Решение по делу № 2-892/2016 ~ М-530/2016 от 28.03.2016

Дело № 2-892/2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 июня 2016 года г. Тверь

Калининский районный суд Тверской области в составе:

Председательствующего судьи Земляковой К.Е.,

С участием представителя истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску): Сапожникова Н.Ю.,

Представителя ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску): Авдеева Р.В.,

Третьего лица по первоначальному иску (ответчика по встречному иску): Елизарова В.Ю.

Третьего лица по первоначальному иску: Подвязникова Д.А.

при секретаре судебного заседания Бахаревой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Елизаровой О.В. к Подвязниковой Н.В. о государственной регистрации договора купли-продажи, государственной регистрации перехода права собственности, встречному исковому заявлению Подвязниковой Н.В. к Елизаровой О.В., Елизарову В.Ю. о признании недействительным договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Елизарова О.В. обратилась в суд с исковым заявлением к Подвязниковой Н.В. о государственной регистрации договора купли-продажи, государственной регистрации перехода права собственности. Свои требования мотивирует тем, что 24.11.2015г. между Елизаровой О.В. и Подвязниковой Н.В. заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью 17000кв.м. кадастровый № и расположенного на нем объекта общежития общей площадью 88,3кв.м. по адресу: <адрес>. От имени Подвязниковой Н.В. договор подписан по доверенности Елизаровым В.Ю. 24.11.2015г. договор был сдан для государственной регистрации в Управление Росреестра по Тверской области. 08.12.2015г. Управлением Росреестра по Тверской области документы были возвращены без рассмотрения, поскольку 26.11.2015г. от Подвязниковой Н.В. представлено заявление о невозможности государственной регистрации без ее личного участия. Просит вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения, разрешенное использование: для обслуживания аэродрома общей площадью 17000кв., кадастровый № (далее земельный участок), и расположенного на нем объекта: общежитие, назначение: жилое, 1-этажный, общая площадь 88,3кв.м. условный № (далее общежитие), находящиеся по адресу: <адрес>, заключенного между Повязниковой Н.В. (продавцом), действующей в лице представителя по доверенности Елизарова В.Ю. и Елизаровой О.В. (покупателем) ДД.ММ.ГГГГ, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на данные объекты недвижимого имущества ( т. 1 л.д. 9-11).

Определением Калининского районного суда Тверской области от 08.06.2016г. производство по делу в части требования о государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем объекта: общежитие, заключенного между Повязниковой Н.В. (продавцом), действующей в лице представителя по доверенности Елизарова В.Ю. и Елизаровой О.В. (покупателем) ДД.ММ.ГГГГ прекращено в связи с отказом от иска в данной части.

Протокольным определением Калининского районного суда Тверской области от 17.05.2016г. к производству суда принято встречное исковое заявление Подвязниковой Н.В. к Елизаровой О.В., Елизарову В.Ю. о признании недействительным договора купли-продажи, мотивированное тем, что договор от 24.11.2015г. является недействительным, поскольку денежных средств по данному договору она не получала, договор Елизаров В.Ю. совершил в отношении своей супруги Елизаровой О.В., то есть приобрел имущество в общую совместную собственность супругов, сделка совершена в ущерб представляемого, так как цена проданного имущества занижена. Просит признать недействительным договор купли-продажи от 24.11.2015г., заключенный между Подвязниковой Н.В. в лице Елизарова В.Ю., и Елизаровой О.В. (т. 1 л.д. 197-198).

Третье лицо Управление Росреестра по Тверской области представило возражения, в которых указало, что в соответствии с Федеральным законом от 07.05.2013г. № 100-ФЗ, вступившим в силу с 01.09.2013г., государственная регистрация сделок с землей и недвижимым имуществом не предусмотрена, в связи с чем в части исковых требований о государственной регистрации договора просят отказать. Государственной регистрации на основании п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ подлежит только право собственности покупателя (переход права по данному договору). Просят рассмотреть дело без их участия (т. 1л.д. 56-58).

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) Сапожников Н.Ю. поддержал заявленные исковые требования в полном объеме, против удовлетворения требований встречного искового заявления возражал.

В судебном заседании представитель ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) Авдеев Р.В. требования первоначального иска не признал, поддержал требования встречного искового заявления.

В судебном заседании третье лиц по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) Елизаров В.Ю. поддержал доводы первоначального иска, требования встречного иска не признал.

В судебном заседании третье лицо Подвязников Д.А. с требованиями первоначального иска не согласился, поддержал требования встречного искового заявления.

В судебное заседание иные участвующие в деле лица, будучи надлежащим образом извещенными, не явились, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Подвязниковой Н.В. на праве собственности принадлежит общежитие с кадастровым номером №, назначение: жилое, 1-этажный, общая площадь 88,3кв.м. по адресу: <адрес>. Право зарегистрировано 04.03.2013г. Кадастровый номер на 22.04.2016г. №. кадастровый номер на 26.04.2016г. № (т. 1 л.д. 43, 69, 169).

Подвязниковой Н.В. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения, разрешенное использование: для обслуживания аэродрома общей площадью 17000кв.м. по адресу: <адрес>. Право зарегистрировано 30.10.2012г. (т. 1 л.д. 44, 70).

Супруг Подвязниковой Н.В. Подвязников Д.А. 05.02.2013г. дал согласие на продажу за цену и на условиях по своему усмотрению земельного участка и общежития по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 67-68).

Подвязникова Н.В. 26.12.2012г. выдала доверенность Елизарову В.Ю. на пользование и распоряжение принадлежащим ей земельным участком с объектами недвижимости по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 65-66).

