Решение по делу № 3-2/2015 (3-265/2014;) от 15.08.2014

Дело № 3-2/2015

САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

410028, г. Саратов, ул. Мичурина, д. 85, тел. (8452) 22-77-71; 22-30-05,

факс (8452) 22-77-51; 22-74-77.

http://oblsud.sar.sudrf.ru, e-mail: saroblsud@renet.ru, oblsud.sar@sudrf.ru.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 декабря 2015 года г. Саратов

Саратовский областной суд в составе:

председательствующего судьи Бугаевой Е.М.,

при секретаре Владимировой Е.М.,

с участием представителя административного истца Анощенкова А.А., представителя Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» - Царева Н.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ерахтина И.В. к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области, заинтересованные лица: Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии, правительство Саратовской области, администрация Балаковского муниципального района Саратовской области, федеральное государственное унитарное предприятие «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – Федеральное бюро технической инвентаризации», общество с ограниченной ответственностью «Поволжское агентство оценки», об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

установил:

Ерахтин И.В. обратился в суд с заявлением к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра»), Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области (далее - Управление Росреестра по Саратовской области), третьи лица: администрация Балаковского муниципального района Саратовской области, комитет по управлению имуществом Саратовской области, Федеральное государственное унитарное предприятие «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – Федеральное бюро технической инвентаризации» (далее - ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ»), общество с ограниченной ответственностью «Поволжское агентство оценки» (далее - ООО «Поволжское агентство оценки»), просил суд: установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 3100000 рублей; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:1 площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2650000 рублей; обязать ФГБУ «ФКП Росреестра» внести в государственный кадастр недвижимости рыночную стоимость указанных земельных участков в соответствующем размере в качестве новой кадастровой стоимости.

Комитетом по управлению имуществом Саратовской области в суд представлены возражения на заявленные требования, в которых указано на невозможность установления рыночной стоимости в отношении земельных участков, находящихся в аренде, и на отсутствие у заявителя права на обращение в суд с подобными требованиями, поскольку Ерахтин И.В. не является собственником земельных участков, в отношении которых просит установить кадастровую стоимость равную рыночной.

Управление Росреестра по Саратовской области в своих возражениях просит отказать в удовлетворении требований, считает, что является ненадлежащим ответчиком, поскольку не наделено полномочиями по внесению сведений в государственный кадастр недвижимости.

В связи с введением в действие Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с 15 сентября 2015 года изменено процессуальное наименование и положение лиц, участвующих в деле.

Представитель административного истца уточнил требования, просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:1 площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 4288000 рублей; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:1 площадью 3367 кв.м по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 3449000 рублей, не поддержал требования об обязании ФГБУ «ФКП Росреестра» внести соответствующие изменения.

В судебное заседание административный истец Ерахтин И.В. не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель административного истца Анощенков А.А. просил удовлетворить административные исковые требования с учетом уточнений.

Представитель административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» Царев Н.Ю. не возражал против удовлетворения заявленных требований в уточненном виде.

От Управления Росреестра по Саратовской области и ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» поступили заявления о рассмотрении дела в отсутствии представителей, которые судом удовлетворены.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили и не просили дело не рассматривать в их отсутствие, в связи с чем на основании статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав доказательства, рассмотрев дело в соответствии с главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является, в том числе, арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Постановлением правительства Саратовской области от 27 ноября 2007 года № 412-П «Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения» установлен годовой размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, в соответствии с их видами разрешенного использования в процентном соотношении от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Как видно из материалов дела, на основании постановления администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от <дата> 2013 года № № и договора аренды земли № № от <дата> 2013 года Ерахтин И.В. является арендатором земельного участка с кадастровым номером №:1 площадью 4272 кв.м по адресу: <адрес>, разрешенное использование земельного участка: земельные участки, предназначенные для автостоянок (л.д. 12-18).

Согласно постановлению администрации Балаковского муниципального района по Саратовской области от <дата> 2013 года № № и договору аренды земли № № от <дата> 2013 года Ерахтин И.В. является арендатором земельного участка с кадастровым номером №:1 площадью 3367 кв.м по адресу: <адрес>, разрешенное использование земельного участка: земельные участки, предназначенные для автостоянок (л.д. 57-66).

