строительному адресу: г.Анапа, ул.Кирова, д.84/ ул.Ленина, д.9, а Участник обязался оплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п.2.1 договора).

Цена договора была определена в размере 4 248 000,00 руб. Оплата денежных средств производится Участником застройщику в кассу или на расчетный счет общества единовременно в размере 100% (п.3.3 Договора).

27.04.2009г. договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.

Дополнительным соглашением от 29.10.2010г. к Договору №38, заключенным ООО «Ремар» в лице генерального директора Арнаутова А.Н. и Шах-Меликьян В.Г. было определено, что с учетом размера общей площади квартиры с лоджиями, цена Договора составляет 3 540 000 рублей.

Согласно квитанции к приходным кассовым ордерам №41 от 31.12.2009 года, №35 от 15.12.2009 года, №34 от 30.11.2009 года, №4 от 15.03.2010 года, №6 от 15.04.2010 года, №7 от 18.05.2010 года, №19 от 22.07.2010 года, №12 от 20.09.2010 года, №11 от 17.08.2010 года, №8 от 24.06.2010 года, №13 от 07.10.2010 года, №14 от 18.10.2010 года, №20 от 23.11.2010 года, №21 от 02.12.2010 года, №22 от 24.12.2010 года, №23 от 31.12.2010 года ООО «Ремар» в лице главного бухгалтера Ф.Л.В. приняло от Шах-Меликьян В.Г. денежные средства в общей сумме 3 540 000 рублей по договору долевого участия №38 от 15.09.2009г.

Согласно справке исх.№30 от 21.04.2011 года, подписанной генеральным директором ООО «Ремар» Арнаутовым А.Н. и главным бухгалтером ООО «Ремар» Ф.Л.В. стоимость <адрес>, этаж 12, общей площадью 70,8 кв.м. по Договору участия в долевом строительстве жилого дома г.-к. Анапа, <адрес> №38 от 15.09.2009 года, в размере 3 540 000 рублей оплачена полностью 100 %.

Разрешением №№ от 1.03.2013г. введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: г.Анапа, <адрес>

По акту приема-передачи №56 от 22.07.2013г., заверенному подписью директора Кодинцева И.В. и печатью ООО «Ремар», жилое помещение №56 на 12 этаже, секция №1, общей площадью 58,0 кв.м., согласно технического паспорта, по адресу: г.Анапа, <адрес> было передано Шах-Меликьян В.Г.

Право собственности на квартиру Шах-Меликьян В.Г. было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела.

В соответствии со статьей 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно пункту 1 статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В соответствии с позицией Конституционного Суда РФ, изложенной в постановлении от 21.04.2003г. №6-П, по смыслу указанных законоположений, суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение, при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Согласно п.13 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Согласно п.35 постановления, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст.ст. 301, 302 ГК РФ).

Однако, учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 36 названного постановления, в соответствии со статей 301 ГК РФ при обращении в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения истец должен доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

В силу п.5 ст.10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В п.38 постановления выражена позиция, согласно которой приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Согласно ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решениями Анапского городского суда от 24.12.2014г. по аналогичным гражданским делам №2-3191/2014, №2-3194/2014, №2-3196/2014, №2-3197/2014, №2-3198/2014, №2-3199/2014, №2-3200/2014, исковые требования ООО «Ремар» к собственникам квартир по адресу: г.Анапа, <адрес>, об изъятии имущества из чужого незаконного владения оставлены без удовлетворения. Решения вступили в законную силу.

Судом было установлено, что договора участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: г.Анапа, <адрес>, заключенные с ООО «Ремар» являются возмездными сделками, по которым обязательства сторон по настоящее время исполнены, поскольку Участником оплачена стоимость квартиры в полном объеме и передана застройщиком в его собственность по акту приема-передачи.

В силу п.1 ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений.

Суд не принимает во внимание доводы представителя истца о том, что спорная квартира выбыла из владения истца без его ведома, путем мошеннических действий бывшего директора ООО «Ремар» - Арнаутова А.Н., участника общества - Шах-Меликьян К.Г., а так же ответчика. Поскольку волю ООО «Ремар» на совершение какой-либо сделки выражает директор, и она была проявлена путем подписания договора участия в долевом строительстве жилого дома в г-к Анапа №38 от 15.09.2009г. (директор Арнаутов А.Н.) и впоследствии, во исполнении данного договора, подписанием акта приема-передачи от 22.07.2013г. (директор Кодинцев И.В.), в связи с чем, сделку по отчуждению спорной квартиры Шах-Меликьян В.Г. нельзя считать совершенной помимо воли собственника.

Кроме того, судом не установлено, что Арнаутов А.Н. злоупотреблял положением директора ООО «Ремар», совершал сделки по отчуждению спорного имущества вопреки интересам общества. Документ, подтверждающий незаконные (мошеннические) действия ответчиков, третьих лиц, свидетеля отсутствуют, виновные действия не установлены.

При таких обстоятельствах, суд отказал истцу в удовлетворении ходатайства о проведении судебной технической и почерковедческой экспертизы.

Доказательств, свидетельствующих о недобросовестности Арнаутова А.Н., Шах-Меликьян К.Г. на момент заключения спорного договора и акта приема-передачи спорной квартиры, в материалах дела не имеется. Между тем судом в ходе судебного разбирательства не установлено обстоятельств, свидетельствующих о противоправном поведении ответчика Шах-Меликьян В.Г.

Из материалов дела видно, что Шах-Меликьян В.Г. приобрел спорное недвижимое имущество у ООО «Ремар» по договору участия в долевом строительстве жилого дома в г-к Анапа №38 от 15.09.2009г., после подписания акта приема-передачи от 22.07.2013г. право собственности Шах-Меликьян В.Г. было зарегистрировано в установленном законом порядке. Приобреталось спорное имущество по возмездной сделке. На момент приобретения недвижимого имущества, права ООО «Ремар» никем не оспаривались и отсутствовали какие-либо притязания третьих лиц. При этом суд учитывает, что имущество, об истребовании которого просит истец утрачено им в результате действий самого общества, направленных на исполнение условий договора.

Таким образом, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их взаимосвязи и совокупности, суд отказывает в удовлетворении иска ООО «Ремар».

Учитывая, что в настоящее время гражданское дело по исковому заявлению - рассмотрено, по делу вынесено решение, суд находит, что обеспечительные меры подлежат отмене.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО «Ремар» к Симановой Т.А. и Шах-Меликьян В.Г. об изъятии имущества из чужого незаконного владения - отказать.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением Анапского городского суда от 9.10.2014г. в виде запрета Управлению Росреестра осуществлять регистрацию прав, перехода прав и сделок в отношении двухкомнатной <адрес> на 12 этаже, секция №1, площадью 70,8 кв.м, расположенной по адресу: г-к Анапа, <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Анапский городской суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Председательствующий: