Решение по делу № 3а-160/2017 (3а-917/2016;) ~ М-844/2016 от 27.12.2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 февраля 2017 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Бамбуровой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело №3а-160/2017 по административному исковому заявлению Бойчева Г.Н. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

с участием представителя Бойчева Г.Н. – Сафонова А.В.,

у с т а н о в и л:

Бойчев Г.Н. обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: АДРЕС, равной рыночной стоимости в размере 12 379 392 рубля.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость, принадлежащего ему на праве общей долевой собственности земельного участка определена приложением № 1 к Постановлению Правительства Самарской области №610 от 13.11.2013 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» в размере 30 171 744 рубля. Его рыночная стоимость определена отчетом об оценке, выполненным оценщиком ООО «<данные изъяты>» по состоянию на 01.01.2013 года, в размере 12 379 392 рубля, что значительно ниже кадастровой стоимости. Завышение кадастровой стоимости земельного участка нарушает права и законные интересы административного истца. Истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в связи с чем просит требование удовлетворить.

Определением Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГ. к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: Управление Росреестра по Самарской области, Бойчев Н.Г., Бойчева О.М., Гераева М.Г., Маркова Т.А., Сазыкин В.И., Шуховцева Н.А.

В судебном заседании представитель административного истца Бойчева Г.Н. – Сафонов А.В., действующий на основании № от ДД.ММ.ГГГГ заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в административном иске.

Представитель заинтересованных лиц: Шуховцевой Н.А., Гераевой М.Г., Марковой Т.А., Сазыкина В.И., Бойчевой О.М., Бойчева Н.Г. – Сафонов А.В., действующий на основании доверенностей, не возражал, против удовлетворения заявленных требований.

Представитель административного ответчика ФГБУ «ФКП» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом. Представил письменный отзыв, в котором оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

В судебное заседание представители административного ответчика Правительства Самарской области и заинтересованного лица Управления Росреестра по Самарской области не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, заявлений и ходатайств не представили.

Представители заинтересованных лиц: Министерства имущественных отношений Самарской области, Мэрии г.о. Тольятти, Управления Росреестра по самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, о причинах неявки суду не известили.

Министерство имущественных отношений Самарской области представило письменное возражение на иск, в котором просило в удовлетворении требований отказать.

Мэрия г.о. Тольятти представила письменный отзыв, в котором просила в удовлетворении заявленных требований отказать, рассмотреть дело без участия представителя.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав объяснение представителя административного истца и заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, суд считает заявленное Бойчевым Г.Н. требование подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

    В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ № 135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что Бойчев Г.Н. является сособственником земельного участка /доля в праве общей долевой собственности составляет 34443/345600/ с кадастровым номером №, расположенного по адресу: АДРЕС, / основание: договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГ. №, соглашение от ДД.ММ.ГГ. к договору купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГ../

Спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГ..

Кадастровая стоимость данного земельного участка определена в соответствии с приложением № 1 к Постановлению Правительства Самарской области №610 от 13.11.2013 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» в размере 30 171 744 рубля.

Датой определения кадастровой стоимости спорного земельного участка является 01.01.2013 года, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости /л.д. 11/.

Бойчев Г.Н. не согласился с кадастровой стоимостью земельного участка и обратился для определения его рыночной стоимости в ООО «<данные изъяты>».

Согласно отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненного оценщиком ФИО1, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2013 года составляет 12 379 392 рубля.

На данный отчет получено положительное экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГ., выполненное Ассоциацией саморегулируемой организации «<данные изъяты>», членом которой является оценщик ФИО1, подтвердившее соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, а также подтвердившее величину стоимости объекта оценки, определенную оценщиком в отчете.

Ссылаясь на вышеуказанный отчет и полагая свои права нарушенными, Бойчев Г.Н. обратился в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Так, в силу ч. 1 ст. 3 и ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Согласно статье 12 вышеупомянутого закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнена по состоянию на 01.01.2013 года, на дату определения кадастровой стоимости земельного участка.

В отчете об оценке в соответствии с требованиями ст. 11 Закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указаны дата проведения оценки спорного земельного участка, дата составления и порядковый номер отчета; приведены задание на оценку, применяемые стандарты оценки, допущения и ограничения, используемые при проведении оценки, описание объекта оценки, сведения о заказчике оценки и об исполнителе, анализ рынка земельных участков, анализ факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость земельного участка, принципы оценки, анализ достаточности и достоверности информации.

Согласно пункту 24 ФСО № 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов

Оценщик произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного подхода - методом регрессивного анализа, мотивированно отказавшись от использования доходного и затратного подходов /страницы 52-56 отчета/.

Метод многофакторного корреляционно-регрессивного анализа позволяет выявить связи между стоимостью и различными потребительскими характеристиками оцениваемого объекта и описать эти связи с помощью математической модели.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п.п.12-14 ФСО N 1).

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО №7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В представленном отчете имеется полное описание объекта оценки со всеми характеристиками, с описанием и приложением документов, свидетельствующих об этом (стр. 15-32 отчета), анализ наиболее эффективного использования объекта оценки, согласно которому наиболее эффективным использованием объекта оценки использование в качестве земельного участка торгово-офисного назначения, т.е. наиболее эффективное использование совпадает с фактическим использованием /л.д. 51/.

В качестве единицы сравнения оценщиком принята цена за 1 кв.м с последующим перемножением на площадь оцениваемого земельного участка /страница 57 отчета/.

Учитывая ретроспективный характер оценки, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках – база данных «Территориальное агентство оценки» «АДОН».

Из общего предложения продажи аналогичных земельных участков, были выбраны земельные участки наиболее подходящие к объекту оценки по максимальному количеству параметров, которые корректировались оценщиком с учетом выявленных отличий в характеристиках оцениваемого объекта и аналога. В качестве объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости объекта оценки были выбраны 12 земельных участка торгово-офисного назначения, расположенные в Тольятти самарской области.

Описание объектов-аналогов приведено в таблице 9.3.3.1 на странице 60-63 отчета. Стоимость предложения по продаже объектов-аналогов варьируется в пределах от 1 000 до 5 143 рубля за 1 кв.м. (без учета скидки на торг).

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. №611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Оценщик определил коэффициенты корреляции переменных в результирующей переменной больше 0,5 по абсолютному значению: на площадь земельного участка, наличие коммуникаций, расположение относительно основных транспортных магистралей города, ближайшее окружение объекта.

При применении метода многофакторного корреляционно-регрессионного анализа не требуется обоснование весов скорректированных цен аналогов и согласование цен аналогов, аналогичное тому, что используется при других методах.

Согласовав полученные результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости спорного земельного участка составляет по состоянию на 01.01.2013 года – 12 379 392 рубля.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного земельного участка, и сведений об его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства и учитывая, что положительное экспертное заключение подтверждает соответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждает величину рыночной стоимости, определенную отчетом об оценке, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости, определенная отчетом об оценке, является достоверной.

Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца как плательщика земельного налога, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2013 года подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке в размере 12 379 392 рубля, а требование Бойчева Г.Н. подлежит удовлетворению.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 27.12.2016 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Требование Бойчева Г.Н. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером: №, расположенное по адресу: АДРЕС, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 12 379 392 рубля.

Датой обращения Бойчева Г.Н. в суд считать 27.12.2016 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Т.А.Родина