Ерахтин И.В., являясь арендатором указанных земельных участков, относится к лицам, чьи права могут быть затронуты определением кадастровой стоимости земельных участков, вправе обратиться в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поскольку её исчисление основано на кадастровой стоимости.

Правоотношения административного истца, как арендатора земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, с собственником земельного участка по определению размера арендной платы урегулированы нормативными актами и являются публичными. Изменение размера арендной платы для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности арендатора земельного участка, то административный истец обладает правом обращения с настоящим заявлением.

Управлением Росреестра по Саратовской области 19 апреля 2012 года принято решение о проведении государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области.

Исполнителем работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов в Саратовской области являлось Федеральное государственное унитарное предприятие «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – Федеральное бюро технической инвентаризации» (г. Самара).

Представленные Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области актуализированные результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области 28 декабря 2012 года утверждены распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области № 989-р и опубликованы 11 января 2013 года.

Земельный участок с кадастровым номером №:1 поставлен на кадастровый учет <дата> 2005 года (т. 3 л.д. 97), земельный участок с кадастровым номером №:1 – <дата> 2003 года (т. 3 л.д. 84).

По результатам проведения государственной оценки земель населенных пунктов в Саратовской области по состоянию на 2 июня 2012 года, утвержденным распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28 декабря 2012 года № 989-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области», 31 января 2013 года в государственный кадастр недвижимости внесены следующие характеристики земельных участков: участка с кадастровым номером №:1 по адресу: <адрес>: площадью <данные изъяты> кв.м, вид разрешенного использования: «земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок», кадастровая стоимость – 20719242 рублей 72 копейки; участка с кадастровым номером №:1 по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, вид разрешенного использования: «земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок», кадастровая стоимость – 16329983 рубля 67 копеек.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости, в отношении которого проведена государственная кадастровая оценка, должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Впоследствии количественные, качественные характеристики земельных участков не изменялись (т. 3 л.д. 107- 186), следовательно, датой определения кадастровой оценки равной рыночной является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, то есть на 2 июня 2012 года (абзац второй статьи 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» одним из оснований пересмотра результата определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

В обоснование требований Ерахтиным И.В. указано на превышение размера кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости со ссылкой на отчеты, изготовленные обществом с ограниченной ответственностью «Поволжское агентство оценки» № 1840-14 и № 1839-14 от 25 июня 2014 года (оценщик Сакрыкина И.С.).

Суд с учетом положений статей 55, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу о том, что оно не может использоваться в качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка как не соответствующее принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости, достаточности.

В процессе рассмотрения дела по инициативе суда была назначена судебная экспертиза по установлению рыночной стоимости земельных участков, производство которой поручено федеральному бюджетному учреждению Саратовская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

В заключении эксперта № № от 24 октября 2014 года при описании земельных участков, выбранных экспертом в качестве объектов-аналогов, не указаны их целевое назначение, вид разрешенного использования, не приведены элементы сравнения. Заключение эксперта фактически не содержит исследования, рыночная стоимость была установлена путем нахождения среднего арифметического действия (т. 2 л.д. 103-107).

С учетом изложенных обстоятельств судом назначена повторная судебная экспертиза по оценке объекта недвижимости, производство которой поручено федеральному бюджетному учреждению «Саратовская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

Недостатки первичной экспертизы не были исправлены повторной экспертизой, проведенной федеральным бюджетным учреждением «Саратовской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» (т. 2 л.д. 185-189), в связи с чем судом по ходатайству представителя административного истца назначена повторная судебная экспертиза по оценке объекта недвижимости, производство которой поручено федеральному бюджетному учреждению «Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

Оценивая указанное заключение эксперта, суд с учетом положений статей 59, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации пришел к выводу о том, что оно не может использоваться в качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка как не соответствующее принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости, достаточности (экспертом использованы аналоги земельных участков, расположенные в другом населенном пункте – областном центре г. Саратове, используемые экспертом аналоги в несколько раз отличаются по площади и разрешенным видам использования с объектами оценки, необоснованным является выбор корректировок), в связи с чем судом назначена повторная судебная экспертиза по оценке объекта недвижимости, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Бюро судебных экспертиз» (т. 3 л.д. 53-75).