24.11.2015г. между Подвязниковой Н.В. и Елизаровой О.В. был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения, разрешенное использование: для обслуживания аэродрома общей площадью 17000кв.м и расположенного на нем объекта: общежитие с кадастровым номером №, назначение: жилое, 1-этажный, общая площадь 88,3кв.м. по адресу: <адрес> за 950000 рублей (850000 рублей стоимость земельного участка, 100000 рублей стоимость общежития). От имени Подвязниковой Н.В. договор подписан Елизаровым В.Ю. по доверенности (т. 1 л.д. 74-75).

Согласно расписке в получении денежных средств от 24.11.2015г. денежные средства в сумме 950000 рублей были переданы Елизаровой О.В. Елизарову В.Ю. (т. 1 л.д. 73).

08.12.2015г. Управление Росреестра по Тверской области вернуло без рассмотрения документы о регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером № и общежитие с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 71, 72).

Согласно отчету № рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> по состоянию на 05.05.2016г. составляет 3145000 рублей (т. 1 л.д. 97-192).

Согласно брачному договору от 10.05.2016г. земельный участок с кадастровым номером № и общежитие с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес> признается исключительно собственностью Елизаровой О.В. (т. 1 л.д. 218).

Подвязникова О.В. приобрела общежитие по адресу: <адрес> у НОУ «Тверской областной АСК ДОСААФ России» по договору купли-продажи от 12.02.2013г. за 87000 рублей (т. 1 л.д. 219-223).

Подвязникова О.В. приобрела земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес> у ООО «Управляющая компания инвестиционно-промышленная группа «Андроса» по договору купли-продажи от 23.08.2012г. за 178500 рублей (т. 1 л.д. 224-229).

Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, его кадастровая стоимость составляет 848640 рублей (т. 1 л.д. 155-156).

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п. 3).

В соответствии с п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

Согласно ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские обязанности представляемого (п. 1). Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное (п. 3).

Согласно п. 2 ст. 174 ГК РФ сделка, совершенная представителем в ущерб интересам представляемого может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Согласно п. 93 Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г. «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» пунктом 2 ст. 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее в этом пункте - представитель). По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать. О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения. По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). При этом право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с п. 1 ст. 4 названного Закона государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132 и 164 ГК Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

По смыслу ст. ст. 218, 219, 223 ГК РФ покупатель вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора и регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь в порядке ст. 398, п. 3 ст. 551 ГК РФ при условии, что объект, подлежащий передаче по договору создан в натуре и права продавца на спорный объект зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из разъяснений, данных в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

На основании ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Материалами дела подтверждается, что договор от 24.11.2015г. заключен в надлежащей форме, соответствует требованиям закона, исполнен сторонами, земельный участок передан покупателю на основании передаточного акта от 24.11.2015г., расчеты по договору произведены до его подписания.

Уклонение Подвязниковой Н.В. от регистрации перехода права собственности к Елизаровой О.В. подтверждается материалами дела, в том числе действиями и объяснениями ее представителя в судебном заседании, ее обращением в Управление Росреестра, предъявлением встречного иска.

Отчетом об оценке определена рыночная стоимость земельного участка, которая ниже указанной сторонами в сделке, однако данное обстоятельство не влечет недействительности договора, поскольку в выданной на имя Елизарова В.Ю. доверенности Подвязникова Н.В. уполномочила его заключать все незапрещенные законом сделки со спорным имуществом, в том числе продать за цену и на условиях по своему усмотрению, земельный участок продан по цене, превышающей его кадастровую стоимость.

Заключение Елизаровым В.М. договора купли-продажи со своей супругой Елизаровой О.В. не влечет его недействительность, поскольку она является самостоятельным лицом, при заключении договора действовала от своего имени, а не от имени Елизарова В.М.

При установленных обстоятельствах требования первоначального искового заявления подлежат удовлетворению, требования встречного искового заявления удовлетворению не подлежат.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При подаче иска Елизарова О.В. уплатила государственную пошлину в размере 12700 рублей, что подтверждается квитанций (л.д. 8), которая подлежит взысканию с ответчика Подвязниковой Н.В.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Елизаровой Н.В. к Подвязниковой Н.В. о государственной регистрации перехода права собственности – удовлетворить в полном объеме.

Принять решение о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи от 24 ноября 2015 года, заключенного между Повязниковой Н.В. (продавцом), действующей в лице представителя по доверенности Елизарова В.Ю, и Елизаровой О.В. (покупателем), на объекты: земельный участок категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения, разрешенное использование: для обслуживания аэродрома общей площадью 17000кв.м., кадастровый номер №, и расположенный на нем объект: общежитие, назначение: жилое, 1-этажный, общая площадь 88,3кв.м. условный номер №, находящиеся по адресу: <адрес>,

Взыскать с Подвязниковой Н.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в пользу Елизаровой О.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, расходы по уплате государственной пошлины в размере 12700 (Двенадцать тысяч семьсот) рублей 00 копеек.

В удовлетворении требований встречного искового заявления Подвязниковой Н.В. к Елизаровой О.В., Елизарову В.Ю. о признании недействительным договора купли-продажи от 24.11.2015г., заключенного между Подвязниковой Н.В. в лице представителя Елизарова В.Ю. и Елизаровой О.В. – отказать в полном объеме.

Обеспечительную меру в виде запрета Управлению Росреестра по Тверской области осуществлять государственную регистрацию возникновения, прекращения и перехода прав на объекты недвижимого имущества – земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения, разрешенное использование: для обслуживания аэродрома общей площадью 17000кв.м. и расположенного на нем объекта: общежитие назначение: жилое, 1-этажный, общая площадь 88,3кв.м. условный номер №, находящийся по адресу: <адрес>, сохранить до исполнения решения суда.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Калининский районный суд Тверской области в течение месяца со дня принятия решения суда.

Судья К.Е. Землякова