Согласно заключению эксперта Баталиной Т.В. № № от <дата> декабря 2015 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №:1 площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес>, по состоянию на 02 июня 2012 года составила 4288000 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №:1 площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес>, на 02 июня 2012 года составляет 3449000 рублей (т. 4 л.д. 86-179).

В силу статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.

В соответствии со статьёй 9 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда.

Таким образом, при составлении заключения эксперт обязан руководствоваться законодательством, устанавливающим критерии и методы, способы проведения оценки.

Данное заключение эксперта соответствуют принципам проверяемости, достоверности и отвечает требованиям, установленным законом об оценочной деятельности к отчету об оценке объекта, федеральным стандартам оценки.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.

В ходе проведения экспертного исследования экспертом проведен мониторинг рынка объектов оценки в г. Балаково Саратовской области.

В рассматриваемом случае эксперт для расчёта рыночной стоимости объекта оценки применил метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и не использовал при этом комбинированные методы (выделения, остатка, распределения, предполагаемого использования).

В заключении изложено обоснование невозможности использования доходного и затратного подходов.

Объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по следующим элементам сравнения: местоположение, разрешенное использование, условия сделки, характер передаваемых прав.

В рамках сравнительного подхода анализировались данные о предложениях по продаже земельных участков, представленных на рынке на январь и апрель 2012 года. Поиск информации производился в периодических печатных изданиях.

Для сравнения эксперт выбрал три объекта-аналога, расположенные в г. Балаково. Источник информации о сопоставимых участках - это объявления, опубликованные в печатном издании «Суть». Эксперт составил таблицу сравнения объектов-аналогов, приложил копии страниц печатных изданий.

Экспертом применена корректировка на уторговывание. Отказ от применения корректировок по другим факторам им мотивированно обоснован.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Со стороны административных ответчиков и заинтересованных лиц, участвующих на стороне административных ответчиков, доказательств, опровергающих доводы административного истца, не представлено.

При таких обстоятельствах требования Ерахтина И.В. об установлении кадастровой стоимости земельных участков подлежат удовлетворению в соответствии с результатами проведенной обществом с ограниченной ответственностью «Бюро судебных экспертиз» экспертизы.

На основании части 4 статьи 38 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации - административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Надлежащими административными ответчиками является орган, утвердивший результаты государственной кадастровой оценки, - комитет по управлению имуществом Саратовской области, а также орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, которым в силу части 1 статьи 3 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», пунктов 1 и 4 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года № 457, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице Управления Росреестра по Саратовской области.

В связи с чем не подлежат удовлетворению административные исковые требования к ФГБУ «ФКП Росреестра».

При этом следует отметить, что решение суда по делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов. Удовлетворение требований заявителя в данной ситуации сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной.

В данном случае Управление Росреестра по Саратовской области и комитет по управлению имуществом Саратовской области действовали в рамках своих полномочий, утверждая акт о государственной кадастровой оценке земель в соответствии с действующим законодательством, предметом административного искового заявления являлись требования по установлению рыночной стоимости, которую комитет по управлению имуществом Саратовской области не устанавливал.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

удовлетворить административное исковое заявление Ерахтина И.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, в остальной части заявленных требований – отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:1 площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес>, по состоянию на 02 июня 2012 года равной его рыночной стоимости в размере 4288000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:1 площадью 3367 кв.м по адресу: <адрес> по состоянию на 02 июня 2012 года равной его рыночной стоимости в размере 3449000 рублей.

Датой подачи заявления Ерахтина И.В. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 15 августа 2014 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Саратовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий

судья Е.М. Бугаева

Мотивированное решение

составлено 21 декабря 2015 года.